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  • 长春市高新区17年上半年将开工60个项目

    近日,本刊记者从长春高新区获悉,为全面贯彻长春新区2017年工作会精神,加快项目开工建设,长春高新区正加紧调度计划开(复)工项目,计划上半年陆续开工项目60个。  今年,长春高新区计划建设项目100个,上半年预计开工项目60个,其中新建项目11个,续建项目49个,总投资680.6亿元,占地面积539.6万平方米,建筑面积1186.3万平方米。目前,该开发区商务局、科技局等相关部门正积极与博世电机、英利汽车零部件、金赛药业、诚众汽车、长春检验检测认证产业园核心区等20个重点项目进行对接,对开工时间、开工计划进行梳理,督促这些重大项目建设单位迅速行动,抢先抓早,加快建设节奏,力争在四五月集中开工。

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  • 长春新区就软环境建设开展集中整治活动

    为深入贯彻省市关于加强经济发展软环境建设的总体要求,进一步提高长春新区行政效能和服务水平,不断优化经济发展软环境,近日,长春新区制定了《软环境建设集中整治活动实施方案》,定于4月1日到6月30日,开展软环境建设集中整治活动。此次活动主要瞄准“责任落实不到位、作风不实、服务不优、效率不高、纪律涣散、为政不廉”等方面进行重拳整治,力争通过这三个月的集中整治活动,使全区上下的发展意识、开放意识、服务意识明显增强,工作作风、办事效率、服务质量明显改善,依法行政、公正执法、执政水平明显提高。  

    此次活动总体安排主要体现为以下三个方面特点:  

    一是分段推进。将整个活动开展分为正视差距、认领问题,提高认识、加强领导,全面梳理、深入自查,边查边改、制定方案,强化整改、全面提升五个阶段,通过梯次推进、落实责任、逐一整改、健全机制,确保活动取得实效。 

    二是强化督导检查。一方面通过设立长春新区软环境投诉举报电话等渠道,多角度、多层次倾听企业和群众呼声,及时反馈和吸纳意见建议,使整治活动始终深入基层、贴近民意;另一方面通过逐级组建联合督导检查组的形式,对全区各单位(部门)不定期开展全方位督导检查,对发现的问题和整改落实情况及时通报,做到该曝光的曝光,该问责的问责,该处理的处理。  

    三是教育宣传同步推进。开展对干部职工职业道德、业务能力、服务意识、廉洁自律等方面教育,让新区人人都是“软环境”理念深入人心;树立正确的舆论导向,让企业和群众感受新区为发展服务、为企业服务、为基层群众服务的鲜明态度,让企业和群众参与监督,从而形成人人关注、涉事必纠的高压态势和氛围。

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  • 长春西部快速路桥下入南湖广场处要拓宽

     “两横三纵快速路”通车已经有一段时间,但不少路段下桥后,因种种原因,道路宽度被加以限制,导致车辆拥堵严重。  

    前段时间,长春西部快速路西安大路下桥口拓宽改造后,该处拥堵得以缓解,但仍有不少路依旧存在问题。  

    10日,位于南湖广场的红堪KTV被彻底拆除,拆除后这里的下桥道路也将拓宽,相信这里的拥堵很快就可以得到缓解。  

    道路最东侧断头多年   

    位于长春市南湖广场的红堪KTV,相信不少长春市民都很熟悉,但自打快速路建成后,这座标志性的金黄色大楼,始终在西部快速路前进大街下桥口旁多年。不仅导致下桥口变窄,桥下最东侧道路也因此成了断头路。  

    家住南湖广场附近的长春市民高先生表示,每次下班回家,西部快速路由南向北的南湖广场下桥口都要堵一会儿。  

    “当时道路东侧还有一条路,但因为KTV大楼的阻挡,就变成了断头路,很多桥上桥下的车因为车道减少,所以都堵在一块堆儿了。”高先生说。  

    历时两天就拆除完毕  

    去年8月份,记者获得消息,为了改善该路段的交通环境,红堪KTV大楼将被拆除,而在当时,红堪KTV大楼内部虽然已被“搬空”,但整个大楼并未完全拆除。经过相关部门,一段时间的努力,10日,这座大楼被彻底拆除。  

    10日16时30分许,已经是下班晚高峰,记者在现场看到,此时,整个广场车流量较为集中,从西部快速路上下桥的车辆也较为密集,显得很拥堵。  

    在西部快速路前进大街下桥口右侧的位置,正是红堪KTV伯爵店的旧址,也已经变成一座废墟。据了解,该大楼目前正在进行拆除后的收尾工作。  

    在现场,一台挖掘机和四、五名工人正在对拆除后的建筑垃圾进行处理。据悉,大楼的拆除工作是在4月8日开始进行,历时两天拆除完毕。  

    为地面辅道拓展让路  

    记者了解到,这座大楼的拆除,目的是为了拓展该路段的地面辅道,而此次对大楼全部拆除,是否规划设计发生了变化?  

    10日,记者也咨询了长春市建委道路规划院相关负责人,据了解,此次大楼的整体拆除并不影响之前的规划设计,拆除原因或有可能是大楼的存在对辅道拓展起到了一定的阻碍。   

    “按照规划要求,要在该路段拓展地面辅道,也可以说是完善两横三纵快速路的一项工程。”长春市市政规划设计研究院相关负责人介绍,新建桥外侧辅道,增加该路段的右转通行能力,减少下桥分支,改善快速路下桥的车辆在右转进入广场时横向变道的情况,让这一路段的交通更加顺畅。  

    最东侧辅道要想打通还得一段时间  

    记者注意到,虽然KTV大楼被拆除,但仍有商家占据最东侧一条未打通的辅道。  

    记者在现场注意到,在此处有三户商家,其中一名售卖建材的商家表示,相关部门也一直在与他们协调拆迁事宜,但至今为止,还没有达成一致。   

    据了解,KTV的拆除虽然可以拓宽入广场断面,但也仅限于下桥车辆充分利用。 

     如果最东侧的辅道打通,更将有效缓解桥下的交通压力。特别对于一些大型车辆而言,就可以拥有自己的公交专用道直接进入广场,从而避免拥堵,无疑会大幅度提升此路段的通行能力。那么,该路段是否在近日会开始施工建设,相关部门并没有给出答案,记者也会持续关注。

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  • 合同无约定 非“满五唯一”应由房主交税

    为规避国家税收监管,故意隐瞒真实交易价格,房款充装修款,缴税时发现非“满五唯一”房税费谁出……记者从海淀法院了解到,在近期二手房买卖交易过程中,装修款、税费负担问题严重影响双方交易进程,并引发诸多纠纷案。

    故意隐瞒真实交易价格相关协议无效

    王先生将其名下一套在北京的房屋出售给陈先生,双方签订了房屋买卖合同,约定成交总价为1168万元。同时,双方还签订了一份《装修款补充协议》,约定房屋配套设施折价468万元,相应的房屋合同价格为700万元。但之后,王先生将陈先生告到法院,以《装修款补充协议》涉嫌逃税为由,要求确认该协议无效。经海淀法院联系陈先生后,最终陈先生和王先生庭下自行达成了和解协议。

    由于在二手房交易过程中,一般是由买受人实际承担交易所需的全部税费,所以买受人为降低交易成本,往往与中介公司、出卖人等合意,通过签订《装修款补充协议》等或者在网签时降低交易价格等方式,恶意隐瞒真实的交易价格,以达到规避国家税收监管的目的。

    海淀法院东升法庭法官陆金伟认为,双方当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,相关协议、价格条款无效,但不影响双方合同其他条款的效力。由于这种行为损害了社会公共利益,所以买卖各方当事人可能面临不仅要承担民事责任,还会因此受到相关税务机构行政处罚的风险。

    合同无约定 非“满五唯一”由房主交税

    李女士购买张女士的一套房屋,双方签合同后,顺利完成了网签、贷款面签等手续。可到过户前缴税时,李女士却吃惊地发现,涉案房屋需缴纳税费约50余万元,远远超过自己预期的数额。经询问,她得知该房屋并不是“满五唯一”,所以按规定需征收个人所得税。于是李女士要求张女士负担这笔税费,但张女士不同意,认为合同约定应由李女士交税。

    经过审理,法院认为根据双方所签房屋买卖合同的约定内容,只有在房屋是“满五唯一”的状态下,交易所需税费才由李女士负担,而涉案房屋现在并非“满五唯一”,且双方合同中对于这种情形下该如何负担税费并无约定,因此应按照相关规定负担税费,最后判定这笔税费由张女士负担。

