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  • 地价透支房企利润:地王与资金赛跑背后逻辑

    2016年前5个月地王潮的出现,背后自有其资金逻辑。

    中原地产以溢价率40%、地块成交总额超过5亿为界限区分地王。据该机构统计,进入5月,全国出现了69宗地王,81%出现在二线城市。

    2016年前4个月只有117宗地王,5月一个月的地王数量刷新了土地市场的历史纪录。2015年超过溢价率40%的95宗地王,其中有51宗出现在一线城市。中原地产首席分析师张大伟直言,若未来一年房价涨幅不能超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题。

    链家研究院研究主管陈开朝指出,地王背后的资金逻辑包括:一是现金收入方面,融资较容易,销售相对平稳,房企持有现金普遍比较宽裕;二是支出方面,拿地区域越来越受限,一线城市不能拿,三四线不敢拿,二线只有部分城市适合拿地。现金收入持续上升,现金支出不断萎缩,留存资金的机会成本上升。

    拿地成本高企

    陈开朝将当前开发商拿地比喻为“蝗虫效应”。如果将“粮草”指代“房价上涨空间”,用“蝗虫大军”指“伺机拿地的开发商”,在一线城市的“粮草”被啃噬殆尽后,开发商们集体转移到重点二线城市。随着时间的推移,蝗虫队伍会越来越庞大,新地方被洗劫的速度也会越来越快。

    5月30日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96亿,其中首入合肥的闵系房企建发地产更是两度以溢价率超340%竞得土地,成为区域单价地王。

    中原地产研究部统计显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿,平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元,增幅达48.4%。

    公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

    张大伟认为,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前在市场创造地王的基本都是上市企业与国企,资金实力更强、成本更低。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

    他指出,未来房价上涨预期更加强烈,一旦房价进入调整周期,很可能房企将面临销售难题。

    陈开朝道,在那些看似没有“粮草”的地区,先用一个“地王”造成未来房价上涨的预期,然后用更高的“地王”让之前的地王套现,进而实现“地王”的击鼓传花效应。对拿地的开发商而言,大家心照不宣集中到一地拿“地王”还有一种抱团取暖的效应,可以大大减少拿地风险。这就是当前地王的逻辑。

    持有现金充裕

    拿地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右。

    这也间接为房企带来较为充裕的现金流。

    克而瑞研究中心分析称,2015年,60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元,同比增长33.09%。其中现金同比增长的企业达48家,涨幅在50%以上的有20家。

    据该机构分析,房企现金的变化主要由经营性现金流、投资性现金流和融资性现金流三者决定。如果说2014年整体市场低迷,融资活动是企业维持现金增加的主要原因,那么2015年整体市场回暖,经营性现金流的反转则为企业持有现金的增加带来了双轮驱动。2015年60家房企平均经营性现金流约为24.82亿元,而2014年为-27.95亿元,投资性和融资性现金流同比有不同程度下降。

    克而瑞称,恒大、阳光城、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显,根本原因在于这些企业都处于大举扩张期,销售规模增长明显,投资开发资金需求强烈,销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求,只有通过融资来拉动现金流,而2015年以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。

    但值得注意的是,从2015年开始房企出现了增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但一二线市场回暖,三四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。

    一二线城市虽然相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。

    2015年是房企告别两位数利润率的第一年,只有9%;2016年一季度6%-7%的房企净利润率已经是历史最低。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。

    其续称,房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续,对于房企来说,未来布局在三四线较多的,可能将持续面临去库存难题。

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  • 前5月我国拍出100余块“地王” 最高溢价率高达423%

    中国经济网北京6月1日讯(记者宋雅静)据克尔瑞最新数据显示,截至今年5月底,我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王,半数以上溢价超过100%。其中,由时代广场拍得的东莞一地块,溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”,溢价率均超过了300%。一线城市中,上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。

    疯狂的土拍:半数以上“地王”均超过100%溢价率

    中国经济网记者在今年持续跟踪报道了我国房地产的发展形势,见证了地价房价“涨涨涨”屡被刷新记录的盛况。据克尔瑞最新数据显示,今年以来,22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块。“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。

    随着一线城市调控加深,二线热点城市的土地拍卖纷纷遭到各路房企的“围猎”。5月13日下午,南京开拍的建邺区G11地块被世茂以88亿元拿下,溢价率114.6个百分点,成为5月份全国总价地王;24日,上海建工(600170,股吧)以总价55.2亿元拍下苏州26号地块,成交楼面单价19046元每米,溢价率更是高达116.44个百分点;27日下午,杭州奥体单元地块经过28轮的竞价,最终被信达获得,成交总价高达123.18亿元,溢价率为95.95个百分点,刷新了5月份全国总价地王的记录。

    中国经济网记者此前曾报道,截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,疯狂的抢地使得土拍市场,动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。毫无疑问,土拍市场现在出现了拍一块诞生“地王”一块的节奏,如此高温,不仅点燃自己也烧烤着房价。“地王”频出的苏州、南京近日已先后对土地出让实行限价“熔断”政策,促进房地产市场平稳健康发展。

    前5月最高溢价率“地王”:东莞 溢价率423%

    在克尔瑞研究报告中,前5月全国溢价率最高的地块出现在东莞,溢价率高达423%,令人咋舌。紧随其后的三块“地王”溢价率均在300%以上,且均诞生在合肥。溢价率在200%以上的

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  • 徐洪才:地王频现不是好现象 不纠正后患无穷

    v.cen.ce.cn/video_info/2016-5-31/1464677821403.json,553,450“拍不了地难受三天,拍了地难受三年”,这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同心声。当前,全国楼市分化剧烈,去库存攻坚战刚刚过半,局部地区的地王就已呈高烧之势。截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。

    对此,中国经济网评论员徐洪才在《我财经》节目中表示,地王频现不是好现象,而且现在两极分化,三四线城市库存消化任务仍旧艰巨,一线城市甚至所谓新一线城市房价非理性上涨也是不可持续的。房价上涨其实是透支了未来的消费,很多投资者高成本介入买了房子,如果自己住,将来他的消费能力会受到影响,未来几十年要节衣缩食,要还款。

    “这种泡沫的上涨,最终泡沫必然要破灭,对经济有很大的杀伤力,所以这种地王现象出现的深刻背景在于,目前大家确实看不到投资机会,所有资金都集中在一线城市发力。因此在资金严重过剩,金融环境宽松的情况下,过多的资金过度的追逐少量的资源,必然导致地王现象出现。”徐洪才分析说。

    徐洪才认为,地王现象将来由于成本的推动,必然会出现在未来一段时间的高房价,这种高房价对现有房子存量结构也会产生一定的拉动,对未来市场的健康化会造成负面影响。而且地王本身也是市场竞争形成的,反映了市场扭曲,市场本身的结构不合理。所以政府应该采取针对性的调控措施来纠正这种不健康、不正常的情况,为未来可持续发展奠定一个基础,否则后患无穷。(中国经济网记者 贾佳)

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  • 对房地产库存压力过大的城市 下调房地产供地计划

    湖南日报5月31日讯(记者 周帙恒)近日,湖南省人民政府下发《关于进一步加强节约集约用地的意见》,其中提出对房地产库存压力过大、去化周期较长的城市,下调用于房地产项目的新增建设用地计划和供地计划,而去化周期特别长(3年及3年以上)的城市原则上停止房地产用地供应。

    为了优化土地利用结构和布局,《意见》规定严格规划管控,除国家和省级重大基础设施工程、扶贫开发等选址确实具有特殊性的项目外,原则上不得调整修改规划,凡涉及基本农田布局调整、增加城镇工矿用地规模指标的,必须报经省人民政府同意。

    同时,全面完成永久基本农田划定工作,将城镇周边、道路两旁优质耕地划为永久基本农田,实行永久保护,除确实无法避开的国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址,任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。

    《意见》鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等灵活多样的供地方式,降低企业用地成本。在引导土地立体开发利用方面,《意见》规定现有项目利用原有土地开发建设地下空间作为地上建筑配套和附属设施的,其地下空间建设用地使用权可以协议方式出让,出让价格可按同地段同用途市场价格20%至50%的标准确定。使用地下空间单独建设的经营性项目,采取招拍挂方式公开出让,出让价格可按同地段同用途市场价格的20%至50%确定土地底价。

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  • 5月疯狂“地王月”:出现69宗“地王” 调控政策或升级

    5月疯狂“地王月”:出现69宗“地王” 调控政策或升级
    5月疯狂“地王月”:出现69宗“地王” 调控政策或升级
    导读

    合肥多宗地块溢价率超过200%,“包河区龙川路以北、关麓路以西”总价成交额达15.9亿元,溢价率高达350%,楼面价已经攀升到1.8万一平。受一线城市溢出作用影响,东莞“横沥镇半仙山村”总成交价为9.1亿元,溢价率为422%。

    本报记者 周潇枭 北京报道

    5月是一个疯狂的月份,至少房地产业内人士如此认为。

    他们把这个月称为“地王月”。因为据房地产中介机构的不完全统计,仅5月一个月,全国就出现69宗“地王”(同地段楼面价最高,或者总地块价格最高)。

    其中,一二线城市成为疯狂的主力军,尤其是二线城市,69宗“地王”中56宗出现在二线城市。

    部分二线城市较高的楼面价,或许意味着未来一两年,当地房价还要迎来快速上涨。业内人士普遍预计,溢价过高地块将往高端房产发展,拿地房企承压;部分房价上涨过快的二线城市,可能面临升级的调控政策,今年5月份土地盛宴或许是年度高潮。

    地王集中在二线城市

    今年以来,房地产销售持续火爆。

    统计局数据显示,1-4月份,全国商品房销售面积36012万平方米,同比增长36.5%,增速比1-3月份提高3.4个百分点;商品房销售额2.76万亿元,增长55.9%,增速提高1.8个百分点。

    受监测的70个大中城市房价也出现全面回暖。70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市达到65个,价格下降的城市只有5个。

    其中,二线城市房价环比涨幅领涨。4月份,合肥新建商品住宅环比上涨5.8%,二手住宅环比上涨6.8%,涨幅最高。一线城市如北京、上海4月份二手住宅环比增幅为3.7%、2.5%。

    国家统计局高级统计师刘建伟表示,房价总体继续上涨,上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。

    其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄,深圳二手住宅价格环比甚至出现下降,而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大,有些已超过一线城市涨幅。

    不过,房价绝对值、以及房价同比增幅,一线城市仍居于绝对前列。4月份,北京、上海、深圳二手房价格同比增长37.2%、30.2%、56.1%。

    全国房地产商会联盟主席顾云昌对21世纪经济报道记者表示,一线城市房价已经非常高了,进一步上涨的空间比较小,即便调控政策没有趋严,市场作用也会有所回落。像北京,3月份是二手房成交高峰,4、5月份二手房成交量有所下行。

    二线城市房价涨幅扩大,也传染到土地市场。5月份,一二线热点城市出现“逢拍必出地王”的现象。由于一线城市供地有限,5月份69宗地王中,有56宗出现在二线城市。

    如合肥多宗地块溢价率超过200%,“包河区龙川路以北、关麓路以西”总价成交额达15.9亿元,溢价率高达350%,楼面价已经攀升到1.8万一平。受一线城市溢出作用影响,东莞“横沥镇半仙山村”总成交价为9.1亿元,溢价率为422%。

    与往年地王集中在一线城市不同,今年以来二线城市成为房企追逐焦点。一线城市如北京、上海供地面积、土地出让金额目前均为负增长。

    克而瑞研究中心分析师杨科伟指出,强二线城市房地产市场量价齐升,苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列,楼市量价走势仍将稳中有升;另一方面,在楼市步入白银时代的大背景下,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市,土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。

    顾云昌表示,一线城市的限购政策遏制了购买力。二线城市如合肥,作为安徽省会城市,基建好于其他城市,产业结构相对合理,中部省份城镇化率相对较低,人口导入较好,使得合肥房地产市场呈现出火爆场面。中部其他城市,如武汉、长沙、郑州等,由于地方政府此前供地量较大,房价相对平稳。

      调控政策或升级

    中原地产首席分析师张大伟表示,在部分二线城市已经出现了明显疯狂的土地市场。按照目前的这些地王土地价格,未来这些地王入市,需要未来房价至少上涨80%-100%。即使按照标杆房企拿地的平均价格,也需要未来两年一二线房价上涨50%以上。

    商品房售价,一般在楼面价基础上,加上建安成本、相关税费成本。建安成本中,各地人力成本差异较大,但建材成本相差不多。当前过高的楼面价,房企要获得盈利,业内多认为房产项目要往高端化、豪宅化发展。

    杨科伟表示,二线城市市场仍有待培育、价格也有上涨空间。当下大热的南京、苏州、武汉等市场产品线还相对单一,高品质产品也有着更多的差异化生存空间。

    不过,未来房价上涨80%-100%的可能性存疑。顾云昌表示,地王并不好拿,这段时间集中拿地的多为资金实力雄厚的央企国企,但溢价过高,房企后续能否盈利还要打个问号。一线城市已经出现房价增幅趋缓、成交量下降等趋势。而且房价上涨过快,与地方政府调控方向相悖,调控政策可能会升级。

    比如,5月18日,苏州国土局出台“土地限价令”,对当时挂牌地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。5月28日,南京也效法推出了限价令,热门区域住宅地块设置最高限价,开发商举牌若超过最高限价,意味着土地流拍。

    顾云昌进一步表示,5月份可能是土地市场年度高潮,后续要再出现地王迭起的现象比较困难。房企拿地会耗费资金,而且现在市场其实已经在质疑后续房价进一步上涨的空间了。

    张大伟对21世纪经济报道记者表示,二线城市房价领涨应该不会传导到一线城市,预计这些城市很快可能面临升级的调控措施。

    顾云昌也认为,二线城市房价过快上涨不会传导到一线城市。北京此轮虽未升级限购政策,但部分过热的区域,如通州限购政策在收紧。一线城市后续应该加大土地供给力度,诸如转换部分工业用地,加大旧城改造等。

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  • 万龙/万科/中海"无压力"摘长春三块热地

    5月31日上午9时许,长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅举行了三块经营性用地的挂牌出让仪式,多家知名房企到场参与本次土地出让的竞买。最终万龙地产成功摘得经开区世纪广场轻轨旁4.3万平热地,而绿园区西客站旁的两块相邻地块则分别被万科及中海摘得。值得一提的是,本次三个地块的出让只有经开区的地块出现了一轮叫价,而绿园区的两个地块均未经过竞拍环节,以底价成交,抢拍“失约”。

    一轮竞价成功摘地 万龙首次涉足经开区

    宗地代码:220105002572GB00063/64

    地块四至:经济技术开发区东至新城大街、西至烟台路、南至连云港路、北至轻轨3号线

    占地面积:43207平方米

    土地用途:商务金融、其他商服、城镇住宅用地

    容积率:A地块<4.6;B地块1.0<R≤2.7

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    本次土拍经开区出让的地块紧临世纪广场、新城大街与轻转3号线,属经开区优质地块。周边月伴林湾、众诚一品东南、首地首城等中高端楼盘较多,对商业配套有一定需求,根据规划指标要求显示,此地块分A、B两地块,A地块为金融保险用地,容积率小于4.6,B地块为二类居住用地,容积率1.0。

    参与该地块的竞买企业分别为6号竞买者万龙地产和30号竞买者华润地产,该地块挂牌起始价为1838元/平方米,增价幅度为10元/平方米,现场竞价只持续一轮,最终万龙地产以1858元/平方米的价格成功摘得该地块,而30号竞买者华润地产并未叫价。万龙地产此次拿地,将正式涉足经开区,万龙地产在经开区的首个项目必将值得期待。

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    万科中海挺“默契” 携手底价摘西客站两块热地

    本次绿园区挂牌的两个地块,占地面积分别为18.1万平和14.9万平,这两个地块相邻,总面积约33万平,西侧约1.5公里处即为西客站。其中在2015年7月9日流拍的地块占地18.1万平,今天再次被拍卖。

    宗地代码:220106008003GB00129/00130/00089

    地块四至:东至乙三路、南至南阳北路、西至丁三十三路、北至景阳大路

    占地面积:181060平方米

    土地用途:A地块商业、商务用地,B、C地块二类居住用地

    容积率:A地块≤2.8;B、C地块1.0

    绿园区14.9万平地块基本信息:

    宗地代码:220106008003GB00091/00092/00095/00131

    地块四至:东至丁三十四路、南至南阳路、西至规划巷道、北至景阳大路

    占地面积:149342平方米

    土地用途:A地块商业、商务用地;B、C、D地块二类居住用地

    容积率:A地块≤3.0;B、C、D地块1.0

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    本次出让的绿园区两地块南侧紧邻55路有轨电车,可直达红旗街等繁华商圈;北侧为景阳大路,目前地铁二号线正在建设中,通车后也可借力。目前周边公交线路有314路,直达人民广场。另外,两地块西侧的丁三十三路目前正在建设中,建成后将贯通景阳大路与南阳路,届时,地块周边交通将更加便利,这也给该地块加分不少。

    本次出让两个地块的挂牌起始价均为1805元/平方米,增价幅度10元/平方米,参与竞买者分别为1号竞买者万科地产和7号竞买者中海地产。最终绿园区两个地块均未出现叫价环节,1号竞买者万科地产成功摘得18.1万平地块,而7号竞买者中海地产则成功摘得14.9万平地块,两家房企十分“默契”的以底价成交。值得注意的是,万科地产也将首次涉足绿园区,而中海地产则在中海凯旋门之后,再次布局绿园。随着两家房企在绿园区的相继拿地,未来绿园区的楼市热度,或将得以提升。

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    土拍预告:6月16日高新区7块土地将挂牌出让

    告别本次土拍后不久,我们即将再次迎来新一轮的土地出让仪式。6月16日,长春土地市场将有7宗经营性用地挂牌出让,其中6块土地位于高新北区,1块土地位于高新南区,最大地块占地面积达14万平。出让仪式定于当日9时在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅内举行。

    今年长春国土资源局已举行多场土地出让仪式,其中不乏多轮竞价的火爆场面。虽然本次土地出让最终与抢拍“失约”,但接下来6月16日的土地出让,高新北区的诸多热地将纷纷亮相,多轮竞价能否再现,我们也将持续关注。

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  • 土地出让收支双降 高库存压力下开发商购地谨慎

    原标题:土地出让收支双降 高库存压力下开发商购地谨慎

    4月5日,财政部公布了2015年全国土地出让收入情况。2015年,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。

    数据显示,2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。受此影响,去年全国土地出让支出33727.78亿元,同比下降18.5%。当年,从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69 亿元和423.51亿元,同比下降33.4%和35.6%。

    去年土地出让收入前三季度持续下降,第四季度回升

    财政部有关负责人表示,去年土地出让收入呈现的主要特征是,前三季度持续下降,第四季度止跌回升。中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策,促使下半年房地产市场需求逐步释放,带动第四季度用地需求回暖。具体来看,前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第四季度增长9.5%。

    土地出让收入减少的主要原因有以下三点:第一,土地市场需求不足。2015年,全国国有建设用地实际供应量为53.36万公顷,同比下降12.5%。其中,房地产用地供应11.98万公顷,下降20.9%;基础设施等其他用地供应28.90万公顷,下降7.1%。第二,用地结构发生变化。2015年,国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%,三类用地占比分别较上年下降0.8个、2.4个和提升3.2个百分点。第三,出让面积继续萎缩。2015年,全国土地出让面积22.14万公顷,同比下降18.6%,较上年下滑3.1个百分点,显示出在房地产高库存压力下,房地产开发企业对购置土地更加谨慎。

    收益向农业农村和保障性安居工程倾斜

    “土地出让收入并不完全由政府支配,只有扣除成本补偿性费用后的土地出让收益,才是政府可用的财力。”这位负责人解释说,由于土地出让收入实行全额“收支两条线”管理,包含了须依法支付的征地拆迁等成本补偿性费用。根据这个特性,土地出让支出可区分为成本性支出和非成本性支出(即土地出让收益安排的支出)两大部分。

    2015年,全国土地出让成本性支出占支出总额比重略有下降。2015年全国土地出让支出中,用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元,同比下降20.7%,占支出总额79.6%,占比下降2.2个百分点;用于城市建设、农业农村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19亿元,同比下降8.6%,占支出总额20.4%,占比提升2.2个百分点。

    征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升。在成本性支出中,用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出17935.82亿元,占66.8%,占比提升1.7个百分点。用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比提升,主要是当年征用的新增建设用地面积同比增长28.0%。

    其次,土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。在非成本性支出中,用于农业农村支出2528.17亿元,占36.7%,占比提升1.1个百分点;用于保障性安居工程支出823.49亿元,占12.0%,占比提升1.7个百分点。

    大多数违法用地未缴纳土地出让收入

    “当前,土地出让收支管理还存在一些问题,违规现象时有发生。” 这位负责人表示,主要包括土地违法案件未得到彻底遏制,大多数违法用地未缴纳土地出让收入,造成土地出让收入流失;土地市场化配置比例偏低,工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象,导致土地价值难以完全实现;一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等。

    下一步,有关部门将加大对违法用地的打击力度,依法征收土地出让收入,避免土地出让收入流失。同时,扩大国有建设用地有偿使用范围,完善工业用地供应方式,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。

    此外,还应进一步落实土地出让收支管理政策,盘活土地出让收支存量资金,提高资金使用效益,加大对土地供应及收支管理的审计监督力度,建立健全土地供应及收支信息公开制度,自觉接受社会监督。

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  • 土地出让金降逾两成 地方财源受挫

    4月5日,财政部综合司公布2015年全国土地出让收支情况。数据显示,2015年我国供给侧结构性改革加快推进,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。专家分析称,土地收入的周期性缩水,短期内将给一些地方政府的财政收支带来压力。

    数据 去年全国土地出让收支规模双降

    财政部的数据显示,2015年全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。其中,招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%;补缴的土地价款1455.18亿元,下降23.0%;划拨土地收入1103.57亿元,增长17.8%;出租土地等其他收入1278.78亿元,下降24.4%。当年,从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69亿元和423.51亿元,同比下降33.4%和35.6%。

    财政部称,全国土地出让收入主要呈现两大特征,一方面,2015年前三季度持续下降,第四季度止跌回升。具体来看,从一季度开始,中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策,促使下半年房地产市场需求逐步释放,商品房销售面积增速由负转正,带动第四季度用地需求回暖。另一方面,个别地区逆势上扬,大多数省份降幅明显。其中,深圳市土地出让收入增长较快,主要是该市经济增长强劲,房地产市场交易火爆,土地资源相对稀缺,地价持续偏高所致。

    从2015年全国土地出让的支出情况来看,由于受到土地出让收入下降的影响,2015年全国土地出让支出33727.78亿元,同比下降18.5%。财政部表示,2015年全国土地出让支出中,成本性支出占支出总额的比重略有下降,征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升,土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。

    财政部指出,当前土地出让收支管理还存在一些问题,主要包括:土地违法案件未得到彻底遏制,大多数违法用地未缴纳土地出让收入,造成土地出让收入流失;土地市场化配置比例偏低,工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象,导致土地价值难以完全实现;一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等问题,违规现象时有发生。

    探因 需求不足等因素导致减收

    财政部财科所副所长白景明对记者表示,2015年全国土地收支“双降”主要有两个因素,一是在当前经济增速放缓、经济结构调整的背景下,用地需求尤其是工商业用地需求减少,这在面临去产能的行业用地方面更加突出。二是住宅与写字楼的房地产开发层面库存量大,在去库存的过程中,新增用地势必会减少。

    财政部指出,随着我国经济进入新常态,受经济增速放缓等因素影响,土地市场需求呈现不足状态。全年当中的国有建设用地实际供应量为53.36万公顷,同比下降12.5%。其中,工矿仓储用地供应12.48万公顷,下降15.2%;房地产用地供应11.98万公顷,下降20.9%;基础设施等其他用地供应28.90万公顷,下降7.1%。

    同时,地区间用地结构改变也对土地出让收入减少产生了一定影响。配合供给侧结构性改革,2015年国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%,三类用地占比分别较上年下降0.8个、下降2.4个和提升3.2个百分点。由于基础设施用地价格较低,而房地产用地和工矿仓储用地价格较高,当年用地类型结构的改变对于土地出让收入减收影响较大。

    此外,造成2015全年土地出让收入减少的原因,还包括出让面积继续萎缩和地价增幅逐步趋缓。一方面,在房地产高库存压力下,房地产开发企业对购置土地更加谨慎。财政部数据显示,2015年全国土地出让面积22.14万公顷,同比下降18.6%,与上年相比下滑3.1个百分点。另一方面,2015年四季度末,全国105个主要监测城市综合、商业和工业地价同比增幅均有所回落。

    财政部表示,下一步应加大对违法用地的打击力度,依法征收土地出让收入,避免土地出让收入流失。同时,扩大国有建设用地有偿使用范围,完善工业用地供应方式,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。此外,应进一步落实土地出让收支管理政策,盘活土地出让收支存量资金,提高资金使用效益,加大对土地供应及收支管理的审计监督力度,建立健全土地供应及收支信息公开制度。

    承压 地方财政受挫于“地租”减少

    2015年财政预算报告显示,地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元。实际上,2015年全国土地出让收入仅33657.73亿元,明显少于2015年预算。

    记者了解到,在许多地方,土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右,个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业,但新产业发展不可能一蹴而就,短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。

    公开数据显示,2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%;2013年全国土地出让收入4.2万亿元,相当于同期地方财政收入的35.5%;2011年,昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财政一般预算收入。

    作为我国地方财政收入的支柱性来源,土地出让金缩水令地方财政承压。西南某地级市财政系统人士此前向记者透露,很多地方土地收储需要先向银行贷款,之后靠未来土地价格的上升归还贷款。“今年我们土地出让金大约1亿元,贷款要还6亿元。地价上不去,土地拍不出,出让金没了,还款的来源就断了,地方政府财政可能会出现危机。”他表示,“还好国家允许用置换债券来归还债务,可以把危机往后拖延。”

    白景明表示,土地出让收入下降确实对基层财政有一定影响,不过基层财政收入最主要还是取决于地方经济增长、产业结构调整以及城镇化的进程。“土地是所有经济社会活动的基本要素,都要附着在土地上,不过经济发展最主要依赖于供给和需求以及二者的匹配。比如经济增速和产业结构调整决定了工商业用地需求,人口和城镇化决定了住宅用地需求。”他说。

    展望今年,白景明认为,土地出让收入会有所回暖。经济增速从今年前两个月来看有所回升,土地出让收入也会有所增加。而结构性短缺与过剩并存的问题,随着养老、城镇化等的发展,会消化一部分库存,也会有新建用地需求。(高伟 孙韶华 赵婧)

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  • 我国去年土地出让收入3.4万亿元 同比下降21.6%

    据财政部网站消息,2015年,我国供给侧结构性改革加快推进,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。

    一、2015年全国土地出让收入情况

    2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。其中,招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%;补缴的土地价款1455.18亿元,下降23.0%;划拨土地收入1103.57 亿元,增长17.8%;出租土地等其他收入1278.78 亿元,下降24.4%。当年,从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69 亿元和423.51亿元,同比下降33.4%和35.6%。

    (一)土地出让收入呈现的主要特征。

    1、前三季度持续下降,第四季度止跌回升。具体来看,前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第4季度止跌回升,增长9.5%,原因是从一季度开始,面对“三期叠加”的局面,积极财政政策注重加力增效,稳健货币政策注重松紧适度,中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策,促使下半年房地产市场需求逐步释放,商品房销售面积增速由负转正,带动第4季度用地需求回暖。

    2、个别地区逆势上扬,大多数省份降幅明显。分区域看,东部地区18797.99亿元,下降23.6%,占55.8%;中部地区8672.40亿元,下降17.3%,占25.8%;西部地区6187.34亿元,下降21.2%,占18.4%。分地区看,除深圳(36.9%)、西藏(1.8%)、厦门(1.2%)、甘肃(0.2%)4个地区同比增长外,其他32个地区均出现不同程度下降。其中,大连(-56.4%)、宁波(-54.1%)、内蒙(-51.8%)3个地区降幅超过50%。深圳市土地出让收入增长较快,主要是该市经济增长强劲,房地产市场交易火爆,土地资源相对稀缺,地价持续偏高所致。

    (二)土地出让收入减少的主要原因。

    1、土地市场需求不足。随着我国经济进入新常态, 受经济增速放缓等因素影响,土地市场需求呈现不足状态。2015年,全国国有建设用地实际供应量为53.36万公顷,同比下降12.5%。其中,工矿仓储用地供应12.48万公顷,下降15.2%;房地产用地供应11.98万公顷,下降20.9%;基础设施等其他用地供应28.90万公顷,下降7.1%。

    2、用地结构发生变化。配合供给侧结构性改革,2015年国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%,三类用地占比分别较上年下降0.8个、2.4个和提升3.2个百分点。由于基础设施用地价格较低,而房地产用地和工矿仓储用地价格较高,因此,当年用地类型结构的改变对于土地出让收入减收影响较大。分区域看,东、中、西部地区用地分别占供地总量的33.5%、27.3%和39.2%,与上年相比分别减少0.6个、1.0个和提升1.6个百分点,由于东、中部地价高于西部,因此,地区间用地结构改变也对土地出让收入减收产生了一定影响。

    3、出让面积继续萎缩。在房地产高库存压力下,房地产开发企业对购置土地更加谨慎。2015年,全国土地出让面积22.14万公顷,同比下降18.6%,与上年相比下滑3.1个百分点。其中,商服用地和住宅用地分别下降24.7%和19.1%。全年土地出让合同成交价款2.98万亿元,同比下降10.6%。

    4、地价增幅逐步趋缓。2015年4季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价,分别为3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米,同比分别增长3.16%、2.70%、3.92%和2.38%,较一季度分别下降0.09个、0.52个、提升0.94个和下降1.24百分点。

    二、2015年全国土地出让支出情况

    受土地出让收入下降的影响,2015年,全国土地出让支出33727.78亿元,同比下降18.5%。由于土地出让收入实行全额“收支两条线”管理,包含了须依法支付的征地拆迁等成本补偿性费用,因此,土地出让收入并不完全由政府支配,只有扣除成本补偿性费用后的土地出让收益,才是政府可用的财力。根据这个特性,土地出让支出可区分为成本性支出和非成本性支出(即土地出让收益安排的支出)两大部分。2015年,全国土地出让支出主要呈现以下特征:

    (一)成本性支出占支出总额的比重略有下降。2015年全国土地出让支出中,用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元,同比下降20.7%,占支出总额79.6%,占比下降2.2个百分点;用于城市建设、农业农村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19亿元,同比下降8.6%,占支出总额20.4%,占比提升2.2个百分点。

    (二)征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升。在成本性支出中,用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出17935.82亿元,占66.8%,占比提升1.7个百分点;用于土地开发支出6533.90亿元,占24.3%,占比下降3.0个百分点;用于支付破产或改制企业职工安置费等其他支出2374.87亿元,占8.9%,占比提升1.3个百分点。用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比提升,主要是当年征用的新增建设用地面积同比增长28.0%。

    (三)土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。在非成本性支出中,用于农业农村支出2528.17亿元,占36.7%,占比提升1.1个百分点(其中,教育支出436.69亿元,增长16.2%);用于保障性安居工程支出823.49亿元,占12.0%,占比提升1.7个百分点(其中,棚户区改造支出308.54亿元,增长66.5%);用于城市建设支出3531.53亿元,占51.3%,占比下降2.8个百分点。上述支出结构的变化,体现了土地出让收益向农业农村和保障性安居工程倾斜的政策导向。

    当前,土地出让收支管理还存在一些问题,主要包括:土地违法案件未得到彻底遏制,大多数违法用地未缴纳土地出让收入,造成土地出让收入流失;土地市场化配置比例偏低,工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象,导致土地价值难以完全实现;一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等问题,违规现象时有发生。下一步,应加大对违法用地的打击力度,依法征收土地出让收入,避免土地出让收入流失。同时,扩大国有建设用地有偿使用范围,完善工业用地供应方式,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。此外,应进一步落实土地出让收支管理政策,盘活土地出让收支存量资金,提高资金使用效益,加大对土地供应及收支管理的审计监督力度,建立健全土地供应及收支信息公开制度,自觉接受社会监督。

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  • 清明带动销售 房企推新在即

    清明小长假已经过去,但在这期间楼盘也迎来了市场的“小高峰”。部分楼盘清明假期接待客户上百组,销售略有提升。可见随着天气的转暖,市场也或多有所回暖。随着4月的到来,部分楼盘也是推新在即,抢占市场。

    小长假活动多

    部分楼盘价走高

    2016年开始,就有报道部分地区房价上涨,购房火爆的场景,但长春市场依旧是销售平平。清明前的火爆竞地可谓是对于市场的新的信号,在清明节期间,长春部分楼盘推出特价房、优惠活动,进而吸引购房者。在房企“忙碌”的背后,折射出的可能是其对今年房地产市场的看好。“土地出让情况同房地产市场发展是息息相关的,互相影响。政府也会根据市场情况对土地出让情况进行调整。”绿园区某楼盘相关负责人表示,只有保证正常的土地供应,才会保证房地产市场的正常发展。

    有的楼盘降价促销,有的楼盘却是涨价推房。每个楼盘都有自己不同的销售策略,记者也采访到涨价楼盘的负责人,其表示因为在外地公司的楼盘都在涨价,因此长春在售产品也会涨价。但是针对购房者来说,目前还是更青睐性价比较高的产品。

