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22城土地供应重大变化:一年卖三次,“地王”或不再,房企投拓担忧拿地全靠赌

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时代周报 刘婷

一则关于土地市场供给侧改革的消息,打乱了房企全年的投拓计划。

2月24日,有媒体报道,2021年全国22个重点城市将实行住宅用地“两集中”出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,原则上发布出让公告全年不得超过3次。

同日,多名房企投拓人士对时代周报记者表示,目前已收到相关消息,正在等实施细则。

时代周报记者获得的一份《2月23日住宅用地调控会议讲稿》显示,自然资源开发利用司要求各城市做好住宅用地信息公开,重点城市实行住宅用地集中出让,同时加强监测监管和考核评价,对住宅地价走势超出合理区间或发生异常交易的城市及时预警并督促整改。

“集中供地既考验房企的资金实力,又考验融资实力,还考验房企对城市发展的研判能力。以后拿地就像解奥数题。”2月24日,某京系房企投资部负责人王海杰(化名)对时代周报记者表示,若多个城市供地时间集中,房企或将面临“多选一”,拿地全靠赌。

王海杰表示,以前每个月都可以拍地的时候,房企可以在特定时间集中满足某一区域的资金需求,时间和资金都可以腾挪,集中供地后腾挪的空间将变小。其次,过去房企拿地后可以进行融资,把自有资金置换出来接着拍地。而集中供地后,即便置换出资金,也无地可拍。

最重要的是,金融机构在特定时间的贷款指标有限额。“那就只能满足部分房企的融资需求,房企之间的融资竞争将大幅增加。”王海杰说道。

倍感压力之外,房企也看到供应增加的希望。自然资源开发利用司要求,根据各地区房地产市场实际情况,合理确定供地规模,2021年住宅用地公告供应量不得低于近五年(2016—2020年)平均完成交易量。

受上述消息影响,2月25日,地产股大涨,超10只A股股票涨停。截至收盘,A股房地产板块涨幅达4.71%。

有效减少高溢价

22城名单包括北上广深等4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

事实上,青岛、天津和郑州已经陆续跟进。

2月23日,天津市规划和自然资源局发布通知,天津确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告。

同日,郑州市自然资源和规划局发布紧急通知,即日起航空港区、郑东新区、经开区、高新区等禁止发布住宅用地公告,由市局统一组织发布实施。

2月24日,青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》(下称《工作》)。青岛市自然资源和规划局表示,要严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告,并实施招拍挂出让活动。

同日,多名业内人士对时代周报记者表示,供地新规实施将有效为土地市场降温,减少高溢价地,未来将很难再出现“地王”。

克而瑞研究中心数据显示,截至2020年12月月中,全国300城经营性用地成交金额达62685亿元,同比增长15%。2021年以来,长三角城市溢价率居高不下,多宗地块高溢价成交。以杭州为例,今年杭州含宅地块过半以30%的溢价率封顶成交。

2月24日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示,集中供地有利于控地价。过去一宗地几家抢,推动地价上涨,不利于发挥公共资源的价值。集中供地后,每一批供应的地块都很多,不会再出现疯抢的情况。房企根据自身深耕和发展的需求选择拿地的时间和区位,这是土地市场健康的表现。

同日,中信证券发文表示,集中出让的招拍挂规则,有利于增加土地市场透明度,则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局,减少“地王”出现的频次,稳定优秀企业的盈利水平,推进优胜劣汰。从制度上说,土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束,真正优秀房企的发展稳定性和成长性将都有所上升。

房企投拓战略生变

“一般来说,房企拿地要考虑三方面因素。第一是自身的投资盘子以及资金状况;第二是对未来市场的理解;第三是结合土拍规则看是否有投资机会,比如有无特殊竞买规则、摇号等一系列政策。”2月24日,深圳某国有房企投资部人士梁峰(化名)对时代周报记者表示,房企在做投资决策时,会综合考虑各方因素,但在集中供地之后,拿地的逻辑将有所改变。

梁峰透露,现在以销定产的打法越来越少,大多根据区域的情况决定是否拿地。如果多个地区集中推地,企业想拿地需要有充足的资金准备,区域公司之间将会有一轮激烈的资源竞争。总的来说,集中供地考验所有企业现金流。

梁峰认为,现在各地拍地细则未出,具体实施影响不便估量。但可以预见,未来将出现更多房企抱团买地的现象,通过合作降低资金压力,减少拿地风险。

事实上,随着资金成本走高,公开拿地利润减少,房企通过招拍挂拿地的比例正逐渐减少,合作拿地、旧改、收并购等多元化渠道拿地的比例在不断增加。

克而瑞研究中心对房企销售数据统计分析发现,2016-2019年TOP100房企加权平均销售权益持续走低,2019年仅为73.5%,较2018年下降6.8个百分点。降幅也达近三年的最高,呈持续扩大的趋势,可见市场环境的变化正倒逼房企加强合作。

集中供地将对房企拿地策略产生哪些影响?

2月24日,西政地产金融会发文表示,集中供地后,国企、央企、头部房企等资金实力雄厚的房企机会更大。未来,房企拿地将呈现4个趋势:城市更新与村企合作项目集中向有资金实力的房企靠拢;勾地项目落地难度增加;一方出地一方出钱的合作模式逐步增加;收并购和不良资产处置将成为拿地的主要途径。

2月24日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示,“两集中”政策将加速房企间的分化,资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍,拥有更多拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素,这对房企的资金状况将会是一个新的挑战。

“整体来看,22城集中供地的政策若真正落地实施,将对行业和房企带来深刻影响。对房企的资金能力以及运营能力提出更高要求,房企需加速战略调整,保证现金流充足,同时提升产品力,方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。”陈霄表示。

编辑 骆一帆

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