    陆金伟法官认为,根据目前国家相关税费规定,二手房买卖交易过程中,买方主要需承担契税、产权转移登记费,卖方主要需承担营业税、个人所得税,而且满五年的,免征营业税,满五年且唯一(以家庭为单位)的,免征个人所得税。同时,在目前二手房交易市场中,经买卖双方协商后,一般交易所需税费均由买受人实际负担,出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。因此房屋的状态会严重影响实际税费的数额。

    所以,买卖双方在基本达成交易意向时,务必核实确认交易房屋的状态,并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况,同时在签订房屋买卖合同时,务必对税费负担问题作出明确约定,特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定,避免因税费约定不明而影响双方合同履行。

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  • 长春地铁2号线袁家店-长春西站右线贯通

    4月9日,长春地铁2号线袁家店站连续作业了几个月的盾构机完成了最后几公分的掘进,破土而出,现场人员及时对洞门进行封堵注浆。至此,由中铁建大桥工程局集团承建的长春地铁二号线BT1标袁家店站-长春西站右线盾构区间顺利贯通。

    据了解,袁家店站-长春西站右线盾构区间位于长春市绿园区,全长1179米,共计982环。该线下穿民房,以20‰坡度始发,始发坡度较大,且持续下坡掘进,对盾构机推进控制和电瓶车运载能力都要求较高。全线处于泥岩层,该岩层硬度大和含水量高,增加了出渣难度及推进难度。

    该盾构区间自始发以来,项目部详细部署施工方案,加强地表沉降监测,并在掘进过程中采取行之有效的措施,做好各项安全预案,不断优化施工方案,成功克服了弯路管片错台问题,有效控制了管片拼装质量,保证了地面沉降达标。

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  • 对土地、建设和房地产交易依法管控

    新华社石家庄4月4日电 记者4日晚从河北雄安新区筹委会获悉,针对雄安新区设立后一些媒体关于炒房人员到新区聚集、房价上涨等报道情况,雄安新区发布消息说,严格贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”精神,安新、容城、雄县三县已经依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。

    雄安新区发布的消息称,任何以收取定金、意向金等变相销售“五证”不全商品房都属于违法行为,购买此类房屋不受法律保护。新区希望广大群众增强自我保护意识,不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及销售活动。

    据介绍,雄安新区将严格执行房地产调控政策,严厉打击二手房和小产权房违规交易,严厉打击违规建设,严厉打击黑中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格等行为。

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  • 国土部放大招 这两类人的房产要危险了

    近日,关于房地产的最大消息是:在2017年年底之前,全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息,将全部接入国家级平台。届时,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,就有望依法查询。

    不动产登记"四统一"今年有望全面实现

    从国土资源部获悉,2017年是实现不动产登记“四统一”的决战年,该部将会同联席会议各成员单位,着力抓好信息平台接入,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现“四统一”。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波曾撰文指出,落实不动产统一登记制度,核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。

    据悉,截至2016年底,全国335个地市州盟、2808个县市区旗已经开始实施不动产统一登记制度,累计颁发不动产权证书1400万本,不动产登记证明1300万份,全国全面实现了“发新停旧”。全国1700多个县(市、区)顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台,四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先实现接入范围全覆盖。

    根据此前国土部列出的时间表,2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

    对于社会普遍关注的房产税,国土资源部有关负责人曾表示,实施不动产统一登记并不是开征房产税的前提条件,不过,不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后,能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息,能更加有效支撑房地产税收改革。实施不动产统一登记并不意味要开征房地产税,更谈不上老百姓将面临高额税费的问题。

    地方房源登记接入国家平台 为调控提供支撑

    中国每隔10年就进行一次人口普查,但基本上没有进行过房屋普查。国家基本掌握全国不同城市的住房拥有量会产生三个方面的作用:

    一是为短期的楼市调控提供基本的数据和支撑。

    二是从中长期来看,对于大家普遍关心的的房产税,它的征收需要掌握公民、家庭在全国的房屋拥有量,这样才能制定出比较好的征税方案。

    三是利于整个住房制度的设计。如果国家层面掌握了所有公民的住房情况,对于建立住房制度、制定住房政策也很有帮助。

    去年中央经济工作会议提出要逐步建立房地产调控的长效机制,国家对于房地产长效机制没有过多展开描述,但有关的提法已经持续好几年了。在2014年国家出台的《新型城镇化发展规划》中,曾经对健全房地产市场调控长效机制有过描述,界定了四个组成工具:住房政策、土地供应政策、财税政策以及信用政策。

    另外,要建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国的住房信息联网,推进部门信息共享。也就是说,全国的不动产统一登记制度是非常关键的,只有建立此制度,全国不同种类的房源才能统一汇总到国家的平台上,从而实现全国住房信息联网。那么,联网后的信息不仅国土部可以使用,其他部门也可以使用。这相当于在部门之间共享了一个数据库平台,从而为我国房地产短期政策制定、长期制度建设提供坚实的根基。”

    这两类人的房产要危险了

    最迟从2017年12月开始,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,都可以在平台上查到。到那时,谁是贪官污吏,谁在大规模炒房,谁涉嫌在房产上偷漏税,纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。

    如果你把这条重要信息,跟当前国家日渐严厉的调控措施放在一起,就会得出一个惊人的结论:

    当前的楼市调控的首要目的,固然是防风险、防资产泡沫,平息大城市中低收入阶层对高房价的怨气、赢得民心,还有一个重要因素不容忽视:不给那些囤积了大量房子的贪官污吏、炒房者们高位出货的最后机会。

    这些人,如果想2017年再把房子卖了,把资金转移出中国,就困难了很多。现在外汇管制已经很严格,很多地下钱庄被查处。至于通过比特币、港股通等方式“资金外逃”,也正在引起央行的关注。

    即便是钱转移到了海外,毕竟还要存在银行,或者以房产、股票、基金等方式存在。而中国正在对其他国家企业、居民在中国的金融账户信息进行调查,清理数据,并最迟在2018年9月开始跟全球主要国家实现信息互换(其他国家也在进行类似工作),到那时你转移到海外的资产,也能被中国的司法、税务部门清清楚楚地查到。

    也就是说,2018年以后,主要国家政府联手对居民个人、企业拥有财富进行监控的“天网”,将完全织就。除非你把自己的钱都换成金条或者美元现钞,埋在阿富汗或者北非的沙漠里。

    今年年底之后,炒房者也将遭遇麻烦。他们在全国各地的房产、贷款记录等,统统可以被央行、银监会看到,未来国家可以精准地打击炒房者。有过多次贷款购房记录,以及在全国拥有多套房的人,可能无法继续获得贷款资格。

    中国经济网(ID:ourcecn)综合工人日报、天天说钱(ID:liuxb0929)、央广网

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  • 138轮抢拍 大众置业力压群雄斩获金屏街地块

    2017年3月10日9时,在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅举行三月首次土地挂牌出让仪式。在本次土地出让仪式上,出让的两宗

    净月地块紧邻万科如园。长春顶居房地产有限公司摘得净月区金屏街地块。

    在土地出让仪式现场,净月区万科如园旁两宗地块引来华润、高新、大众、澳海、嘉惠、中海、金域、保利、万科等9家房企的关注。

    据了解,宗地代号为220102014353GB00029地块起拍价为2807元/平方米。3号、10号、7号、8号竞买人纷纷举牌。最终,经过138轮举牌,长春

    顶居房地产有限公司以4247元/平方米价格摘得该地块,地块总价达6.1亿。

    138轮抢拍 大众置业力压群雄斩获金屏街地块

    宗地代码:220102014353GB00028

    土地位置及四至:净月高新技术开发区东至金河街、南至银湖路(丙一路)、西至金屏街、北至丙五十六路

    土地面积:77592平方米

    土地用途:城镇住宅、其他商服用地

    规划用地性质:二类居住用地

    规划用地面积:77592平方米

    容积率:1.0<R<1.5

    建筑密度:<30%

    建筑高度:<24米(局部40米)

    绿地率:A地块、B地块>30%

    出让年限:住宅70年商服40年

    竞买保证金:31600万元

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  • 130轮角逐 保利4.77亿净月再拿地

    2017年3月10日9时,在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅举行三月首次土地挂牌出让仪式。在本次土地出让仪式上,出让的两宗净月地块紧邻万科如园。保利(长春)恒富房地产开发有限公司摘得其中一宗地块。

    在土地出让仪式现场,净月区万科如园旁两宗地块引来华润、高新、大众、澳海、嘉惠、中海、金域、保利、万科等9家房企的关注。

    据了解,宗地代号为220102014353GB00028地块起拍价为2807元/平方米。1号、11号、26号、28号、7号竞买人纷纷举牌。举牌至71轮,土地价格攀升到3507元/平方米。最终,经过130轮举牌,保利(长春)恒富房地产开发有限公司以4097/平方米价格摘得该地块,地块总价达4.77亿。