    清明节后

    部分楼盘推新品促销售

    清明假期过后,记者走访多家楼盘了解到,部分楼盘在清明期间看房人员较多,也有产品销售,而部分楼盘依旧是处在“休眠模式”。清明过后,天气逐渐转暖,楼市热度也逐渐增强,加之清明前火热竞拍土地的形势,也为楼市添了“一把火”。虽然在3月份市场启动较慢,部分楼盘“吆喝”卖房成效不大,但是或多或少提起了部分购房者的积极性,带动了一定的销售。

    目前来看,今年市场依旧是消耗库存为主,而房企推新的节奏或将变缓。房价点评网高级分析师王宸认为,如今频出利好政策的时机,让进入新一年战斗状态的房企纷纷摩拳擦掌。部分品牌房企的土地储备消耗殆尽,这也直接影响到了2016年整个商品住宅市场新增供应量,预计在2016年上半年长春市场供应会明显不足。

    由于长春库存量仍然较大,尤其是刚需型产品的库存,因此对整体市场影响不会太大。但对于部分房企来讲,会根据市场的热度等因素改变推新的节奏,从而带动销售。

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  • 财政部:2015年全国土地出让收支“双降”

    4月5日,财政部公布了2015年全国土地出让收支情况。2015年,我国供给侧结构性改革加快推进,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。

    2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。从土地出让收益中计提的教育、农田水利建设资金分别为436.69亿元、423.51亿元,同比分别下降33.4%、35.6%。

    受土地出让收入下降影响,2015年,全国土地出让支出33727.78亿元,同比下降18.5%。其中,成本性支出占支出总额的比重略有下降,征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升,土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。

    财政部指出,当前,土地出让收支管理仍存在大多数违法用地未缴纳土地出让收入、土地市场化配置比例偏低、减免或变相减免土地出让收入等问题。下一步应加大对违法用地的打击力度,依法收缴土地出让收入,避免土地出让收入流失。同时,扩大国有建设用地有偿使用范围,完善工业用地供应方式,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。

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  • 全国土地出让收支规模双降

    据新华社电 记者5日从财政部获悉,2015年,我国供给侧结构性改革加快推进,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”:全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比降21.6%;全国土地出让支出33727.78亿元,同比降18.5%。

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  • 土地改革需“三位一体”城乡互动

    ■ 观察家·代表委员议政录

    城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人,而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民,只允许卖给本集体土地所有制成员,这是明显的所有制歧视。

    去年全国两会召开前夕,全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域实行土地制度改革试点,试点方案涉及征地制度改革、农村集体建设用地入市以及农村宅基地制度改革,即俗称“三块地”改革。然而这“三块地”的改革是被割裂开来,各自孤立进行的。

    征地制度、建设用地制度和农村宅基地制度的改革,按照“三位一体”城乡互动进行,对“三块地”进行通盘考虑和顶层设计,才能顺利达到预期的目标。

    首先,按照宪法的规定,把政府的征地行为严格限定在公共利益范围之内,对于在公共利益范围之外需要占用农村的土地,在符合规划的前提下,一律通过农村土地入市交易的渠道来获得。

    其次,尽快启动宪法修改程序,建议将宪法第10条第1款改为“城市的土地以国有制为主体,多种所有制并存”或者改为:“城市的土地实行公有制,包括国家所有和集体所有。”只有这样,农村集体建设用地进入城市从而构建城乡统一的建设用地市场才有宪法依据。

    再次,农村集体经营性建设用地入市不能仅限于过去的乡镇企业用地。在保证满足农民自住房需要和公益性需要的前提下,允许农民对集体建设用地构成和用途进行必要的调整。

    又次,应允许农村集体宅基地使用权转让、出租、抵押和担保。允许非自住性宅基地使用权担保、抵押和转让,建立进城落户农民宅基地有偿退出机制,赋予其农村宅基地使用权出租、担保、抵押和转让的完整产权,允许进城落户的农民用宅基地使用权换房(通过城乡建设用地增减挂钩);对于符合享受公租房条件的农民工,不能强迫无偿放弃原宅基地使用权。

    与农村宅基地制度改革相配套,可以取消禁止城镇居民到农村买房的规定。城市居民的宅基地,所有权虽然是国家的,但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让,而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押,又不能继承转让,城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人,而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民,只允许卖给本集体土地所有制成员,这是明显的所有制歧视。

    最后,探索在农村集体之间直接实现城乡建设用地增减挂钩。允许偏远地区的农民(集体)在将其节省的建设用地(包括宅基地)复垦后得到的建设用地指标,转让给城市周边的农民(集体),后者可以直接将其相应的农地转变为建设用地,或自主开发利用,或通过城乡统一的建设用地市场进行交易。

    城中村和部分棚户区的土地属于农民集体所有,在城中村和棚户区改造过程中,这些农民集体的土地没有必要也不应该征收为国有,而应该按照中共十八届三中全会的精神,在符合城乡统一规划和用途管制的前提下,与国有建设用地同等入市,同权同价,从而让这些土地的所有者平等参与城镇化进程,公平分享城镇化成果。

    □蔡继明(全国人大代表)

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  • 长春土地市场26日成功出让宽城区一宗土地

    26日9时,长春市国土资源局举行2016年首次土地出让仪式。记者从长春市国土资源局了解到,出让仪式在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅内举行,本次成功出让一宗土地。

    出让地块位于长江路经济开发区。东至丙八路,南至甲五路,西至规划路,北至丙三十二路,规划用地性质为居住用地。该地块面积为96349平方米,1.0<容积率<1.8,建筑密度<30%,建筑高度<60米,绿地率>30%,出让年限为:住宅70年,商服40年。

    此地块由长春市吉均房地产开发有限责任公司摘得。

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  • 2015年长春地税 实现收入389亿元

    昨日,记者从长春市地税局了解到,2015年长春地税共实现各项税收收入389亿元,比2014年增加16.9亿元,同比增长4.6 %。“十二五”期间,长春市地税收入实现1765.8亿元,为“十一五”期间地税收入的2.9倍。

    2015年,长春市地税收入呈现三个特点。一是占全省地税收入比重高于上年,税收增幅高于全省平均水平。二是占长春市财政收入比重高于上年。三是主体行业地税收入占比呈现“三升两降”。“三升”为金融业、建筑业和服务业, “两降”为房地产业和工业,地税收入结构由过去主要依靠“一房一车”(房地产业和汽车制造业)向“三分天下”(房地产业、汽车制造业和以金融业为主的现代服务业)转变。

    2015年,在稳定税负的前提下,长春地税直接税快速增长,全年以所得税类和财产税类为主的直接税完成121.2亿元,同比增长10.4%,高于全口径收入增幅5.8个百分点,占全口径收入比重达31.2%,同比提升1.7个百分点。在“营改增”大背景下,原来过分依赖流转税的格局得以转变,地方税收的税种构成进一步优化,符合“营改增”之后构建稳定地方税收体系的发展要求。

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  • 112轮竞拍再现土地市场年底“火”

    昨日,土地市场再起硝烟。沉寂较长时间的土地市场凭借两块地,彻底“火”了一把。这两块土地分别位于高新区和南关区,虽然面积都不大,但是因为位置等优势,吸引了众多地产企业。同时在今年较为平静的土地市场添了一把“火”。

    高新区地块112轮竞拍成功

    当天出让的第一个地块,位于南关区(棚户区),东至吉大专家第二公寓、南至南岭校区北纬一路、西至南岭校区学生公寓、北至文昌路,土地出让面积为25642平方米。此地块被长春吉大科技园建设发展有限公司摘得。

    而位于高新开发区的地块,成为现场的焦点。此地块东至硅谷大街、南至众恒路、西至永恒地产、北至永春河,土地出让面积为44325平方米。虽然土地面积不太大,但现场有5家公司参与竞拍,现场不仅参与竞拍的房企较为严肃,在场的人员都非常关注此地块将会由哪位房企拍得。经过112轮激烈竞价,最终被长春中铁房地产开发有限公司成功摘得。

    优质地块 更受开发商青睐

    目前,长春房地产市场以消耗库存量为主,房地产企业积极努力领跑房地产市场。土地市场作为房地产市场的前沿部分,土地市场的变化也预示着房地产市场的动向。

    此次激烈的竞拍场面,也表现出开发商对于优质土地的青睐。“从今年土地市场看,开发商拿地热情不大。因此今年长春市土地供应有一定的调整。如果合适的地块,开发商还是积极拿地的。”业内人士表示,虽然供大于求,但是开发商还是积极储备优质地块。

    今年开发商在保证自身的产品充足外,也更加考虑到产品的价值。这两宗土地面积不大,同时地块位置较为成熟,这也是开发商拿地所考虑的。在成熟区域的地块越来越少的今天,这样的产品必然得到市民的关注,这就给开发商无形增添了一份筹码。

    ■数字楼市

    楼市成交  连续两周下降

    (12月7日—13日)长春市新增商品住宅供应面积17.06万㎡,环比上升324.4%;供应套数2032套,环比上升355.6%。上周商品住宅市场成交面积为17.27万㎡,环比下降4.6%;成交套数为1698套,环比下降1.6%。上周商品住宅市场成交均价为6430元/㎡,环比下降1.53%。

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  • 长春土地市场3块土地出让 仅1块土地成交

    10月15日,长春市国土资源局土地交易仪式上,共有3块土地出让,却只有1块土地成交。这也是2015年以来的第3次土地流拍。嘉惠地产以楼面价2413元/平方米、总价1.559亿元的价格摘得经开区一宗29376平方米的住宅、商服用地,该地块毗邻中东大市场。

    该地块位于经开区东至福州街,南至昆山路,西至兰州街,北至市兽药厂。地块面积为29376平方米,性质为住宅、商服,容积率<2.2,建设密度<30%, 建设高度<100米,绿化率>30%。住宅使用年限70年,商服使用年限40年。

    该地块位于城市中心区域,距离中东大市场商圈步行仅需5-10分钟,配套成熟,交通路网完善。

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  • 10.15土拍 嘉惠地产2413元/平经开再拿地

    2015年10月15日上午9时,在长春市国土资源局举行土地拍卖仪式。经开区一宗29376平方米的住宅商服地块,被嘉惠地产以2413元/平的价格摘得,而另外两宗位于长江路经济开发区的大面积地块惨遭流拍。

    10.15土拍:嘉惠地产2413元/平价格经开区再拿地

    本次土拍成交的地块位于经济技术开发区,东至福州街、南至昆山路、西至兰州街、北至市兽药厂。地块面积为29376平方米,性质为住宅、商服,容积率<2.2,建设密度<30%,建设高度<100米,绿化率>30%。住宅使用年限70年,商服使用年限40年。该地块位于城市中心区域,距离中东大市场商圈步行仅需5-10分钟,配套成熟,交通路网完善,居住氛围浓厚,周边楼盘有富腾御公馆、嘉惠第五园。据悉,此地块将建设嘉惠第五园的后续产品,预计年底动工。

    据记者了解,此次土地拍卖,是长春市2015年来的第三次土地流拍,共三块土地出让,仅一块土地成交,土地市场依旧比较萎靡。而本次土拍成交的地块,是今年经开区出让并成交的第四块土地,与目前市场在售的富腾东南下隔街相望,预计未来两项目或存在较大的竞争。值得关注的是,两个地块的开发商之前均在经开区建有项目,分别为嘉惠第五园和富腾天下城,主打高端品质住区,且销售情况较好,其成熟的开发经验将为后续新品的开发奠定良好的经验基础。

    克而瑞长春机构高级分析师王宸表示,2015年已接近尾声,但从全年比较萎靡的土地成交来看,明年的新品供应将会受到很大的影响,由于土地成交所带来的供应不足,2015年主要以去库存为主,成交量也屡创新高。此外,从已经今年已经成交的地块位置和类型来看,主要以交通便利、配套已具雏形的地块为主,并多主打刚需型产品,使资金的周转率提高。也直接导致了城市外扩土地开发的进程减慢,新城区的发展仍需要一段时间。

    成交地块资料

    宗地编号:220105002560GB00022

    土地位置:经济技术开发区,东至福州街、南至昆山路、西至兰州街、北至市兽药厂。

    土地面积:29376平方米

    土地用途:住宅商服

    容积率:<2.2

    建筑高度:<100米

    出让年限:住宅70年、商服40年

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  • 本月将有4宗土地出让地段优势明显

    记者从长春市国土资源局获悉,本月将有两次住宅类地块出让仪式,分别在20日和27日,共计划出让4宗地块,地段优势明显。

    8月20日,长春市计划出让的2宗经营性地块相连,位于长春西客站的最核心板块,土地面积共计约33万平方米,是近年来罕见的大体量住宅商服项目,具体信息为:

    地块一:位于绿园区东至乙三路、西至丁三十三路、南至南阳路、北至景阳大路,土地面积227569平方米,土地用途城镇住宅、商务金融、其他商服用地,容积率1号地块

    地块二:位于绿园区东至丁三十四路、西至乙三路、南至南阳北路、北至景阳大路,土地面积102833平方米,土地用途城镇住宅、商务金融、其他商服用地,容积率4号地块A地块

    8月27日,朝阳净月各有一宗热地出让,具体信息为:

    地块一:位于朝阳区危旧房、旧城区改造项目,东至规划六路、南至吉航修配厂围墙-建工学院围墙、西至开运街、北至华侨新村,土地面积52979平方米,土地用途城镇住宅、商务金融、其他商服用地,容积率A地块25%,出让年限住宅70年、商服40年。

    地块二:位于净月东至生态东街、南至水系绿带、西至生态大街、北至丙十四路,土地面积148145平方米,土地用途城镇住宅、商务金融、其他商服用地,容积率1.0且1.2,建筑密度30%,建筑高度60米,绿地率35%,出让年限住宅70年、商服40年。

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  • 太热!四家房企争抢高新区一块地

    沉寂许久的长春土地市场,昨日再次出现激烈竞拍场面。一块位于高新区的地块,被四家房企“围攻”,举牌竞拍达70多轮,再一次掀起了土地市场的“热浪”。当天出让住宅商服用地共3宗,分别位于高新区、净月区和宽城区,高新区的地块最惹人关注,展开了激烈的竞拍。

    70多轮竞拍 再现土地市场

    昨日,作为长春上半年最后一次土拍现场,给人留下了深刻印象。位于高新开发区东至特殊用地,西至永春河,南至佳园路,北至众恒路的地块,共有四家房企参与竞拍。该地块距离欧亚卖场商圈不远,毗邻开运街和光谷大街,周边配套成熟,居住氛围浓厚。因此多家开发商对此地块兴趣浓厚。现场经过70多轮激烈竞拍,最终由长春新星宇信瑞房地产开发有限责任公司以3110元/平的价格摘得。

    除高新区地块外,位于净月开发区东至空地,南至空地,西至临河街,北至丙二十一路的地块,由吉林省富得林房地产开发有限责任公司竞得。位于宽城区(棚户区)东至乙八路,西至长农公路,南至一期用地,北至丁一路的地块,由长春市胜赢房地产开发有限公司竞得。

    优质地块 更受开发商青睐

    目前,长春房地产市场以消耗库存量为主,从三月份开始,多数开发商已经开始推新和上市。从现在市场看,房地产企业积极努力领跑房地产市场。土地市场作为房地产市场的前沿部分,土地市场的变化也预示着房地产市场的动向。此次激烈的竞拍场面,也表现出开发商对于优质土地的青睐。克而瑞房价点评网高级分析师王宸表示,此次高新地块土地单价3110元/平,楼面地价为2300元/平,在区域内价格偏高。随着区域逐渐的成熟,高新区区域土地价格也随之水涨船高,但由于土地逐渐稀缺,未来新品也会有一定的升值空间。同时可以看出开发商对土地市场还是有很高关注度,但更多集中在优质地块。

    “从上半年的土地市场看,开发商拿地热情不大。因此今年长春市土地供应有一定的调整。如果合适的地块,开发商还是积极拿地的。”业内人士表示,虽然供大于求,但是开发商还是积极储备优质地块。

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  • 9月28日 长春国土资源局推出8宗经营性用地

    “金九”长春最后一次土地交易仪式将于9月28日举行,届时长春国土资源局将推出8宗经营性用地。其中唯一1宗住宅商服用地来自于净月区,分为两个地块,容积率分别为A地块≤5.3、B地块≤3.4。

    据悉,28日土地交易仪式推出的8宗地块分别来自于汽开区、高新南区、高新北区、净月区,其中包括3宗加油加气站用地。8宗地块面积较小,最大一宗地块的面积仅4.9万平方米。

    最大地块是来自净月区的住宅商服用地,从相关土地数据上看,地块分别A、B地块,A地块≤5.3、B地块≤3.4;A地块≤150米、B地块≤100米。

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  • 净月高新区9月4日将有6宗土地出让

    9月4日,长春土地市场将有6宗经营性用地挂牌出让,挂牌出让仪式定于当日9时在长春市政务中心举行。

    本次出让的六宗土地全部位于净月高新区。地块一:东至生态大街、西至生态西街、南至福祉大路、北至规划路,地块占地面积约为1.38万平方米,容积率≤1.1,建筑密度≤55%,建筑高度≤16米,绿地率≥25%;

    地块二:东至丁六街、西至空地、南至丙十三路、北至福祉大路,地块占地面积为2.24万平方米,容积率≤5.0,建筑密度≤45%,建筑高度≤100米,绿地率≥25%;

    地块三:东至空地、西至丁八北街、南至天泽路、北至空地,地块占地面积为6863平方米,容积率≤1.2,建筑密度≤45%,建筑高度≤24米,绿地率≥25%;

    地块四:东至其他规划用地、西至新城西街、南至绿化带、北至其他规划用地,地块占地面积8595平方米,容积率≤1.0,建筑密度≤50%,建筑高度≤24米,绿地率≥25%;

    地块五:东至水系、西至其他规划用地、南至环潭路、北至泄洪渠,地块占地面积4500平方米,容积率≤2.0,建筑密度≤51%,建筑高度≤20米,绿地率≥25%;

    地块六:东至净月大街、西至赤阳路、南至聚业大街、北至博会路,地块占地面积约16.78万平方米,容积率≤1.2,建筑密度≤40%,建筑高度≤30米(局部40),绿地率≥25%。

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    14日万达7.6亿汽车区拿地

    8月14日,在长春市国土资源局举办的土地交易会上,汽车区长春国际汽车公园旁一宗面积为178974平方米住宅商服用地成功拍出。大连万达商业地产股份有限公司以总价76099万元的价格摘得该地块。

    据记者了解,该地块将被建设成继宽城万达广场之后的又一座万达综合体。

    该地块东至西湖大路,南至腾飞北路,西至丙三十七街,北至乙五路,面积178974平方米,分为AB两地块,其中A地块容积率小于4.4,B地块容积率小于3.5,限高100米,绿地率大于25%。

    从地块相关土地数据上看,地块毗邻长春国际汽车公园,并且临近城市主要干道和汽车区管委会。

    从地块周边房地产市场发展上看,目前这一区域内住宅产品十分丰富,地块周边在售楼盘有保利中央公园、中铁香堤美郡、西湖一号、华航檀香湾等,可以说地块所在区域为汽车区房地产发展速度较快,也是汽车区楼盘扎堆建设的区域。

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  • 香港益胜8.9977亿元长春绿园区拿地

     8月28日,长春土地市场又有2宗土地挂牌出让,挂牌出让仪式于9时在长春市政务中心举行。出让地块一宗为工业用地,另一宗为住宅商服用地。其中,工业用地由长春市吉文炬润汽车零部件有限公司以总价793万元竞得。住宅商服用地由香港益胜发展有限公司以总价89977万元竞得。

    该住宅商服地块东至长春警备区,南至丙二十六路,西至正阳街,北至皓月大路,整个地块土地面积为108933平方米,分为A、B两个地块,A地块容积率4. 0,B地块容积率3.4,A地块建筑密度60%,B地块建筑密度30%,A地块绿化率20%,B地块绿化率25%,两地块建筑高度均100米。从地块所在位置上看,该地块毗邻长春公园,距绿园区医院、吉林工商学院比较近,周边有十几条公交线路。从生态环境上看,宜居度较高。另外,地块临近城市主要干道皓月大路,并临近绿园区政府,地理位置较为优越。据了解,香港益胜发展有限公司为首次进驻长春,该地块预计开发城市综合体项目,目前,项目具体规划以及上市时间尚未确定。

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  • 万达重金摘地 最大万达综合体挺进汽开区

    8月14日,在长春市国土资源局举办的土地交易上,汽开区长春国际汽车公园旁一宗面积为178974平方米住宅商服用地成功拍出。大连万达商业地产股份有限公司以总价76099万元的价格摘得该地块。该地块将被建设成继宽城万达广场之后的又一座万达综合体,并且将是长春市最大万达综合体。》》上半年汽开7盘齐跌 最高700元/平房价差

    该地块位于汽开区东至西湖大路、南至腾飞大路、西至丙三十七路、北至乙五路,紧邻长春国际汽车公园的南面,宗地编号220106007225GB00024、25,土地面积178974平方米,出让年限70年,容积率分别是A地块≤4.4、B地块≤3.5,建筑密度≤46%,建筑限高≤100米,绿化率≥25% 。按照规划指标,该地块建筑面积将超过60万平方米,最高可达78万平方米。在本宗地块招拍挂期间,两家竞买人提出了竞买申请,分别为8号竞买人和10号竞买人。其中8号竞买人的竞买报价为人民币75599万元,10号竞买人的竞买报价为人民币76099万元。

    截止至土地挂牌结束时间,8号竞买人并没有来到土地交易仪式的现场,现场也没有竞买人提出新的报价。最终10号竞买人大连万达商业地产股份有限公司以76099万元摘得该地块。

    从地块相关土地数据上看,地块区域毗邻长春国际汽车公园,并且临近城市主要干道和汽开区管委会,可以说,地块处于汽开区的政治和商务中心。》》14日汽开竞拍地块房价解读 高层6500元/平

    目前地块周边在售楼盘有保利中央公园中铁香堤美郡西湖一号华航檀香湾等,可以说地块所在区域为汽开区房地产发展速度较快,也是汽开区楼盘扎堆建设的区域。

    尽管区域内房地产发展速度较快,但区域内楼盘大多数还在建设当中,因此,区域内生活配套有待完善。据大连万达商业地产股份有限公司负责人介绍,该地块将被建设为万达综合体,这也是继红旗街万达广场、宽城万达广场之后的另一大万达综合体。据记者解,项目体量在60—70万平方米之间,是长春市目前三座万达综合体之中最大的一个,产品涵盖了住宅、公寓、商业等,目前项目已经开工建设,新品上市时间尚未确定。

    汽车公园旁万达综合体投入使用后,将极大地完善了区域内的配套,汽车公园旁以万达综合体为中心,或将形成一个新的城市商圈。而上半年汽开区多盘齐降,万达综合体的入驻,将大大振奋汽开区楼市信心,并且为汽开区楼盘提供了升值潜力。》》上半年汽开7盘齐跌 最高700元/平房价差

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  • 各地去年卖地收入超3.9万亿 占地方收入近六成

    财政部昨日公布的数据显示,2013年土地出让金收入超过3.9万亿元,再创历史新高,占地方本级财政收入近六成,“土地财政”已是名副其实的地方“第二财政”。

    卖地收入占地方财政收入近六成

    摆脱“土地财政依赖症”说了很多年,但见效甚微,近几年甚至有加重之势。

    数据显示,地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元高峰,2013年土地出让金收入超过3.9万亿元,再创历史新高,占地方本级财政收入近六成,“土地财政”已是名副其实的地方“第二财政”。对本轮土地市场遇冷,地方政府决不能再以救市为名“放水”托起地价,而应从病根入手,克服“土地财政依赖症”。

    上半年卖地增幅仅为26.3%

    数据显示,今年上半年全国土地出让金增幅仅为26.3%,远低于过去五个季度平均40%以上的增幅,尤其6月份增幅回落至7.3%。

    卖地收入大幅度跳水令“土地财政依赖症”再成舆论关注焦点。而刚获审议通过的深化财税体制改革总体方案,让各界看到从根上治愈这一顽疾的希望。

    应通过控制压缩政府征地范围

    地方之所以如此依赖卖地收入,深层次问题是在现行财税体制下,地方缺少稳定的收入来源和增长机制。新一轮财税体制改革明确了房地产税、资源税、环境保护税、消费税等税种的改革任务,以房地产税等为主的土地生财新机制和地方税收体系呼之欲出,能够彻底扭转地方对“土地财政”的依赖,为地方提供新的收入机制。

    首先要先控制“土地财政”规模的急速膨胀。“土地财政”存在自然退出的过程,当前各地仍有相当规模的国有土地储备,因此要把握好改革节奏,抓住未来5年到10年的关键期,通过控制压缩政府征地范围,逐步降低土地出让收入比重。

    面对未来城镇化建设高峰期的大量资金需求,还应逐步放开地方发债,实现地方融资阳光化;规范土地出让金支出管理,推动纳入公共财政的盘子统筹使用;改革地方政绩考核体系,从根本上降低地方政府关联于土地财政的错位和短期行为,走出追求城建“大手笔”的误区。

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城建动态

  • 长春43条街路地桩、地锁自行拆除 未执行将受罚

    10月20日,长春市政府发布《关于整治在道路和其他公共区域设置地桩、地锁等行为的通告》,长春市政府决定对在道路和其他公共区域设置地桩、地锁等行为进行整治。

    任何单位和个人不得在道路和其他公共区域设置地桩、地锁或者其他障碍物影响机动车停放和行人通行。

    据悉,为了解决长春市“停车难停车乱”问题,维护良好的停车秩序,依据《长春市机动车停车场管理条例》相关规定,长春市政府决定对在道路和其他公共区域设置地桩、地锁等行为进行整治。

    凡在本市市区范围内的单位和个人,均需遵守本通告。任何单位和个人不得在道路和其他公共区域设置地桩、地锁或者其他障碍物影响机动车停放和行人通行。长春市市政设施主管部门负责人民大街、自由大路等43条道路及公共区域的整治工作,区人民政府、开发区管委会负责所在地其他道路及公共区域的整治工作。

    本通告自发布之日起15日内,相关单位和个人应当自行拆除其设置的地桩、地锁和其他障碍物。逾期未拆除的,由有关部门根据《长春市机动车停车场管理条例》依法实施代履行拆除,并予以处罚。本通告由市建委会同市公安局、市市容环卫局和各区、开发区负责组织实施,通告自公布之日起施行。

    43条道路为:人民大街、自由大路、解放大路、南湖大路、工农大路、红旗街、同志街、建设街、景阳大路、普阳街、青年路、台北大街、远达大街、长春大街、民康路、新发路、西安大路、和平大街、春城大街、延安大街、前进大街、开运街、宽平大路、东民主大街、西民主大街、卫星路、北安路、新民大街、亚泰大街、吉林大路、东盛大街、四环路、凯旋路、皓月大路、基隆路、北环城路、东环城路、南环城路、西环城路、安达街、繁荣路、辽宁路、长新街。

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  • 吉林大路自来水主管被挖漏 21日晚已抢修完毕

    长春市民刘先生昨天向本报反映,吉林大路与世纪大街交会处附近,一台挖掘机把地下自来水管道挖漏,水柱喷出三四米高。

    刘先生介绍,当时他路过吉林大路看见,巨大的水柱不断喷向空中,现场停放着一台挖掘机。上前一问才得知,是挖掘机挖坏了自来水管,施工人员赶紧拨打了长春水务集团抢修电话。

    记者赶到现场,发现泄漏点位于地铁工地院内,抢修人员已经在维修。

    门口一名工作人员证实,昨天中午12点左右,一台挖掘机挖漏了水管。现场一名长春水务集团负责人介绍,这根自来水管直径1.2米,是往长春北部供水的主管线,位于地下一米多深,被挖出直径20多厘米的大洞。抢修人员正用木桩堵住洞口,准备将水管缠住,防止继续泄漏。可水压很大,要3个人才能把木桩塞进去。负责人介绍,由于是主管线,不能更换水管,只能进行堵漏。

    到昨晚7点多,现场抢修完毕。记者昨晚走访附近部分小区,有些居民反映下午曾停过一段时间的水,但随后供水已经陆续恢复。

    ■相关新闻

    卫明街边水管也漏了

    长春市民张先生昨日向本报反映,卫明街路边自来水管爆裂,清水流出二三百米。

    记者昨天上午在现场看到,漏水点位于一个垃圾站旁的大坑里,清水蔓延了半条卫明街。环卫工人介绍,10月13日,此处就曾经发生泄漏,抢修人员更换了地下自来水管。没想到20日中午又冒水了。

    记者拨打了长春水务集团的热线电话,工作人员表示,立即派抢修人员维修。

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  • 长春市四座桥梁 将全封闭加固维修

    14日,记者从长春市市政设施维护管理中心了解到,从9月15日21时起到10月31日,孟家公铁桥、芙蓉桥、长惠桥全封闭施工。

    据长春市市政设施维护管理中心桥梁部部长赵立权介绍,“我们每年都检测,根据检测报告,有毛病修,没毛病我们就做一些日常维护就可以了。这次加固施工之后,就能把原桥降低的荷载提高到原设计荷载,基本上这都是上世纪90年代前后修的桥,基本上设计荷载都是通行30吨的。”

    另外,记者还获悉,四通路立交桥将于9月22日至10月15日全封闭施工。

    孟家公铁桥 下部破损严重 多处露筋

    孟家公铁桥位于长春市开运街与长沈路的交会处,跨越京哈铁路线。

    根据《长春市孟家公铁桥定期检测报告》检测结果显示,孟家公铁桥下部破损严重,多处露筋,梁底出现横向裂缝、原桥预应力损失较大。

    与此同时,孟家公铁桥跨越京哈铁路线的一联被评定为D级桥(不合格),存在严重的安全隐患,继续使用将会出现塌桥严重事故。因此,为保证桥梁安全运营以及京哈铁路的安全运行,需要及时对其进行加固维修。

    据悉,此次维修内容主要包括箱梁内增设体外预应力,全桥桥面铺装整体新建、更换伸缩缝等工作。

    此外,工作人员还表示,对全桥进行全封闭施工是为保证施工安全、施工质量以及施工进度。在进行箱内增设体外预应力施工时,桥梁必须处于静载状态,不能出现动载,否则在施工过程中安全、质量均无法保证,且易出现塌桥的严重事故。而受北方施工季节影响,在10月底前必须完成桥面、混凝土的施工。而全桥桥面拆除、翻建面积达13440平方米,厚度达25厘米,工程量较大,为保证10月底顺利通车,减轻交通压力,必须全桥封闭24小时多点施工。

    绕行攻略:开运街去往奔驰路,可通过开运街到飞跃路隧道走东风大街到奔驰路;从开运街到长沈路,可通过开运街到兴顺路再到长沈路;从奔驰路到开运街,可走奔驰路到长沈路、兴顺路到开运街,从长沈路到开运街,可走长沈路到兴顺路到开运街。

    芙蓉桥 伸缩缝严重堵塞有明显跳车现象

    芙蓉桥位于长春市宽城区芙蓉路与辽宁路交会处,跨越京哈铁路线。

    据检测报告及实地踏勘发现,该桥桥面沥青混凝土铺装层破损严重,伸缩缝严重堵塞有明显跳车现象,此桥存在安全隐患,为保障桥梁安全运营及京哈铁路的安全运行,需要马上进行加固维修。

    对于为何要全封闭施工,工作人员介绍说,“为了保证桥梁安全、质量及使用要求,桥面连续处钢筋无法断开分幅施工。”在加固过程中,原桥面需全部破除并重新铺装,而且需要全幅一次性铺装,“在施工期间,施工机械较多,需占用施工作业面较大,所以没办法实行半封闭或者开放式施工。”

    绕行攻略:在辽宁路与西安大路路口设置交通导流标,提示去往青荫路方向,绕行西安大路;辽宁路与北安路路口设置交通导流标,提示去往青荫路方向绕行西安大路;辽宁路由站前去往青荫路方向设置导流标,去往青荫路方向绕行西安大路;青荫路与铁西街交会处上桥口设置交通导流标,去往芙蓉路、站前、太阳城方向绕行铁西街。

    长惠桥 桥面铺装多处存在破损、坑槽

    长惠桥西起长春大街,东至惠工路,跨越东大广场、伊通河、轻轨线及吉长铁路线。

    根据《长春市长惠桥结构定期检测报告》检测结果该桥桥面铺装多处存在破损、坑槽,有10跨箱梁梁底存在横向受力裂缝、混凝土横向开裂,评定为D级桥(不合格),存在严重的安全隐患,继续使用会出现塌桥严重事故,为保障桥梁安全运营及吉长铁路的安全运行,需及时进行加固维修。

    工作人员介绍说,“为保证施工安全、施工质量及施工进度,要对全桥进行全封闭施工。”

    由于此桥进行桥面沥青混凝土铺装层与桥面混凝土铺装层的破除与重新浇筑计划工期需要30天,新增设梁体外预应力张拉等桥面及主梁维修项目,需要在梁体外预应力张拉前进行混凝土养生,根据设计的混凝土强度要求100%的张拉条件,需要养生28天方可满足要求,并且养生期间在混凝土强度未达到100%的前提下,不得受到来自桥面行驶车辆产生的震动影响而使混凝土发生裂缝,造成质量事故,所以混凝土养生及梁体外预应力张拉期间采取全封闭施工。预应力张拉工期为2天,共计封闭施工期限为60天。