    130轮角逐 保利4.77亿净月再拿地

    130轮角逐 保利4.77亿净月再拿地

    地块信息:

    宗地代码:220102014353GB00028

    土地位置及四至:净月高新技术开发区东至金河街、南至银湖路(丙一路)、西至金屏街、北至丙五十六路

    土地面积:77592平方米

    土地用途:城镇住宅、其他商服用地

    规划用地性质:二类居住用地

    规划用地面积:77592平方米

    容积率:1.0<R<1.5

    建筑密度:<30%

    建筑高度:<24米(局部40米)

    绿地率:A地块、B地块>30%

    出让年限:住宅70年商服40年

    竞买保证金:31600万元

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  • 10日土拍风生水起地产摘得朝阳区地块

    2017年3月10日9时,在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅举行三月首次土地挂牌出让仪式。在本次土地出让仪式上,共出让3宗地块。其中朝阳区文庭雅苑附近地块被长春风生水起房地产开发有限公司摘得。土地成交价格为11517.0412万元。

    10日土拍风生水起地产摘得朝阳区地块

    10日土拍风生水起地产摘得朝阳区地块

    地块信息:

    宗地代码:220104008138GB00021

    土地位置及四至:朝阳区(棚户区)东至文庭雅苑、南至文庭雅苑、西至桦甸街、北至肿瘤医院

    土地面积:16162平方米

    土地用途:城镇住宅、其他商服用地

    规划用地性质:居住用地

    规划用地面积:16162平方米

    容积率:1.0<R<3.5

    建筑密度:<30%

    建筑高度:<80米

    绿地率:>25%

    出让年限:住宅70年商服40年

    竞买保证金:2500万元

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  • 2017年长春土地市场首拍 大众置业115轮竞得

    13日,本年度首场土地招拍挂在长春市国土资源局交易大厅举行,长春南部新城南湖中街沿线一宗17812万平方米的住宅及商服性质用地,经过115轮竞拍,最终被大众置业以3353元/平方米的价格摘得。

    本次土地拍卖现场有两家竞买人提出竞买,分别为8号竞买人长春卓越城建设开发有限公司(大众置业)(竞买报价2333元/平方米)和15号竞买人吉林清北置业有限公司(竞买报价2323元/平方米)。现场经过115轮的竞拍,地块最终被大众置业以3353元/平方米的价格摘得。

    该地块东至丙六十八路,西至南湖中街,南至丙五十路绿化带,北至市政停车场用地及社区医疗用地。土地面积为17812平方米,规划用地性质为住宅用地,出让年限为住宅70年、商服40年。该地块位置优越,处于南部新城比较成熟的楼盘聚集区,目前周边有新星宇和润B区、国信中央新城、吉森漫桦林、东安瑞凯国际和华润橡树湾等多个在建或在售的地产项目。

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  • 国土资源部:对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应

    近日,全国国土资源工作会议在京召开。会议总结2016年国土资源工作,分析形势,部署2017年工作任务。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明出席会议并作重要讲话。

    据国土资源部网站消息,姜大明在会议中强调,2017年要着力推动供给侧结构性改革取得实质性进展、着力提高促进实体经济发展的精准度和有效性、着力增强农业农村发展新动能、着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度、着力推动国土资源领域重大改革落地生根、着力推进国土资源领域科技创新、着力增强资源自主保障能力、着力维护群众资源权益、着力推进法治国土建设。

    国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明出席会议。

    另据央视财经报道,姜大明在会上表示,要建立分类调控制度。区分保障性住房和商品房,对保障性住房用地实行应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

    在此次会议上姜大明再次重申,住宅用地是保障住有所居,不能用来炒作投机。既要针对房地产市场的短期波动,研究应对之策,更要从长远出发,促进房地产市场平稳健康发展。

    他还表示,未来将探索房地产多元化供地机制,鼓励现有的国有建设用地依法依规转让为住房开发建设。同时,允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。

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  • 土地市场降温明显 一月上旬9城土地出让金超10亿

    2017年新年伊始,土地市场呈现明显降温趋势。中原地产研究中心统计数据显示,1月上旬,全国土地市场成交10亿单宗以上地块合计仅6宗,累计超过5亿的地块也只有9宗,溢价率超过100%的只有1宗,大部分热度城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市,地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。

    从全国看,除天津、上海、深圳、温州等少数几个城市外,大部分城市在1月上旬土地市场基本“休眠”,土地出让金超过10亿的城市只有9个。

    中原地产研究中心统计数据显示,2016年全年,全国出现卖地千亿以上的城市达到了9个,刷新历史最高纪录,分别为苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳。有11个城市卖地金额同比上涨超100%。

    对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因,比如北京、深圳,成交了数宗全限价或持有出租的住宅用地。大部分城市为了避免出现高价地,都针对土地加大了限制条件,出现高溢价率土地的可能性非常小。

    张大伟认为,市场的过热成交将会明显被抑制,之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题,房价上涨已明显放缓,预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。

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  • 国土部"五大任务"答卷 如何"三去一降一补"

    原标题:国土部“五大任务”答卷 如何“三去一降一补”

    新华社北京1月12日电 题:国土资源部的“五大任务”答卷——从资源要素看“三去一降一补”任务

    作为供给侧结构性改革的重要内容,从矿业权、土地抵押、房地产投资、产业用地等基础要素来看,2016年“三去一降一补”任务完成得怎样,2017年如何精准推进?国土资源部部长姜大明12日给出了自己的答卷。

    姜大明在2017年全国国土资源工作会议上说,2016年是推进供给侧结构性改革的攻坚之年,作为资源要素管理部门,国土资源部找准接口、主动作为,围绕“三去一降一补”全面发力:出台政策支持化解钢铁煤炭行业过剩产能,严把用地用矿审批关,开展专项执法检查和应急监测,积极化解过剩产能。坚持分类调控、因城施策,统筹去库存和防过热,促进房地产平稳健康发展。坚持多措并举、细化措施,降低企业用地成本。加强督察督导,推动闲置土地处置,盘活利用率达到93.6%。

    “‘三去一降一补’是供给侧结构性改革的主要抓手,我们改革优化用地、用矿审批,营造了良好政策环境。一年来,改革初见成效,但任务仍很艰巨。”姜大明说,去产能市场化、法治化手段有待加强,去库存有些政策措施执行走样,去杠杆尚需下大气力,降成本很多体制性机制性障碍尚未消除,补短板既要补“硬”也要补“软”,既要补发展也要补制度。

    ——去产能,不允许过剩产能死灰复燃。继续严把新增产能用地、用矿关口,决不向过剩产能和低水平重复产能供地批矿;加强执法监管,防止已化解过剩产能咸鱼翻身;对退出企业、兼并重组、转产企业、停建项目等涉及的土地资产处置,落实和完善支持政策,帮助企业脱困升级。

    ——去库存,住宅用地不是用来炒的。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例;对库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。划定城市开发边界,推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能。

    ——去杠杆,下行压力下更要防控风险。过剩产能行业不少是用地用矿大户,房地产库存过多与商品住宅用地供应相关,一些地方土地抵押融资比例偏高,助推高杠杆。要进一步完善土地储备制度,编制住宅用地三年滚动供应计划,合理引导社会预期。在经济增速趋缓、发展方式转型的情况下,过度依赖土地和矿产收益风险增大,要把防控风险放到更加重要的位置。

    ——降成本,助推经济“脱虚向实”。地价上升增加了企业经营成本,要调整完善政策,努力降低企业用地成本。着力提高促进实体经济发展的精准度。围绕振兴实体经济,落实和完善产业用地政策,促进传统产业转型升级,支持战略性新兴产业、先进制造业、流通业、互联网+、农产品加工、现代服务业发展,鼓励引导医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域民间投资。进一步简化审批程序,对重大基础设施项目继续实行绿色通道。

    ——补短板,既要补“硬”也要补“软”,既补发展也补制度。要着力推动资源领域重大改革落地生根。统筹协调推进农村土地制度改革三项试点。落实宅基地集体所有权,维护农户宅基地占有和使用权,探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,增加农民财产性收入。推进全民所有自然资源资产有偿使用、自然资源统一确权登记、自然生态空间用途管制等综合性改革。全面开展启动完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点。深化油气勘查开采体制改革,加大新疆油气试点、贵州页岩气竞争出让和山西煤层气试点探索的统筹推进力度。

    姜大明特别强调,要补齐贫困短板。对全国832个集中连片特困地区和片区外国家扶贫开发工作重点县,每个县专项安排600亩年度建设用地指标。土地整治、高标准农田建设、地质灾害防治等项目和资金都要进一步向贫困地区倾斜。

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  • 国土部:“双向调控”土地供应抑制炒房炒地

    ⊙记者 于祥明 ○编辑 谷子

    除了限贷、限购之外,土地供应将如何调控?对此,国土资源部部长姜大明在12日召开的全国国土资源工作会议上强调,住宅用地不能用来炒作投资,要建立分类调控制度的“双向调控”。

    住宅用地不能用来炒作投机

    当日,姜大明开门见山指出,各级国土资源部门要切实增强忧患意识和担当意识,坚持用“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位指导工作,更加主动自觉担负起房地产用地调控责任。

    他指出,房地产过度投资、投机,导致房地产和实体经济失衡,房地产泡沫扩大,金融风险隐患增加,成为当前经济发展面临的突出问题。

    “必须明确,住宅用地是保障住有所居的,不能用来炒作投机。我们既要针对房地产市场的短期波动,研究应对之策,抑制房地产泡沫;更要从长远出发,加强调查研究,构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”姜大明说。

    姜大明表示,2017年国土部要着力推动供给侧结构性改革取得实质性进展,其中对于房地产领域而言,就是要坚持分类调控、因城因地施策,优化土地供应结构,支持房地产库存大的城市对未开发房地产用地依法进行合理调整,用以发展社会民生项目或国家支持的产业项目。

    土地市场要“双向调控”

    姜大明强调,2017年要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,促进房地产市场平稳健康发展。首当其冲的是,建立分类调控制度,对土地进行“双向调控”。

    “要区分保障性住房和商品房,对保障性住房用地实行应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。”姜大明说。

    姜大明指出,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例。对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

    他提出,要强化供需双向调节。即,加强国土规划和土地利用规划管控,划定城市开发边界,推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地储备制度,编制住宅用地三年滚动供应计划,合理引导社会预期。完善建设用地指标分配办法,落实“人地挂钩”政策。与此同时,合理确定公租房、共有产权房(限价房)等政策性住房和商品住房的用地比例和规模,提高“精准供地”能力。

    姜大明还提出,要探索房地产多元化供地机制,具体包括鼓励原依法取得的国有建设用地依法依约转让用于住房开发建设、允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房等。

    (责任编辑:邓益伟 HN006)
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  • 2017我国农村土地制度改革将是三农领域的重点

    随着《全国农业现代化规划(2016~2020年)》《粮食行业“十三五”发展规划纲要》《全国农村经济发展“十三五”规划》、《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》等一系列方针政策的出台,2017年,我国农村土地制度改革仍将是“三农”领域的一个重点,我国农业供给侧结构性改革将作为主线贯穿农业发展。

    这是记者在日前召开的中国农牧业发展高峰论坛上了解到的,由中国农牧产业联盟、圣羊农业科学研究院主办,圣阳文化传媒(北京)有限公司承办的。本次论坛以“绿色农牧、关爱民生、共赢未来”为主题,内蒙古自治区人大常委会原副主任、内蒙古全国蒙商联席会主席陈瑞清、河北春泽农业科技有限公司董事长陈向东、中国农业品牌专家祁天极、中国农业科学院北京畜牧兽医研究所副研究员孙宝忠、央视财经评论员苏培科等三百多专家学者及企业家参加了论坛,就我国农业供给侧结构性改革、“三权分置”土地制度、农业金融等热点话题展开讨论。

    中国农牧产业联盟主席邱继红介绍说,为了传播中国农牧产业创新理念,构建中国农牧产业合作平台,推介中国农牧产业优势项目,聚合中国农牧企业社会资源,推动我国农牧企业高效、科学、稳健、跨越发展,由200多位国内外农牧业专家学者,300多家农牧产业领军企业联合发起并成立的中国农牧产业联盟,本着“共谋发展、共迎挑战、共享机遇、共赢未来和共同出彩”的美好愿望,旨在着力整合农牧企业资源和社会资本资源,倾力将自身打造成为中国农牧企业的“交流平台”“合作平台”“资格平台”和“提升平台”,从而实现抱团发展,促进多方共赢。

    中国农牧产业联盟自2015年1月1日成立至今,虽然只有短短两年时间,但始终践行“互联互帮、优势互补”的发展理念,在积极地为联盟企业提供优质服务的同时,并不断完善自身建设,致力于使自己成为具有可持续发展能力和富有社会责任感的农牧业服务机构。如今,中国农牧产业联盟已经吸纳会员近万家,无论是机构的规模还是行业的影响力和号召力,与之前相比,都取得了明显进步。

    论坛当天,还同时成立了我国第一家“玉米秸秆收贮工程研究所”,“玉米秸秆收贮工程研究所”隶属于圣羊农业科学研究院,旨在利用研究院在农牧业领域的资源优势,针对玉米秸秆收贮的综合利用课题,开展多角度、全方位的深入研究。

    “玉米秸秆收贮工程研究所”成立后,将在完善玉米秸秆收贮技术,提高秸秆成型燃料生产装备水平,提高块状燃料锅炉燃烧技术,创新秸秆燃料收储、加工、利用的产供销市场化运转机制等领域开展科研攻关和市场拓展,旨在为我国生物质能源的开发与应用做出应有贡献。

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  • 2017年起全国建设用地实行网上远程报批

    近日,国土资源部办公厅发布《关于应用建设用地远程报批系统改进用地审查报批工作有关问题的通知》要求,自2017年4月起,各省(区、市)必须应用远程报批系统申报用地,原用地申报方式不再使用。据悉,全国建设用地远程报批系统已于2017年1月1日起开始运行,考虑新旧政策衔接,原用地申报方式将同步运行一段时间。

    据介绍,国土资源部近年来按照中央大力推进电子政务的有关要求,不断加强建设用地审查报批工作信息化建设,在建设用地报件电子化、远程报送、内网会审等方面取得了明显成效。针对目前存在的部省之间信息化互通有限、用地申报中信息化自检程度不够等问题,国土资源部在总结地方经验的基础上,对现有信息系统升级改造,建立建设用地远程报批系统,实现了报部的建设用地通过网络远程申报、自查自检、跟踪查询、信息反馈、批复下达等功能,进一步提高了建设用地审批管理的信息化、自动化水平。

    《通知》要求,各省(区、市)国土资源主管部门要充分认识应用远程报批系统的重要意义,将其作为加强用地管理和深化电子政务的新举措纳入重要议事日程,切实抓好落实,促进建设用地审查报批工作迈上新台阶。一方面,要全面掌握远程报批系统应用功能和要求。用地报批时,要应用系统开展用地申报,运用“一张图”及综合信息监管平台等数据库对申报材料进行自查自检,并通过远程报批系统获取审查信息和结果。另一方面,要部省协同,确保远程报批系统顺利运行。省级要及时做好组织应用,充分做好人员、技术、设备准备。要严格系统用户管理,防止出现系统应用随意和混乱行为。要及时沟通应用信息,对于发现存在的问题和不足要尽快反映,抓紧研究改进完善。

    此外,新的远程报批系统启用后,电子报件将是开展建设用地审查的主要依据,实现全流程无纸化审批。对涉及跨省(区、市)的用地预审项目,将依据统一项目代码归集相关信息,以项目为单位受理和办理用地预审。

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  • 倾斜的房价:商办地出让背后的那些秘密

    类住宅在住宅限购,尤其是2016年“3·25”新政出台后,出现了一个异常火爆的销售周期。

    上海再度开启类住宅调控,背后是房企在扩张与盈利压力下隐现灰色地带,以及投资者因投资回报而做出的选择。

    “从房地产行业来说,完整成熟的游戏规则是很重要的,现在市场中这样的呼声已经越来越高。”上海仲量联行住宅部高级董事、总监周静分析指出,近两年在公开市场中拿地较多的是民企,当然也有一些国企背景的企业,这些民企中大部分的投资策略比较激进,这与他们自身的经营模式有很大关系。“大部分民企基本的盈利模式还是以开发销售为主,商业持有的比例虽然正在慢慢增加,但目前还不成为主流。”周静认为,目前来看,整顿只是为了规范市场,目前还没有全面停止销售。“现在可以肯定的主要是在售、还没有出大产证的项目会受到影响。”