    绕行攻略:长惠桥封闭后,从此经过的市民该如何绕行呢?记者了解到,计划封闭长惠桥东惠工路处与长惠桥西长春大街处各向前50米处进行施工全封闭围挡,并张挂施工绕行标志及绕行路线平面示意图。路线暂定为自惠工路或长春大街向东或向西行驶至四通路轻轨下穿桥处向左或向右转向到达惠工路方向及长春大街方向。第二条路线为自长春大街或惠工路前行至惠工路立交桥转向至四通路或通安街最终到达长春大街或惠工路方向,或由长春大街或惠工路处前行至东荣桥通过东大广场最终到达长春大街或惠工路处。封闭围挡设置在长惠桥东、西两侧桥头向前各50米处,采用全封闭围挡,并张挂施工绕行标志、前方禁行及绕行平面图等警示标志,转向处设置绕行转向标志及前进方向提示标志。

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  • 卫星路部分路段8日起封闭施工

    9月7日,记者从长春市公安局交警支队获悉,因长春市道路维护施工需要,9月8日至10月10日,菜市北街(柳影路至北三环路)全封闭施工,请提前采取绕行措施。

    因长春市地铁施工需要,9月7日至9月18日,每晚21时至次日早6时,卫星广场西口局部封闭施工,请注意交通安全。

    因长春市燃气管线改造施工需要,9月8日至10月10日,近埠街(重庆路至长春大街)、大经路新发路口、净月二胡同(清明街至近埠街)、清明街(重庆路至重庆胡同)局部封闭施工,请注意交通安全。

    因长春市快速路过街天桥施工需要,9月8日至10月23日,卫星路(虹桥街口西50米)局部封闭施工,请注意交通安全。

    因长春市自来水管线改造施工需要,9月7日至9月18日,洋浦大街(四通路北500米)局部封闭施工,请注意交通安全。

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  • 长春上半年开工亿元以上城建项目1105个

    记者23日从长春市政府获悉,面对持续的经济下行压力,今年上半年长春市坚持稳中求进主基调,变压力为动力,化挑战为机遇,各项工作取得新的积极进展。

    据悉,在项目建设方面,上半年长春市开工亿元以上项目1105个,固定资产投资增长15.1%。启动实施战略性新兴产业项目224个,战略性新兴产业投资增长20.1%。投资超5亿元的重大服务业在建项目达到48个,比去年增加10个。

    全市引进内资560亿元、实际利用外资28.3亿美元,分别增长9.6%和43.6%。“民企吉林行”成果丰硕,引进项目286项。

    长春市年初确定的全年228项改革任务,有159项已顺利完成。民营经济综合配套改革示范区试点扎实推进,民营企业、个体工商户数量分别增长22.3%、17.1%。

    “两横三纵”快速路收尾,地铁1号线完成总工程量的70%,地铁2号线建设全线推进,北湖快轨项目正式获批。百里地下综合管廊首个示范工程即将开工,新建3座热源厂、改造各类地下管网113公里。16个城市出入口改造全面启动,主要街路清扫100%实现机械化,市容保洁效果明显改善。

    总长41.2公里的前进大街等3条绿道8月底有望建成,全市累计新增绿地600公顷、营造林10000多公顷。

    幸福长春行动计划确定的20个方面、58项具体实事,已有11项完成年度任务。同时,3200套保障性住房基本建成,4600套分配到户。

    上半年,长春市在全国首创实施失能人员医疗照护保险制度,新开工建设日间照料中心22个,120个社区日间照料中心成功升级为居家养老服务中心。食品药品可追溯体系建设扎实推进,综合整治取得成效。

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  • 5月20日至21日长春部分地区停水

    记者从长春水务集团了解到,5月20日—21日,长春部分地区将停水,希望广大用户做好储水准备。

    工作人员表示,因泵站计划性清洗水箱影响,5月20日8时—21日8时,高新区桦甸街吉林省物探宿舍、肿瘤医院宿舍、南湖职工新村、东田职工新村(南湖大路以南,繁荣路以北,桦甸街两侧)停水。望广大用户周知并做好储水准备。

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  • 15日-16日长春这些地方停水

    记者从长春水务集团了解到,5月15日-16日,长春部分地区将停水,希望广大用户做好储水准备。

    因泵站计划性清洗水箱影响,5月15日8时-16日8时,宽城区美景天城(农安南街以东,扶余路以南,菜市南街以西,宏亭小区以北)停水。5月15日8时-16日8时,宽城区万龙第八城(菜市南街以东,柳影路以南,富丰路以西,扶余路以北)停水,望广大用户周知并做好储水准备。

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  • 长春5月10日起27条街路大中修

    长春春季道路集中维修养护五一前结束,五一小长假期间将不会进行道路大中修
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  • 吉图珲高铁有望成为全国首个跨境高铁

    东亚讯(记者 单立国) 16日上午,珲春市委书记高玉龙在吉林大学做了“东北亚区域形势暨珲春开发开放机遇”主题报告。高玉龙透露,吉图珲高铁有望成为全国首个跨境高铁。

    在报告中,高玉龙指出,吉林省属于国家“一带一路”战略中的北线,珲春市是北线重要的节点城市,国家发改委正在研究“‘一带一路’推进延边州开发开放的意见”。前一段到延边调研,珲春的桥梁、公路、港口等17个项目都纳入了调研范围。

    在谈到珲春发展时,高玉龙表示,在互联互通方面,吉图珲高铁是一个重要的交通通道,省里相关领导指出应将吉图珲高铁进行延伸,计划延伸到俄罗斯的海参崴,距离大约160公里,有望成为我国首个跨境高铁。

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  • “奋进号”盾构机地下27米开工 向繁荣路挺进

    昨日,本报在地铁1号线了解到最新工程进展——

    “奋进号”盾构机地下27米开工 从卫星广场向繁荣路挺进

    “奋进号”盾构机地下27米开工 向繁荣路挺进

    “奋进号”盾构机已开始工作 记者 张诚 摄

    昨日,记者对长春地铁1号线的施工情况进行了介绍,从北向南,分别对北环城路站、庆丰路站、一匡街站、长春火车站综合交通换乘中心南广场站、北京大街站、人民广场站、自由大路站的建设情况进行了介绍,随后记者又再次出发,继续沿着地铁建设的足迹出发,对南部的几个站点进行了走访。

    南湖大路站有条停车线

    南湖大路站位于人民大街与南湖大路的路口。在这里中铁二十三局长春地铁1号线项目部项目总工李雪峰说,他们不仅要建设车站,还要进行南湖大路到繁荣路区间的盾构施工,最大的建设难度就是在盾构右线时,这里要建设一条停车线,这条停车线大断面宽9.3米高9.6米,单洞铺设双轨。预计12月初能完工。

    繁荣路站有盾构机调头口

    繁荣路站是位于人民大街与繁荣路的十字路口以北,车站主体南北向设置在人民大街下方,车站总长240.1米,而站台长度为118米,据中庆建设有限责任公司长春地铁1号线项目部技术负责人季晓虎介绍,繁荣路站在去年12月末土建工程就已经完工了。“现在我们就剩下一个出入口和一个通风口没完成,预计12月份就可全部完工。”现在已经完成的2个出入口分别在繁荣路北的人民大街东西两侧,“正在进行施工的出入口在这个路口西南,这个路口目前是三个出入口,其中位于路口东南位置预留了一个口。”

    站台的施工要等到9月份才能开始,“主要是等从卫星路推进过来的盾构机在这里实现调头后,才能开始做。”

    “奋进号”盾构机出发

    卫星广场站位于人民大街与卫星路交叉口处,昨日上午,刀盘直径6.28米的“奋进号”盾构机在长春地铁1号线卫星广场站地下27米处开始向繁荣路站开始挖掘。在盾构机始发仪式上,中铁二十五局长春地铁1号线项目部副经理刘恒伏告诉记者,“这次盾构机是从卫星广场站右线始发到繁荣路站,到繁荣路站里后我们从这有一个调头,然后进行左线的掘进,也就是从繁荣路站再到卫星广场站最后吊出。右线整个工期是71天,左线工期预计是69天,在繁荣路过站时需要20天,工期这块就是到9月30日完成双线的贯通。”

    这台“奋进号”是台崭新的机器,从接到订单到出厂仅仅用了一个月的时间,近70人分成三班进行推进。

    对于行进速度,他说,最开始要慢一些,大约24小时推进8米,等过了120米后,速度就能达到24小时推进15-16米以上。

    卫星广场车站的建设,目前主体结构已经基本完工。

    而据中铁二十五局长春地铁1号线项目副总周游介绍,这最难的就是这一地铁站要从目前的轻轨三号线穿过,“这个作业面长度在18.2米,宽度21.4米,我们采用梁柱支撑体系,轻轨三号线从上面是零距离穿越。”他说的“零距离穿越”就是轻轨三号线的轨道要在地铁车站上方,紧贴着地铁穿过。

    南环路站第一个铺轨

    南环路站在人民大街与南环城路交会处,这里施工进度也比较快,主体工程完工,目前正在进行南环城路向CBD站点进行盾构推进,目前推进左线125环,每一环是1.2米,预计三四天后右线将进行推进,预计八月底双线能贯通。

    这个站点将是第一个进行铺轨的车站。据中铁二十二局项目长春地铁1号线项目部经理韩震介绍,“这一站点进度较快,且盾构区间都较长。盾构速度曾经创下长春之最。”

    红咀子车站为1号线终点

    红咀子车站可是长春地铁1号线的终点站,这一站的施工为地铁以后建设往南留出了延长线,预计车站主体5月中旬完工,盾构区间在8月底完工。

    另外,在这里,地铁到站后,还要向西南行驶进入车场站,这里主要是地铁进行维护和停车的。目前出入段线建设也在进行中,其中有一部分在地下,随后地铁逐渐上升,行驶到地面来。出入段线施工需要经过高速公路,所以为了防止下沉,先建设了管幕。比如穿过绕城高速,就是用直径400毫米每根长100米的管子平行横穿高速,一共使用了31根。

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  • 李克强总理长春谈城建

    原标题:总理长春谈城建 地下建设“里子”做好了,城市才真正有“面子”

    李克强9日在长春南部新城综合交通枢纽工程考察,得知施工企业同重庆一家劳务公司合作,为农民工办理工资卡,每月按时发工资。

    总理说,用工量大的企业跟劳动力富余地方的劳务公司合作,这个办法好。农民工不远万里外出打工很不容易,一定要确保他们按时领到工资。

    李克强9日考察长春南部新城综合交通枢纽施工现场,该工程涵盖地铁、地下停车库、地下商业步行系统等。总理夸赞正在作业的工人们是城市建设的功臣。他说,城市地下建设是外边看不见的“里子”工程,但“里子”做好了,城市才真正有“面子”。

    9日下午刚下过雨,李克强踩着湿滑的木板梯,下到长春南部新城综合交通枢纽工程地下钢筋施工面。得知施工企业联系了重庆一家劳务公司派遣工人,总理说:你们强强联合、相得益彰。企业有实力、有能力,农民工有耐力、有动力,这合成了中国的竞争力。

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  • 地铁1号线5站主体完工预计7月进入装修阶段

    原标题:长春地铁1号线已经有5个站主体完工预计7月份部分车站进入装修阶段

    长春地铁1号线今年复工以来,一直受到市民的关注。4月1日,记者从长春市轨道交通集团有限公司得知,目前长春地铁1号线已经有5个车站主体完工,今年7月份部分车站有望进入装修阶段。

    长春市轨道交通集团有限公司总经理助理、工程管理部部长江涛告诉记者,现在地铁施工正在加紧进行,主要建设的是土建工程,其中北环城路站、一匡街站、庆丰路站、南环城路站以及繁荣路站,这些车站主体已经完工,而北京大街站、人民广场站、解放大路站、自由大路站、卫星路站、红咀子站土建工程还在进行中,预计到今年年底,车站主体可以完成,而CBD车站主体和长春站南广场交通枢纽则需要2017年初才能完成。

    通车时间是市民最关心的。江涛说,地铁一号线将在2016年9月30日可以通车,二号线在2017年12月31日可以通车,但他特别强调,“通车可不是意味着市民就可以买票乘坐了,因为通车是工程上达到通车标准,但还要进入试运营评估阶段,这段时期,都是空车在跑。”因此也可以说,今年是长春地铁建设十分关键的一年。还将继续进行土建工程施工。

    另外,车辆段的建设也在进行中,位于红咀子终点站南侧。新建设的车辆段为地面建筑,是所有地铁车辆停止运营时的停车场,这项工程预计今年可以完工。

    “目前正在进行机电设备安装及车站装修的招标。”江涛说,已经完工的主体车站预计在7月份即可进入装修阶段。“即使是通车后,因为长春站南广场交通枢纽和CBD车站没竣工,车辆也只是通车过站,不会停留上下乘客。”那么市民到底啥时候能坐上地铁1号线,江涛说,预计要等到2017年上半年,到时候,地体开通后,可与轻轨三、四号线换乘,不需要重新购票,出站时按照乘坐的里程计价,票价不够的需要补票。

    记者还了解到,今年轻轨三号线的东延工程也将启动,工程设计是从西安桥站进入地下,之后是辽宁路站和芙蓉桥站合并成一站,重新设置辽宁路站,之后是南广场、东广场、伪皇宫。”

    轻轨三号线延长工程是对既有线路的改造,除了正在建设的长春站南广场交通枢纽外,还要开辟两个新站,“施工难度绝对不亚于整个地铁1号线,施工方法包括了明挖、暗挖、盖挖工艺,而隧道区间的施工方法也包括盾构及普通的暗挖,工程结束后,在伪皇宫站实现三号线与四号线的换乘,极大方便市民出行。”

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  • 3路公交区间车开通便利市民出行

    长春高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大版块之一,是长东北开放开发先导区的核心区。高新区北区作为长春市融入长吉图的前沿阵地,肩负着引领长东北,带动长吉图,连接哈大经济带的重要使命,是未来长春市产业发展的重要区域。  

    高新北区作为一个崭新区域,近两三年各大房企陆续在此拿地,多房地产企业先后进驻,且销售情况很好。除高新北区外,经开北区也逐渐被房地产进驻。为此,高新北区、经开北区生态环境宜居宜商、人文环境日益成熟……但目前公交线路并未向北延伸,所以对市民居住生活产生不便影响。“每天回家都不是很方便,下3路车后我还要走20分钟才能到小区。”在金色家园居住的周女士对记者表示。记者了解到,这个区域入住的小区有金色家园、北湾新城,居民回家都很不方便。

    为此,中海寰宇天下与政府(公交车队)沟通协商,引进3路公交区间车。不仅方便周边居民出行,同时也是一项社会公益事业。随着居民生活圈逐渐向北延展,必须在配套及交通体系上进一步完善。  记者来到中海寰宇天下了解到,现3路公交区间车已经开通,行程为中海寰宇天下售楼处——长新欧亚购物广场,市民可在中海寰宇天下售楼处、长新欧亚购物广场两地乘车。3路公交区间车的运行时间为首车9:30—末车19:00,每30分钟一趟,这样大大方便市民出行。

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  • 高新南区要建设现代有轨电车线路?

    高新南区要建设现代有轨电车线路?这是真的 已规划并上报长春市政府

    听说咱高新南区这要建设有轨电车线路了,直接能到电台街换乘轻轨。真是太好了,但也不知道这是不是真的。”最近,记者发现,无论在网上,还是居住在高新南区的居民中,都在传“高新南区要建设有轨电车线路”。4月1日,记者经过核实得知,目前长春公交集团已有这个规划。

    高新南区要有有轨电车了 不少网友挺期盼

    多年前,54路有轨电车,一度成为长春市的独特风景,“咣当、咣当”的运行声也给这座城市增添了很多回忆。“不堵车、运行稳、节能、环保、运力大”,这些都是有轨电车的好处。

    2014年8月25日,随着55路有轨电车的正式开通,长春有轨电车似乎获得了一次“重生”。再加上现有的轻轨3号线和4号线,以及正在建设的地铁1号线、2号线和北湖快轨,硕大的一张轨道交通网正在长春铺开,长春也已俨然进入了轨道交通的时代。

    而近日,不少网友和居住在高新南区的居民则热议一个话题,那就是“高新南区要有有轨电车了”。

    长春市民王女士居住在高新南区一个刚交房不久的小区,除了这里房价便宜,她还感觉到这里因远离市区环境优雅,空气清新。但让她感觉不便的就是公共交通工具太少了。

    “除了一班特别绕圈的公交车,出行再无其它线路可供选择。”王女士说,不过,最近听说她家附近要建设有轨电车线路了,这让她很期盼。除了王女士,不少网友也翘首以盼。

    网友longxiang1228表示,他也听说到了相关部门要规划高新南区的有轨电车线路,觉得这是利好消息,他家就在光谷大街,这条街近些年开发的小区众多,只有267路和195路公交线路,出行不是很方便,开通有轨电车是最科学的规划,支持。

    采访中,记者还看到很多版本的有轨电车规划图,都是网友自己创作的,这些网友都希望电车能经过他们家门口。

    核实:已经规划并上报 计划投资2.6亿元

    那么,这条线路将建设有轨电车是真的吗?长春公交集团是否有这个规划呢?

    随后,记者联系到了长春公交集团副总经理张志良。

    “公交集团确实有高新南区现代化有轨电车的规划,目前已经上报长春市政府,并已经纳入‘十三五’的相关规划中的一个项目。计划投资2.6亿元。”张志良说。

    另外,2015年城市基础设施建设的相关规划也都报了,但由于相关建设资金落实问题,还需要一定时间。

    张志良透露,关于这条线路的建设资金方面的问题,可能采用PPP的融资模式,就是政府和社会合作,共同出资建设。

    线路全长12公里 在电台街可与轻轨实现接驳

    采访中,张志良提及高新南区的这条线路属于现代化有轨电车,为什么要建有轨电车线路?现代化有轨电车与现有的有轨电车有啥区别吗?

    “现代化有轨电车容量更大,噪音更小了,地板更低了,也更环保了,车型类似于现在的轻轨车。”张志良说。目前,这条线路的规划也已经完毕。

    “这条线路全长12公里,北端在电台街终点,可与现有的轻轨3号线实现接驳换乘。初步规划线路走势为电台街与光谷大街交会为起点,走光谷大街、蔚山路、创信街、超凡大街,并深入高新南区。形成城市中心区与外围新区畅通快捷的交通网络。”张志良说。

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  • 棚改货币化实施细则落地 减轻市场库存压力

    为加快库存去化,在大力推进棚改的同时,多地积极响应中央倡导的棚改货币化安置,并出台了落地细则,通过对货币补偿实施奖励、税收税费减免等方式鼓励货币化安置。业内人士认为,棚改货币化安置能快速解决拆迁居民住房安置问题,同时给改善性需求出售出租原有房源提供市场,又利于减轻市场库存压力,一石三鸟。

    上周,江西省住建厅、省财政厅、省地税局联合出台《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》,要求扎实推进全省城市棚户区改造,加大货币化安置力度,并对货币补偿实行奖励。具体补偿办法是,选择货币补偿的,要按照市场评估价补偿,补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在此基础上,让利于民,给予市场评估价一定比例的奖励,可参照南昌市货币补偿实行20%奖励比例的做法,具体标准由各地根据实际情况确定。

    除了奖励,江西省对棚改货币化还给予税费和税收减免,且同样享受中央专项补助资金。另外,政府鼓励“以购代建”,并搭建居民自主购买住房平台,要求进入服务平台的房地产企业要给予适当价格让利优惠。

    此前,陕西省也出台意见引导群众选择货币化安置方式,通过“现金支付”和“利用社会房源安置”,在市县推广收储社会房源,搭建定向销售平台,解决搬迁群众住房问题,货币化安置率达到34.9%。陕西力争今年棚户区货币化安置率达到40%以上。

    长沙也出台了落实货币补偿奖励政策。对于私有住宅房屋被征收人选择货币补偿的,给予奖励主要包括:成新奖励、上浮奖励、选择货币补偿奖励、提前搬迁奖励、寻找房源奖励等。同时,实施经济适用住房货币补贴。除了集中建设安置房,政府还团购安置房。为保障棚户区居民住房购买能力,通过奖励、补助、保底等方式,主城区棚户区房屋每平方米补偿价格达到9000元左右。

    四川省住建工作会议也提出,今年争取城镇危旧房棚户区改造的货币化安置比例达到40%,以此消化存量住宅。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜也指出,回购商品房作为安置房的方式将对保障房与商品房起到双向作用,既为拆迁居民快速解决了住房安置问题,又为当地房地产平稳健康发展提供了动力。一方面,在棚改大规模启动的同时避免大拆大建,造成新的房源过剩和资源浪费。另一方面,在商品房市场库存增加、去化压力加大的背景下,打通市场库存房源与保障房源需求,也有利于减轻市场库存压力,特别是缓解三四线城市高库存现状。证券时报记者 张达

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  • 对面楼平改坡屋顶 周边居民担心挡光又危险

    房主:平改坡高度符合国家标准;街道:已将此情况上报朝阳区规划局

    对面楼要建平改坡屋顶 周边楼居民担心挡光又危险

    平改坡屋顶的结构已经搭建完毕 记者 张诚 摄

    3月31日,张先生发现对面的楼顶上有几个工人在施工,询问才知道是要做平改坡屋顶。张先生表示,两个楼之间的楼间距只有不到12米,他担心对面做完屋顶后会挡光而且还存在安全隐患。4月1日,记者找到该房房主,房主王女士告诉记者,相关手续正在办理中。

    居民反映:对面楼顶做防水担心挡光

    张先生家住在长春市南湖新村81栋二楼,在张先生家的对面有一个两层的居民楼,两层的居民楼房主是同一个人,经营浴池生意。3月31日,张先生突然发现对面的房顶上有几个工人在动工,“我看到他们在搭建钢结构的东西,一开始还以为是要搭彩钢房,后来询问才知道是要做防水。”张先生说,两个楼之间的楼间距只有不到12米,一旦防水屋顶做好后,他担心会挡光,而且还存在安全隐患。“去年的时候对面的二层楼墙皮整体脱落,这个房子本来就存在安全的问题,现在又在屋顶上搭东西,能安全吗?要是遇到前几天的大风还不得刮下来,我们不得不为自己的安全考虑。”张先生说。

    4月1日,记者来到南湖新村81栋。此时,屋顶上正有几个工人在搭建钢架,一位工人告诉记者他们这是要给屋顶做防水。记者观察到,钢架高出牌匾一米左右,整个宽度大约有30米。一位同样住在81栋2楼的居民告诉记者,她这两天出门没在家,今天回来就看见对面在搭屋顶。“我的意见就是只要不挡光就行,要是建完了之后挡光的话那我肯定不同意。”居民说。随后,记者来到张先生的家中,张先生家的卧室正好对着对面的屋顶,“你看看,等到屋顶做完了之后高度还得更高,能不挡光吗?每天就别想看到太阳了。”张先生说。

    房主:平改坡符合国家标准

    正在记者在现场了解情况时,楼上的一个工人从楼梯上走下来跑到记者身旁说:“我们老板回来了。”跟随着这位工人,记者见到了浴池的老板王女士。她说,这两层楼是她租的,购买了原来浴池的经营权。“房子都出过很多次问题了,去年的时候墙皮都脱落了,原房主不管,我只能自己抢修。现在房顶漏的很严重,要是做普通的防水过几天还得漏,我是想着做平改坡屋顶能坚持的时间更长一点。”王女士对记者说。当记者询问王女士,有没有相关的审批手续时,王女士说:“平改坡高度只要不超过1米国家是允许的,我这个没超过1米。”

    街道:已经上报给朝阳区规划局

    10时30分许,记者来到长春市朝阳区南湖街道办事处。街道的工作人员告诉记者,街道的城建科已经了解了相关情况,并且上报给了朝阳区规划局。“我们街道没有执法权,居民反映这个情况之后,城建科就到现场看了,房主说相关手续正在办理,城建科把这件事已经上报给了朝阳区规划局。”工作人员说。随后,记者拨打了长春市朝阳区规划局的电话,接电话的工作人员表示负责该辖区的外勤工作人员不在,“是不是违章建筑得看有没有相关的审批手续,如果没有审批手续,就需要执勤人员到现场去查看,才能界定是不是违章建筑。”

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  • 解放大路部分路段 连续三晚半封闭施工

    3月20日,记者从长春市公安局交警支队获悉,因长春市地铁2号线施工需要,即日起至3月23日止,每晚21时至次日早5时,解放大路(青海街西20米)东向西辅助车道和非机动车道封闭施工。请过往的朋友注意观察,确保交通安全。

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  • 长春市荣获第四届全国文明城市荣誉称号

    东亚讯(记者 毕成功) 2月28日,全国精神文明建设工作表彰暨学雷锋志愿服务大会在北京召开,在获得第三届全国文明城市荣誉称号三年后,长春再次荣获全国文明城市荣誉称号

    据了解,道德风尚良好是文明城市的基本标志,创建文明城市就是建设“有德城市”。2014年,长春市开展了“长春好人”的评选。长春好人立足基层,突出“小人物”、“大感动”,使活动既接地气,又有温度。截至目前,共评选产生566名“长春好人”、40名“长春好人每周标兵”。

    其中60人当选“吉林好人”,15人被评为“吉林好人 每周标兵”,12人荣获“中国好人”荣誉称号。先后开展四届“长春道德模范”评选,共有131人当选长春市道德模范,12人当选省道德模范,12人荣获全国道德模范及提名奖荣誉称号。

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  • 城乡老旧小区应改造楼道

    吉林省民革在两会上提交了一份“关于对我省城乡老旧小区实施楼道改革工程的提案”。提案中建议,对我省城乡老旧小区进行全面普查,摸清情况,提出整改措施,消除安全隐患,特别是火灾隐患。将城乡老旧小区“楼道改造”工程列入民生实事。像实施“暖房子”工程一样,高位谋划,全力推进。制定切实可行的改造实施方案,要有资金保障,有群众监督,不走形式,不做样子,真正打造有影响力的品牌工程。

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  • 城市交通向立体化时代迈进 三大枢纽让城市畅通

    近几年,长春市城市交通正在向立体交通时代迈进。轻轨3、4号线和地铁1、2号线等轨道交通的快速,“两横三纵”快速路体系的畅通,还有主干路网改造的便民,长春的城市交通可以说是与时俱进。正因如此,在立体交通的时代,城市交通枢纽工程也就成了这些城市交通血脉中间的一个重要节点,从很大程度上可以缓解城市核心区压力,提升城市交通综合运转效率。

    三大综合交通换乘中心成重要枢纽

    根据长春市编制完成的《长春市城市综合交通体系规划》和《长春市公共交通专项规划》,长春市综合交通枢纽划分为三大综合交通换乘中心、十五个大型换乘枢纽和十八个一般换乘节点三个级别。

    长春站、长春西站和龙嘉国际机场作为三大综合交通换乘中心,是长春市乃至全省对外交通联络的重要枢纽,其建设和发展对落实国家长吉图发展战略,进一步提升长春市在长吉图战略中的核心带动作用具有重要意义。

    同时,结合规划高速公路出入口设置以及城市快速轨道交通线网,在城市外围区域规划了5处对外大型换乘枢纽,分别是南部枢纽(结合亚泰大街南高速出口和快速轨道交通1号线设置)、西南枢纽(结合硅谷大街高速出口和快速轨道交通5号线设置)、北部枢纽(结合青年路、亚泰大街北高速出口和快速轨道交通1号线设置)、长东北枢纽(结合远达大街高速出口和快速轨道交通7号线、北湖线设置)、东部枢纽(结合吉林大路高速出口和快速轨道交通2号线设置)。同时,结合城市商业规划布局,规划了人民广场、红旗街、中东市场、欧亚卖场等10处市内大型换乘枢纽。

    另外,长春市还结合城市空间布局,规划了东大桥、孟家广场、春城大街等18个一般换乘节点,主要服务于区级商业中心、行政办公中心、公共活动中心等城市活动空间的客流。

    客流“零换乘” 让城市四通八达

    长春站北广场自2012年9月20日投入使用以来,共疏散旅客近4000万人次,现日均客流约5万人次,节假日客流约10万人次以上。北广场的投入使用,也为铁北区域发展带来了新契机。

    现在的长春,在长春站北广场,市民就可以体验一站式乘客的快感和方便,也正是这样的一个交通枢纽,真正地实现了客流“零换乘”。在长春站北广场,不仅可以通过南北通道直接到达长春站南广场,还有轻轨、出租车、公交车。长春市民刘先生高兴地说,“这样四通八达的火车站,真的是高大上,确实已经成为现代化大都市了。”

    与此同时,在城市西部,长春西站综合交通换乘中心南广场工程也让西部新城焕发出生机与活力。仅今年上半年,疏导客流308万人次,日均客流1.7万人次,瞬间最大客流3000余人次。

    三大交通枢纽将改变交通秩序

    今年,长春市交通运输局还谋划了三大交通枢纽工程,在不久的将来,站前广场将彻底告别人车混行、停车位少、交通秩序混乱的状况。

    长春南综合客运枢纽,为国家公路运输枢纽总体规划项目,位于人民大街与规划甲二路交叉口的东北角,紧邻地铁1号线红嘴子站,是未来南部新城行政、商务、商贸、文化、娱乐、居住的重要换乘节点,承担着长途客运、地铁1号线、城市公交、出租车及社会车辆的综合换乘功能。项目占地约8万平方米,建筑面积约6万平方米,主要建设公路客运站、地铁站、综合换乘中心、公交及出租车服务点和各类停车场等,目前正在积极开展前期工作。

    长春西站综合交通换乘中心北广场工程,为国家公路运输枢纽总体规划项目,将实现高铁、地铁、公路客运、城市公交、出租车等多种出行方式的快捷换乘和无缝对接。工程总占地面积约18万平方米,建筑总面积约8.89万平方米,目前正在开展可研阶段相关工作。

    长春东综合交通枢纽建设项目,为国家公路运输枢纽总体规划项目之一,也是我省长吉图开发开放先导区的重要交通节点,是通往吉林、延吉、图们、德惠、哈尔滨、佳木斯、双阳等地的旅客发散地,是连接吉林市、德惠市、九台市和双阳区的交通节点,将实现地铁、公路客运、城市公交、出租车等多种出行方式的无缝对接。

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  • 西部快速路柳影路上桥匝道口全封闭施工

    昨日,长春市公安局交警支队通过官方微博和交通信息短信平台发布道路封闭施工信息。因长春市“两横三纵”快速路施工需要,8月18日至8月26日,西部快速路的柳影路南50米处,北向南方向的上桥匝道口全封闭施工。交警部门提醒机动车驾驶员,届时要由桥下通行。

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  • 六大交通枢纽构筑长春立体大交通

    一个城市交通系统是否先进成熟,公共交通系统是重要考量标准之一,交通枢纽是否方便畅通决定城市能否高效运转,最少的换乘次数意味着出行无障碍,公共交通自然会成为出行者的首选。

    未来,六大交通枢纽(东、西、南、北、西南、东北六个方向)以全包围的方式贯通长春城,构建国际大都市现代化综合立体交通网络,这意味着无论在长春的哪个方位,都可以就近出行,就近换乘。

    地铁1号线连接南北交通枢纽,地铁二号线连接东西交通枢纽,形成十字交叉,南北、东西大通道,辅以西南、东北两个枢纽,长春站城际高铁与龙嘉机场连线,同时增加机场大道。

    一个全新的立体交通网络将给市民出行带来极大的便捷,将使大长春更加国际化,将引领长春市新一轮的经济大扩张、大提速和大发展。

    城北:东北三省最大城市立体交通枢纽

    长春站综合交通换乘中心,建成后将成为东北三省最大城市立体交通枢纽,是铁路、长途客运、地铁、轻轨、公交车、出租车、社会车辆、自行车和行人9种交通方式于一体的现代化综合交通换乘中心。目前长春火车站铁路站房、地下通道升级改造和扩建工程以及北广场地下工程已经交付使用,站前广场地下工程已于6月开工建设。

    地铁1号线、轻轨3号线由此经过,城际高铁一站通往龙嘉国际机场。预计建成后商业客流将达到50万人次。

    目前正在施工的站前广场工程,地下总建筑面积为8.79万平方米,原地下春华商场不拆除,进行扩建和改造。地面为公交停车场、站和城市道路。工程总投资为18亿元,工期3年半。

    由于地处人流密集的繁华地带、地下管网复杂,而换乘中心工程地处市中心需要尽快建成投入使用,还与长春地铁1号线工程、长春轻轨3号线延伸线工程结合,同步同期建设,给工程施工带来极大难度。

    据长春市轨道交通集团有限公司相关负责人介绍,由于工程地下四层,施工中所有复杂的工法都用到了,包括盖挖、明挖、暗挖。同时,施工场地狭小,地下工程距地面30多米深,地质情况复杂,工程风险大。

    为保证交通基本通行,他们想尽办法,在工程施工期间,分5期进行机动车的交通导改,尽量不中断各个方向的机动车通行,站前广场范围内不保留停车功能。

    建成后的长春站站前广场:地面为机动车交通通道、公交车停车场和枢纽车站;地下一层为行人与各种交通方式的换乘中心大厅和通道、同时保留部分原人防商场的商业功能;地下二层为小汽车停车场、轻轨和地铁车站的售检票的站厅层;地下三层为小汽车停车场、轻轨3号线车站站台;地下四层为地铁1号线车站站台。

    城西:与人民大街形成双轴并重的发展格局

    长春西站综合交通换乘中心的交付使用,极大地缓解了长春站的交通压力,换乘中心集高铁、地铁、54线有轨电车、城市公交、公路客运、出租汽车、社会车辆等多种交通换乘方式于一体的现代化交通枢纽。总占地面积约18万平方米,建筑总面积约8.89万平方米。目前西站南广场已投入使用。