    另有业内人士预计,整顿需要一定时间,今年春节后,政府方面会推出针对市场规范的举措,到时也会解释清楚“游戏规则”。

    商办地出让冲动

    在一名业内资深人士看来,上海的类住宅调控已经经历了三个阶段:早于上世纪,上海就有一部分住宅地块在出让时包含有部分办公性质,房企将之做成酒店式公寓,当时的产权也是70年,户型和容积率与住宅也不太一样。2012年7月23日上海出台最新规定,明确了酒店式公寓属限购范围,其中房屋用途为居住、70年产权的酒店式公寓,是居住建筑,属于限购范围;房屋用途为旅(宾)馆,40年产权的公寓式酒店,不属于住宅,但按照规定不得分套销售;房屋用途为办公、50年产权的公寓式办公楼不属于限购范围,对当时涌现出的酒店式公寓进行调整,将产权调整为50年;第二阶段,2015年4月1日起,上海实施《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》,将公寓式其建筑控制要求为:每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米,层高不大于4.5米;第三个阶段,明确了公寓式办公用地性质是商服、用途为办公,使用年限为40或50年,未纳入限购,酒店式公寓用地性质为住宅,用途为居住,使用年限为70年,已纳入商品住房限购范围;公寓式酒店用地性质为商服,用途为旅(宾)馆,使用年限为40年,不得分套销售。

    这名业内人士指出,如今可以说是上海进入了类住宅调控的第四个阶段,将会更有利于市场规范发展。

    同策咨询研究部总监张宏伟指出,商办地在出让的时候,尤其是郊区和远郊的商办地,在当时的市场环境来看,如果做纯商业或者纯办公,很难招商或者销售、运营得好。从地块本身开发角度来看,如果能够实现快周转,房企必然会想办法,因此对用地规划适当作一些调整,改成住宅的类型但仍然是商办的属性,这样更有利于回笼资金。

    这就暴露了地块所在区县职能管理部门的监管问题。类住宅项目在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节存在职责不明、监管失察、底数不清的问题。

    目前郊区商办类项目供应偏多,利益驱动开发商转向住宅化。实际上,在多次调控中,上海对商办用地与纯住宅用地的条件和用地要求都不一样,从土地性质、规划要求上来看都有严格区分。而在调控过程中,政府出于控制市场供应和需求,会相应调整各类用地比例。

    上海商办用地的出让在2016年达到了一个峰值。

    同策咨询研究部数据显示,从2011年到2016年,商办用地占土地出让的比例随着上海土地供应的数量调整而经历了下滑与上涨,2011年,上海商办用地出让面积为321.98公顷,占总体出让的大约9.8%;2012年为174.65公顷,占比约7.6%;2013年为349.58公顷,占比约15.65%;2014年为185.18公顷,占比约9.8%;2015年127.64公顷,占比约11.73%;2016年为190.3公顷,占比约21.54%。

    很显然,2012年上海出台调控政策与2016年上海出台调控政策,对于商办用地的出让都有影响。而商办地在出让价格方面也经历了比住宅落差更大的变化。2011年商办地出让楼板价几乎是纯宅地的一倍,2012年,纯宅地楼板价均价为4983元/平方米,商办地为7457元/平方米,差距有所拉近;到了2013年商办地成本突然上涨至13528元/平方米,而纯宅地为6644元/平方米;2014年,纯宅地楼板价突飞猛进,进入10348元/平方米,而商办地为7905元/平方米,首度被纯宅地楼板价超越;2015年、2016年,无论纯宅地还是商办地,楼板价都在上涨,差距缩小,而其在市面上的售价却存在很大差异。

    “类住宅价格一般相当于同地段住宅的价格70%,有的则是65%。”张宏伟分析指出,从价格上的区别就可以看出类住宅的性价比确实比住宅高一点,而且大部分类住宅面积小、总价低,购买者的门槛相对也降低了。

    调控下的投资热点转移

    “现在几乎所有房企都很关注这个问题,因为市场中已经没有纯做住宅的房企了,在比较好的开发区域,很久没有纯宅地供应,大部分都是含有商办地块的。”周静指出,所有投资热点的出现与政策有很大关系。从2005年第一次出台调控政策以来,房地产市场就经历不同的周期,其间的投资热点也在变化。而类住宅在住宅限购,尤其是2016年“3·25”新政出台后,甚至出现了一个异常火爆的销售周期。“投资热点和宏观经济环境以及政策引导都有关联,类住宅是在住宅限购后引起投资者关注的。”

    来自上海一家第三方机构的数据显示,在上海土地储备和在售项目较多的一些房企中,从2014年到2017年1月10日所拿商办地的数量也不少。比如,绿地拿了76幅,约1162.36万平方米,拿地总价约253.7亿元;万科拿了25幅商办地,约238.39万平方米,拿地总价约153.17亿元;碧桂园两年间拿了23幅商办地,约140万平方米,拿地总价63.78亿元;龙湖拿了11幅,约113.71万平方米,拿地总价约101.22亿元;保利地产拿了15幅商办地,约97.53万平方米,拿地总价64.76亿元。

    上述业内人士指出,商办项目中包含有很多散售型办公楼,市面上倾向于商办项目的买家分两种:一为自用型,二为投资型。投资回报被越来越多机构或者个人认可。而办公楼销售行情一直不错,机构甚至喜欢整栋或整层收购,仅去年一年,上海就有四宗写字楼大宗交易。以纯办公楼的形式销售显然是比较快的。21世纪经济报道记者了解到,融创一个位于浦东的商办项目,包括商场和办公两部分,其中办公部分大部分被改建成小面积的LOFT。一家大型基金公司收购了该项目其中一栋塔楼。

    一名房企人士指出,上海很多商办地是不能完全转成类住宅,即便要转也要通过严格审批。因此,“暂停销售”应该还是暂时性的。

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  • 地价透支房企利润:地王与资金赛跑背后逻辑

    2016年前5个月地王潮的出现,背后自有其资金逻辑。

    中原地产以溢价率40%、地块成交总额超过5亿为界限区分地王。据该机构统计,进入5月,全国出现了69宗地王,81%出现在二线城市。

    2016年前4个月只有117宗地王,5月一个月的地王数量刷新了土地市场的历史纪录。2015年超过溢价率40%的95宗地王,其中有51宗出现在一线城市。中原地产首席分析师张大伟直言,若未来一年房价涨幅不能超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题。

    链家研究院研究主管陈开朝指出,地王背后的资金逻辑包括:一是现金收入方面,融资较容易,销售相对平稳,房企持有现金普遍比较宽裕;二是支出方面,拿地区域越来越受限,一线城市不能拿,三四线不敢拿,二线只有部分城市适合拿地。现金收入持续上升,现金支出不断萎缩,留存资金的机会成本上升。

    拿地成本高企

    陈开朝将当前开发商拿地比喻为“蝗虫效应”。如果将“粮草”指代“房价上涨空间”,用“蝗虫大军”指“伺机拿地的开发商”,在一线城市的“粮草”被啃噬殆尽后,开发商们集体转移到重点二线城市。随着时间的推移,蝗虫队伍会越来越庞大,新地方被洗劫的速度也会越来越快。

    5月30日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96亿,其中首入合肥的闵系房企建发地产更是两度以溢价率超340%竞得土地,成为区域单价地王。

    中原地产研究部统计显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿,平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元,增幅达48.4%。

    公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

    张大伟认为,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前在市场创造地王的基本都是上市企业与国企,资金实力更强、成本更低。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

    他指出,未来房价上涨预期更加强烈,一旦房价进入调整周期,很可能房企将面临销售难题。

    陈开朝道,在那些看似没有“粮草”的地区,先用一个“地王”造成未来房价上涨的预期,然后用更高的“地王”让之前的地王套现,进而实现“地王”的击鼓传花效应。对拿地的开发商而言,大家心照不宣集中到一地拿“地王”还有一种抱团取暖的效应,可以大大减少拿地风险。这就是当前地王的逻辑。

    持有现金充裕

    拿地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右。

    这也间接为房企带来较为充裕的现金流。

    克而瑞研究中心分析称,2015年,60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元,同比增长33.09%。其中现金同比增长的企业达48家,涨幅在50%以上的有20家。

    据该机构分析,房企现金的变化主要由经营性现金流、投资性现金流和融资性现金流三者决定。如果说2014年整体市场低迷,融资活动是企业维持现金增加的主要原因,那么2015年整体市场回暖,经营性现金流的反转则为企业持有现金的增加带来了双轮驱动。2015年60家房企平均经营性现金流约为24.82亿元,而2014年为-27.95亿元,投资性和融资性现金流同比有不同程度下降。

    克而瑞称,恒大、阳光城、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显,根本原因在于这些企业都处于大举扩张期,销售规模增长明显,投资开发资金需求强烈,销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求,只有通过融资来拉动现金流,而2015年以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。

    但值得注意的是,从2015年开始房企出现了增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但一二线市场回暖,三四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。

    一二线城市虽然相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。

    2015年是房企告别两位数利润率的第一年,只有9%;2016年一季度6%-7%的房企净利润率已经是历史最低。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。

    其续称,房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续,对于房企来说,未来布局在三四线较多的,可能将持续面临去库存难题。

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  • 前5月我国拍出100余块“地王” 最高溢价率高达423%

    中国经济网北京6月1日讯(记者宋雅静)据克尔瑞最新数据显示,截至今年5月底,我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王,半数以上溢价超过100%。其中,由时代广场拍得的东莞一地块,溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”,溢价率均超过了300%。一线城市中,上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。

    疯狂的土拍:半数以上“地王”均超过100%溢价率

    中国经济网记者在今年持续跟踪报道了我国房地产的发展形势,见证了地价房价“涨涨涨”屡被刷新记录的盛况。据克尔瑞最新数据显示,今年以来,22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块。“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。

    随着一线城市调控加深,二线热点城市的土地拍卖纷纷遭到各路房企的“围猎”。5月13日下午,南京开拍的建邺区G11地块被世茂以88亿元拿下,溢价率114.6个百分点,成为5月份全国总价地王;24日,上海建工(600170,股吧)以总价55.2亿元拍下苏州26号地块,成交楼面单价19046元每米,溢价率更是高达116.44个百分点;27日下午,杭州奥体单元地块经过28轮的竞价,最终被信达获得,成交总价高达123.18亿元,溢价率为95.95个百分点,刷新了5月份全国总价地王的记录。

    中国经济网记者此前曾报道,截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,疯狂的抢地使得土拍市场,动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。毫无疑问,土拍市场现在出现了拍一块诞生“地王”一块的节奏,如此高温,不仅点燃自己也烧烤着房价。“地王”频出的苏州、南京近日已先后对土地出让实行限价“熔断”政策,促进房地产市场平稳健康发展。

    前5月最高溢价率“地王”:东莞 溢价率423%

    在克尔瑞研究报告中,前5月全国溢价率最高的地块出现在东莞,溢价率高达423%,令人咋舌。紧随其后的三块“地王”溢价率均在300%以上,且均诞生在合肥。溢价率在200%以上的

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  • 徐洪才:地王频现不是好现象 不纠正后患无穷

    v.cen.ce.cn/video_info/2016-5-31/1464677821403.json,553,450“拍不了地难受三天,拍了地难受三年”,这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同心声。当前,全国楼市分化剧烈,去库存攻坚战刚刚过半,局部地区的地王就已呈高烧之势。截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。

    对此,中国经济网评论员徐洪才在《我财经》节目中表示,地王频现不是好现象,而且现在两极分化,三四线城市库存消化任务仍旧艰巨,一线城市甚至所谓新一线城市房价非理性上涨也是不可持续的。房价上涨其实是透支了未来的消费,很多投资者高成本介入买了房子,如果自己住,将来他的消费能力会受到影响,未来几十年要节衣缩食,要还款。

    “这种泡沫的上涨,最终泡沫必然要破灭,对经济有很大的杀伤力,所以这种地王现象出现的深刻背景在于,目前大家确实看不到投资机会,所有资金都集中在一线城市发力。因此在资金严重过剩,金融环境宽松的情况下,过多的资金过度的追逐少量的资源,必然导致地王现象出现。”徐洪才分析说。

    徐洪才认为,地王现象将来由于成本的推动,必然会出现在未来一段时间的高房价,这种高房价对现有房子存量结构也会产生一定的拉动,对未来市场的健康化会造成负面影响。而且地王本身也是市场竞争形成的,反映了市场扭曲,市场本身的结构不合理。所以政府应该采取针对性的调控措施来纠正这种不健康、不正常的情况,为未来可持续发展奠定一个基础,否则后患无穷。(中国经济网记者 贾佳)

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  • 对房地产库存压力过大的城市 下调房地产供地计划

    湖南日报5月31日讯(记者 周帙恒)近日,湖南省人民政府下发《关于进一步加强节约集约用地的意见》,其中提出对房地产库存压力过大、去化周期较长的城市,下调用于房地产项目的新增建设用地计划和供地计划,而去化周期特别长(3年及3年以上)的城市原则上停止房地产用地供应。

    为了优化土地利用结构和布局,《意见》规定严格规划管控,除国家和省级重大基础设施工程、扶贫开发等选址确实具有特殊性的项目外,原则上不得调整修改规划,凡涉及基本农田布局调整、增加城镇工矿用地规模指标的,必须报经省人民政府同意。

    同时,全面完成永久基本农田划定工作,将城镇周边、道路两旁优质耕地划为永久基本农田,实行永久保护,除确实无法避开的国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址,任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。

    《意见》鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等灵活多样的供地方式,降低企业用地成本。在引导土地立体开发利用方面,《意见》规定现有项目利用原有土地开发建设地下空间作为地上建筑配套和附属设施的,其地下空间建设用地使用权可以协议方式出让,出让价格可按同地段同用途市场价格20%至50%的标准确定。使用地下空间单独建设的经营性项目,采取招拍挂方式公开出让,出让价格可按同地段同用途市场价格的20%至50%确定土地底价。

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  • 5月疯狂“地王月”:出现69宗“地王” 调控政策或升级

    5月疯狂“地王月”:出现69宗“地王” 调控政策或升级
    5月疯狂“地王月”:出现69宗“地王” 调控政策或升级
    导读

    合肥多宗地块溢价率超过200%,“包河区龙川路以北、关麓路以西”总价成交额达15.9亿元,溢价率高达350%,楼面价已经攀升到1.8万一平。受一线城市溢出作用影响,东莞“横沥镇半仙山村”总成交价为9.1亿元,溢价率为422%。

    本报记者 周潇枭 北京报道

    5月是一个疯狂的月份,至少房地产业内人士如此认为。

    他们把这个月称为“地王月”。因为据房地产中介机构的不完全统计,仅5月一个月,全国就出现69宗“地王”(同地段楼面价最高,或者总地块价格最高)。

    其中,一二线城市成为疯狂的主力军,尤其是二线城市,69宗“地王”中56宗出现在二线城市。

    部分二线城市较高的楼面价,或许意味着未来一两年,当地房价还要迎来快速上涨。业内人士普遍预计,溢价过高地块将往高端房产发展,拿地房企承压;部分房价上涨过快的二线城市,可能面临升级的调控政策,今年5月份土地盛宴或许是年度高潮。

    地王集中在二线城市

    今年以来,房地产销售持续火爆。

    统计局数据显示,1-4月份,全国商品房销售面积36012万平方米,同比增长36.5%,增速比1-3月份提高3.4个百分点;商品房销售额2.76万亿元,增长55.9%,增速提高1.8个百分点。

    受监测的70个大中城市房价也出现全面回暖。70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市达到65个,价格下降的城市只有5个。

    其中,二线城市房价环比涨幅领涨。4月份,合肥新建商品住宅环比上涨5.8%,二手住宅环比上涨6.8%,涨幅最高。一线城市如北京、上海4月份二手住宅环比增幅为3.7%、2.5%。

    国家统计局高级统计师刘建伟表示,房价总体继续上涨,上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。

    其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄,深圳二手住宅价格环比甚至出现下降,而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大,有些已超过一线城市涨幅。

    不过,房价绝对值、以及房价同比增幅,一线城市仍居于绝对前列。4月份,北京、上海、深圳二手房价格同比增长37.2%、30.2%、56.1%。

    全国房地产商会联盟主席顾云昌对21世纪经济报道记者表示,一线城市房价已经非常高了,进一步上涨的空间比较小,即便调控政策没有趋严,市场作用也会有所回落。像北京,3月份是二手房成交高峰,4、5月份二手房成交量有所下行。

    二线城市房价涨幅扩大,也传染到土地市场。5月份,一二线热点城市出现“逢拍必出地王”的现象。由于一线城市供地有限,5月份69宗地王中,有56宗出现在二线城市。

    如合肥多宗地块溢价率超过200%,“包河区龙川路以北、关麓路以西”总价成交额达15.9亿元,溢价率高达350%,楼面价已经攀升到1.8万一平。受一线城市溢出作用影响,东莞“横沥镇半仙山村”总成交价为9.1亿元,溢价率为422%。

    与往年地王集中在一线城市不同,今年以来二线城市成为房企追逐焦点。一线城市如北京、上海供地面积、土地出让金额目前均为负增长。

    克而瑞研究中心分析师杨科伟指出,强二线城市房地产市场量价齐升,苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列,楼市量价走势仍将稳中有升;另一方面,在楼市步入白银时代的大背景下,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市,土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。

    顾云昌表示,一线城市的限购政策遏制了购买力。二线城市如合肥,作为安徽省会城市,基建好于其他城市,产业结构相对合理,中部省份城镇化率相对较低,人口导入较好,使得合肥房地产市场呈现出火爆场面。中部其他城市,如武汉、长沙、郑州等,由于地方政府此前供地量较大,房价相对平稳。