    北广场主要建设公路客运站房和铁路北站房、公交辅助用房、地下工程和各类停车场等。该项目目前正在开展可研阶段相关工作。

    据施工单位长春润德投资集团有限公司相关负责人介绍,西客站综合交通换乘中心设计充分体现节能、环保理念。应用雨水收集综合利用技术,每年可收集利用雨水量约1.4万吨;工程设计为半地下工程,冬暖夏凉;屋面有条件部位设计采光和排烟天窗,使其与景观设计相结合,起到采光和自然通风的作用;空调、通风、照明、供电等设备采用智能化控制系统,达到节能环保的目的。

    西客站的落成,必将改变以人民大街为长春市单一中心轴线的格局,将会被改写成以西客站、东机场为端点,以景阳大路-解放大路-吉林大路为连接线的横轴,和以人民大街为纵轴的双轴并重的发展格局,形成以老城区为城市中心,以西部新城为城市副中心的全新布局。同时,西部新城经济带将会吸引越来越多的人来此居住,经商。

    城南:长春南综合交通枢纽开展前期工作

    未来,在地铁1号线终点将形成长春南部综合交通枢纽,距离南部新城规划建设的中央城市广场和四座巨塔约1公里,是未来南部新城行政、商务、商贸、文化、娱乐、居住的重要换乘节点,承担着长途客运、地铁1号线、公交、出租汽车及社会车辆的综合换乘功能。

    换乘中心紧邻规划轨道交通1号线红嘴子站。占地约8万平方米,建筑面积约6万平方米。主要建设公路客运站、地铁站、综合换乘中心、公交及出租汽车服务点和各类停车场等。目前该项目正在积极开展前期工作。

    城东:长春东综合交通枢纽进行可研工作

    长春东综合交通枢纽是长吉图开发开放先导区内的重要交通节点,是通往吉林、延吉、图们、德惠、哈尔滨、佳木斯、双阳等地的重要旅客发散地,是连接吉林市、德惠市、九台市和双阳区的交通节点,实现了地铁2号线、公路客运、公交、出租多种出行方式的无缝对接。

    项目位于长石公路以南、新规划哈尔滨大街以东处,紧邻新建的东出口互通立交桥。占地面积9.3万平方米,建筑面积约6.3万平方米,计划投资7.5亿元。主要建设公路客运站、地铁站、综合换乘中心、公交及出租汽车服务点和各类停车场等。目前正在开展可研阶段相关工作。

    长春市交通运输局规划计划处副处长常悦透露,长春市区内共有公路客运站3个,均为1级站,分别为凯旋公路客运站、客运中心站和高速公路客运站。凯旋站和中心站虽毗邻长春站,但在多种交通方式的换乘功能上并不完善,并没有实现其他公共交通出行方式与公路客运的立体换乘和无缝对接。“未来规划建设的交通枢纽将重点考虑对外交通方式(如铁路、公路客运)与对内交通方式(如轨道交通、公交车、出租车)的立体换乘功能,多数位于规划的轨道交通的换乘节点位置,随着这些交通枢纽的启动建设,将大大提升长春市对外、对内各种交通方式的换乘效率。”

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  • 长春整洁小区地面出现空洞 部分围墙倒塌

    “我们小区地面出现窟窿了,还有墙也倒了,希望能快点帮我们修一修。”近日,长春市宽城区整洁小区的居民反映,小区地面有洞、围墙部分倒塌,存在安全隐患,“前几天还有人掉进窟窿里了。”

    方砖缺失出现空洞

    在胜利大街与东四条街交会处附近,有一个老楼群,这里就是整洁小区。

    从胜利大街一侧的大门洞进入就可以进到小区里。但刚走进大门洞,就发现路面上的井旁就出现窟窿。

    张女士拽出塞在洞内的石头,“这有好几个洞,我都给塞上石头了。你看前面还有,就在地面上,可危险了。”跟着居民张女士走,在附近的方砖步道上,有一处用东西盖着,张女士把盖着的东西拽走,下面有一处方砖不见了,露出一个小洞,透过洞口,可以看到里面有的地方是空的,有的地方有支撑物。

    “就这块,前几天一个40多岁的女子掉进去了,她可能也没太注意,大白天的,脚就踩洞里去了,我给拽上来的。”张女士说,第二天她就在洞上面盖了东西。

    部分围墙4月份时已倒塌

    走进小区院里,这里主要是由4栋和5栋楼围成的大院,院内地面比较高,一面连接在4栋,其他部分由围墙围着,上面安装了健身器材,有不少孩子和老人在那里休闲。

    但是在靠近4栋3单元和4单元的位置,有长5米左右的围墙已经倒塌了。而没倒塌的围墙,上面有多处裂缝,最宽的裂缝可以塞进成人的手掌。“今年4月份的时候,有一天晚上,我们都听见轰一声,第二天一看,是墙倒了。”

    相关部门已到现场查看

    长春市宽城区南广街道东四条社区一位于姓工作人员介绍,整洁小区的情况社区比较了解,在今年4月份时,小区里的围墙倒了。

    “可能是小区年头太久了,加上雨水浸泡,墙渐渐歪了,导致倒塌。”工作人员说,这个情况上报后,相关部门也来查看过,具体计划还在研究中。

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  • 亚泰大街台北大街立交桥匝道桥9月末完工

    亚泰大街与台北大街互通立交桥是长春“两横三纵”快速路建设中复杂的重点工程之一。昨日,据施工单位现场负责人史国光介绍,该互通立交桥共有8条匝道,其中4条匝道主体施工已经基本结束,只剩下路面、防撞护栏、路灯等附属工程还没有完成,预计将在9月30日前竣工释放交通。这4条匝道位于亚泰大街东侧,通车后,从台北大街可以直接驶入长泰大桥。

    亚泰大街一匡街至铁北二路段的东侧机动车道目前被封闭,预计8月30日前施工完毕。随后封闭西侧,预计9月30日前通车。

    此外,亚泰大街东侧新建了跨台北大街天桥,天桥东侧的下桥口正对着长春君子兰公园的侧门,西侧下桥口则在台北大街南侧的人行道。“天桥现在就剩下铺设路面、附属设施没有完成,预计8月末前能投入使用。”该项目施工单位的负责人说。

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  • 长春4个公园将提供免费WiFi

    日前,记者从长春园林绿化局获悉,长春市南部新城公园绿地管理中心所辖的兰桡湖公园、梨花园、湿地园、友谊园将作为长春市首批无线网络公园与市民见面。届时,市民将在欣赏美景的同时,还可使用免费WiFi,享受无线网络带来的便捷体验。

    随着公园网络监控设备的建成,兰桡湖公园、梨花园、湿地园、友谊园的WiFi无线覆盖业务将陆续开通,每个公园按面积布置1台室内无限路由器、3至6台室外无限路由器及若干室外天线,WiFi信号基本实现公园全覆盖。

    为了提示游客,各个公园将在热点区域张贴醒目标识,届时,通过智能手机、笔记本电脑等支持WiFi功能的终端,市民将免费畅游互联网,感受全新、时尚、现代的游玩体验。

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房企新闻

  • 房企抱团应对行业"洗牌" 花样年加速轻资产转型

    近期,国内住宅龙头万科和国内商业巨擘万达,两大巨无霸高调携手,拟长期性的战略合作,加速轻资产转型,这一重磅性的消息震惊圈内外。事实上,进入楼市下半场,传统住宅市场规模化发展空间受限,急剧的颠覆房企自身转型。今日,网易财经从花样年(01777,HK)获悉, 继旗下物管上市公司彩生活实现轻资产输出后,花样年旗下商管公司也与中小房企合作,对商业项目进行商业管理模式输出实现规模性扩张。

    花样年董事局主席潘军表示,当前房地产行业已进入存量时代,所有开发商都面临去库存。传统的重资产商业地产开发运营模式日益受到挑战,专业化的轻资产运营方式才是商业地产转型的根本出路。未来预计花样年房地产业务比重将降低到30%以下,而轻资产业务比重达到30-40%。

    房企抱团合作 商业轻资产转型

    近期地产圈异常热闹,两万高调携手战略性合作,冲击着整个房地产行业。双方拟在国内和海外市场携手出击,联合拿地、合作开发。甚至在未来万达的商业地产将不做住宅了,只做商业,住宅交由万科来做。

    万达董事长王健林认为这将集中集团加快轻资产转型;万科郁亮认为,在白银时代,双方需要取长补短,战略转型的需要。

    进入房地产行业的下半场,越来越多房企开始抱团合作,整合业内资源。同策研究总监张宏伟认为,这是因为楼市进入“下半场”,传统住宅市场规模化发展空间受限,成为当前房企发展过程遭遇的痛点,随时可能面临被行业颠覆的风险,对于房企自身也不得不颠覆自己进行转型。

    据悉,此次花样年与赣州中创置业签订全程商业资产管理服务合作协议,前者将以托管的方式为项目定位、招商策划、管理运营等提供强大品牌支撑和服务保障。

    上述双方合作的首个项目总建面24万平米,其中商业5.4万平米的总和体和高端商业组团。花样年方面透露,目前公司商业管理板块从去年上半年开始筹备商业管理输出,目前商业资产受托管理面积位于扬州、成都、长沙、长春、赣州等近10个项目40多万平方米。花样年商管公司的轻资产管理模式以平均每月1.5个项目的惊人速度实现极速扩张和复制。

    花样年商管公司总经理邱志东坦言,事实上,国内商业资产管理输出竞争加剧,但也良莠不齐,有些在整体运营购物中心这样的系统工程上仍显乏力。未来自主开发运营和轻资产管理模式输出将成为花样年商业扩张的两大路径。

    洗牌加速 房地产业务比重下降至30%

    近一年来,房地产行业在政策冲击下,加速调整。龙头房企加速自身转型发展。万科推出小股操盘、合伙人制度,现在又与商业龙头万达展开全面的合作;绿地则快速布局金融、产业地产以及海外等战略版图,整合行业资源。

    在潘军看来,去年房地产市场遭遇寒流,很多企业要么抱团、要么在考虑如何转型,这个行业正在巨大的调整,尤其三四线城市竞争非常激烈。以往的房地产市场是如果不拿项目会死掉,但未来5-10年时间,房地产市场紧靠资源的开发肯定会死掉,开发商要从持续经营转变成持续运营,单纯的复制没有创新性发展,是不可能持续发展。

    花样年数据显示,预计2015年底,花样年商业的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米,在3年之内将达到300-400万平方米。此外,花样年商管还正在研究推出“投资+管理”的新模式,即与商业项目的开发商合作参股,小比例投入资金并代为管理。

    潘军表示,现在行业都在做020,线上线下是新的一种商业模式。传统房地产高负债运营,高周转才能实现盈利,资本市场对于这种模式不太看好,认为运营之后资本仍显偏重。

    他透露,对于传统商业资产模式来看,面对电商冲击非常严重,尤其偏远城市,电商对于商业影响更为严重,毕竟商业体形式会很简单。未来兼并和收购的合作机会都在增加,其差距都讲在增值的服务空间上。目前花样年房地产业务比重为85%,未来将降低到30%以下,而轻资产业务比重达到30-40%。

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  • 招商地产或重启定增 招银股权激励降温重组想象

    近段时间,关于招商地产与招商银行重大事项停牌并可能整合的讨论沸沸扬扬。

    有说是母公司招商局集团将前海3.9平方公里土地注入招商地产;有说在兄弟公司招商银行也宣告停牌之际,二者或是在“金融+地产”方面有进一步合作……

    无论何种声音,招商银行4月11日最新发布的股权激励公告,给市场的种种想象降了温。

    但据了解,招商银行的“摊牌”,并不影响招商地产重大事项的推进。有分析就向观点地产新媒体指出,在截止招商地产停牌日,其股价较去年定增融资搁浅时股价大幅升85%后,招商地产或再次重启已遭搁浅的定增融资购买大股东资产进程。

    招银公布股权激励 降温重组想象

    4月11日,停牌数日的招商银行发布公告,拟以定向增发的方式实施员工持股计划。

    按照招商银行公布的员工持股计划,其拟以13.80元/股的价格,向该公司核心骨干人员发行股票不超过4.35亿股,募集资金不超过60亿元,扣除发行费用后,全部用于补充核心一级资本。

    而值得注意的是,伴随招商银行股权激励计划的披露,算是给了“与兄弟公司招商地产整合”市场传言一个交代。

    时间拉回到4月3日,伴随招商地产、招商银行同时发布停牌公告,表示正在筹划重大事项的公告。市场消息一发不可收拾,各种来源就该“重大事项”充分发挥着自己的想象空间。

    各种猜测中包括:招商局集团将所拥有深圳前海深港现代服务业合作区3.9平方公里土地作价3500亿元注入招商地产,招商地产用该土地在招商银行抵押7成贷款,招商银行再通过增发扩大招商局集团持有的招商银行股票比例。

    同时,还有人猜测,招商地产与招商银行停牌重组,主要是进行资产置换——招商银行的房贷资产注入招商地产,置换招商地产的房产土地。

    甚至有评论认为:“两家招商系的企业双双停牌,绝非偶然。这和招商系的资源整合态势有密切关系。对于招商地产而言,近两年一直不甘心处于二流地产商的称号,所以在战略扩张上会频频有动作。”

    另外则有人认为,招商地产此次停牌,事涉招商局集团对旗下地产板块业务的整合,目前的方案是将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产整合。

    在讨论逐渐升温的同时,招商地产官微也通过微博放话,将市场的相关讨论推向高潮。该微博道:“招商系兄弟‘招商地产和招商银行’昨日分别宣布股票自今日起停牌。此举引发资本市场的猜测,招商局集团资产整合大提速是否来临,招行是否会在分拆资产、混合所有制改革、境外收购等方面有新动作”。

    相较于微博的话外之音,招商地产董秘刘宁的一席话让停牌事件变得更加耐人寻味,“虽然方案尚未明确,但其确实属于重大事项,根据深交所有关规定,股票的停牌期起码会有3个月”。

    工转商难题 3500亿注资或难落地

    虽然招商银行4月13将复牌的事实间接否认了与招商地产整合的可能,但是相关想象中,招商局集团拟将3.9平方公里工业用地作价3500亿元注入招商地产的消息最具噱头。

    该种想象指出,若注资属实,招商地产土地储备将增加1170万平米,市值从823亿元增加到1823亿元,直接超过万科的1500亿元,成为中国最大的房地产公司。

    但关于上述注资的问题,有行业分析师告诉观点地产新媒体,工业用地的价值与住宅用地相距甚远,因此如果不改变土地性质,即便是注入招商地产资产板块内也不会带来大量收益。

    深圳熟悉招商地产的行业人士也向观点地产新媒体表示,关于将前海土地注入招商地产的说法并不是专业的看法,“因为工业用地一般不会直接给到开发商手里,除非政府改功能后直接进行招拍挂”。

    该人士还补充道,工业用地一般是跟着公司走的,不能直接划给某些公司,就招商局集团前海土地而言,除非招商地产直接收购前海土地拥有者,否则不可能直接划给招商地产,因此此次招商地产停牌将获前海土地注入是不可能的事情。

    事实上,在最为关键的土地权益方面,早前有相关专业人士也曾向观点地产新媒体指出,若传闻属实,是否按照以前的工转商细则来操作,还是重新确定前海自己的细则,都有待考究。

    “这不仅仅是经济利益的问题,主要是指标的确定,也有程序上的问题,还有容积率以及规模的控制,要定了这些才好确定价格。如果仅仅是价格的问题,反而比较好解决。”

    而对于前海土地确权问题,该名人士也表示,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。

    另据观点地产新媒体了解,目前在前海土地确权方面,前海三大地主之一的中集早在2013年9月份就宣布称预计工转商方案2014年初可以出台,但直至目前该计划尚无新进展,有消息称出台时间或晚于原先安排。

    无独有偶,深圳国际也早在2013年5月份成为自前海确认将启动首批土地出让后,第一家明确表示在前海拥有土地,并会在2013年进行土地确权的公司。但该美好愿望至今也还没达成。

    因此,目前就有分析认为,前海土地确权步伐缓慢,主要是由于企业、政府对于土地性质变更后,企业补交地价水平的预期相差较远,且政府还要求上述企业递交前海土地开发的整体方案。“至于为何预期相差较大,显而易见的就是前海目前已出让的土地都创出了高价。”

    招商地产股价已升85% 或再启定增融资

    在拿下前海3500亿土地蛋糕可能性变小后,深圳业内林晓华认为,于招商地产而言,公告中的“重大事项”莫过于重拾早前遭搁浅的发行股份购买资产事项。事实上,在观点地产新媒体初步计算后,林晓华上述说法较具可能性。

    据了解,早前因股价较最初发布的融资方案发行价有较大幅度折让,招商地产2014年4月曾选择搁浅65亿的定增方案。

    而如今受国家维稳房地产市场影响,招商地产股价有所回升。截止停牌日,招商地产股价收盘价为31.96元每股,较2014年4月25日宣布融资搁浅时的17.20元/股升85%。

    据了解,招商地产65亿元融资方案于2013年9月公布。该公司拟收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期,及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权,价值约48.65亿元;同时,招商地产额外配股募集配套资金16.18亿用于补充公司流动资金,发行价格26.92元/股,总计约65亿元。

    2013年11月29日,招商地产发布公告称,上述65亿元定增方案已经获得证监会受理。

    但2014年4月28日晚间,招商地产公告,因受房地产行业波动影响,公司股价一路下挫,股价较早前发布的融资方案发行价有较大幅度折让,因此向证监会申请撤回公司2013年度发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易申请文件。

    招商地产具体提到,截至2014年4月25日,公司股价收盘价为17.20元/股,较2013年9月公布的融资方案交易发行底价26.92元/股,折价36.11%。“因股价因素使本次交易方案的实施基本不具备可操作性。经公司与财务顾问审慎研究后,需对本次交易现有方案进行合理调整或重新设计。”

    另据观点地产新媒体了解,除股价因素外,早前的融资方案暂缓还因为招商地产没有通过国土资源部的相关审核,这或也成为招商地产董秘刘宁此次提到“需3月之久”的关键原因之一。

    对此,在2014年3月份的业绩发布会上,招商地产董秘刘宁就曾提到,但由于公司规模大,核查范围广,涉及100多个项目,因而定向增发方案的土地核查时间也相应较长。

    其实早前也有市场分析认为,在招商地产再融资的审核中,国土部审核是方案能否通过的重要一关,因此企业对国土部审核是否通过也极其关注。

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  • 首创置业一季度签约额约57.3亿

    原标题:首创置业一季度签约额约57.3亿海外业务3月签约11.3亿

    近日,首创置业股份有限公司发布公司销售业绩。2015年3月,实现签约面积35.8万平方米,同比上升223.0%,签约金额约人民币38.9亿元,同比上升155.4% 。截至2015年3月底,累计实现签约面积约55.7万平方米,同比上升162.2% ,签约金额约人民币57.3亿元,同比上升137.0%。截至2015年3月底,尚有认购未换签金额约人民币12.0亿元正在办理换签手续。

    土地投资方面,3月份取得成都成华区建设路项目。项目定位改善型住房,地处东二环建设路商圈,是成都市主城区六大百亿商圈之一,周边商业、居住、医疗、教育等配套设施十分成熟,交通便利,总规划地上建筑面积22.9万平方米。

    海外业务方面,与澳大利亚开发商Dyldam集团合作开发的悉尼North Rocks项目和Merrylands项目一期开盘销售,当月完成全部销售,实现签约额2.4亿澳元(约人民币11.3亿)。两个项目均紧邻悉尼Parramatta商务区,配套设施完善,靠近当地火车站和多所知名学府。

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  • 李嘉诚去年至今套现738亿 三年未在中国内地拿地

    “李嘉诚的企业实际上是多元化的综合体公司,他一直不想把自己定性为房地产公司。”一位在港从事相关行业人士向《证券日报》记者透露,“长和系”打折出售中国香港楼盘,以及频繁出售其位于中国内地的物业,从投资者角度来看,这是清理投资回报率较低的资产的正常交易,获得的资金可以投向其他新兴产业或投资回报率更高的产业。

    据不完全统计显示,自2014年1月份至今,在一年多的时间内,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现逾738亿元人民币,其中出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元人民币。

    值得注意的是,有消息人士向《证券日报》记者透露,梳理李嘉诚在中国内地出售资产的路径图可发现,事实上,李嘉诚出让的基本都是商用物业,包括写字楼和商场等。而对于住宅项目,李嘉诚则更多地选择留在手中。

    而对于其在上海的住宅项目是否有打折销售计划,《证券日报》记者致电长江实业上海相关负责人,其表示,“不清楚”。

    套现路径图有玄机

    从李嘉诚家族“套现路径图”可发现,中国内地物业、中国香港旗下多元化资产、包括壳公司等资产为其套现的主要贡献者。在中国内地物业方面,据不完全统计,自2014年1月份至今,李嘉诚家族通过抛售中国内地物业累计获得129亿元的套现总额。

    2014年2月份,李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心,此项交易是长三角地区内有史以来金额最大的有稳定收益物业的整栋交易;同年4月份,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元人民币将北京盈科中心售予泰国大型海外房地产私募基金公司基汇资本; 8月份,李嘉诚长和系持股公司李嘉诚旗下基金ARA以15.4亿元人民币抛售虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦,新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5亿美元的价格接手; 11月份,泛海控股正式以38.2亿港元(约合31亿元人民币)接手李嘉诚旗下和记港陆71.36%的股份。而和记港陆旗下资产主要包括位于上海的两栋投资性物业。

    此外,在中国香港地区,李嘉诚也在整理资产。据不完全统计显示,2014年至今,李嘉诚在港通过出售资产或者其他方式套现了761亿港元(合计约609亿元人民币)资产,其出售的资产中有房地产项目,也有其它产业的资产。

    2014年1月22日,同属李嘉诚旗下的电能实业分拆港灯电力投资上市,集资约241亿港元;同年3月份,李嘉诚转而将屈臣氏股份近25%作价440亿港元卖给新加坡主权基金淡马锡;同年3月14日,和记黄埔旗下在新加坡的上市公司和记港口信托,减持亚洲货柜码头60%股权,套现最多24.72亿港元。

    近日,继去年的一次七五折优惠售楼之后,李嘉诚旗下的长江实业再次在香港甩卖楼盘。日前,长江实业以八折优惠促销将军澳日出康城的某一楼盘,推出的740套房源在9小时内即被抢购一空,总成交额达到55亿港元,约合人民币43.5亿元。

    甩卖楼盘未亏损

    事实上,李嘉诚套现如此多的资金,其流向何处?据记者了解,根据其投资旗舰和记黄埔有限公司2014年中期的财务报告显示,欧洲已成为其收入最重要来源,贡献了43%的总收入,光英国就贡献了18%;加拿大和香港分别贡献了14%、15%,中国内地为11%。

    而根据媒体搜集的李嘉诚近期以来的投资方向发现,其大规模投资以航空业为主,小规模投资却从社交网络延伸至食品科技,其中不乏新奇产物。

    “我认为出售资产的交易是明智的,这是一种分散投资风险的策略性转让资产。”上述在港从事相关行业人士向《证券日报》记者透露,从全球商用物业分布图来看,中国门户城市(包括北京和上海)持有型商用物业投资回报率并不高,流通量也相对较少,从资金借贷角度看,投资回报率被进一步压缩。

    此外,该人士进一步称,从投资者角度而言,外国房地产投资基金已经不在中国活跃。从全球市场来看,对商业物业的投资多转向纽约、伦敦等门户城市,其投资回报率更高。

    而对于李嘉诚打折销售中国香港楼盘而言,其清货的目的比较明显,但从算总账角度来看,其实李嘉诚并未亏损甩卖楼盘。

    内地住宅项目缺席套现名单

    值得注意的是,有消息人士向《证券日报》记者透露,梳理李嘉诚在中国内地出售的基本都是商用物业,包括北京、上海、南京等地的写字楼和商场等。而对于住宅项目,李嘉诚则更多地选择留在手中。换言之,住宅项目资产几乎缺席了李嘉诚的套现名单。

    而从媒体的报道中可知,“长和系”近两年在中国内地已经鲜少出击土地市场。有报道称,在2011年以前,长江实业与和记黄埔每年都有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定。但2012年5月份购入上海一块住宅用地之后,“长和系”在内地市场上再未有一块土地入账。

    不过,《证券日报》记者翻阅长江实业和和记黄埔公告获悉,截至2014年11月30日,长实集团及和黄集团两家公司将向重组后的长地集团转让1.7亿平方尺(约1889万平方米)可供发展的土地储备,其中1.58亿平方尺来自中国内地,这意味着九成土地储备位于中国内地。

    对此,上述消息人士向《证券日报》记者直言,李嘉诚近几年已经没有在中国内地土地市场拿地,因为近几年内地土地价格一路水涨船高,已经触及土地成本占所有成本超过70%的水平线,而“长和系”所储备的住宅项目多是几年前获得的土地,借助于土地增值空间,其住宅项目具有高利润回报率,而且当前市场下,住宅需求依然存在,且近期正有涨价的迹象,因此其不出让这些资产颇为正常。

    以《证券日报》记者曾实地走访的长江实业旗下项目湖畔天下为例,据相关机构提供给本报记者的数据显示,长实湖畔天下项目产权起始时间为2008年7月24日,这意味着该项目是2008年拿地,而其最早开工时间则为2010年8月7日,超过2年以上。此外,该项目直至2013年9月7日才第一次开盘。

    一般来说,以中国内地开发商的开发速度来看,一个住宅项目从拿地到清盘一般为三年时间,若超过三年尚未清盘,则意味着该项目剩余房源为滞销存货,因其土地成本过高,这种滞销存货量越高对房企资金链压力越大,所以开发商都在加快周转以保项目利润。而长实湖畔天下项目从拿地到第一次开盘用了长达5年多的时间,可见其开发速度之慢。

    而对于长江实业是否正在打折销售,或者计划打折抛售上述项目,上述长江实业负责人向《证券日报》记者表示,“不清楚”。

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  • 富力前三月销售80亿 土地只考虑北京广州

    4月2日,广州富力地产股份有限公司宣布,集团于2015年3月的月内合约销售总金额约为人民币39.1亿元,而月内已出售的合约销售总面积约为29.56万平方米。与上月相比,销售收入和销售面积分别上升168%和143%。

    截至2015年3月底,富力总合约销售金额约80.4亿元,合约销售总面积约63.17万平方米,达600亿年度销售目标13.4%。

    尽管环比数据出现大幅增长,但与去年同期相比,富力3月销售收入和销售面积分别减少57.18%和28.85%。或正是因为看不到销售出现持续增长的动力,富力2015年设定的销售目标与2014年持平,同为600亿元,较2014年的实际销售额适度增加10%。

    而为了保障利润,富力并没有计划通过减价来促进销售。在上月中旬召开的2014年全年业绩会上,富力董事长李思廉明确表示,为了善用及保存宝贵土地资源价值,集团避免参与若干物业销售项目从根本并长远来说难以持续的恶性价格竞争。

    与此同时,富力今年的拓张也将更集中在房价更为平稳、供求更为健康的一二线城市。“至于买地的问题,我们将会集中在一二线城市,重点会更多放在北京、广州。”李思廉表示。

    与此呼应的是,今年1月23日,广州2015年首个地块出让结果出炉。久别广州土地市场一年多的富力,以底价7.42亿元获得萝岗开发区一宗宅地。

    除此之外,李思廉更表示,预计来年将不会参与太多土地收购项目,特别是在三线和四线城市的土地收购。“如有十分合适的土地收购项目,集团亦只限于考虑北京和广州等一线城市。”

    事实上,在着力降低三四线购地风险的同时,富力还在平衡国内房地产市场的风险,将布局拓展到马来西亚和澳洲。

    李思廉称,2014年国内某个节点地价比较高,所以让很多主流的房地产商都去海外拓展房地产计划,因为从海外那些项目的本身来说,地价的成本占比是比较少的,在开发商看来安全系数也比较高。

    据介绍,富力目前在马来西亚和澳洲这两个国家共计持有6个项目,其中澳洲占了5个,但仍未出现销售贡献,今年将有两个项目开始动工。而马来西亚项目截至2014年年底已经销售10几亿。

    不过,李思廉也强调,目前并没有加大海外拓展的计划。“房地产都有一些周期,所以大家都在学习阶段当中,也要认真的处理完这些项目,如果顺手了,就多做一点。”

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  • 万科业务转型遇挑战 盈利持续承压

    过去一年一直谋求转型的行业龙头万科终于明晰了未来十年的战略核心:“三好住宅”与城市配套服务商。3月31日,在万科的年报业绩媒体沟通会上,万科董秘谭华杰首次披露了万科未来的转型蓝图。在其看来,万科还有十年左右的时间来完成传统业务的转型。

    转型的背后显然是万科传统住宅业务正在面临的多重挑战。面对房地产市场的持续深度调整,过去一年万科的盈利能力再次受到严峻考验:在销售额与市场占有率持续增长的背景下,万科的毛利率却继续下滑;而在土地市场,适合万科的机会似乎也越来越少——过去一年,万科新增开发的项目只有41个,所属权益占地面积仅206万平方米,与2013年新增104个项目、按万科权益计算的占地面积约757万平方米相比大幅下降,面对越来越难挣钱的住宅地产和日益上升的土地成本,标榜快周转的万科未来还有什么玩法?