      调控政策或升级

    中原地产首席分析师张大伟表示,在部分二线城市已经出现了明显疯狂的土地市场。按照目前的这些地王土地价格,未来这些地王入市,需要未来房价至少上涨80%-100%。即使按照标杆房企拿地的平均价格,也需要未来两年一二线房价上涨50%以上。

    商品房售价,一般在楼面价基础上,加上建安成本、相关税费成本。建安成本中,各地人力成本差异较大,但建材成本相差不多。当前过高的楼面价,房企要获得盈利,业内多认为房产项目要往高端化、豪宅化发展。

    杨科伟表示,二线城市市场仍有待培育、价格也有上涨空间。当下大热的南京、苏州、武汉等市场产品线还相对单一,高品质产品也有着更多的差异化生存空间。

    不过,未来房价上涨80%-100%的可能性存疑。顾云昌表示,地王并不好拿,这段时间集中拿地的多为资金实力雄厚的央企国企,但溢价过高,房企后续能否盈利还要打个问号。一线城市已经出现房价增幅趋缓、成交量下降等趋势。而且房价上涨过快,与地方政府调控方向相悖,调控政策可能会升级。

    比如,5月18日,苏州国土局出台“土地限价令”,对当时挂牌地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。5月28日,南京也效法推出了限价令,热门区域住宅地块设置最高限价,开发商举牌若超过最高限价,意味着土地流拍。

    顾云昌进一步表示,5月份可能是土地市场年度高潮,后续要再出现地王迭起的现象比较困难。房企拿地会耗费资金,而且现在市场其实已经在质疑后续房价进一步上涨的空间了。

    张大伟对21世纪经济报道记者表示,二线城市房价领涨应该不会传导到一线城市,预计这些城市很快可能面临升级的调控措施。

    顾云昌也认为,二线城市房价过快上涨不会传导到一线城市。北京此轮虽未升级限购政策,但部分过热的区域,如通州限购政策在收紧。一线城市后续应该加大土地供给力度,诸如转换部分工业用地,加大旧城改造等。

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  • 万龙/万科/中海"无压力"摘长春三块热地

    5月31日上午9时许,长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅举行了三块经营性用地的挂牌出让仪式,多家知名房企到场参与本次土地出让的竞买。最终万龙地产成功摘得经开区世纪广场轻轨旁4.3万平热地,而绿园区西客站旁的两块相邻地块则分别被万科及中海摘得。值得一提的是,本次三个地块的出让只有经开区的地块出现了一轮叫价,而绿园区的两个地块均未经过竞拍环节,以底价成交,抢拍“失约”。

    一轮竞价成功摘地 万龙首次涉足经开区

    宗地代码:220105002572GB00063/64

    地块四至:经济技术开发区东至新城大街、西至烟台路、南至连云港路、北至轻轨3号线

    占地面积:43207平方米

    土地用途:商务金融、其他商服、城镇住宅用地

    容积率:A地块<4.6;B地块1.0<R≤2.7

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    本次土拍经开区出让的地块紧临世纪广场、新城大街与轻转3号线,属经开区优质地块。周边月伴林湾、众诚一品东南、首地首城等中高端楼盘较多,对商业配套有一定需求,根据规划指标要求显示,此地块分A、B两地块,A地块为金融保险用地,容积率小于4.6,B地块为二类居住用地,容积率1.0。

    参与该地块的竞买企业分别为6号竞买者万龙地产和30号竞买者华润地产,该地块挂牌起始价为1838元/平方米,增价幅度为10元/平方米,现场竞价只持续一轮,最终万龙地产以1858元/平方米的价格成功摘得该地块,而30号竞买者华润地产并未叫价。万龙地产此次拿地,将正式涉足经开区,万龙地产在经开区的首个项目必将值得期待。

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    万科中海挺“默契” 携手底价摘西客站两块热地

    本次绿园区挂牌的两个地块,占地面积分别为18.1万平和14.9万平,这两个地块相邻,总面积约33万平,西侧约1.5公里处即为西客站。其中在2015年7月9日流拍的地块占地18.1万平,今天再次被拍卖。

    宗地代码:220106008003GB00129/00130/00089

    地块四至:东至乙三路、南至南阳北路、西至丁三十三路、北至景阳大路

    占地面积:181060平方米

    土地用途:A地块商业、商务用地,B、C地块二类居住用地

    容积率:A地块≤2.8;B、C地块1.0

    绿园区14.9万平地块基本信息:

    宗地代码:220106008003GB00091/00092/00095/00131

    地块四至:东至丁三十四路、南至南阳路、西至规划巷道、北至景阳大路

    占地面积:149342平方米

    土地用途:A地块商业、商务用地;B、C、D地块二类居住用地

    容积率:A地块≤3.0;B、C、D地块1.0

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    本次出让的绿园区两地块南侧紧邻55路有轨电车,可直达红旗街等繁华商圈;北侧为景阳大路,目前地铁二号线正在建设中,通车后也可借力。目前周边公交线路有314路,直达人民广场。另外,两地块西侧的丁三十三路目前正在建设中,建成后将贯通景阳大路与南阳路,届时,地块周边交通将更加便利,这也给该地块加分不少。

    本次出让两个地块的挂牌起始价均为1805元/平方米,增价幅度10元/平方米,参与竞买者分别为1号竞买者万科地产和7号竞买者中海地产。最终绿园区两个地块均未出现叫价环节,1号竞买者万科地产成功摘得18.1万平地块,而7号竞买者中海地产则成功摘得14.9万平地块,两家房企十分“默契”的以底价成交。值得注意的是,万科地产也将首次涉足绿园区,而中海地产则在中海凯旋门之后,再次布局绿园。随着两家房企在绿园区的相继拿地,未来绿园区的楼市热度,或将得以提升。

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    抢拍“失约” 万龙/万科/中海“无压力”摘三块热地

    土拍预告:6月16日高新区7块土地将挂牌出让

    告别本次土拍后不久,我们即将再次迎来新一轮的土地出让仪式。6月16日,长春土地市场将有7宗经营性用地挂牌出让,其中6块土地位于高新北区,1块土地位于高新南区,最大地块占地面积达14万平。出让仪式定于当日9时在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅内举行。

    今年长春国土资源局已举行多场土地出让仪式,其中不乏多轮竞价的火爆场面。虽然本次土地出让最终与抢拍“失约”,但接下来6月16日的土地出让,高新北区的诸多热地将纷纷亮相,多轮竞价能否再现,我们也将持续关注。

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  • 土地出让收支双降 高库存压力下开发商购地谨慎

    原标题:土地出让收支双降 高库存压力下开发商购地谨慎

    4月5日,财政部公布了2015年全国土地出让收入情况。2015年,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。

    数据显示,2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。受此影响,去年全国土地出让支出33727.78亿元,同比下降18.5%。当年,从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69 亿元和423.51亿元,同比下降33.4%和35.6%。

    去年土地出让收入前三季度持续下降,第四季度回升

    财政部有关负责人表示,去年土地出让收入呈现的主要特征是,前三季度持续下降,第四季度止跌回升。中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策,促使下半年房地产市场需求逐步释放,带动第四季度用地需求回暖。具体来看,前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第四季度增长9.5%。

    土地出让收入减少的主要原因有以下三点:第一,土地市场需求不足。2015年,全国国有建设用地实际供应量为53.36万公顷,同比下降12.5%。其中,房地产用地供应11.98万公顷,下降20.9%;基础设施等其他用地供应28.90万公顷,下降7.1%。第二,用地结构发生变化。2015年,国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%,三类用地占比分别较上年下降0.8个、2.4个和提升3.2个百分点。第三,出让面积继续萎缩。2015年,全国土地出让面积22.14万公顷,同比下降18.6%,较上年下滑3.1个百分点,显示出在房地产高库存压力下,房地产开发企业对购置土地更加谨慎。

    收益向农业农村和保障性安居工程倾斜

    “土地出让收入并不完全由政府支配,只有扣除成本补偿性费用后的土地出让收益,才是政府可用的财力。”这位负责人解释说,由于土地出让收入实行全额“收支两条线”管理,包含了须依法支付的征地拆迁等成本补偿性费用。根据这个特性,土地出让支出可区分为成本性支出和非成本性支出(即土地出让收益安排的支出)两大部分。

    2015年,全国土地出让成本性支出占支出总额比重略有下降。2015年全国土地出让支出中,用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元,同比下降20.7%,占支出总额79.6%,占比下降2.2个百分点;用于城市建设、农业农村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19亿元,同比下降8.6%,占支出总额20.4%,占比提升2.2个百分点。

    征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升。在成本性支出中,用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出17935.82亿元,占66.8%,占比提升1.7个百分点。用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比提升,主要是当年征用的新增建设用地面积同比增长28.0%。