    传统业务挑战

    尽管近两年在销售规模上万科已经被超越,但在各项细分的指标上,万科并没有失去龙头应有的本色。根据万科年报披露,2014年万科集团实现的销售面积是1806.4万平方米,对应销售额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%,在全国的市场占有率则从去年同期的2.09%提高到了2.82%;现金流方面,去年万科的经营性现金流达到417.3亿元,同比增长超过20倍,净负债率则降低到了万科2006年以来的最低水平,仅有5.4%,堪称房地产行业最安全的公司。

    然而万科的问题在于,销售额的快速增长并没有刺激盈利能力的同步提升。2014年,万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,同比增幅只有8.1%和4.2%,毛利率、净利率这两项关键指标分别只有29.94%和13.18%,盈利水平连续四年下滑,相比2010年时,万科的毛利率、净利率分别下滑了10.76和4.25个百分点。根据瑞银的预测,受销售价格影响,今年万科的盈利能力还将进一步受压。

    万科方面将毛利下滑归结于市场调整以及日益上升的土地成本。“近几年我们的毛利率和净资产回报率都在下降,主要原因是因为地价占房价比例越来越高,开发商的利润空间在不断被挤压,”谭华杰表示,“尤其是2014年,土地市场量缩价涨的情况非常明显,14个主要城市四季度平均土地出让底价比上年四季度同比上涨71.9%,这是一个非常夸张的数字。”

    面对这样的土地市场环境,万科去年采取了保守的策略。2014年,万科新增的加开发项目只有41个,按万科权益计算的占地面积约206万平方米,对应规划建筑面积约591万平方米,平均楼面地价约4372元/平方米,与2013年新获取104个项目、权益占地面积757万平方米的拿地力度相比,万科在一线土地市场的收缩显而易见。

    尽管这种收缩可能是暂时的,但对于以资产快周转著称的万科而言,则意味着其发展速度的被动放缓。“土地市场的激烈竞争对万科是一个艰难的挑战,因为万科的快周转在一定程度上是以毛利率下降为代价的,要维持流转的速度和现有的经营模式,万科就必须主动减缓扩充土储的速度。”摩根大通的分析师认为,万科必须在发展策略上实现转型。

    对此,万科提出的短期解决办法是将目光投向二手土地市场。“除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的土地,如果一手土地价格一直很贵,我们重点就会转到二手土地市场。”谭华杰透露。

    虽然万科总裁郁亮曾多次强调,从长期趋势上看,房地产行业的毛利率下滑不可避免,万科的考核指标不仅仅是利润率,更看重ROE(净资产收益率)等指标,但事实上,2014年万科的ROE表现也有小幅下滑。当期万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%,相比2013年19.66%的数据下滑了1.8个百分点。

    对此,万科方面的解释是,因为去年公司为推动战略转型,加大了与城市配套相关的新业务尝试,而这些投入短期内还难以体现为收益率的提升,这对万科的收益率水平产生了直接影响。

    2014年,万科在商业模式上进行了诸多创新,比如其广深区域提出的万科家、万科驿、万科派、万科云等产品概念,这些创新都受到了万科总部的鼓励。“我们有试错机制,允许一线公司进行不同的业务尝试,最后让时间检验谁是对的。”谭华杰说。

    显然,在新业务尚未形成明确发展规划的背景下,未来几年万科仍要承受来自于业务转型带来的压力。而在万科看来仍有足够的时间完成转型:“根据比较和研究,我们认为国内住宅行业未来十年总体来看是安全的,住宅产业依然有很好的空间,万科的转型不必急于求成。”

    转型蓝图

    面对住宅市场不断下滑的盈利挑战,已经过了规模增长期的万科早已意识到,必须寻找新的增长点来支持未来十年的增长,而这个增长点还必须不在住宅和传统的商办业务里面。在业绩说明会上,谭华杰首次披露了万科未来的业务蓝图,主要将围绕两方面进行:一是“三好住宅”,二是城市配套服务商。

    “住宅业是未来十年万科最大的业务,但是这样的传统业务需要创新。我们对自己传统业务未来的概括就是‘三好住宅’(好房子、好服务、好社区);而城市配套服务商主要是拓展新业务,开拓新业务我们的两个准则是和城市共同发展以及顺应移动互联网时代。”谭华杰表示。

    过去一年,万科在新业务层面的创新层出不穷:进军河北廊坊开发物流地产项目,在吉林投建松花湖滑雪度假区等分析万科所有的创新业务可以发现,其创新都围绕消费地产、产业地产两大领域而展开,在万科看来,未来贴合互联网趋势的消费地产、产业地产将有很大的发展空间。

    据万科高层透露,在消费地产方面,基于体验和展示的新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓等都是万科的新业务方向,而产业地产方面,创业产业园、物流园区等也有良好的发展前景。作为全球最大的房地产开发企业,万科开发消费地产、产业地产也有诸多优势。“比如开发物流地产,很重要的资源就是你要借到足够便宜的钱,万科就具备这方面的条件和能力。”郁亮说。

    虽然万科目前已经在业务转型上做出了尝试,但对于各新业务未来的规模占比万科却还没有明确的答案。“现在是转型之初,很难描述三年之内各个业务板块会做到一个什么比重,我们现在的任务是从0做到1,是找到1的过程,最终哪个业务会脱颖而出,完全看市场的需求。”郁亮表示,远期的规划是,希望万科的新老业务各占一半,并驾齐驱。

    为了确保万科转型的推进,万科去年推出的事业合伙人制度被视为其组织上的保证。郁亮表示,万科未来所有的新业务都将引入合伙人机制,共同分享创业的成果、承担创业的风险。“新业务对人的依赖很大,人才是最重要的,只有通过合伙人的方式把职业经理人变更为事业合伙人,新业务的发展才可能做得更成功。”

    根据安排,万科将在当前的商业地产事业部基础上,今年内再成立五个左右的新事业部,同时完成物业服务的改制工作。“总而言之,转型是今年万科最重要的工作。”谭华杰表示。

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  • 绿地借力互联网金融转型 结盟阿里平安

    绿地集团“触网”联手阿里巴巴集团、中国平安集团推出第一个互联网金融产品“地产宝”,并把这一块业务放入绿地香港(00337.HK)。

    目前地产宝酝酿中的2亿美元的基金规模也即将成行,将募集资金用于整合中国房地产市场不动产资源,一头对接项目,一头对接投资者。

    3月27日,在绿地香港2014年业绩发布会上,绿地香港董事会主席陈军透露,绿地集团部分创新地产金融业务将会置入上市公司,其中包括与阿里巴巴、中国平安合作搭建的互联网房地产金融平台“地产宝”。

    据陈军透露,成为绿地集团海外上市平台之后,绿地香港就开始探索房地产相关的轻资产模式以及互联网金融业务。地产宝是绿地香港正式介入互联网金融的一个重要契机,这是搭建中小房企和投资人互联互通平台的一个产品,它直接解决房企融资与散户投资渠道的问题。

    “中国某一个城市甚至某一个具体位置的地块能做什么?我们以自身开发商的角色去判断,就具有很强的定价和产品风险识别能力。”陈军透露,地产宝首单募资规模将达到2亿美元。“目前房地产信托领域已经有1.3万亿元的规模,房地产互联网金融的增长规模将具有更大想象空间。”

    值得一提的是,地产宝不会用于绿地自身的项目投资,因为“承受不了这样的利率”。据透露,地产宝的利率将比银行高、比信托低。

    地产宝模式

    陈军称,绿地香港计划构建3+1金融产业生态圈。其中,“3”即房地产地产投资基金、特殊机会投资基金和PPP建设基金,“1”为互联网房地产金融平台,目前定名为地产宝。

    据知情人士透露,绿地香港去年和马云深谈过一次,又与蚂蚁金服做了进一步对接。绿地做房地产金融的目的性很强,就是打造房地产全产业链的闭环,利用绿地集团自身庞大的客户群体,发展房地产金融服务。对蚂蚁金服而言,旗下支付宝用户量大,可为地产宝细分多一个销售渠道。因此预计未来地产宝可以做到1万元作为起点。

    绿地香港在与蚂蚁金服、陆金所等合作时扮演“产品提供者角色”,金融机构则会将产品设计拆分推荐给个人投资者。蚂蚁金服建议产品最好能拆分成2万元以下,比如1000元,这样更适合在支付宝里销售。

    21世纪经济报道记者采访多位绿地集团领导层,获悉地产宝有别于时下大部分互联网金融产品。当前很多P2P公司做投资借款,也有很多投资公司设计一些简单的金融产品利用互联网平台销售,但绿地香港的做法不同。

    绿地香港的互联网金融并没有涵盖时下流行的所有模式,仅仅聚焦于不动产运营的互联网金融。

    “传统意义上的互联网公司,一上来就是烧钱拉客户,但是我们的这种模式稍微有点区别,我们更多关注绿地客户的需求。” 陈军说。

    此外,地产宝终端直接是C端,但B端也会有很多如商业银行。

    在过去一年,绿地香港持续与多家金融机构谈判、看项目,希望解决高息压力下中小房企的资金压力问题。地产宝的一个平台属性,就是利用绿地香港项目的风险的识别和运营能力、项目投资决策的判断,既能解决中小开发企业的融资问题,又能给普通投资者提供投资机会。

    陈军强调,去年无论信托、证券市场,还是商业银行,坏账率都有提升,因此地产宝做地产项目的判断和金融机构的判断角度会不一样,地产宝可以根据价格调整风险控制能力。

    借金融转型

    当前的宏观环境下,中小开发商融资渠道少、融资难、成本高,而一些金融机构对房地产项目判别不准,风险把控能力弱。因此陈军认为,此时打造地产宝是一个很好的契机。

    而综合克而瑞研究中心报告以及多位业内人士的分析可见,地产宝推出的背后更有三大理由,彰显了绿地集团的互联网金融转型野心。绿地的目标是将其做成中国最大的不动产金融投资平台。

    首先,绿地香港承载了绿地集团海外融资平台以及互联网金融转型的角色。绿地香港2014年年报显示,被绿地集团借壳一年之后,绿地香港于2013年扭亏,而2014年净利又增至6.4亿元,比2013年又增加了3.1亿元,预计未来还将稳步上升。

    其次,绿地香港的财务情况优化明显。绿地香港2013年借壳后便着手降负债,并已经处理掉了所有高息负债,有利于收益的提高。尽管155%的净负债率比2013年增加了55个百分点,但410.4亿元的总资产增幅更大,同比增89%。

    第三个原因在于,建立房地产金融生态圈,是张玉良心目中地产宝的意义所在,而绿地香港对项目的识别能力,将加重地产宝对资金的吸纳能力。

    值得一提的是,绿地香港下一步发展分两步走的基调已定:继续打造主业,通过主业增强对房地产和金融领域的判断力和风险识别能力,再把互联网金融作为绿地香港的载体,充实主业发展的功能。陈军强调,绿地香港以房地产为主业运营的定位不会变,将在继续做深做细的基础上反哺其互联网金融的主导地位。

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  • 大佬抢新政头班车 孙宏斌暗示全面涨价

    楼市新政后,是不是到了买房的最好时机?本周,很多人都在考虑这个问题。不过,有两个人已经出手,一个人是马明哲,还有一个人是孙宏斌。

    昨天,中国平安宣布,收购国内第六大房企碧桂园将近10%的股权,高调进军国内房地产行业。

    与此同时,孙宏斌有意全面提高上海项目的价格,其宣布七天不涨价,暗示一周后,融创可能涨价。

    马明哲入股碧桂园!

    平安此举被解读为抄底楼市。市场分析人士指出,无论从股价和估值来看,地产股目前都很具有投资价值。

    昨天,碧桂园公告,中国平安附属公司以每股2.816港元收购碧桂园22.362亿股,认购股份占碧桂园经认购事项扩大后股本9.9%。此番认购后,中国平安成为碧桂园第二大股东。碧桂园目前最大股东为杨惠妍,持股占比约60%。中国平安认购后,杨惠妍持股占比降至53.6%。

    平安此举被解读为抄底楼市。中国平安发言人表示,平安参与碧桂园的增发是看好该公司的发展前景和增长潜力。而市场分析人士指出,无论从股价和估值来看,地产股目前都很具有投资价值。与其他地产企业相比,碧桂园土地储备主要位于二三线甚至四线城市,在楼市高库存的背景下,生存状态和融资难度都是相当严峻,所以对于平安入股相当期待。此次为了吸引平安入股,碧桂园还给予平安10%的股价折让。

    平安从保险跨界地产,仅仅是为了抄底,还是有更多的想法?据业内人士透露,平安已经发布了“医、食、住、行、玩”五大板块的布局,在这个布局中,平安希望借助于金融平台,打通各个产业平台,比如用平安金融为地产项目融资,向平安的客户销售物业,由平安银行提供贷款。虽然平安已经推出了平安好房、平安不动产等,但是地产开发的速度还是停留在业余水平。此次结合碧桂园,平安有望更全面地打通金融+地产的模式,同时,在已经十分成熟的碧桂园项目中引进社区金融服务。

    事实上,近年来中国平安在房地产行业的投资,无论是速度还是规模上都有较大幅度增长。截至目前,中国平安在住宅、商业、物流、养老地产等领域均有所触及,其中在土地市场的大幅扩张更是显示其庞大的地产雄心。据不完全统计,2013年年末,平安投资性房地产的投资规模是182.64亿元;而2014年8月至2015年2月,平安不动产实际已经投入超过300亿元进行扩充土储。此外,作为最早抄底海外房地产的中国金融企业之一,中国平安还参与了多起海外并购交易。其中,该集团先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼TowerPlace纳入旗下,并在近期先后参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼,以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Investa。

    孙宏斌计划全面涨价?

    涨价是孙宏斌最常用的策略。去年年底,市场就曾经传闻,融创计划全面涨价。

    就在购房者还在犹豫之时,孙宏斌已经将涨价提到了议事日程,或成为新政后,首个全面涨价的开发商。4月1日晚间,通过官方微信公众号宣布,在上海启动“春雷行动”,承诺在4月6日前暂缓涨价。据上海融创相关人士表示,暂缓涨价和楼市新政对于促销效果明显,其在上海的多个楼盘都出现了买房潮。有购房者看房后三个小时就下定,也有消费者一次性付款购房。

    “涨价”是孙宏斌最常用的策略。去年年底,市场就曾经传闻,融创计划全面涨价。当时,流传于网络的一份《融创中国控股有限公司关于要求各项目调整售价的通知》显示,融创各项目将从明年1月1日起,对销售价格进行5%-10%的上调,各区域公司的最终调价方案将于12月20日前报到集团审批。当时,针对该调价通知,融创媒体负责人表示:“集团确实有涨价意向,具体调整幅度还未最终确定。”该人士进而介绍,调价幅度以及实施时间还需各区域公司根据自身情况而定,但调价的大趋势已确定。

    承诺不涨价  是开发商的营销策略,希望通过饥渴营销提振人气,有一箭双雕的意思。”上海中原有关分析人士指出,开发商推出不涨价行动,一方面吸引部分还在犹豫的购房者下单,另一方面也为涨价做好铺垫,现在就看消费者买不买账了。“如果新政后,销售势头提升,清明节后涨价的可能性很大。”该人士透露,前十大地产公司中的一些已在制定涨价方案,一些房企已经减少了优惠幅度。

    [记者手记]

    “涨价”还为时过早

    晨报记者 林劲榆

    本周是从房地产新政开始的,本周一,央行、银监会、财税出台了信贷、财税政策,为楼市松绑。政策发布后,购房者很高兴,买房的门槛一下子降低了不少,成本也降低了很多!开发商更高兴,需求如果能够释放,那么压在手里的天量库存终于可以脱手了。

    所以,从逻辑上来说,开发商要涨价,前提是库存被大量消化,供求关系得到逆转。当然,在楼市里摸爬滚打多年的房企很熟悉消费者的心态,被房价上涨搞怕的购房者依然担心房价重新进入上升通道,所以拿出饥渴营销术“以退为进”。相信大部分消费者都能看穿开发商的把戏,“承诺几天不涨价”的开发商始终也没有底气“承诺几天内一定涨价”。

    马明哲买碧桂园,孙宏斌要涨价,虽然表面上没什么关系,但是在一买一卖间,我们还是可以看出端倪。马明哲可不是按照市场价格买的碧桂园,他是打了九折的,这说明房企对于资金的需求有多强烈。碧桂园是这样,孙宏斌的融创也不会有太大的不同,大家都急于回笼资金,在目前的市场里,现金是王道,此时谈涨价太早了!

    很多人说,周一的房地产新政回到了五年前。当年的宏观调控政策落地前,房价涨成一片,投资者蜂拥而入,这是开发商最怀念的年代。部分政策回到了当年,可是楼市已经不是那个把所有猪都能吹上天的市场。首先,天量库存难以消化,部分三四线城市,存销比超过了30个月,这意味着即使没有新的供应,也需要三年多,才能消化所有已经造好的房子。很多烂尾楼已经出现。更严重的是,这些城市新增需求已经相当少。其次,楼市的利润大幅下降,很多开发商转行了,主要原因就是造房子成本越来越高,这本身是符合经济规律的,一个行业利润率高于平均利润率,必然引起过度投资,最终趋向于平均利润。最重要的是,新政策充分考虑了各地的情况,分类调控,保障刚性需求,抑制投资。

    楼市新政已经启动,期待为成熟的房企插上飞向未来的翅膀。

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  • 华远地产4亿元出售北京商场给华谊兄弟

    原标题:华远地产4亿元出售北京商场给华谊兄弟

    近日,华远地产将北京高档商场昆仑汇所有股权转让给了华谊兄弟,股权及债权转让款总计4亿元。据《证券日报》记者了解,这是任志强卸任之后,华远地产作出的一次重大交易,而该笔交易显然对补充公司现金流有利。

    值得一提的是,据华远地产2014年业绩快报显示,截至2014年12月31日,华远地产实现营业收入67.6亿元,同比增长约43%;实现净利润6.6亿元,同比去年略有增长。记者注意到,为华远地产营收贡献较大的是长沙高端项目和自住房项目的销售。

    对此,有业内人士认为,在市场极度低迷的2014年,华远地产这份年度业绩答卷可谓中规中矩。而华远地产靠开发高端物业和几乎可以提前锁定销售业绩的保障房突围,实现了新任管理层接手后的顺利过渡。

    “2015年,公司推向市场的货量超过100亿元,一半以上都位于北京。”华远地产相关负责人向《证券日报》记者透露,今年将在大本营北京发力,而且还将继续加大触网行动。

    4亿元出售北京商用物业

    3月31日,据华远地产公告显示,公司全资子公司华远置业与华远浩利、莱福阳光(分别持有华远嘉利60%、28%和12%的股权)将所持有的华远嘉利全部股权转让给华谊公司(北京华谊兄弟娱乐投资有限公司),同时华远置业将所持有的华远嘉利全部债权转让给华谊公司,股权及债权转让款共计4亿元。而华远置业预计将获得股权转让款1.44亿元,债权转让款1.59亿元。

    据上述公告显示,华远嘉利成立于2003年7月份,主要业务为房地产开发销售,拥有昆仑公寓项目,总建筑面积约3万平方米,包含酒店式公寓和高档商场昆仑汇,截至目前,酒店式公寓已全部售出,仅剩商场昆仑汇。

    华远地产表示,此次交易对公司及华远置业的持续经营能力不存在不利影响,不会对公司未来财务状况造成不良影响。同时,该笔交易为公司处置资产的正常交易,可为公司和股东带来盈利,对公司及股东无不利影响。

    《证券日报》记者注意到,截至2014年12月31日,华远嘉利的营业利润和净利润都在亏损。对此,有业内人士认为,华远地产出售旗下亏损的持有商用物业,将减轻资金负担,补充公司现金流。

    值得注意的是,去年年底,华远地产明星老板任志强退休。而目前来看,新任管理层作出的重大动作即是选择转让旗下加重资产负担、且经营亏损的高端商场。此外,据记者了解,华远地产对自住房的投资在2015年还将集中释放。同时,公司持续加大对大本营北京的多业态扩张战略意图也非常明显。

    自住房销售额达6.9亿元

    事实上,在2014年业绩快中,华远地产表示,2014年的营业收入较上一年有一定幅度增长,主要是因为公司已销售房地产项目在报告期内结转收入增加所致,结转收入中保障房所占比例较大。

    “2014年,公司开售的自住房项目为华远·和墅雅园(北京),销售503套,面积52720.11平方米,销售金额达近6.9亿元。”华远地产相关负责人向《证券日报》记者透露,该项目位于北京大兴区,是华远地产在北京的首个自住型商品房项目,去年底开盘首日认购率就超过了90%,是北京唯一一个有着跃层户型的自住房项目。

    据《证券日报》记者统计发现,华远地产旗下保障房项目包括华远·铭悦、华远·澜悦、华远·好天地、华远·和墅雅园四个项目,已经累计向市场提供了4604套保障房。

    “保障房拯救了华远。”有业内人士向记者直言,2014年,北京楼市多数开发商的销售压力都非常大,甚至不少没有完成公司制定的销售任务,职业经理人因业绩不达标而“走人”的并不少见。在这种市场环境下,华远地产以几乎可以提前锁定销售额的自住房突围,提升了公司的营业收入。

    不过,从另一方面看,加大对自住房投入的同时,因拿地成本过高,企业的净利润指标一般会相对难看。但华远地产2014年实现了净利润6.6亿元,比去年同期上涨1.09%,相对于其它净利润增速大幅下滑,甚至亏损的房企来说,华远地产这家小而美的房企业绩表现出了对市场的正确预判。

    该人士进一步表示,华远地产能够保住净利润同比上涨的背后,其在湖南长沙打造的大型综合体华远·华中心项目贡献很大。据《证券日报》记者调查获悉,华远·华中心位于长沙市城区的正中核心区内,周围商用物业和娱乐业非常成熟,每晚人流量巨大。即便是在长沙楼市库存量非常大的背景下,这一高端物业2014年仍然揽金20亿元。

    “‘一高一低’的双端产品线为华远地产换帅提供了平稳过渡的助力。”一位接近华远地产人士向记者表示,华远地产今年将在北京发力,除了自住房项目将集中爆发外,在商业、酒店和别墅系高端住宅等产品线上都将有新动作。

    推货量将超100亿元

    “2015年,公司推向市场的货量超过100亿元,一半以上都位于北京。”华远地产高层向《证券日报》记者透露。

    实际上,从2013年开始,华远地产就加大了在北京拿地的速度和力度,其加速扩张的意图非常明显。在北京,华远正在运作的项目已经达到了8个,可见其对北京市场依然寄予厚望。

    华远地产内部人士曾向本报记者透露,2015年,华远将再推别墅产品——华远·和墅,该项目位于首都新航程的核心区域,预计在改善性住宅市场预期利好的2015年,该项目将为华远地产带来高收益。

    “从华远地产近些年的转变来看,除了加速释放高端住宅开发项目外,未来将很有可能持续加大自住性商品房的开发力度,同时增加商业地产份额,进一步丰富产品线,使投资业态更加多元化。”上述接近华远地产内部人士向本报记者表示。

    值得一提的是,为了支撑华远地产近年来在北京频繁拿地扩张的投资,公司于2014年3月25日发布了债券发行预案,债券规模不超过14亿元人民币,拟用于调整债务结构、补充流动资金、项目建设以及未来可能的收购兼并项目等。近日,华远地产发行公司债券申请获证监会审核通过。

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  • 四大上市险企去年又悄悄新开16家涉房子公司

    原标题:四大上市险企去年又悄悄新开了16家涉房子公司

    上市险企2014年年报已披露完毕,《证券日报》记者对上市险企投资性房地产配置数据进行的统计显示,2014年A股市场四大上市险企投资性房地产额为269亿元,较2013年279亿元的规模,微降3%。

    尽管上市险企减少了投资性地产的投资额,但四大险企去年涉房子公司数量却翻番,由16家增至32家。其中,中国人寿新增1家,中国平安新增9家,新华保险新增6家。

    投资性房地产下滑10亿元

    《证券日报》记者查阅四大险企2011年至2014年几年的年报发现,此前险企一直热衷的“投资性房地产”资产,2014年以来首次出现下降,2014年同比微降3%至269亿元。

    所谓投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。

    具体来看,2014年中国人寿投资性房地产额为12.83亿元,同比下降 3.5%,中国人寿解释称,下降主要是受到投资性房地产折旧的影响。

    中国平安投资性房地产由2013年的182.64亿元降至2014年的173.71亿元,尽管投资房地产额度有所下降,但涉及房地产投资与开发的子公司数量却上升至18家。

    根据中国平安2014年年报披露的信息,业务涉及“房地产投资与开发”的子公司包括深圳平安商用置业投资有限公司、深圳市平安置业投资有限公司、平安好房(上海)电子商务有限公司、深圳平安金融中心建设发展有限公司、沈阳盛平投资管理有限公司、桐乡平安投资有限公司等企业。

    中国平安投资性房地产额下滑的同时,投资性房地产租金收入也由2013年的14.25亿元下滑至14.11亿元,投资性房地产的折旧以及摊销由5.6亿元上升到7.49亿元。

    2014年年末,中国太保投资性房地产由2013年年末的67.95亿元下降至65.63亿元,但年度租金收入由4.56亿元增长到6.23亿元。其中涉房子公司包括太保房产、新汇房产、和汇房产、天津隆融等4家公司。另外,中国太保长期股权投资上海房地产公司滨江祥瑞(间接持35.16%股权)。

    中国太保表示,公司通过优化管理已持有的投资性不动产,一方面增加稳定的现金收益来源,另一方面储备了具有持续增值能力的中长期资产。

    新华保险投资性房地产由2013年的15.69亿元微增至2014年的16.65亿元,其涉房子公司包括健康科技、尚谷置业、檀州置业、合肥后援中心、广州粤融、紫金世纪、海南养老等9家公司。投资性房地产租金收入由2013年的0.7亿元增加到2014年的1.06亿元。

    值得关注的是,尽管H股上市的中国太平与中国人保没有提到投资性房地产情况,但在年报提到了物业投资。中国太平表示,中国太平的物业投资由2013年的127港元增至2014年的148亿港元,其不动产物业租金收入显著提高,租金净额由2013年的4亿港元增长到2014年的5.4亿港元。另外,公司目前拥有第一太平戴维斯太平物业管理有限公司,太平置业(上海)、太平置业(苏州工业园区)、太平置业(南宁)等国内物业管理公司,以及8家香港物业投资附属公司。

    另外,中国人保集团物业投资由2013年的11.36亿元增长到2014年的11.41亿元,2014年投资物业经营租赁收入2.78亿元。

    总体来看,虽然四大上市险企略微削减了投资性房地产额,但布局涉房子公司数在增加,统计显示,四大上市险企涉房子公司由2013年的16家上升至2014年的32家。

    转向地产股权投资

    尽管四大险企压缩了投资性房地产,但却加大地产股权投资。根据Wind数据,仅去年前三季度,133家A股房企中,险资进入前十大股东的房企达21家,占比达到15.8%,其中不乏四大上市险企的身影。

    根据年报披露情况,中国人寿去年增持了保利地产,并长期持有万达商业(H股)等上市地产公司股权。此外,中国人寿去年获得地产股两轮股息。2014 年5月22 日,远洋地产发布了以股代息计划公告,根据该公告,中国人寿选择了以股代息方式并收到价值人民币2.68 亿元的股票股利。2014 年9 月19 日,远洋地产宣告了对2014 年中期的利润分配方案,中国人寿收到价值人民币1.31亿元的现金股利。

    此外,新华保险去年增持了华侨城(亚洲)、建发股份、万科A等地产股。中国太保增持了建发股份、世联行、上海建工等地产股。上述地产股股价在去年都有不同幅度的涨幅。

    值得一提的是,去年四大上市险企投资性房地产的缩水与保监会的相关监管政策不无关系。为加强偿付能力监管、防范房地产投资风险,去年6月份保监会决定对保险公司投资性房地产的评估增值进行清理和规范,并下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》。

    纳入《通知》清理的范围包括两个方面,一为保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产;二是保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。业内人士认为,保监会此次规范和清理投资性房地产评估增值,是为了给一些公司可能存在虚高的偿付能力指标挤掉水分。

    上述规定的影响在年报中的直接体现是,部分上市险企开始更为详细地披露投资性房地产公允价值评估时采用的办法。如中国人寿在年报中提到,公司投资性房地产公允价值归属于第三层级,在进行公允价值评估时主要采用市场比较法。而投资性房地产额较大的中国平安则提到,公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,投资性房地产的折旧采用年限平均法计提。

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  • 佳兆业从冠军到破产仅两年 政商关系成重要原因

    据法治周末报道,在2014年中国房地产企业百强榜排名第17位的深圳房企佳兆业集团(以下简称佳兆业)如今走到了债务重组的境地。

    即便如此,佳兆业重组之路也不是一帆风顺。

    “融创国际投资有限公司(以下简称融创)收购佳兆业集团(以下简称佳兆业)的进程目前出现停滞现象,佳兆业提出对境内债务重组计划的建议,希望能削减利息、延长付款期限。不过佳兆业债权人担心自身利益受损,对融创收购佳兆业较为迟疑和拖延。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进对法治周末记者说:“目前很多信托和银行其实开始反思,对于信贷等层面的流程规范在强化。同时对于此类资金的运用以及安全性有更大的关注程度,当然这主要是针对中型房地产企业而言的。而对于中小房地产企业而言,要意识到行业淘汰的机制在不断强化。”

    财经评论员刘艳对法治周末记者表示,佳兆业发展的过程正形象地描绘出近些年中国房地产企业的发展历程,这其中有很多值得目前中小房地产企业借鉴的地方。

    佳兆业危局

    资料显示,佳兆业成立于1999年,是一家深圳本土家族地产企业,由郭英成、郭英智、郭骏伟三兄弟成立,并于2009年12月在香港联合交易所主板上市。

    佳兆业曾是深圳的龙头房企。2013年,佳兆业首次取代万科,以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军。

    “佳兆业之前能够快速提升市场规模,在于几个驱动力。第一是因为佳兆业的业务聚焦旧城改造层面,迎合了当时城市快速发展的需要。第二是相对低廉的开发成本。第三是佳兆业对于烂尾楼收购有比较好的经验,这使得其能够通过持续性的物业经营来寻找盈利点。”严跃进对法治周末记者分析。

    根据2014年各大房地产企业的半年报显示,许多大型房地产企业的毛利出现了大幅下降,其中不少都降到25%以下,万科达到了21.9%,而佳兆业的毛利却高达40.3%。

    到了2014年年底,形势突然急转直下。

    2014年12月,佳兆业在深圳多处楼盘被地方政府“锁盘禁售”,而该行为直接导致了佳兆业股价当日一度下跌19.76%。

    业内人士向法治周末记者指出,此举成为了佳兆业危局的开端。“没有一家房地产企业能够在其回款被封锁一月后存活下来的。”

    危机的爆发或许早有先兆。据媒体报道,2014年10月17日,称佳兆业主席郭英成被扣查,随之而带来的是佳兆业股价随即急跌7%,尽管之后官方称其为假消息。

    而就在佳兆业被发现其房源禁售后的几天,佳兆业曝出了大股东郭英成家族减持和郭英成辞任的消息,自2014年12月31日起生效。

    而这也直接触发了佳兆业未能履约与汇丰银行的融资协议。因为这笔4亿元的贷款连同应计利息本应于郭英成辞任生效当日偿还,但在辞任正式生效之日佳兆业未能按时偿还该款项。

    2015年新年之后的佳兆业被破产重组的消息更是甚嚣尘上,但最终其在今年的3月2日晚间披露了债务重组的计划,这也是融创收购佳兆业的前提条件之一。

    佳兆业公告显示,建议的境内债务重组计划涉及包括结欠银行债务、非银行金融机构债务,合共计人民币479.71亿元,占境内外宗计息债务总额650.09亿元的73.79%。

    看上去融创接手佳兆业是板上钉钉的事情,但现实却远没有那么如意。“针对目前停滞的债务重组计划,关键点在于地方政府即深圳地方政府能够出来做一个担保机制,从而熨平此类投资者的恐慌心理。”严跃进对法治周末记者表示。

    韩长吉对法治周末记者说:“佳兆业进行债务重组是为了避免破产清算的境地,通过重组,努力维持公司正常运营,让各方投资者损失降到最小,同时有利于稳定就业并继续原有项目建设。”

    “佳兆业近来风波已经严重影响到公司的正常运营,不管是公司内部管理层的稳定性,还是公司销售业绩,均面临严重挑战与威胁。该重组计划推行后,佳兆业未来在建项目的利润或将削弱,公司原有发展战略无法实施,现金流有资金链断裂的风险。”韩长吉向法治周末记者分析。

    政商关系与外债资本的运行成重要原因

    佳兆业缘何落到这般境地?

    多位业内人士在接受法治周末记者采访指出,政商关系成为了佳兆业困局的重要原因。

    “在国家反腐的大背景下,此类企业过去有很多开发环节不透明的现象,实际上也确实有操作不规范的地方。即此类旧改项目的主导权在地方政府手中,对于相应的土地资产等进行估价是有一个可谈判的空间和余地的,这也往往是城市地方政府寻租的一个好借口。此类企业也默认了这样一种模式。但很显然,这和市场公平竞争确实有很大的违背。”严跃进对法治周末记者表示。

    刘艳对法治周末记者指出,促使佳兆业兴衰的原因其实都是来源于其对外债资本的运行情况。

    “佳兆业此前没有通过开发、销售房地产这种内循环方式来解决现金流问题,而是通过向非金融机构、银行等渠道这种外循环方式来筹措发展资金,快速地扩大其规模,因此在当时的确使得非常多中小房地产企业羡慕。”刘艳对法治周末记者说。

    接着,刘艳对法治周末记者分析,但是这种外循环方式如果一旦出现楼市不景气、购房者预期下降、国际金融资本市场下行压力比较大时,佳兆业所需承受的压力就很大。

    据克而瑞研究中心的一份研究报告指出,去年三季度,房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳,而不同规模的房企显著分化。总体上,大型房地产企业负债率和负债结构全面优化,但中型房地产企业负债率继续恶化,小房地产企业净负债率在高位徘徊。其中,中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房地产企业净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房地产企业净负债率109%,环比微增1个百分点。

    “现阶段的房地产行业不是大鱼吃小鱼的时代,而是快鱼吃慢鱼的时代。”刘艳对法治周末记者分析道。

    刘艳向法治周末记者指出,佳兆业没有做到像万科那样严格把握风险控制,说明他的财务杠杆管控存在极大的问题。其次,他又没有做到恒大集团那样精细化的管理方式,一味地只通过举借外债的方式来扩大规模。“这两点显然都是不符合房地产行业现阶段的发展趋势。”

    或引起房地产行业并购潮

    “作为深圳地区较大的房地产企业,佳兆业现有资源储备和实力依然强势,融创入主后,对自身而言,有利于自己打入珠三角地区,开拓深圳、广州地区市场;对于原有的房企格局而言,佳兆业大而不倒,后入者融创也充满狼性,无疑增加了一个强有力的竞争对手,当地中小房企面临的挑战或更大。”韩长吉对法治周末记者表示。

    业内人士向法治周末记者分析,佳兆业困局很有可能会引起连锁反应,增加中小房地产企业的海外融资成本。

    中原地产的一份报告(以下简称报告)显示,2014年前10个月,10家标杆房企共计融资1111.5亿元,相当于2013年全年融资金额的85%,其中海外融资规模达740.14亿元,占融资总额的66.6%,而国内融资占比仅为33.4%。

    “万科于2014年11月发行了总额为18亿元的3年期中期票据,市场评估其发行利率可能仅为6%,但港股上市房企——龙光地产此后发行完成的2017年到期的美元优先票据的利率却高达9.75%。”报告显示。

    但是严跃进则认为,从融资角度看,关键要看企业自身经营业务是否稳定且有大的增长率。若通过兼并收购后能够实现企业土地资产规模增加、企业客户群规模的增加、企业盈利机制的革新,那么从海外融资角度看,也能够利好投资者,并且降低融资成本。

    因此,业内人士也向法治周末记者分析佳兆业困局可能引起房地产行业的并购潮。

    “现在房地产中小企业的发展不是外延式的发展,小型房企可能会在市场竞争中将空间腾出来给大型房企。”业内人士向法治周末记者指出。

    严跃进对法治周末记者分析,对于中小房企而言,主动和别的房企进行合作,防范因为企业规模过小而被淘汰的风险,是此类房企必须意识到的。另外,在目前新型城镇化的发展过程中,市场机遇依然存在,关键在于看准市场。对于传统领域不建议进入,否则优势不大。而对于一些中小城市而言,若能主导一个城市的大盘,反而可以有较大的市场空间。

    “企业之间的并购概率会继续加大,出现两类模式。第一类是不同规模的企业会有一个兼并潮,如强强联合、强弱联合等。第二类是企业之间的纵向兼并,即出现对上中下游产业链进行合并的做法,而不是简单的房地产开发环节。”严跃进向法治周末记者分析道。

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  • 万科转型 哪些新业务可分拆上市?

    刚刚结束的2014年,万科实现了回款2000亿的目标,步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。

    去年9月,万科总裁郁亮透露,万科重新梳理了白银时代的新三大业务:住宅地产、消费体验地产和产业地产。

    1月16日,位于吉林的万科松花湖度假区正式开始营业,可以视为万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试,同时,也标志着中国最大的城区滑雪度假区诞生。

    自2011年开始明确转型城市配套服务商以来,万科在多个商业物业领域步伐快速。与城市配套服务商将对应的是运营模式的转型,即轻资产的运营模式,已经在万科购物中心、社区商业、养老项目、度假项目中试行。万科管理层透露,未来几年内,万科将拆分相关业务单独上市。

    郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示,休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。全民健身意识的兴起,将为以运动为主题的休闲度假模式带来广阔市场。

    休闲度假物业属于消费体验地产,是万科新三大业务之一。与传统的住宅开发业务不同,万科在商业地产运营上要走轻资产之路,这也是包括总裁郁亮在内的万科管理团队,向国外多家基金、投资机构取经后设定的路径。

    万科最先提出轻资产、重运营是在北京金隅万科广场项目上,时任北京公司总经理的毛大庆首次对外完整透露了万科商业资本化的想法。

    此后,万科与凯雷达成合作协议,凯雷拟收购万科旗下9个商业物业,成立资产平台公司,凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。新公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。

    2014年9月,万科与拥有新加坡政府投资公司(GIC)背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED达成协议,以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。

    2014年底,万科将旗下5个社区商业项目打包,将其大部分股权出售给东方藏山资产管理公司,同样是以资产平台公司的形式,万科负责运营管理。未来的目标将打造成为一支社区商业REITs。

    万科管理层透露,万科对于商业地产的想法和实践早在2008年以后便已开始,而且公司多年以来,已经积累了不少商业物业资源。

    数据显示,万科持有物业资产储备目前已超过700万平方米,包括购物中心、写字楼、社区商业等形态。据丁长峰介绍,万科目前已经营业、在建及规划中的购物中心有25个,布局在多个城市,购物中心投资达到200亿元。

    上述商业的运营试验原来均由毛大庆主管的商业管理部负责,但去年底万科高管换防后,商业管理部改由高级副总裁丁长峰负责。

    据悉,丁长峰上任后,对万科商业地产资产进行了深入的梳理。今年万科将建立统一的商业地产品牌,关于商业地产统一的工作标准,以及统一的商业地产运营团队。

    在此次松花湖度假区开业现场,丁长峰透露万科今年将整合商业地产资产并成立独立的商业地产公司,并于6月底完成万科旗下购物中心的资产处理;未来商业、度假、养老等新业务将作为创造市值的业务独立发展,或单独上市。

    郁亮曾表示,万科商业运营向凯德、铁狮门等学习基金管理。以凯德为例,凯德以“地产基金+开发”的模式打造出独特的“凯德模式”,为凯德集团在中国带来超过2000亿的管理物业资产及其稳定的租金收益。凯德是亚洲房地产投资信托基金和资金循环商业模式的先锋,目前拥有6个信托基金和16只私募基金。

    未来万科分拆资产上市,会否类似凯德模式?丁长峰坦言,目前还在探索之中。但可以肯定的是,万科商业地产不会沿用传统模式,将不同于万达广场、中粮大悦城,也不同于华润万象城。

    “只有打通国际资本才能找到万科商业的未来道路,我们在跟很多国际资本讨论未来建立开放平台,包括麦格理。”丁长峰说。

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  • 万达非房收入增速超房地产业务 谋转型服务商

    扩张速度越快规模越大,也意味着距天花板越来越近。转型似乎成为千亿级房企共同面临的课题。继万科宣布转型“城市配套服务商”之后,又一家千亿级企业谋求转型“服务业”。

    《每日经济新闻》记者获悉,1月17日结束的万达集团2014年年会上,董事长王健林重点披露了万达的转型方向:从空间上看,是从中国企业转型为跨国企业;从业务上看,是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

    万达集团上述年会披露的数据显示,2014年万达商业地产销售收入同比增长26.8%,低于文化集团收入32.3%的增速。

    2020年服务业占比超65%

    国内最大的商业地产商万达转型服务业,无疑是一个信号。事实上,近期万达加速O2O布局以及轻资产化运作,已开始了转型的各种尝试。

    在万达集团2014年年会上,王健林公布了各项业绩,还重点阐释了万达的第四次转型。他说,相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

    记者从万达集团内部获悉,根据万达已经宣布的2020年发展目标,将实现资产1万亿元,收入6000亿元,净利润600亿元,成为世界一流跨国企业。同时确定的两个转型目标分别是:2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%,房地产销售、净利占比低于35%;海外收入占比超过20%。

    转型后以服务业为主业,这对于万达集团意味着什么?万达将如何做服务?对此,万达集团相关人士对《每日经济新闻》记者表示,今后万达的房地产业务要实现新的发展模式,同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业,到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级。

    “万达目前在做的院线、儿童娱乐以及未来的金融支付等,都是针对客户可持续性服务的方向,万达的服务。”该人士表示,万达转型为服务业为主的企业,也是将业务种类从收入上做了区分,不再是单纯的以销售收入为主,而是从销售变成了对客户的可持续性服务。

    引投资机构尝试轻资产

    从万达披露的2014年业绩可以发现,非房地产收入的增速已超过了房地产收入。

    据了解,万达商业地产合同销售收入1601.5亿元,完成目标的100.1%,同比增长26.8%;其中租金回款110.8亿元,同比增长32.7%,租金回款完成率100%,继续保持全球领先水平;累计持有物业面积2157万平方米,同比增长32.0%。

    同时,文化集团收入341.4亿元,完成年计划的108.9%,同比增长32.3%。

    对此,上述万达集团相关人士对《每日经济新闻》记者表示,2014年万达集团文化旅游产业收入增速超过房地产收入增速,文化旅游各业务板块的业绩表现都十分突出,而万达商业地产开始尝试的轻资产模式也摆脱了销售,是准金融投资行为。

    1月14日晚间,万达集团对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问 (中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付清算信息分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议,4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场,万达商业负责建设和管理。

    根据万达集团相关人士透露,经过一年多研发,万达商业地产将推出一种专门设计的轻资产万达广场模式,未来拟建的20余座万达广场将由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌,“慧云”信息管理系统、电子商务系统,这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益由万达与投资方按一定比例分成。

    万达轻资产化的尝试,意味着万达商业地产将进行力度更大的转型。

    “不管是万达还是万科,都在进行轻资产尝试,这是房地产融资和经营方式重要的转变,是一种观念的转变。虽然是把产权转移到了一些投资的机构,但是开发商的管理权还是维持在自己手上。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示,这种管理权和所有权的分工和分化,对开发商来说可以在短时间回流现金,完成下一步项目的战略开发,而对投资商来说,行业里可以投资的优质项目并不是特别多,通过这种股权的方式介入也能分享租金回报,对整个市场良好运行是有帮助的。

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  • 佳兆业杭州749套房源被锁 危机往外地蔓延

    谁是下一个佳兆业?多日来媒体的连篇累牍、市场的魔咒似乎正在显现。

    1月15日,杭州透明售房网显示,佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房,共计待售房源749套。也就是说,该项目全部待售房源突然被锁死,禁止销售。截至目前,佳兆业杭州其他项目正常。

    据观点地产新媒体跟杭州业内人士确认后得知,虽然项目有部分房源因为抵押的原因被限制在杭州是一种较为常规的现象,但此次佳兆业杭州房源被限制事发突然,联想其目前在深圳遭遇房源锁定的情况,应该是特别个案。

    上述人士指出,在佳兆业目前草木皆兵的非常时刻,杭州项目被限制的情况自然也备受市场的关注以及多方的猜测。

    房源被锁祸起信托诉讼

    目前,据观点地产新媒体最新查询得知,佳兆业五常项目房源被锁应祸起一笔6.5亿元信托借款诉讼。

    据消息透露,上海爱建股份有限公司1月12日晚间发布公告称,其子公司爱建信托已向上海市第一中级人民法院起诉,要求佳兆业下属公司提前归还6.5115亿元信托借款本息,法院已经受理将于3月11日开庭审理并裁定冻结佳兆业杭州公司6.5115亿元账户存款。

    爱建股份称,2014年3月,爱建信托曾发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”,募集规模为6.9915亿元,向杭溪隆业房地产(杭州)有限公司发放借款。

    “由于杭溪隆业实际控制人佳兆业面临重大不利情形,可能对该信托构成不利影响,爱建信托日前向法院起诉,要求该公司提前归还借款。”彼时,爱建股份如是在公告中强调。

    值得一提的是,杭溪隆业正是上述全部房源被限制的项目公司。

    从目前情况来看,爱建信托为保障全体信托受益人的利益向法院起诉,要求保全资产。而据了解,爱建信托目前已收到法院相关传票,因此,法院对杭溪隆业进行查封冻结存款或等值财产。

    现在,悬而未决的佳兆业事件除了杭州项目,深圳房源被锁引发的一系列债务违约风波似乎也正在走向另一阶段。

    深圳市中级人民法院公告透露,中行深圳布吉支行控告佳兆业一案,将于3月24日开审。据悉,该案件立案时间为1月7日。

    另外,据最新市场消息指出,目前至少已经有15家中资金融机构向法院申请冻结佳兆业集团控股有限公司资产。佳兆业披露的最新数据是,于2015年1月9日,佳兆业数个银行账户被数间银行冻结和扣划,涉及银行结余合共约4.47亿元和2.66亿元。

    事件发酵深圳房企变局

    猜测之余,风波之外,近日深圳其他房企同样遭遇房源锁定事件让这个原本紧绷的市场再次迎来新一轮猝不及防的变局。

    1月14日晚间,多则有关“深圳地产圈多米诺骨牌效应”的文章流传至朋友圈。不完全统计,深圳荣超地产、民生东都两家房企名下497套房源均牵涉其中。

    具体来看,分别是荣超地产旗下写字楼项目荣超大厦133套、深圳国际商会中心125套、东都中央王座239套。后于15日上午,荣超大厦项目133套房源已全部解锁,其销售状态由“管理局锁定”先后变更为“期房待售”和“初始登记”。

    不过,虽然荣超大厦已被解锁,但荣超地产另一写字楼项目深圳国际商会中心塔楼部分仍有125套房源被锁。深圳市规土委网站显示其销售状态为“自动锁定”——指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被管理局锁定。

    至于上述项目被锁原因,荣超地产表示,其是为了办理“预售转现售”而进行的正常程序,绝不是佳兆业房源被锁的相关原因。

    然而,相关深圳规土委内部人士仅表示,预售转现售并没有先被锁、再期房待售、初始登记这样的必经程序。也即是,上述荣超地产的回应尚有值得考究之处。

    同时,民生东都方面,后经相关人士证实,其项目房源被锁时间实际上早于佳兆业。

    不过,跟佳兆业相比,此次牵涉的房企规模相对偏小。其中,荣超地产在深圳以写字楼起家,在深圳中心区累计开发了7栋写字楼。

    此次涉事项目荣超大厦位于深圳福田红荔路与金田路交汇处,是荣超最新开发写字楼;而深圳国际商会中心则位于福田区的益田路与福华三路交汇处,地块于2002年受让,2004年该项目入市销售2005年正式交付。

    “原因实际上已经不重要了,自佳兆业后,任何相关房源信息有敏感字眼都如惊弓之鸟,谁都担心自己是下一个佳兆业。”有相关深圳业内人士跟观点地产新媒体强调。

    值得一提的是,在此次疑似发酵风波背后,深圳另一房企花样年也被港媒的报道提及有项目单位被锁。不过,相比上述其他开发企业锁定房源套数来说基本可以忽略不计。

    据悉,深圳市规划和国土资源委员会网站公告显示,花样年在深圳的一项目有四个单位被管理局锁定,该项目为花乡家园,位于宝安中心区宝安大道西南侧。

    目前,花样年发言人已及时表态称,“有关四个单位经已出售,业权并不在集团,有消息再向外公布。”

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  • 万达商业推出“轻资产”模式 签240亿投资协议

    1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路,开创全新的商业模式。

    过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功,发展规模和速度在中国遥遥领先,已经成为世界行业领袖,引来众多企业学习和竞相模仿。城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成,通过房地产销售收入现金流来投资万达广场,被称为重资产模式。万达商业地产为了长远发展,经过一年多研发,推出了一种专门设计的轻资产万达广场模式。即万达广场由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。对投资者而言,除了获得现金回报外,还可享受投资资产的全部增值收益。

    轻资产模式的推出对于万达意义重大。首先,轻资产模式丰富了万达的商业模式,未来万达商业地产将轻重并举,保障长期稳定发展。其次,轻资产模式企业收入来源于租金分成,不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响,变得更加安全。三、实行轻资产模式,万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观,高于行业平均水平,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。四、轻资产模式市场需求旺盛,正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式,有利于企业迅速扩大规模,提高市场占有率。轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉,万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

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  • 融创欲吃下融绿平台全部资产 与绿城之争落幕

    宋卫平与孙宏斌的“绿城之争”在宋卫平回归、引入中交后暂告一段落,而今早融创中国发布公告称,已与融创绿城境内外的相关股东达成协议,以155亿元收购融绿平台的全部股权与债权。此前,这部分资产被视为绿城最优质的资产之一,解决了这部分资产的归属问题,双方公司的合作才算真正地画上了句号。

    按公告内容,交易共分为境外交易与境内交易两个部分,大致交易细节如下:

    境外交易的总代价为64.02亿元,其中,境外目标股权代价为56.77亿元,债权代价为7.25亿元。境外交易代价将以现金形式向融创绿城支付,将由融创中国的内部资源拨付。

    境内交易的总代价为91.44亿元,融创的全资子公司天津融创奥城向融绿收购上海、苏州、无锡、天津及常州境内目标公司股权及债权,总共约15个项目。其中,股权代价为56.15亿元,债权代价为35.30亿元。

    由于融创绿城由融创中国及绿城中国各持有50%股权,因此,融创短期内可能实际支出的收购款只有不足60亿元。

    有市场分析评论称,这笔交易在12月的最后一天完成公告,也算是对于不久前落定的绿城之争的最后落幕。从结果看,各方都回归到了10月底的那个谈判结果,大家也看到了,孙宏斌得到了他最想得到的融绿平台。

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  • 绿地大金融:借地方政府的窝 孵化产业地产的蛋

    绿地集团正在搭建大金融平台,通过产融结合实现土地储备增长与产业地产模式重组。2014年,除了与多家金融机构签署战略合作协议之外,旗下绿地金融投资控股集团(简称绿地金控)与多地政府合作组建了地方金融平台。

    亿翰智库研究总监张化东分析认为,绿地的大金融战略已超越其他企业“资产配置”的层面,具有明显的产业化战略特征。

    借力地方政府

    绿地集团近年在金融领域动作频频。组建绿地金融投资控股集团,投资入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券等金融企业,在上海发起设立了全国规模最大的小额贷款公司,还在重庆、宁波、青岛、呼和浩特等城市成立了小额贷款公司。

    2014年6月24日,绿地集团与中国信达资产管理公司签署战略合作协议,双方将在资产管理、联合投资、资本运作与产业融合等方面开展全方位合作,计划3年内合作规模达到500亿元。2014年8月份,绿地与交通银行签署合作协议。

    6月25日,绿地集团通过其境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”(Greenland Global Investment Limited)在香港发行10亿美元高级票据,用于投资境外项目,并成为国家外汇管理局2014年6月1日执行新的跨境担保外汇管理规定后,第一家根据新规直接为海外子公司发债进行跨境担保的案例。

    与上述金融机构的合作以及境外融资,降低了绿地的融资成本。例如2014年发行的10亿美元高级票据,4亿美元5年期债票息为4.375%,6亿美元10年期债票息为5.875%,低于多数国内同行的同期限债券票息。

    一名长期跟踪绿地集团的分析师对21世纪经济报道表示,绿地金融领域投资的广度和深度,目标是打造“大金融”,并非单纯对金融机构的投资,而是将在政策框架范围内,深度介入包括金融资产管理、信托、投资银行、小贷公司运营等业务。未来几年,绿地大金融板块有望快速提升规模和盈利。

    与其他房企金融布局的最大区别在于,绿地大金融战略善于借力地方政府。

    2013年8月29日,绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议,拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行,组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作,并计划于2015年10月底前组建贵州省金融控股集团。

    2014年8月8日,贵州省绿地金融资产交易中心成立。据绿地方面透露,此后双方还将设立小贷公司、发起设立公募基金管理公司、地方资产管理公司,并计划在贵州发起成立首期50亿元的产业引导基金和国资国企改革基金,投向贵州省内国企改革,培育优势产业。

    绿地金控是绿地集团与地方政府金融合作对接的桥梁,通过这一平台,绿地可以实现投融资渠道及盈利模式的多元化经营管理模式。最为关键的是,绿地通过这一载体,获得了包括银行、保险、证券、信托、资产管理等在内多元化金融服务牌照。

    据介绍,绿地金控2014年业务规模将达200亿元,计划实现利润超过15亿元;2015年的目标锁定业务规模超过500亿元,实现利润超30亿元。

    落地产业地产

    有了地方政府、金融机构的支持,绿地的产融一体化得以发力,金融创新最终落地于产业地产的打造。

    “一手融资一手产业拓展。”绿地集团董事长张玉良此前接受媒体采访时称,绿地产业多元化最终是围绕房地产展开,而产业地产的投入将在近两年初显成效。这或许就是绿地做大金融布局的最好解释——以产业地产作为润滑剂,让金融落地产业基基金,寻求产业地产新的利润增长点。

    例如与交通银行的合作,将为绿地海外投资开发、地铁产业投资计划实施、旧城改造及保障房项目开发建设等业务,提供流动资金、并购贷款、财务顾问等综合金融解决方案。此外,交行还将支持绿地集团在信托、证券(基金)公司资产管理计划投资业务、产业整合基金计划等方面的新型融资模式,加强业务合作。

    绿地所有的金融合作投资,均体现了产融融合的战略思路,在房地产、基础设施建设、能源矿产、汽车服务等领域,通过股权、债权或股权与债权相结合的方式进行投资。

    2014年下半年,绿地集团在海外项目、新产业、融资等方面多管齐下。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前绿地在产业地产方面的投资已超过460亿元。近年来先后启动全国多个空港产业城项目。比如日,绿地在南昌临空经济区投资的绿地国际空港产业新城,总投资约260亿元。绿地在呼和浩特白塔、海口灵山、昆明、济南、哈尔滨等地的空港产业城项目也在顺利推进。

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  • 宋卫平联手九龙仓合营拿地 被指经营策略转变

    12月29日下午,绿城中国及九龙仓附属公司作为联席投标人,以总价4.81亿元竞得杭州萧山区北干街道城北村一宗居住用地。

    同日晚间,绿城发布公告宣布,与九龙仓订立框架协议,将按50:50拥有权比例共同开发上述地块,并成立杭州绿城九龙仓有限公司。

    转卖股权予中交事宜方才停歇,转身又联合并列大股东之一的九龙仓成立合营公司,尽管绿城方面称项目联合开发实属正常,却不妨碍市场看到绿城的些许变化。

    据熟悉绿城的市场人士分析,绿城新举措透露出来的却是“融创味道”。

    合作方案

    根据协议,绿城附属公司及九龙仓附属公司各自将会拥有项目公司50%股权,而项目公司将会成为绿城的非全资附属公司。

    开发资金需求方面,取得主要许可证前,土地代价、相关土地税项及初步开发成本将由杭州绿城九龙仓向绿城附属公司及九龙仓附属公司拨资缴付,绿城附属公司及九龙仓附属公司各自须以杭州绿城九龙仓为受益人抵押各自所持项目公司股权。

    合营公司的董事会构成中,项目公司董事会将由五名董事组成,绿城及九龙仓分别委任其中三名及两名董事,且九龙仓将有权委任项目公司的董事会主席及法定代表。

    在项目公司运营方面,绿城将负责项目管理事宜,而九龙仓将负责财务及会计管理事务,有关项目公司的重大企业行动须经双方一致批准。

    协议规定,在未经另一订约方事先同意前,订约双方将不得转让(不论以任何方式,包括质押)所持项目公司权益或当中任何部分,而转让项目公司权益须受惯常优先购买权及随卖权条文所限。

    对于是次合作开发,绿城表示,根据框架协议共同投资有助扩阔公司的资产及盈利基础,并进一步巩固公司作为中国领先房地产开发商的地位。此外,集团及九龙仓均为经验丰富的房地产发展商,而彼此之间的策略性合作关系,有助于在共同开发该土地方面互相补足,从而促进双方利益。

    历史资料显示,九龙仓于2013年进入萧山,和绿城共同打造钱塘明月项目,当时成交楼面价为13585元/平米。

    九龙仓的另外身份是绿城的并列大股东之一,在入股绿城之后作为甚少涉及绿城的日常营运事务。

    融创舞步

    若是在其他时间段宣布与九龙仓联合开发项目,或许只是寻常事情,但恰逢融绿事件落幕之时,似乎透露出宋卫平在经营策略上的些许转变。

    “这半年来,绿城团队可以反省和总结的东西太多了,这6个月学到的东西相当于我过去6年学到的。”宣布与融创交易终止时,宋卫平曾这样对外界表示。

    在将股权转卖给中交集团的发布会上,宋卫平还称:“希望融创的房子不会有那么多投诉,投诉少一点”,言辞之间并不掩饰对融创的不满。

    然而,融绿并购交易方才告一段落,宋卫平又联手九龙仓设立合营公司,转身进退间的绿城似乎还带着些许融创烙印。

    “对你影响最大的人,或许就是你的‘敌人’。”在熟悉绿城的市场人士看来,超过半年的融绿波折后,孙宏斌带给宋卫平的并不仅仅是一起被终止的交易。

    在孙宏斌参加的最后一次绿城会议上,有参会人士透露,截止到12月27日下午,绿城中国的销售数据是761亿元,其中回笼资金总额711亿元。虽然该数据尚未得到官方证实,但前11个月绿城已完成650亿元的年度销售目标,累计销售面积约331万平方米,累计合同销售金额约667亿元。

    尽管下半年市场好转也是绿城销售改善的原因之一,但融创入主后完全扭转绿城上半年700亿高库存境况,也是不争的事实。

    随着宋卫平将股权转卖中交集团,孙宏斌在开完在绿城最后一次会议后也将带队撤离,在此当口,绿城新举措透露出来的恰恰是融创味道。

    资料显示,2012年融创进入杭州市场后,分别联合绿城、九龙仓、大家、吉利、中节能及世茂联合开发了6个不同项目,加上融创独立开发的富阳项目,迅速在杭州市场扩大规模并站稳脚跟。

    “联合开发扩张规模是融创在近几年不容忽视的标签,或许对宋卫平而言,这已经成为半年来可以反省和总结的东西之一。然而融创另一显眼的标签则是高周转“狼性”模式,及背后的高执行率团队。”

    上述市场人士指出,若是现在绿城学习融创,通过寻求合作伙伴共同开发的模式,最大的挑战以及疑问就是,绿城现有团队能否做到高效执行,“毕竟在融绿并购之前,几次陷入危机的绿城,在财务成本控制之外团队执行的问题也较为突出。”

    另据了解,在融创团队进行收尾工作将撤离绿城之际,有媒体曝出一份《绿城房地产集团有限公司过渡阶段工作对接方案》,方案显示,除行政总裁寿柏年退休外,绿城高管仍是原班人马包括部分蓝城人员。

    有市场消息指,对即将撤离的融创团队,宋卫平已经发话,若是愿意留下的可以继续在绿城工作。

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  • 业内评万达商业地产上市:或为王思聪上位铺路

    12月23日,在弥漫着圣诞气息的港交所,万达商业地产成功以路演询价区间上限价格48港元每股开盘,据估算万达商地产市值接近2150亿美元。港交所锣鼓喧天、觥筹交错、各路企业家云集。王健林成功地为错失阿里巴巴大单的港交所赠送了一个慷慨的圣诞礼物。

    尽管对于万达商业地产股价能否持续上涨,外界仍然存有疑虑。不过对于那些蠢蠢欲动的机构投资者和散户们而言。万达商业地产模式的成功仍然具有不可复制的稀缺性,对他们而言,万达世界第一大商业地产公司的名号并非浪得虚名。正如22号大公报刊登的有关万达上市的新闻“万达超购4.32倍,人人有份”,在港股行情暗淡的情况下,万达的到来似乎更像是为人们发“利是”。

    说起凭借商业地产起家的万达如何能成功?业内人士给出的答案大体一致,一是王健林,二是高度的执行力。王健林对万达的影响是毋庸置疑的,他帝王般的领袖魅力占据了万达帝国金字塔顶端,并依靠严密的组织架构、流程管理打造出万达团队的高度执行力。

    房地产以南北方地域划分,通常有“北万达南万科”说法。然而在很多业内人士看来,这种南北派的差异不仅仅是在“主场”地域方面的区别,更多的表现在领导风格。在万达,王健林大概是“唯一能话事”的人,不同于万科的王石栽培有郁亮,与阿里这样“合伙人”团队作战的互联网企业在决策机制上更有天壤之别。

    对于金字塔这样常规来讲效率并不算高的组织架构而言,万达团队如何做到如此之高的执行力?高到使得万达成为房地产业界交口称赞的“黄埔军校”?也有接近万达的人士表示“万达成也执行力败也执行力”,通过精密流程化形成的执行力会不会有难以为继的一天?

    总部集权

    据相关人士介绍,万达内部总部权限是至高无上。总部直接决定各地项目的实际运营,地方并无特别权限。总部将一套完整的万达商业地产细致发展模式复制到各地,在此过程中万达总部详细控制具体招商环节。比如与沃尔玛、新世界等大型商超和百货公司的实际谈判、协议条款、入驻条款等等均由总部掌握。

    在中国特色化环境下,万达制定的管理模式是总部高度集权,不服从就解雇,且总经理和副总经理经常轮换,这不仅能够弱化总经理个人作为,也能够使各项目(或地区)之间形成既支持又有制约的关系。

    凭借此举,2013年,万达获得一项世界知识产权专利——“模块化节点管理”。从开工到开业,负责团队被设置了325个节点事项。53个1级节点由集团层面委派执行总裁跟踪检查;85个2级节点由副总裁督办,187个3级节点项目公司和责任部门执行。而且万达并不害怕这套模式被学去,因为王牌仍然是团队的“执行力”。这种执行力强到什么地步,从苛刻的财务制度即可见一斑。

    万达集团的财务制度也颇有令人“闻风丧胆”的意味。在某被万达收购的传媒公司内部,相关工作人员对于万达繁琐“势利”的报销制度作了有限度的吐槽。在该公司,请客户吃饭超过一万要副总批,给专家车马费要走会务费用,因为财务无相关立项。

    而普通员工级别不够出差无论多远都不能坐飞机,申请“特殊待遇”需耗时日久的流程审核。曾有员工从北京前往广州开会,花费26小时从广州站票返回。而即使是普通的出差报销也要盖满十二个章,财务三个,副总一个,高层主管两个,出差申请与报销申请各走一遍。

    至于对于这样繁琐的出差申报流程有无建议的可能,对方表示“边缘化的业务,在万达内部并不具有发言权”

    或许因应市场规则的铁面无情是万达流程化管理锻炼出出色执行力的最佳注解。

    而相对于万达集团总部所拥有的巨大职权而言,它的外在表现是低调的。位于北京朝阳区万达广场索菲特酒店旁边的“B座”,连总部两个字也没有。相较于万达在活动营销方面的高举高打,万达总部的风格颇为含蓄谨慎。门前的告示牌上言简意赅地列明了“万达电影院线发展有限公司”、“万达百货股份有限公司”、“万达商业管理有限公司”、“万达酒店建设有限公司”、“万达商业地产有限公司”、“大连万达集团股份有限公司”。而总管万达内部流程信息系统的“万达神经”部门则在该栋楼的侧对面。

    然而门禁森严,彪形大汉把守之外,来访登记台前通常会排起全国各地求见者的长队,每个求见者需明确报出会面者所在楼层与名字,与其本人确认获得许可之后方能进入,笔者尝试数次仍不得其门而入。

    万达效应

    位于北京CBD核心区域的万达广场总规划占地逾10公顷,总建筑面积超过48万平方米。除拥有新世界百货、沃尔玛超市、万达影院、万达索菲特酒店等配套设施外,剩余写字楼与小商铺均被分割出售。虽然被附近主要房产经纪指出旁边的金地广场“在消费层级上更为高端”,这并不妨碍万达广场的商圈效应与超过98%的入驻率。

    尽管与笔者交谈中部分商铺租户对万达广场2014年带来的消费人群与流水抱持怀疑态度,亦有门可罗雀的商铺贴出了商铺转租的告示。广场上长期负责该项目租赁的万达租赁部仍然表示万达的商铺租赁总体状况与往年并无不同,具有较好的投资回报率。而主要房产经纪则表示:“万达广场租赁项目的条件仍然相对优越,投资回报在05年左右是很高的,而现在由于其消费人群构成已经固定,很难有大的消费流水的增长。”

    据该房产经纪介绍由于万达写字楼自用占比很大,万达员工本身的消费能力具有较强的商圈吸引力。“这个模式在很多万达项目里面都能见到”。她表示。

    而万达这块招牌有多硬,吸引力有多大?笔者在朝阳区万达广场见到了四到五家冠有万达名字的房产经纪名称,而据万达租赁部表示,这些“都跟万达没有关系”。而乌龙的是,在与万达广场的万达物业的交涉过程中,对方否认万达租赁部是万达集团下属单位,称经查证只是长期合作关系。看来万达盘子铺的太大,正规军和“杂牌军”有些傻傻分不清楚,或者万达的“金字招牌”人人都想分羹。

    此外万达广场这块香饽饽还吸引了政府部门机构的入驻,朝阳区建国门外建国路93号院万达广场3号楼一层正是北京工商朝阳分局商务中心区工商所的办公地址。

    “王”的帝国

    王健林到底是个什么样的人,能够保证万达这样一个高速运行的机器这么多年来持久运行而不崩坏?笔者得到了三个答案,万达管理层表示王健林是一个“和蔼的人”。而业内对王的成功看法有两种,一种认为“军事化作风的王健林,对员工管理之严苛为业界熟知:决定了不做就罚款,完不成任务即被替代。这使得万达的项目基本上都能够说到做到、算到拿到。”另一种则认为“王健林是‘养猪吃肉’,不像其他开发商,傻傻地只知道卖住宅。”

    这两种看法或许对应了万达在商业模式和团队执行上的双重成功。“王健林拿地成本低,所以能够扩张那么迅速,其实地段都不是特别好,所谓核心商圈都是扯的。但是他先在便宜地段造个广场,卖房剩下的租给商户,有租户就“有肉吃”,可以拿来上市。”某零售业内人士如是评价王健林的“化腐朽为神奇”的成功模式。

    “其实在他们那个年代,机会多。虽然土地稀缺,但只要自己努力,出身又好,基本都能挣着钱。”上述人士表示:“王健林没有不良嗜好,又勤奋,精力集中就更容易成功。”所以在很多业内人士的眼中,万达的核心竞争力就是王健林。

    不过现在的王健林仍然无法松懈,“等资产万亿我就退休了”他这样说。或许这跟首富不首富的真的没关系,这是为儿子接班万达集团董事长的前期铺垫。如果王健林退休了,这么大的盘子,谁能玩儿的动?“所以万达商业地产要上市啊,这部分最复杂,上市之后,管理透明化,聘请职业经理人管理,王思聪就可以顺利上位。”有些接近万达的人士对万达的“帝位承继”做出了这样的猜测。框架搭出来了,执行力够了,“国民老公”似乎只用做做投资,数数钱玩儿了。

    王健林仍然执著得保持着自己的神秘感,笔者数次暗访其常就餐的餐厅,仍然对其饮食喜好不得要领。不过王在用人方面的喜好是显而易见的,那就是军人般的“忠诚”。能够无条件服从及执行命令。

    王的这一用人特点,也没少受诟病“高层决策难免失误,等到想修改的时候,下面已经执行的差不多了”。

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  • 方兴地产试水全民营销 海量渠道蓄客可观转化有限

    库存压力倒逼房企在营销上做文章。万科与淘宝、链家合作卖房;绿地、世茂联手平安好房推首付贷等;方兴地产也启动了“全民营销”。

    从今年8月底开始,方兴地产陆续在全国各大项目启动 “百团大战”计划,即每个项目组建200~300人的团队积极进行渠道拓展。据了解,方兴地产9月份的销售业绩比8月大幅提高。

    不过,方兴地产相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,全民营销不可能短时期看到效果,但会增加楼盘现场的热度,目前全民营销没有固定的渠道可用,所以首先要长期坚持做,其次在做的过程中把客户分类筛选,目前开发商都在摸索。

    初衷:海量渠道提升购房概率

    据了解,“百团大战”是方兴地产发起的全民营销战术,其在项目组建了以200~300人的行销队伍,再把行销队伍分解成小分队,鼓励各个小分队在客户拓展上使用一切可以使用的资源,不仅包括4S店、高尔夫球会、银行、保险公司、证券公司、大型企业、商会等渠道资源,还包括资源置换、外展、团购等形式多样的合作。

    方兴地产公告称,2014年9月,集团取得物业签约销售额20.19亿元,签约销售建筑面积13.63万平方米。而在8月份,方兴地产取得物业签约销售额8.97亿元及签约销售建筑面积7.61万平方米。

    方兴地产相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,如果对比“百团大战”全民营销的效果,只能用今年8月和9月的销售数据做对比。该人士认为,全民营销只能说运用海量的渠道,积累到一定量后,购房基数的概率就相应增大,这是个漫长的过程,不是分分钟就能见效果。

    此前,房地产营销知名人士、易居中国董事局主席周忻告诉记者,在房企高周转中,策划、转换、拓客、分销、传播、电商一个也不可少,“每一个环节都可以为楼盘加分,哪怕加3分、5分、8分,加起来就是营销。”

    效果:蓄客可观转化率有限

    方兴地产上述人士表示,全民营销复杂在没有定式可选,不同的项目根据不同的人群,而不同的渠道也有不同的做法,没有一套经验可以复制,每一个项目一套玩法,每种渠道都有相应的合作方式,每个行业细化到每个商户合作方式都千差万别。

    CRIC研究中心研究员杨晶晶认为,全民营销以“新”突破传统,若同质化不改,这种全民营销一方面带来与之雷同的平台、新兴媒体的泛滥,另一方面则会使合作客户、社会资源均对之失去兴趣。

    杨晶晶表示,全民营销可带来不错的蓄客,但客户转化效果有限。全民营销因拓客工具为房企所关注,不过,营销终不是只重客源,而是更重销售,房企所认可的是充足的客户资源,达到预期的销售结果。目前来看,不管是第三方平台还是新兴媒体网络,在客户转化力度上,并没有带来惊艳的感觉,一定程度上也反映了意向客户的可靠性不高,是全民营销需要直面的问题。

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  • 龙头房企仍具业绩增长空间 明年下半年楼市料回升

    自11月21日央行宣布降息以来,A股市场房地产板块迎来“牛市”行情。分析人士指出,未来5年内,房地产行业“马太效应”将更加明显,龙头房企的竞争优势会更大,业绩仍具备进一步提升空间。同时,向细分领域转型深耕的房企,或有望成为行业“黑马”,值得投资者关注。

    明年下半年楼市料企稳回升

    今年以来,房地产市场持续下行,多家房企业绩出现下滑趋势。但9月份以来,随着地方政府放开限购、央行发布房贷新政以及11月降息等利好不断,房地产市场出现成交量放大局面,特别是一二线城市表现明显。

    截至12月11日,已公布11月销售业绩的上市企业有21家,其中,恒大、绿城两房企已经提前完成年度任务,万科、富力、融创、越秀四房企完成率超过九成,剩余15家公司的完成率低于90%。相对而言,全国性大型房企或者区域龙头房企完成年度销售目标情况较好。

    关于明年楼市走势,万科管理层曾在三季度业绩说明会上表示,明年市场有望回归“健康”状态。恒大、融创等公司高管也在公开场合表示,市场的信心正在恢复,明年政策层面会有进一步宽松,房地产的销售会回升,当然市场分化仍在持续。

    海通证券房地产分析师涂力磊分析称,从供给角度看,一线龙头开发商从2014年二季度开始紧缩土地投资,一直持续到年底。考虑到目前开发商资金回笼明显大于土地投资,市场供需将重新回归平衡。由于开发商去库存周期到补库存周期大致为12-16个月,预计行业在2015年下半年将开始进入供需平衡阶段,部分优质开发商届时将进入补库存周期。也就是说,2015年下半年房地产行业将出现明显企稳回升。

    “马太效应”促龙头业绩增长

    从房地产板块近两周的行情走势来看,万科、保利等龙头房企涨幅明显强于中小房企。海通证券研报指出,随着房地产白银时代到来,市场环境变得更为复杂,中小房企被淘汰的概率不断增加,行业“马太效应”更加明显。

    从上述完成年度销售目标的房企特点可以看出,超大型房企和区域性龙头的市场话语权越来越大。“类似万科、恒大等超大型房企,得益于巨大的规模、广泛而合理的布局以及强大的销售网络和随行就市的定价策略,抓住了广大的刚需,使他们逆市实现持续增长。”北京一家上市房企中层人士认为,只要市场环境不出现大幅逆转,大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模,加上央行“不对称降息”后,商业银行会更重视资产质量,信贷资源更倾向于财务状况良好的大型房企,房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。

    Wind数据显示,我国前四大上市住宅开发商(招商地产、保利地产、万科、金地集团)销售面积占比从2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。涂力磊据此预测,按年均升幅0.33%计算,未来5年我国四家龙头上市住宅开发商销售市占率升幅将达到1.67%,到2020年我国四家上市龙头住宅开发商销售市占率将达到4.93%。这也意味着招保万金四家公司的业绩仍具备进一步提升空间。

    相比国外成熟市场,我国上市地产公司的估值仍相对较低。成熟市场地产公司估值较稳定,如美国龙头住宅开发商帕尔迪,大部分时间股价PE估值在12.5倍左右波动。而我国龙头住宅开发商的估值波动幅度较大,如万科2014年三季度末的PE估值跌至6.69倍,已经远低于美国龙头住宅开发商估值水平。

    细分领域或藏“黑马”

    在大部分三四线城市房屋过剩、我国人口结构发生变化、城镇化发展有新内涵的大背景下,房地产转型是一个持续的过程。对于未来,哪些房企会抓住机会成功转型,是包括投资者在内市场参与者关心的问题。

    未来十年,随着80后、90后甚至00后这些互联网“原住民”成为购房主力,房地产公司如何跟上他们的思维为他们服务,成为一个重要的行业课题。对此,万科进行了诸多尝试,比如和百度、链家、搜房合作推出新业务。万科总裁郁亮提出,万科转型的方向是做城市配套服务商。目前,万科进入了社区商业地产、养老地产,未来还可能进入物流、电商领域。

    华夏幸福近年来大力推进其产业地产模式,在北京、上海等城市周边开发了多个产业新城,其房产销售加招商服务收入连续多年大幅增长,在销售规模上已经进入全国前十行列。

    而中小房企中弘地产完全放弃了开发业务,转型为旅游地产商,在北京、海南、云南等地开发旅游地产。

    海通证券认为,未来房地产行业会分化出很多细分领域,比如商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理服务商等,每个领域都可能出现“黑马”。目前,A股房地产公司中,房地产代理服务领域的世联行、产业地产领域的华夏幸福、旅游地产领域的华侨城、涉足养老的天宸股份等公司,都已成为其细分市场的龙头或者先行者,未来的发展机会值得关注。

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  • 房企业绩分化 恒盛等19家房企年度任务难完成

    年终岁尾的楼市总是几家欢乐几家愁。

    北京中原地产市场研究部统计数据显示,截至12月10日,公布11月销售业绩的上市企业有33家,这33家企业中恒大、绿城已经提前完成年度任务,万科、富力、佳兆业与合景也完成或者接近九成,但合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。房企业绩呈进一步分化趋势。

    合生创展(合生·麒麟社合生·世界村)发布的11月销售简报显示,今年前11个月,集团合约销售金额为约49.73亿元,较去年同期约107.1亿元同比下降53.57%,合约销售面积为378511平方米。如果按照其预期的130亿元销售目标来算,完成率仅38.3%,还不足四成,在29家房企中排名最差。

    而恒盛地产作为29家房企中惟一一个未明确销售目标的企业,其销售业绩相较2013年进一步下滑。前11个月,该集团累计实现合约销售额为36.37亿元,同比减少43.5%。2013年,该企业合约销售额为73亿元,如果以此为目标来算,完成率也不足一半。

    从11月单月业绩看,相比10月大部分企业有所下滑,放松限购及放松限贷的政策红利刺激在11月有所回落。数据显示,33家企业9-11月销售额合计分别为1420亿元、1682.7亿元、1554.76亿元。11月销售业绩有所下调,环比10月下调了7.6%。

    专家分析,大部分企业在“9·30”政策后,销售都明显好转,但部分企业也依然面临去库存压力。

    未来市场分化将不仅出现在各类型城市,对于企业来说,因为经营策略、管理能力的不同,运营重心的差异,表现将差距非常大。

    虽然10-11月表现超过“金九”,但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。整体33家企业有25家企业完成年度任务不足9成,在最后一个月冲击完成的难度都很大。其中超过19家不足85%的企业已经基本不可能完成年度任务。

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  • 过半上市标杆房企难完成目标 货源分布影响业绩

    随着11月销售情况的陆续公布,2014年度上市房企销售目标完成情况初露端倪。从已公布业绩的19家A股及H股标杆房企来看,只有8家已完成年度销售目标的85%以上,而其余11家房企恐难达成目标,占比近六成。具体来看,恒大、绿城为代表的少数房企已提前完成全年指标;以保利、金地为代表的多数房企恐完成年度目标无望;而最有看点的是,以万科为代表的接近完成全年业绩指标的房企,将在最后一个月以各种方式全面冲击业绩目标。

    万科、融创等冲刺全年目标

    目前提前完成全年业绩指标的恒大地产和绿城中国,无疑将笑傲群雄,推盘节奏也明显放缓。数据显示,恒大地产11月实现销售金额约134.1亿元,前11月累计实现销售金额约1207亿元,同比增长22.7%,完成1100亿元年度任务的109.7%。绿城中国也在前11月份累计完成销售额667亿元,超额3%完成年度目标。相较于10月份的大力推案、全力销售,恒大地产11月推案节奏明显放缓,新推案面积仅32万平方米,环比大减50%以上。

    以万科、越秀、融创中国为代表的房企业绩完成率已在90%以上,年末将为了业绩目标发起全面冲刺。尤其是“行业一哥”万科,面对竞争对手绿地的虎视眈眈,更是压力巨大。据记者了解,万科已在11月份开启全力冲刺年度业绩的模式,当月推案项目44个,新推案量达到全年最高峰值,达306万平方米,环比10月增加2.2倍以上。剩下的一个月中,万科势必全力冲刺,采用多种营销手段加大销售力度。

    与此同时,部分完成年度指标无望的房企只得选择暂时放弃,等待来年再战。保利地产公布的数据显示,前11个月实现签约金额1194.12亿元,完成年度销售目标1500亿元的80%。金地集团前11月仅实现签约金额374.7亿元,目标完成率仅为62%,尚有225.3亿元的差距。面对几无可能完成的业绩指标,保利和金地不约而同地选择了放弃:11月保利地产新推案项目22个,环比降低24%;金地11月份新推案项目7个,环比减少42%。

    一线城市货源左右业绩高下

    克而瑞房地产信息集团研究中心分析师沈晓玲表示,虽有“9·30”松绑新政以及各城市楼市放松等一系列政策的刺激作用,第四季度以来房企销售明显好转,但仅一两个月的释放效应难改整体年度销售疲软大势。大部分企业依然面临巨大的去库存压力,整年业绩依然不尽如人意人意。临近年末,一些房企销售颓势已经无法逆转,目标业绩完成情况分化明显,已可见高下。

    业内人士分析认为,除了推盘节奏、出货窗口的把握以及存货量是导致房企销售业绩分化的重要因素外,货源分布状况也是影响业绩的重要原因。万科、绿城、融创等业绩指标完成情况较好的房企今年在一线城市的货源都较为充足,一线城市表现优于大市,业绩贡献尤为突出。而保利、金地、招商等房企今年在一线城市的货源明显不足。此外,房企营销手段和营销思路是否能够顺应潮流、足够有效,也是影响业绩的一大原因,如万科今年在互联网思维的影响下,与百度、腾讯及淘宝等多家电商合作,各种促销赚足眼球。

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  • 无心插柳” 万达院线IPO过关 10年成院线龙头老大

    11月28日,万达院线首发审核获证监会发审委通过,成为A股市场的“院线第一股”。根据招股书,万达院线预计募集资金20亿元,将用于影院建设项目及补充流动资金。与此同时,近日又有消息称,万达商业地产的IPO申请已获港交所批准。

    万达院线是当初万达“无心插柳”的一项业务,如今被认为是比万达商业地产还要优质的资产。万达院线IPO后募集资金新建的院线也为万达商业地产带来新活力。

    随着未来万达商业地产和万达院线陆续上市,王健林有望超越马云,重新回到“首富”的位置。

    10年成院线龙头老大

    如果将时光倒回到10年前,可能王健林也不会想到万达院线会有如此快的发展。

    “无心插柳柳成阴。”艺恩咨询副总裁侯涛对新京报记者表示,当初万达希望与国内院线公司合作建设电影院,但合作并不顺畅,这之后万达才决定自建院线体系,却最终成为了中国最大的院线。

    侯涛表示,万达集团在为商业中心建设配建设施时,原本打算引入一家院线与之合作,但最终谈判都以失败告终,最终促成万达决心发展自有的院线体系。

    招股书显示,2009年至2013年,万达院线年票房收入、市场份额、观影人次连续5年均位列全国院线首位。

    2013年,万达院线年票房收入达到31.61亿元,占全国电影票房收入比例为14.52%。紧随其后的是上海联和院线和中影星美院线,票房分别是18.4亿元和18.3亿元。

    艺恩咨询《2013-2014年中国电影产业研究报告》显示,国内院线呈现“一超多强”的格局,年票房在30亿元以上的院线只有万达一家,位于第一梯队。不过在万达看来,这样的地位还远远不够。

    万达院线在招股书中写道:“与竞争对手相比,本公司影院终端在数量上还不具有明显的领先优势。公司将进一步提高城市覆盖率,提升对国内电影放映市场的控制能力。”实际上,在2012年收购了美国第二大院线AMC之后,万达已经实际上成为了全球规模最大的院线。

    在大规模的布点的基础上,万达院线对旗下影院的控制力也是整个行业当中最强的。目前,国内大多数院线均采用加盟形式,或是加盟与自有混合的形式。以第二大院线上海联和为例,该院线旗下共有228家影院,但截至2013年底,只有29家影院与院线有资产连接,其余均为加盟形式。

    相比之下,万达院线旗下的所有影院均属于自有影院。截至2014年6月30日,万达院线已在全国80多个城市拥有已开业影院150家、1315块银幕。不仅如此,这些影院中的89家还是租赁万达商业地产的物业。在未来即将建设的50家新影院中,其中的39个也将依托万达广场物业展开经营。

    在此基础上,万达还对旗下院线实行“统一品牌、统一建设、统一管理和统一排片”制度。

    定制影院优势难模仿

    “影院经营最重要的是两点,一是项目开发上如何拿到最好的位置,并且控制投资额度,第二是经营影院的能力。”剧角映画总裁金波是一位影院行业的资深从业者,曾在博纳影业、星美影业工作十多年,他告诉新京报,万达定制影院的做法,让同行很难模仿,背靠万达商业地产,让万达院线在规划上拥有了诸多优势。

    今年,剧角映画在湖北布局了多家影院,在与开发商的谈判中,金波的一个重要任务,就是说服开发商同意建设IMAX巨幕影厅。对于当前投入建设的影院来说,巨幕影厅可以帮助影院在市场竞争中占有先机,未来三五年,没有巨幕的影院可能会面临被市场淘汰的不利局面。但对于业主来说,一间IMAX影厅往往要占据三层楼的高度,只能收一层楼的租金。

    “万达一般还会要求影院不低于10个影厅,并且影院周围一定距离不能有爆米花、饮料这样的业态出现,从而保证了影院的卖品业务。”金波说:“有些影院对面就是超市,显然会对卖品业务带来影响。”

    万达院线还拥有着比大多数院线更加优惠的租金政策。

    招股书显示,万达院线旗下影院在租用万达商业地产的物业时,每年的租金是该影院净票房收入的11%(2012年7月前,这一数据为10%),并且每10年调整一次,调整后的租金比例不得超过13%。

    国内一家院线公司资深人士告诉新京报,业内11%的租金比例在业内处于相对较低的水平,在一些黄金地段的影院,租金比例有时会达到15%甚至18%。此外,业内通行的做法是,租金比例每年往上浮动,或是三年浮动一次,万达院线10年调整一次的做法在业内相对少见。

    与商业地产“完美互动”

    “这是一块很不错的资产。”具有投行背景的媒体人、《商界评论》前主编李彤表示。

    万达院线招股书显示,公司两项主要业务——电影票房和卖品的毛利率分别是60.86%和70.31%。近三年,万达院线营收复合年均增长率34.95%,由2011年的22.09亿元增长至2013年的40.23亿元,万达院线净利润分别为3.07亿元、3.9亿元、6.05亿元。

    “现在万达院线有1300万付费会员,按平均余额500元来算,院线光是预售现金就有65亿元。”金波表示,2014年,万达院线的收入有望达到50亿元,而且,在完成了前期布局之后,影院业务可以实现长期的稳定现金收入,回报期可达几十年之久。

    与此同时,万达院线IPO之后,其募集建设院线的资金也将对万达商业地产产生回报,进一步提升商业地产的价值。“影院在商业地产当中扮演着吸引人流的角色。”金波说:“影院支付租金的能力不是很强,关键是要吸引来客流,并且让客流跟开发商的其他项目分享,从而提高影院周边其他商业地产的租金。”

    目前,国内排名前十的影院一年能有6000万元年票房,按国内电影票的平均票价40元来计算,一年就能为所在的商业综合体带来150万人次的客流。

    事实上,万达院线在设计之初,就是看中了与万达商业地产之间的互动关系,万达集团旗下的大歌星KTV也承担着类似的功能,这让万达院线与万达商业地产之间更容易进行战略协同。

    李彤表示,相对院线业务,万达商业地产在快速扩张中的风险相对要更大一些,例如高负债率,资金周转等等,而院线的业务相对更加稳定。

    在万达院线发行前的股权结构中,万达投资持股68%,万达投资由王健林间接持有,剩下32%的股权,由其他27名股东持有。值得注意的是,王健林的4个兄弟王建忠、王建可、王建春、王建川各持有300万股,分别在万达院线占股0.6%。此外,王健林的儿子王思聪持有万达院线500万股,占比1%。

    李彤对新京报记者表示,与一些家族企业不同,王健林并未让他的兄弟们进入万达的业务体系,这样的股权安排,应该是他给家族成员的一些回馈。

    ■ 看点

    王健林有望再成“首富”

    不到三个月前,马云旗下的阿里巴巴在美IPO尘埃落定,马云将王健林拉下内地首富宝座。“双十一”期间,阿里巴巴的股价也屡创新高,马云身价也不断上涨。据彭博公布的数据,马云身家已高达304亿美元,甚至有希望超过李嘉诚成为华人第一首富。

    不过,马云的首富称号很可能不长久。11月28日,王健林旗下的万达院线首发审核获批,将成为A股“院线第一股”,有机构预测万达院线发行后总市值或将达到187亿元人民币。此外,体量更大的万达商业地产也传出消息,即将于香港H股上市,拟定于12月8日开始路演。市场上对于万达商业地产的估值预测高达600亿美元之多。

    由于王健林在万达院线和万达商业地产的持股比例均超过半数,业内预测王健林身家将超过320亿美元,夺回“首富宝座”很有可能。

    不过,王健林表态称,对首富称号并不关心,“是不是首富我都得思考未来,想企业怎么样走得更远。我不觉得上市就一定能帮企业赢得未来”。

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  • 华远加码商业地产 任志强称“这块我们有优势”

    随着近日华远地产临时股东大会的召开,公司新一届董事的名单中没有了任志强的名字,这也意味着执掌华远30年之久的任志强正式退休。不过,在早先的记者见面会上,任志强表示,华远的管理体制已经比较成熟,“我本人什么都不干了,公司业绩也不会差”。

    据悉,在华远集团工作27年孙秋艳被选为公司新任董事长,而自2002年起,孙秋艳便担任公司副董事长兼总经理。接近华远地产的人士则称,近些年华远的日常经营管理都是孙秋艳在管理,因此“任退孙上”可谓平稳过渡。

    此外,任志强曾对记者透露,“目前华远地产的商业部分占比还不够大,接下来会根据资金的需求,适度、逐步地扩大商业物业比例。尤其是在城市化率超过 55 %的城市里,商业地产的比重会增加”。

    在近日华远地产与博纳影院的签约仪式上,公司也正式对外宣布成立华远商业管理团队——北京嘉华利远商业管理有限公司,进一步加速华远商业地产的布局。而这也应证了任志强曾经说过的“让专业的人来做专业的事”。

    发力商业地产

    实际上,商业地产对于华远来说也并不陌生。

    “要说做商业,华远是最早的。要在90年代,我们就主导了西单商业街的改造和建设。但后来,随着房地产市场的快速发展,很多房企都将重头放在住宅上面,华远也不例外。因此,在成功开发西单商业街后,多年间华远商业是面临断层的。如今,从公司战略层面,要求加强商业布局。此次华远商业团队的成立,便是最好的例证,进一步证明了华远加大商业力度的决心。商业团队成立伊始,还是为华远旗下的商业物业提供规划、招商、运营、管理、服务等支撑。我相信,假以时日,华远的商业团队一定会跟华远的商业项目共同成长,使团队有更加充足的经验、能力去走向社会。” 华远地产商业总监罗松这样对记者表示。

    此前,任志强也透露,“其实做商业地产我们是最早的,比如我们1984年做的华威大厦(资料、团购、论坛),西单一条街改造都是我们做的,每个项目都和华远有关系。最早我们就是做商业地产起家的,因此商业这块我们其实很有优势”。

    罗松表示,“此次之所以选择与博纳合作,主要基于双方商业定位的吻合。华远·好天地定位于‘时尚、品质生活中心’,而博纳影院恰恰是时尚与品质的完美结合。”据其介绍,博纳是国内唯一一个在纳斯达克上市的影视类企业,其有着庞大的会员体系。相信博纳强大的聚客力,可以为好天地导入客流。同时,好天地的消费人群,也将进一步扩充博纳的客流。

    据了解,华远·好天地(北京铭悦)是华远地产倾力打造的文化体验式商业,距离环球影城仅900米,业态涵盖餐饮、购物等,预计整体商业将于2015年三季度正式投入运营。

    而在今年年初的一次采访中,任志强曾表示,一旦时机成熟时,华远会考虑成立自己的商业团队。而随着迪卡侬进驻北京华远·好天地,北京银行进驻长沙华远·华中心,再到如今博纳影院的签约,越来越多的品牌商家加速进驻华远旗下的商业项目。显然,任志强和华远都认为成立自己商业团队的时机已然成熟。

    罗松表示,华远商业团队成立的初衷,主要想通过招商、运营、推广和IT资讯四大专业精英力量,专注华远商业发展。将以华远·好天地为契机,令华远商业全新启航。

    据悉,作为华远着力打造的商业地产品牌,公司不但为“好天地”组建了自己商业运营团队,还针对社区商业设定了“金掌柜计划”,保证帮助商户把后期运作管理服务做好。同时,公司还加大了资本投入和市场推广,为加速度过市场培育期奠定好的基础。

    “好天地主要偏重社区商业,主要立足社区、服务居民。未来 ,我们不排除会结合一些区位、体量,以及消费人群,打造一些更新的产品线。使我们的商业业态更加丰富、齐全”。罗松表示。

    前三季度营收翻番

    10月28日,华远地产发布的三季报显示,2014年前三季度,公司实现营业收入42.91亿元,同比增长99.69%;实现净利润2.89亿元,同比减少7.54%;销售均价约11919元/平方米。

    对于营收增长、利润下降,公司解释称,报告期内营业收入较上年同期有较大幅度增长,主要是因为公司已销售房地产项目在报告期内结转收入增加所致,结转收入中保障房所占比例较大。有分析人士指出,虽然华远净利润同比有所减少,但在目前市场下行的背景下,仍较为稳健,且前景乐观。

    此外,前三季度华远实现开复工面积205.4万平方米,同比增长29%,其中竣工32.4万平方米,同比增长72%。而随着央行松绑信贷、降息等举措的出台,四季度整体市场已经开始回暖,对于华远来说,在年末市场好转的情况下提前“加量”,无疑会帮助公司的业绩进一步提升。

    未来,随着更多的住宅产品进入销售阶段,加之华远对商业地产开发力度的不断加大,业内对华远的前景也是非常看好。“商业与住宅之间的相互促进关系,将进一步加码企业的发展。即商业如果非常成功,一定会助推住宅的销售以及溢价能力。同样,住宅销售、口碑的提升,也将进一步加码商业的运营前景。可以预见,在商业地产的持续发力,华远将进一步实现商业、住宅的协同发展。”罗松称。

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地产江湖

  • 马光远:2016这几个城市房价会大涨

    中国经济本质上就是房地产经济,我们被房地产绑架了,没有房地产就没有新中国。
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  • 梁振英:房屋问题绝不能“半途而废”

    香港行政长官梁振英在记者会上坦言:“目前的房价和租金仍然远远超出市民的负担能力,我们必须坚持下去,坚决解决房屋问题绝对不能半途而废,过去的教训十分深刻
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  • 李慧勇:四大路径助房产去库存

    路径一是通过新农民工市民化消化。李慧勇说,政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程,释放这部分新市民此前被人为抑制的需求,着力消化房地产库存。
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  • 方红城:“市民化”是助农民工买房关键

    中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议强调,要通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。(12月21日新华社)

    一时间,农民工买房成为热点。然而,光是简单的补贴或者是落户还不够。鼓励农民工买房与三四五线城市的房地产去库存是联系在一起的。而既想买也可能买得起房的,是不出省且在中小城市打工的这部分人。如今,大部分农民工其实习惯和希望在城市生活而不是未来回归农村,不再像上一辈那样过候鸟式的生活。问题是,他们买得起吗?

    尽管一些地方出台了补贴政策,还有些地方提出把农民工纳入到公积金体系,但是很多分析都认为这些优惠力度还是不足。最大的拦路虎不是房价,不是户籍,而是新市民的福利难以保障。有买房意愿的农民工主要是为了个人发展、子女教育和公共服务等城市的便利。但是,福利没有保障,收入不稳定,意味着风险太大而激励并不足够。户口不是问题,要想在小城市落户很容易,甚至还是受到鼓励的。然而,老家的宅基地等权益如何处理是个问题。无偿放弃代价太大,而能否有偿退出并不确定。

    另一方面,有了市民身份,依然存在“老市民”与“新市民”的二元化问题,有些甚至还不是政策隔绝的。如教育方面,就算政策完全没问题,但是没有足够的师资力量和硬件建设也是徒然。当然,养老、医疗等等都存在这个问题。别说社保等问题,光是在中小城市谋求一个稳定的工作都不那么容易。很多地方虽然也有很多招商引资的想法,不过基于交通、基建等问题,产业发展并不稳定。

    就算克服以上困难去买房了,也会发现很难挑,一些存量房是绣花枕头,并不实用。许多中小城市大力地花钱发展新区,然而没有产业导入,也缺乏市政配套和生活设施,最后这些地方就变为“鬼城”了。总之,已有的库存不一定是农民工需要的,供给和需求之间存在结构性的失调。不难看出,比起买房优惠而言,承担农民工市民化的成本才是关键。农民工买房只是一个前奏,最终融入当地的公共服务体系,成为城市正儿八经的新市民才是关键。这既需要时间也需要成本。

    据调研,一个典型农民工市民化所需的公共支出成本总共约8万元左右。且测算中越是西部越便宜,越是小城市越花费低。那么钱都去哪儿了呢?一个可能的方向是都拿去建开发区了。现实中把大量的钱和指标投向内地中小城市后,结果开发区遍地开花,导致地的城市化和人的城市化脱节。在明确了鼓励农民工买房后,一定要警惕重蹈覆辙。鼓励农民工买房,地方政府不能只管甩库存,而不付出市民化的成本。

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  • 杨志勇:房贷利息抵个税一箭多雕

    房贷利息抵个税的传言一出,就备受关注。房地产和个税都是热点话题,涉及面颇大,实属正常。
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  • 杨红旭:学区房价格为何不跌

    现有重金购买学区房的风潮,只要有能力买学区房,就绝不让孩子输在起跑线上。
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  • 冯焱东:楼市去库存要供需双向发力

    冯焱东

    据国家统计局数据,我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长,2011年底全国待售面积为2.72亿平方米,2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米,待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

    值得一提的是,当前统计的还只是显性库存,即已领预售证但未售的部分,实际上还有更庞大的隐性库存,即尚未领预售证的那部分库存。近年来,各地出让了大量土地,正在开发(或准备开发)但未开盘的库存不容小觑,显性与隐性库存相加的真实库存应该远高于当前统计。

    虽然今年以来房地产销售较明显回暖,1~10月全国商品房销售面积增长7.2%,销售金额增长14.9%,但我国房地产待售面积仍处于不断增长状态,投资额持续高于销售额,房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。

    总体而言,我国房地产仍处于库存增长阶段(一线城市除外),去库存阶段还没有到来,这一基本判断我们必须清楚。可以说,房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大,不仅影响行业健康发展,若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。

    当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为,去库存要在需求侧和供给侧双向发力,总的原则是扩大需求,同时抑制和改善供给。

      需求侧:契税仍有优惠空间

    扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等方式。从金融政策看,当前货币政策相对宽松,利率不断下调,首付比例已有所下调,未来还有下调空间,限贷规定也可以考虑适当再松绑,要积极谋划公积金贷款证券化,增加资金来源,优化改善公积金提取与贷款流程,稳步推进住房银行的设立,加快房地产信托投资基金的正式推出,金融租赁要向房地产积极拓展,以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显作用。

    财税政策方面,房产税可以考虑适当推迟,契税尚有减免优惠的空间,保障房建设上可考虑直接购买部分商品房,棚户区改造须加大货币补偿比例,促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面,主要是户籍要进一步放开,另外限购可以考虑适当再放松一些。

    据统计2014年底我国城镇化率为54.77%,但城市户籍率仅为35.9%,约2亿人工作生活在城市但没有城市户口。除一线城市外,入户政策应考虑进一步降低门槛。

    过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑,主要是担心房价过快上涨,现在这个顾虑小多了,因为供过于求背景下适当刺激需求不太可能引发房价快速上涨。

    那么,在政策鼓励下需求能增加多少?2013年,全国房地产销售面积达到历史高峰,为13.1亿平方米,2014年下降到12.1亿平方米,今年虽然在政策红利下有所增长,但预计仍低于2013年的水平。

    虽然政策能鼓励住房消费,但随着整体经济增长和城镇化速度的放缓,未来几年成交量不可过于乐观,所以说房地产去库存在鼓励需求的同时,必须控制和改善供给。

    供给侧正是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看,刺激需求易,抑制需求难;刺激供给易,抑制供给难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力,不能一方面在想方设法消化库存,另一方面土地还大量出让,这样去库存永远实现不了。

    在我国,房地产不是一个完全市场化的行业,因为房地产源头土地的供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方,地方政府对房地产行业的影响非常大。因此,去库存也要地方政府发挥关键作用,即严格控制土地出让规模。若这点做不到,去库存就可能成为口号,甚至可能继续加重。对于地方政府,当前财政收入增幅快速下滑,地方债务压力巨大,此时如控制土地出让规模,必将减少财政收入,所以通过降低土地出让规模来消化供应有一定难度。

      供给侧:控制土地出让规模

    但不控制和降低土地出让规模,供应泡沫只会越来越严重,必将危及国家经济安全和社会稳定。那么,该怎么办?

    笔者以为,一是中央要有土地供应总体控制指标和考核,当前商业地产泡沫尤为严重,商业用地出让应该更加谨慎;二是对于个别地区要把去库存纳入领导干部考核内容;三是地方债务要中央通过发债等办法来解决部分,积极开拓地方政府新的融资渠道;四是通过“双创”、发展服务业和产业升级来增强城市发展后劲,培养财税来源,减少对房地产的过高依赖。

    控制土地出让规模是供给侧最重要的方面,同时还有两点需要高度重视,主要是如何改善供给。

    首先,城市公共资源要均等化配置。这点往往容易被忽视,但它对去库存很重要。当前各城市中心区域土地开发量日渐减少,主要供应量都在新区、郊区和卫星城,库存主要集中在这些区域,但学校、医院、交通、商业、菜市场等公共设施和配套普遍比较薄弱,导致很多潜在购房者顾虑重重,抑制了住房消费的实现。

    因此,相关部门需高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题,一方面在规划上要更加科学和完善,另一方面要加快建设,可以考虑引入社会资金,采用PPP模式,把过去的欠账尽早补上来。

    其次,改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好,房子建好就能卖个好价钱,导致开发商的内功修炼普遍不够,很多开发商还是以产品为导向,以自身为本位,没有建立以市场为导向,以客户为本位的现代化经营管理思想和体系。

    开发商应该向制造业学习,下大工夫研究市场,研究客户需求,研发出符合市场需求的各类房地产产品,创造和提升附加值。同时要在服务上多做文章,积极和互联网结合,更多采用快速周转、薄利多销等策略。对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断,还要谨慎拿地。

    另外,当前开发商普遍负债较高,部分企业资金紧张经营困难,资本市场应进一步放开对开发商的支持,降低资产负债率,加快行业并购整合力度,化解流动性风险。

    总之,楼市去库存不仅需要在需求侧给予鼓励和支持,更需要在供给侧下大工夫,两方面要心往一处想,劲往一处使,唯有如此,去库存的步伐才能加快,行业才能健康发展,房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。

    (作者为民生银行(600016,股吧)地产研究院首席研究员)

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  • 李宇嘉:证券化为公积金中心转型打前哨

    (原标题:证券化为公积金中心转型“打前哨”)

    近日,国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,公积金中心可以发行或购买公积金个人住房贷款支持证券等条款受到关注。今日,本报围绕《送审稿》,探讨公积金贷款证券化所产生的新投资领域。

    11月20日,国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,(以下简称“《送审稿》”),这是时隔13年之后《住房公积金管理条例》再次修订。《送审稿》最大的亮点,就是第30条提出,公积金中心可以发行或购买公积金个人住房贷款支持证券,从而打通不同城市之间公积金余缺的调剂通道。

    按照现有规定,公积金中心不能像银行一样,不受地域和单位限制吸收存款。于是,公积金中心负债上限(职工缴存的公积金加其增值收益)和资产上限(公积金贷款)的边界是确定的。但是,《送审稿》允许住房公积金中心发行公积金个人住房贷款支持证券,或将闲置公积金投资于公积金住房贷款支持证券,这就赋予了公积金中心“类银行”的功能,不仅开辟了公积金中心之间余缺资金拆借渠道,而且打通了公积金与资本市场的对接,未来杠杆融资成为可能。

    截至2015年7月份,全国公积金贷款余额2.88万亿元,假使其中60%可证券化,按照60%的抵押率计算,则公积金中心可获得1万亿元的再融资;另一方面,截至2015年7月份,我国住房公积金贷款余额占缴存余额的比例已达到72.5%,闲置资金为缴存余额的27.5%,即1.09万亿元。二者合计规模为2.1万亿元,即政策利好可释放高达2万亿元的低成本资金。

    另外,通过证券化后异地流转,公积金贷款规模越来越大,就可以更大的保障基础资产收益,扩大贷款支持证券投放规模,这样就带来了类似银行“存款乘数”的效应,低成本资金供应远不止2万亿元。同时,去年“9·30”新政明确支持商业性房贷资产证券化。截至今年7月份,个人商业购房贷款与公积金贷款合计余额超过15万亿元。如果两类贷款资产证券化率达到50%,可提供7万亿元至8万亿元的流动性。

    随着资金来源短期化、利率市场化、流动性风险显现,个人住房按揭贷款(唯一受利率管制的资产品种)低收益、期限错配风险越来越大,银行未来很难继续“高配”具有民生和政策属性的个人住房贷款。因此,做大公积金规模,并成立我国的住房银行,将是未来住房消费主要的内源性融资渠道。

    根据近期发布的“十三五”规划,户籍人口城镇化率加快提高是“十三五”经济社会发展主要目标之一。提高户籍人口城镇化率,是指提高在城市就业的2.7亿外来人口的“市民化”率,这不仅是“十三五”的目标,也是2020年之前小康“攻坚战”、《国家新型城镇化发展规划(2014-2020年)》的目标。外来人口“市民化”的首要诉求就是“住有所居”,但外来人群规模大、收入水平较低(仅1%购房)、现有居住形式(棚户区、工业宿舍、城中村)亟待更新,单靠财政投入、银行贷款无力解决。

    因此,在公积金贷款证券化的同时,《送审稿》在公积金政策延伸至外来人群、淡化公积金中心行政职能、增强风险准备实力等方面,对公积金中心未来改革也做了诸多规定,这事实上是公积金中心渐进向住房银行转轨的政策举动。这样,借助于财政对于政策性金融的扶持,就可以实现个人、单位和国家“三家抬”,提高外来人群住房支付能力,助推外来人口“市民化”,这是降低城镇化融资成本的路径。

    当然,公积金贷款支持证券的利好,中长期才能显现。短期来看,一方面,证券化的基础资产——公积金贷款收益率不高,目前难以获得市场投资者“追捧”。因此,发行资产支持证券,短期很难成为公积金中心外源资金补充渠道;另一方面,住建部2014年148号文、今年“9·30”新政、各地公积金“新政”等,目的就是将闲置资金盘活。去年10月份以来,住房公积金贷款余额占缴存余额的比例,从68.9%提升到72.5%,预示未来政策边际空间不大。

    同时,目前公积金贷款利率已降到历史最低。未来,存量公积金盘活的边际效应提高空间有限。另外,事业单位性质的公积金中心行政职能较强,向金融机构转型存在不小障碍;“属地化”是公积金管理的主要原则,地方政府都想掌握这一大块廉价的资金,流出去比较难;公积金存在闲置的,也主要是三线、四线城市,这些城市都想通过这部分资金来刺激本地楼市,短期内通过证券化调剂资金余缺的阻碍也较大。但从长期来看,公积金资产标准化高、收益稳定、基础资产质量高,证券化难度较小,随着经济转型和投资大潮褪去,社会资金收益率趋于下降,公积金贷款证券化指日可待。

    (作者系深圳市房地产研究中心研究员)

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  • 任志强:用房贷利息冲抵个税

    在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税。
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  • 李宇嘉:超预期楼市库存让稳增长承压

    自2014年7月份,“去库存”取代“控房价”成为楼市新主题后,楼市政策均围绕“去库存”展开。到目前,能采取的、并有助于加速库存去化的措施,基本上都发布实施了。今年以来,楼市销售回升态势良好,但10月数据显示,楼市库存压力不仅没有缓建,反而出现恶化之势。近日,国家领导人很罕见地相继就“去库存”做出重要指示,可见楼市库存压力已经影响到了“稳增长”和“调结构”方略。因此,如何理解库存并测算库存,是评判未来市场和政策走势的第一步。

    库存,可从两个角度理解。微观层面上,库存是企业为销售而准备的原材料、中间品以及产成品。由此,库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品等三个类别的库存,“库存管理”是企业管理的一个重要分支;宏观层面上,企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的重要指标,即所谓的“库存周期”。如经济复苏,需求改善,但生产还没有完全恢复,带来库存被动消耗称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段;当经济由复苏转为繁荣,称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。

    我们常说的楼市“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告期已竣工可供销售,但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。另外,我们经常所说的“去化周期”(多少个月),其计算公式为“待售建筑面积/过去12个月月平均销售建筑面积”。

    我们所说的库存,来源于国家统计局公布的待售商品房建筑面积累计值,指的是在报告期末,开发商已竣工可供销售或出租,但尚未销售或出租的商品房建筑面积累积值,该数据经由当地统计部门的企业直报报系上报。截止10月底,这一规模是6.8亿平米。但是,该数据未包含已经批准预售(但并未销售出去)的商品房建筑面积累计值。因此,国家统计局公布数据低估了待售库存的规模。

    单看待售面积,近年来也处于快速增长态势中。2012-2015年10月,待售面积分别增长33.3%、35.2%、26.1%和17.2%。另外,由于库存成本很低,开工到销售的弹性很大(有的项目“出地面”就可以卖了),加上开发商往往采取“蓄客决定推盘”、“以销定产”的策略,待售面积可大可小,看市场行情。因此,待售面积不仅反映不了库存规模,而且所谓的“去化周期”也不能客观评价库存到底要多久才能消化。

    同时,从会计核算角度看,楼市库存应分为已批未建库存(原材料库存),即开发商储备土地,在建未售库存(半成品库存),即处于施工状态但并未获得预售许可的库存,以及前面讲的待售库存等“三大块”。根据中信证券的匡算,2003-2015年上半年,全国累计出让国土房地产建设用地161.7亿平方米,按照百城供地平均容积率(折算后)1.4计算,合计房地产建筑面积226.4亿平方米,再减去期间累计新开工155.5亿平方米后,已批未建库存大约为71亿平方米。

    在建未售部分,在企业会计核算上,应该算作库存,但有一部分已经由批准预售而进入销售状态。我们预估,施工面积中的20%已经由批准预售销售出去,即在1-10月份房地产开发企业施工面积70.1亿万平米中,有14亿平方米已进入销售。按照50%的去化率算,有7亿平方米已经销售出去,只是由于未竣工而无法结转为销售收入。因此,在建未售部分库存的实际规模为56.1亿平米。

    综上,待售库存的实际规模,应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上,再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米,即13.8亿平方米。在此基础上,加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存,目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。照此,即便按照2013年历史最高销售记录(13亿平方米),全部库存也要10年以上才能消化完毕,这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。

    因此,楼市实际库存规模远远大于披露的数据。但同时,“高库存”是楼市运行的重要特征,实际待售要保持在12-15个月的消化周期,才能保证预期稳定、房价稳定;在建未售是待售库存的“蓄水池”,可以相对轻易地转化为待售,关键看市场行情;已批未建是开发商运营的基本策略,储备土地多少是衡量开发商实力的重要指标,龙头开发商往往保持几千万甚至上亿平方米的土地储备。

    同时,土地出让金可以分期缴纳,或冲抵配套代建费用,建筑安装费用可以在竣工验收后结算,故相比较一般生产企业,楼市库存成本很低。再加上,延长库存消化周期,既可以分享土地增值、周边配套完善的溢价,也可以获得土地增值后更多的抵押融资等。因此,楼市“高库存”也不完全是坏事,也不能高估“高库存”的负面影响。

    国家领导人之所以如此看重“去库存”,关键在于,若库存无法消化,开发商拿地和新开工的积极性就不高,楼市三项“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)难以触底回升。由于房地产开发投资通过上下游引致投资,关联60%以上的全社会固定资产投资,故房地产开发投资下滑,必然拖累固定资产投资,上下游制造业产能过剩的局面就无法改观,基建投资资金来源也受影响。进一步讲,“稳增长”也就会承压。

    (作者系财经专栏作家李宇嘉)

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  • 杨红旭:房地产去库存如何发力

    房地产政策或将分为两个层面:一是中长线改革;另一个层面是短线政策。
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  • 任志强:今年不买房就再等30年

    目前中国房地产积累了大量库存,一年之内不仅没有消化掉反而有所增加。
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  • 任志强:去库存或需放开政策

    库存之所以大量增加,就是因为我们用棚改的方式破坏市场,棚改大量的安置拆迁户。
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  • 范剑平:未来房地产会严重分化

    目前在建的房地产面积有70亿平方米,绝不是所有城市的房子都能顺利卖掉。
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  • 任泽平:一线城市房价将涨一倍

    业内对不同城市间楼市表现给出预判,楼市分化将更加明显。
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  • 李宇嘉:鼓励返乡置业 消化楼市库存

    李宇嘉

    国家统计局数据显示,1~10月,商品房销售面积同比增长7.2%,增幅比1~ 9月下滑0.3个百分点,这是今年以来增幅第一次下滑。10月当月,商品房销售面积同比仅增长5.5%,较9月下降3.5个百分点,这已是商品房销售面积增速连续三个月下滑。

    尽管有国庆中秋长假“连休”、基数效应(去年10月销售回升)的影响,但在利率降至历史低位,“金九银十”期间重点城市楼市表现不俗时,销售增幅下降或许意味着楼市回升动能减缓。

    对此,国家统计局的解释是,1~10月,重点城市楼市销售面积与1~9月持平,非重点城市销售下滑0.4%,拉动全国销售下行。这意味着占库存70%左右的三、四线城市拖累了全国楼市回升。笔者认为,还有一个很重要的原因,就是政策激励效应边际递减。

    库存逆势走高,并与销售背离是楼市回升动能不足的第二个原因。商品住房库存结束了连续两个月的减少态势,10月大增1180万平方米。CREIS中指数据显示,10月监测的37个主要城市成交面积环比上升17.73%、库存下降1.8%,三、四线城市销售和库存情况急剧恶化。

    事实上,库存应该包括待售库存、在建库存和已批未建库存三部分,而常说的库存仅仅是待售库存或显性库存。由于三、四线城市往往采取“一二级联动”、“超级大盘”、长周期开发模式,在建库存和已批未建库存(隐性库存)非常大。

    目前,三、四线城市的开发投资、新开工占全国的45%和60%。因此,库存是制约楼市先行指标(开发投资、新开工和拿地)触底的主因。眼下,开发商资金面已明显改善,但“加杠杆”意愿不足。

    1~10月,开发企业到位资金同比增长1.3%,增速比1~9月提高0.4个百分点;融资渠道也全面打开,公司债1~ 10月发行4267亿元,比去年同期翻了4倍,开发商发债占比60%,发行利率在5%左右,比2011~2014年平均降低了2%。因此,即便资金面改善,但由于库存压力大,开发商“加杠杆”积极性并不高。

    1~10月,尽管投资结构改善,服务业投资、高技术及装备制造投资快速回升,但固定资产投资增速依然延续去年以来的回落态势。除财政政策传导机制不畅致使基建投资增速下滑外,房地产投资下滑或是主要原因。

    目前,房地产开发投资占固定资产投资的17.6%,若将上下游关联投资等计算在内,加上基建资金对房地产的部分依赖,房地产及相关投资占固定资产投资的50%~60%。

    因此,加速库存消化成当务之急。11月10日中央财经领导小组会议上,习近平总书记第一次就房地产市场提出“化解库存,促进房地产平稳发展”的重要指示。因此,预计新一轮“去库存”政策会接踵而至,比如首套房首付下降、棚改安置货币化、降低非普通住房购置税费等。

    另外,基于总量政策边际效应减退的考虑,化解“结构性库存”的政策将被重视,即鼓励返乡置业。

    当前,城镇户籍人口和高收入人群购房需求释放殆尽,已经进入非刚性的改善需求。而外来务工人群则是我国人口红利和适龄购房红利的主体,也是刚性需求的主体。这部分人群数量高达2.5亿,在大城市就业并有一定积蓄,但在就业地购房的仅占1%。而基于自己最后“落脚”或“孝敬父母”考虑的返乡置业,已经占三、四线购房比例的20%~30%。

    鼓励返乡置业,一方面可以消化楼市库存,另一方面能够推进新型城镇化,夯实经济发展的内需动力,还能达到合理疏解特大城市人口的目的。下一步,为了避免消化库存的短视效应,基于新型城镇化而推进的返乡置业应该成为政策基调。

    首先,应加速推进大城市传统产业向三、四线城市转移,以“人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律,夯实三、四线城市楼市去库存和房地产发展的产业基础;其次,打通三、四线城市与区域内大城市的交通连接,全面开展产业配套与协作;第三,三、四线城市新区等库存集中地要做好公共配套规划、承接产业转移、加速农业产业化,吸引区域内农业人口转移;最后,应加快户籍制度改革,鼓励外来人口扎根,以此促进消费和投资集聚,夯实经济发展的内需基础。

    (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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  • 易宪容:释放住房消费需求在于市场转型

    易宪容

    11月11日召开的国务院常务会议指出,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。决策层最近也提到房地产市场的去库存化,这些都意味着当前我国房地产市场的形势非常严峻。

    从国家统计局11日公布的数据来看,1~10月,全国房地产开发投资同比增长2%,增速比1~9月回落0.6个百分点,尽管继续呈下降走势,但回落的速度有所收缩。其中,10月份房地产开发投资下降了2.4%。在住房销售方面,1~10月,商品房销售面积同比增长7.2%,增速比1~ 9月份回落0.3个百分点,全国房地产的库存还在大增。1~10月,房地产新开工面积下降13.9%,跌幅在短暂收窄后又有所扩大,说明房地产企业不看好未来市场,开工的热情不高。10月末,商品房待售面积达6.9亿平方米,比9月末增加2122万平方米。房地产市场的住房还在增加。

    现在的问题是,一年多来,政策层面出台了许多措施,特别是银行按揭贷款利率及公积金的利率已经降到历史最低水平,但是房地产市场的销售增速却出现放缓的势头。从11日国务院常务会议来看,决策层是希望通过户籍制度改革,吸引农村居民进入中小城市,以此来消化当前房地产市场过高的库存,增加住房消费需求。

    这个思路建立的基础是通过严格的住房税收政策,把住房限定为消费品。

    当前住房市场的问题就是没有把住房的投资需求与消费需求进行严格的界定或区分开。这就使得中国住房市场最后肯定会成为以投资为主导的市场。在以投资为主导的市场,只要房价持续下跌,住房投资者一定会退出市场。

    尽管一年多来政策不断加大支持力度,但是这些政策却会产生一种效果,即让持有一套以上住房的投资者利用优惠信贷政策及税收政策持有更多的住房。但这些住房投资需求是有限的,只要预期逆转,这些住房投资需求会立即消失。

    只有把住房的投资需求和消费需求用税收政策严格限制及区分开,让住房市场转型为以消费为主导的市场,这样才能把住房的消费需求释放出来。

    比如,这些年来为何中国的住房投资者个个都赚得盆满钵溢,最核心的问题就在于住房投资的税收征收不合理。房产交易税太低,不足以对投资形成导向。

    以房产交易个人所得税为例,目前不少地方该税种都是按交易总额的1%征收的。而投资者获得的利润往往较高,也就是说交易收入多而税收得少,这部分税收完全可以被化解。试想,目前国内居民个人工资所得并不多,个人所得税税率都在3%以上,但是住房投资者在住房市场赚到巨额的利润却只要交少许的税。这种税收政策不仅对绝大多数人来说不公平,也是前十年住房市场遭到炒作的根本原因。

    如果住房市场的税收政策合理化,严格把住房的投资与消费区分开,个人购买多少住房都没有关系。只要是住房交易赚到所得就收取较高的税,那么投资者一定会有所收敛。若是再推出房地产的物业税及住房遗产税,那么中国的房地产市场就能够转型为以消费为主导的市场。只有房地产市场实现这种转型,住房消费需求才能够释放出来。否则其他政策只能把住房的价格越推越高,房地产市场面临的问题也会越来越大。

    用税收鼓励政策将住房界定为消费品之后,房地产市场才能够逐渐转型——由投资主导的市场转型消费为主导的市场。

    由于住房消费者在市场的对价永远低于投资者,而且其消费都有限,所以在以住房消费者为主导的市场里,房地产的价格会逐渐地回归理性。在住房价格回归理性的过程中,住房消费需求才能够逐渐释放出来。且住房的市场价格越是向消费需求回归,住房的消费需求就释放越大。如果想推高当前房价,又想让居民增加住房消费,这是很难实现的。

    (作者为中国社科院金融所研究员)

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  • 杨红旭:欲海外购房先算笔账

    海外购房热的兴起,不仅反映了国内经济、楼市环境的明显变化,而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。
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  • 杨红旭:十三五期间 房产不会硬着陆

    今年三季度,我国GDP增速为6.9%,据此看来未来5年GDP年均增速达到6.53%似乎没什么压力
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  • 李宇嘉:传统经济“去产能”亟待加快推进

    尽管前三季度GDP“破7”,但增长绩效显著,最终消费对经济增长贡献了58.4%,比资本形成高出15个百分点;第三产业占GDP比重升至51.4%,自2014年以来对GDP的贡献超过第二产业,印证了“调速不减势,量增质更优”。

    可以说,经济成长在动力转换上的“新陈代谢”正在进行中,但新动力还难以弥补传统动力减弱所形成的缺口,这是GDP增速“破7”的主要原因。前三季度GDP核算的数据显示,虽然前三季度服务业强劲增长,推动实际GDP同比增长6.9%,但第二产业名义增加值同比仅增长0.2%,其中工业名义增加值同比下跌0.2%,创十几年来新低,这是经济增速下降的主要原因。

    值得注意的是,去年以来的“稳增长”措施非常密集,货币政策上“5次降息”、“4次降准”。截至目前,5年期以上贷款利率已“破5”、存款准备金率也回落到2008年三季度时的宽松水平,各项贷款基准利率均创历史最低水平。截至三季度,M2增速为13.1%,超过年度12%的目标;人民币贷款增长15.4%,今年三季度贷款发放超过3万亿元,同比扩张1倍多。

    今年的财政政策更加“积极”。1-9月,财政支出累计同比增长16.4%,高于年度预算10.6%的目标。全年安排财政赤字1.62万亿元,比去年增加2700亿元,赤字率从去年的2.1%提高到2.3%。截至今年8月末的12个月,滚动财政赤字已接近1.75万亿元,超过了年度赤字预算。今年总共发布三轮地方债务置换计划,总规模达到3.2万亿元,在降低地方债务成本的同时,增加了地方可用资金。2014年以来,基建投资同比增速在20%以上,带动上下游的作用在增强。

    但是,固定资产投资、工业生产、工业企业利润滑坡趋势无好转。单位GDP对应的投资量从2007年的1:3上升到2014年的1:7,呈触顶之势,难有上升空间。目前,传统经济的体量已非常大,如国有及国有控股企业主营业务收入占规模以上工业的25%、投资占GDP比重超过60%,而互联网、新能源、高科技等新增长动力都是服务于实体产业的。因此,宽松政策无法阻挡传统增长动力下滑,意味着新增长动力不仅无法冲抵传统增长动力下滑的空挡,而且可能会被传统增长动力下滑所拖累。

    因此,要实现健康可持续的“稳增长”已无他途。必须以强忍“去产能”之阵痛,改变“僵尸企业”尾大不掉,适时“调结构”,为新增长动力腾挪出信贷资源、市场空间,从而真正实现可持续增长。

    应看到,重化工业、固定资产投资等传统产业或增长动力能够维持到现在,有三大助推因素。一是2008年以来的货币政策扩张。2008-2011年,M2增长分别为17.8%、28.4%、18.9%与17.3%,如此规模的资金供应很多都流向了传统产业、企业中,流入到投资中。特别是,2010年以来社会融资成本高企的背景下,倾向于传统企业的信贷资源,其利率水平比市场利率要低4-5个百分点,从而掩盖了传统产业或企业的低效,而商业银行为控制存量贷款不良率反弹,也乐于继续给予贷款。

    不止于此,近年来房价快速上涨是掩盖传统产业和增值动力低效的第二个因素。近年来,房价上涨推动房地产开发投资以年均25%以上的速度增长,占固定资产投资的20%多,联动上下游60%的投资增长,成为消化过剩产能和掩盖上下游低效行业和企业的主要因素。

    第三个因素就是地方政府的持续“救助”。2008年以来,先后有“扩内需”和“稳增长”两大经济战略。出于经济增长、就业保障、税收贡献、自身利益等考虑,地方政府在新上项目、信贷供给、产能消化上面,不断“救助”传统企业或产业。

    今年以来,尽管政策扶持力度史无前例,但房地产开发投资增速不断下滑,1-9月2.6%的增速创本世纪以来新低,也拖累固定资产投资增速创15年新低。产能过剩加重的过程,也是债务压顶的过程,2014年企业部门占GDP的比重达到135%。目前,商业银行不良贷款率连续14个季度反弹,控制债务和不良率,全面挤压传统经济的信贷可得性。传统产业或动力低效问题全面暴露,即便是货币和财政政策一再宽松,也无法改变这些“大体量”旧式经济下滑的态势。

    近日,国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意见》,要求国有企业“优胜劣汰、有序进退”。同时,国务院总理李克强在近日主持召开深化国有企业改革和发展座谈会时说,“对那些僵尸企业、长期亏损企业和低效无效资产,要通过兼并重组等方式抓紧处理”。这意味着,决策层已经意识到,政策激励解决不了传统产业“去产能”、僵尸企业效率问题,“去产能”和僵尸企业清退不解决,经济稳定的目标难以实现。

    目前,银行不抽贷、降低项目资本金标准、融资平台大力度清理暂缓、稳定楼市等政策,是基于“三期叠加”、传统动力过快下滑冲击转型空间而实施的托底“稳增长”权宜之计。打着“稳增长”旗号继续依赖楼市和固定资产投资并不长久,传统经济“去产能”亟待加速推进。

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  • 任志强:有钱该买房就买房

    又“降息”了,钱,存在银行里碰上通货膨胀实际上是“负利率”;放在股市里,今天的你恐怕没这个信心了;放在黄金,国债等也好不到哪里去。
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  • 潘石屹:房企离互联网有多远

    在“互联网+”浪潮席卷下,房企敞开怀抱拥抱互联网。但在任志强看来,几乎没有太多创新,只是创先的问题。
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  • 任志强:企业家更有责任投身环保

    10月16日,任志强如约出现在《中国企业家》主办的“30年快递梦想”大佬拜访活动青岛站。白衬衣,黑西装,不太服帖的头发,微驼的背,一脸严肃的神情。不愧为沙漠小米的代言人,他不说话时,还颇有几分农民企业家的味道。

    微博上与公众眼中的任志强总有些矛盾,他以“开炮”闻名,但又总坚持自己是“无比忠诚”的党员;他说“房地产暴利”,又一再鼓吹房价将会不断上涨;他曾是国企的管理者,却又扬言“做大做强国企的真正含义就是掠夺民财”……“有话不能说是我觉得最不舒服的时候”,当他开始讲话的时候,你就知道,没错,这就是那个敢言直言的任“大炮”,“无奸不商”的商人与“无私奉献”的公益人,这两个身份毫无矛盾感地成为这一人的标签。不过,如今卖起小米种起树的他显然更加热忱于公益事业。在活动现场他又一次直言不讳:企业家对自然环境的掠夺最强烈,对社会资源占用最多,因此更有义务做环保的先锋,更应该成为环保的带头人。

    作为阿拉善SEE生态协会会长,治沙是成为任志强这位“退休老汉”最主要的工作。他曾经多次出现在炙热的阿拉善荒漠中,作为一个公益人,他乐于分享自己对于环保事业的探索和践行,并一直在试图用自己的影响力一点一滴地去改造周围的环境。

    记者:是什么初衷使你加入阿拉善这样一个慈善组织?

    任志强:2004年的时候北京出现了春季48天的沙尘暴,中央电视台告诉我们沙尘暴来源于阿拉善。于是一群企业家到了阿拉善左旗,在月亮湖成立公益协会。2008年我们又成立一个公益基金,会员以缴纳会费到公共基金捐款方式,发展我们的公益事业。

    我们的会员每年捐款10万元,连续捐款10年可以成为名誉会员,到今天为止我们大概有12个中心,10个已经成立的中心,2个正在准备成立的中心,另外还有4个准备发展的中心,北京已经有120个会员,到现在为止有将近500名会员加入阿拉善,他们基本都是企业家,当然也有律师、合伙人、投资家等。

    为什么企业家会成立这样一个群体来做这样一件公益的事情?当我们还不知道沙尘暴可以刮到韩国,刮到日本的时候,日本的企业家,韩国的企业家已经开始组织大量基金到中国治沙,我们觉得很耻辱,中国的企业家应该站起来为保护我们的环境努一把力。我们在当地进行荒漠化治理时,突然发现仅仅在当地治理沙漠是不行,因为空气是循环的,水资源是循环的,自然的循环告诉我们必须在全国各地同时开始环保工作。

    记者:为什么您提到企业家更有环保的义务?

    任志强:我们为什么要求企业家们首先做环保的先锋?因为企业家是对自然环境掠夺最强烈的,一个农民砍一棵树盖房子最多砍10棵,工厂要造纸可能要砍一千、两千、一万棵树。企业家占用的社会资源最多,而且企业家也是创造污染源最多的,比如各种工业排放,包括空气排放,水资源的排放等等。所以我们对企业家提出更高的要求,企业家应该成为环保的带头人,首先要求企业从事各种各样的环保,不要成为环保的障碍。我们希望所有的企业都加入到绿色生产链中来,不管上游、下游,一直到生产的产品,都能够为这个社会提供安全的保障。

    记者:为什么您会选择代言沙漠小米?

    任志强:在当地有30万亩农田,如果种玉米漫灌一亩地要一吨水,不断抽地下水,水位下降,沙漠化会越来越严重。用以色列的技术滴灌方式种节水小米,一亩小米可以节约700公斤水,大约节约70%的水量。如果我们把当地一半的耕地面积变成小米,水资源就平衡了,如果超过一半的耕地变成节水小米,当地的水资源会增长而不会下降。但种出小米,农民会担心小米卖不出去,于是我不得不用自己的名字来任名任小米,帮他们把小米卖掉。

    用我名字我并没有赚一分钱,我们成立一个社会企业组织,由会员们投资,但不分红。如果有亏损会员承担,如果有盈利会把所有的盈利重新捐赠阿拉善公益组织中,用于再次进行公益活动。这个组织去年刚刚成立,去年90吨小米不到两个月就卖光了,今年大概能收1000吨小米,明年可能扩大到两万亩,后年到四万亩,可能的话30万亩当地的耕地当中很快要在第二、第三地区开展小米试验,让当地改变农业生产结构以达到节水目的。

    记者:您认为最完美的快乐是怎样?

    任志强:让心灵净化。退休以后第一个感觉要把剩余时间用在公益上,我们做公益活动要投入钱,投入时间,投入心灵。

    记者:你最恐惧的是什么?

    任志强:社会不再前进,而是倒退。

    记者:还在世的人当中最敬佩的是谁?

    任志强:在活着的人中还没有找到一个我敬佩的人,我最敬佩的是邓小平先生,如果没有他的改革,中国也不会有今天,也许我们可能就沦为更为落后的一个国家。

    记者:你最喜欢的旅行是哪一次?

    任志强:现在说起来去阿拉善,过去去沙漠时是一种恐惧或者感到震撼,但现在我们每次去阿拉善都有一种亲切的感情。当在那里种更多梭梭木时,你就会像爱护儿子和女儿一样爱惜这一片土地。

    记者:你最伤痛的事儿是什么?

    任志强:就是在我父母死之前我没有时间陪他们,这个恨永远留在自己的心里成为一个巨大压力,我希望大家都多陪陪你们的父母。

    记者:你这一生当中最爱的人或者东西是什么?

    任志强:最爱的人就是我的父母。我想他们给了我一生,同时也给了我智慧,他们教我学会如何做人,也教我学会如何为社会付出。你创造的价值最重要的是你给了社会什么,而不是社会给了你什么。

    记者:你希望以什么样的方式死去?

    任志强:我觉得死已经不重要了。过去很多人都比较忌讳,在意你死以后墓碑上面别人给你留下什么东西,我个人觉得最重要的是你活着的时候能够给社会留下什么。

    记者:什么是你最不喜欢的?

    任志强:就是看见他们错了也不愿意说一声。

    记者:现在很多房企转型,可能会涉足产业地产或者旅游地产,您对这种业态未来发展趋势怎么看?

    任志强:我不认为企业能够转型,我们的土地是死的,住房跟商业面积比例三七开,没有那么多地,全国总体盘子就这么多。旅游和养老来说,全世界都算起来也没有一个国家比例超过50%。这也不是主导产业,单一企业做一点旅游用地可以,如果不是这一种情况转旅游几乎不可能。养老要和医疗配套,如果不能配套保险和医疗两个不挂钩基本就是挂一个名。中国老龄化程度比别人高,也没有高过德国,家庭养老和以家庭为主的养老,占的比例还是9%,养老用地也是如此。

    记者:对于三四线城市房地产产能严重过剩的困局怎么破?

    任志强:我不是说三四线城市现在的库存就没有路可走了。因为当地还有很多农民需要进城。可能需要政府对土地改革和户籍制度改革加一把力,不把这个问题解决这个就是死结。政府已经看到了城镇化问题,会相应出台一些政策改变户籍制度,城市制度。

    最近已经看到了一些,比如说土地股份制的问题,土地股份制这个政策已经出台试点,三四线城市要等政策等待机会,但现在来说减少生产量,消化库存可能是第一位的,不能盲目再扩大,三四线城市慢于一二线城市的反应,只要政府改革到位还是有一定作用的。

    记者:在互联网高速发展的这个时代,您如何看待这个实体店存在的问题?

    任志强:互联网和实体经济需要相互配合,不能单独产生,国家提出互联网+,意思就是+什么都行。把互联网移植到现有技术平台,我们通常认为“+互联网”,我们已经有传统产业实际是“+互联网”,等于把互联网作为工具扩大。网上销售有实体店会增加15%到25%,没有实体店地区会减少25%,还是需要有一定实体店。

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  • 陈志龙:房地产不需要“好声音”

    中国的房地产市场任何时候都缺“好故事”、“好声音”。国内多家地产大佬近来宣布停止拿地。
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  • 易宪容:住房严重供过于求拖累经济增长

    根据统计,截至8月底,中国住房库存4.3亿平方米,比2014年同期增加15.7%。国际货币基金组织(IMF)统计,2014年中期,中国房屋库存规模相当于4个月销售量,而地方城市库存量则超过了2年的销售量。

    在去库存压力巨大的背景下,2015年前8个月,中国的房地产投资仅增长2.3%,创近7年以来新低。

    在政府一系列房地产救市政策刺激下,今年4月份以来国内一些城市的住房市场出现回暖的迹象。8月份总销售额较2014年同期增长15.6%,今年前8个月已完工但未售出的房屋建筑面积增长了15.7%。

    也就是说,今年住房销售是增长了,但住房销售增长仍然低于新增加的住房库存。原有的住房库存并没有减少。

    追踪房屋库存数据的克尔瑞信息集团更表示,由于地方统计的住房库存数据一般包括目前仍在建但已经获得出售许可的建筑。部分竣工或还没有上市销售的建筑可能不列入统计,因此实际住房供给或库存可能比数据显示的更大。

    这里有几个问题需要解释,一是住房库存4.3亿平方米,如果以每套住房100平方米计算,就有430万套住房库存。如果每个家庭有3口人,那么这些库存足以让1290万人口居住。以城镇人口有7.49亿人计算(最新人口普查数据),只占1.72%。按这个住房库存比重来看,官方公布的住房库存面积并不是太大的问题。

    问题在于以下两个方面,一方面这种统计出的住房库存可能比实际的库存小得多。这里既有统计口径的问题,也有一些地方政府瞒报库存的问题;此外,库存不仅是开发商手上的住房,还有在投资者手上既没卖出也没租出的住房。这才是导致当前不少城市住房的去库存化非常困难的原因。

    二是由于住房的库存量过大,不少地方“空城”严重,从而使得很多房地产企业纷纷退出市场,或减少房地产投资。今年的住房投资增长已经是近十年来最低水平。

    由于往年的房地产投资占整个固定资产投资的比重达20%以上,房地产投资一下降,立即全面影响固定资产投资的增长。即使今年以来政府大量增加城市基础建设投资,但是这些投资与房地产投资相比还是太小,整个固定资产投资仍然在下降。在此情况下,GDP增长下行的压力只会越来越大。

    三是当住房严重供过于求时,一定会导致价格全面下降。从已有的数据可以看到,一年以来,全国90%以上城市的房价都处于下降态势。而中国的房地产市场是一个以投资为主导的市场。如果房价下跌,必然会使投资者退出市场,去库存化会更为困难。

    四是当房地产投资下滑时,许多关联行业立即会出现产量过剩。比如,建筑材料、钢铁等。这不仅影响关联产业与企业的利润,也会影响关联产业与企业的投资意愿,会把国内经济增长的下行压力进一步放大。

    此外,由于住房市场严重供过于求,也容易引发一些中小房地产企业资金链断裂的危险,导致不良贷款和不良贷款率的上升。在这种情况下,无论政府如何救市,但商业银行会对房地产的贷款更为谨慎。中小房地产企业破产倒闭的风险大大增加。

    可见,当前国内房地产市场严重供大于求是开发商投资意愿下降、社会固定资产投资减少、相关行业产能过剩、不少城市房价下跌及住房投资者退出市场的重要原因,也是拖累经济增长重要的原因之一。

    如果这个问题不解决,中国的经济增长要重新踏上正轨是不容易的。如果既想重新走“房地产化”经济的老路来保证经济增长,又想通过政策救市来化解供大于求的问题,但实际上要做到这点是不可能的,这只能把严重的问题弄得更为严重。

    (作者为中国社科院金融所研究员)

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