    其次,土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。在非成本性支出中,用于农业农村支出2528.17亿元,占36.7%,占比提升1.1个百分点;用于保障性安居工程支出823.49亿元,占12.0%,占比提升1.7个百分点。

    大多数违法用地未缴纳土地出让收入

    “当前,土地出让收支管理还存在一些问题,违规现象时有发生。” 这位负责人表示,主要包括土地违法案件未得到彻底遏制,大多数违法用地未缴纳土地出让收入,造成土地出让收入流失;土地市场化配置比例偏低,工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象,导致土地价值难以完全实现;一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等。

    下一步,有关部门将加大对违法用地的打击力度,依法征收土地出让收入,避免土地出让收入流失。同时,扩大国有建设用地有偿使用范围,完善工业用地供应方式,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。

    此外,还应进一步落实土地出让收支管理政策,盘活土地出让收支存量资金,提高资金使用效益,加大对土地供应及收支管理的审计监督力度,建立健全土地供应及收支信息公开制度,自觉接受社会监督。

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城建动态

  • 国家税务总局:二手房原始发票丢失仍可差额纳税

    到本月底我国全面推行“营改增”已经整整一年。北京青年报记者昨天从国税部门了解到,针对“营改增”全面推行一年来出现的一些群众关切的热点问题,税务部门近日进行了回应。

    之前有北京的房主在出售二手房时,由于丢失了原购房发票,对于还能不能享受差额缴税相当着急,对此很多中介也表示“如果提供不了原发票就只能全额交税”,这让很多买房方相当着急。但根据国家税务总局有关人士的解读,即便提供不了原购房发票,也未必就要全额缴税,而是可以尽可能向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,这样的话也能进行差额扣除。

    根据国家税务总局发布的消息,此次全面推开营改增试点,首次涉及自然人缴纳增值税,特别是二手房买卖备受关注。对此,国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫表示,纳税人转让不动产,按有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。那究竟哪些资料能作为证明计税金额的依据呢?根据北京地区的实际情况看,为减小营改增对个人房屋交易的影响,可向税务部门证明的材料包括:税种标注为“契税”的完税凭证或税收缴款书、契税专用税收缴款书、契税完税证等。此外,北京市税务部门专门建立了契税数据库,可供即时查询,税务机关可以采取房屋契税记录查证手段查清计税金额,包括:调档查询库存档案中的票证底联、房屋管理部门调档查询办理权属转移时收取的发票或契税完税凭证记录等。

    另外针对一些物业公司提出的为自来水公司向小区业主转售自来水时出现的税负增加的问题,目前税务部门也出台了专门政策予以妥善解决。

    据了解,目前我国对自来水销售实行13%的增值税率。但在现实生活中,很多居民购买自来水都是通过所在小区的物业公司转售的。但物业公司在转卖自来水的过程中,只能从自来水公司取得3%的进项发票,如果物业公司向居民售水时开具发票却要按13%的税率缴税,会存在增值税“高征低扣”,从而增加了税负,变成了义务转售自来水还倒贴钱的问题。因此很多物业公司或者不给购水居民开具发票,或者索性不再承担转售自来水的工作,转而变为自来水公司上门收水费。对此,林枫表示税务部门已经注意到这个问题,目前采取的专门政策是,对提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按简易计税方法,依3%的征收率计算。

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  • 商品房买卖合同纠纷疑难法律问题研讨会在石召开

    本报讯3月30日下午,由石家庄仲裁委员会、河北省住宅与房地产业协会、北京大成(石家庄)律师事务所共同主办的商品房买卖合同纠纷疑难法律问题研讨会在石家庄西美商务酒店成功举行。

    石家庄仲裁委员会常务副主任兼秘书长孝磊主任详细介绍了石家庄房屋交易市场现状,就近两年房地产仲裁案件的受理情况做了简要梳理。河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰通报了当前我省房地产经纪人(协理)登记制和经纪机构备案制的进展情况,就加强行业规范化管理发表了真知灼见。北京大成(石家庄)律师事务所主任孙伏龙从律师和仲裁员的角度,结合法律实务就房地产纠纷的处理经验进行了分享。

    仲裁员代表分别就合同解除与继续履行、合同解除权的行使与裁判处理、房屋买卖合同违约责任处理、律师费与保全费等热点问题,结合个人工作实际发表了观点看法。河北国大房地产经纪有限公司、石家庄存房房地产经纪有限公司、1+2联合不动产集团石家庄公司的代表分别列举了实践中遇到的种种问题。在互动交流环节,与会人员就房屋买卖过程中的焦点、难点和热点问题踊跃提问,仲裁员代表做了详尽解答。

    与会人员一致认为,研讨会有利于预防和化解房产合同纠纷,保护当事人的合法权益,维持二手房交易市场良好秩序,对提升仲裁公信力有着重要意义。

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  • 房产中介洗牌关店潮初现 业内:未来或将扩大

    房地产中介成为此轮楼市调控的重灾区,门店关停的数量逐渐增加。在 楼市遇冷、严查市场的背景下,房地产中介“生死劫”正在上演。北京商报记者走访市场发现,中介门店橱窗房源广告都已下架;“量价齐跌”几乎成为中介人员的 统一话术;此外,清明节假期,房产中介经纪人破天荒地获得两天假期。业内认为,房地产市场规范化势在必行,严查只是开始,政策及监管持续收紧几成定局。在 这一轮周期中,中小规模甚至大规模的中介公司都可能被淘汰,未来行业或将在重压下洗牌。

    新话术统一

    一直以来,从事房 地产经纪行业的经纪人都会做“话术培训”,所谓的话术就是指如何与卖家及买家进行沟通以促成房屋交易。其中,很重要的一方面是在被问到市场现状及走向时, 经纪人的判断,具体来说就是成交量跟成交价格的描述。在不同市场、不同买卖方、不同经纪人之间,话术都会有差别。

    不过,北京商报记者走 访市场发现,近期房地产中介一线经纪人的话术开始趋于统一,那就是“量价齐跌”。自2016年“9·30”政策出台后,二手房市场出现下行,但至今年春节 后二手房市场出现回温,这期间无论是成交量还是成交价格的行情,经纪人在与买卖双方沟通时会出现“量跌价稳”、“量跌价涨”等不同情况。

    对于市场为何会形成“量价齐跌”这一统一话术,多个区域中介门店经纪人的解释基本一致。一方面,自3月17日北京楼市新政出台后,一系列政策接踵而至, 严格的限制政策对楼市降温效果明显。据某大型中介机构研究人员表示,本周北京二手房市场成交量环比下滑近50%;带看量下降幅度超过40%;价格方面,卖 方报价预期下调,房屋成交议价空间开始变大。可以说,新政后北京楼市“量价齐跌”格局已开始显现。

    另一方面,监管部门提出中介机构不得哄抬房价的规定,同时对于中介机构的执法检查力度开始加强。为规避监管风险,中介公司也要求经纪人不对买卖双方表述“房价会继续上涨”等类似的观点。

    除话术开始统一为“量价齐跌”外,北京商报记者走访市场时还发现,之前挂在门店橱窗上的房源信息展示已经完全被撤下。此前房屋中介所使用的一系列房屋宣传手段也开始收敛。

    值得一提的是,在市场成交量下滑、监管趋紧的背景下,清明节假期内,某大型中介公司给一线经纪员工放假两天。朝阳区青年路区域一中介门店经纪人小张称:“在我做二手房经纪人的近三年时间里,除春节假期外,从未有过连休两天的时候。”

    关店潮初现

    近期二手房中介市场出现的关店现象开始引起越来越多的人注意,其中不仅有被强制关停的门店,还有更多自行关停的中介门店。相关数据显示,自3月17日北京楼市新政出台至今,目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿,另外有91家房地产中介公司已自行关停。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京二手房中介行业关店潮已开始出现,主要原因在于监管查处力度加强及市场整体下行。

    从监管层面来看,3月23日,市住建委召集链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋、中原等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,主旨在于规范中介机构的行 为,落实正在实施的楼市调控新政。会上明确提出,“从今天起,一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,将逢‘涨’必查、逢‘炒’必办”。此后, 在市住建委等多部门联合执法检查中,数十家中介机构门店被关停。

    此外,监管执法部门的坚决态度也传导给北京二手房中介机构,部分存在违规可能的中介机构选择主动关停店面运营。当然,另一个原因也在于市场成交的下行,尤其是“商改住”房屋的重拳砸下之后,此类房屋交易基本冻结,“商改住”楼盘周边开设的店面关停也是身不由己。

    “公司已经关闭了几家位置不好的店面,同时,公司正在研究计划性地关闭部分店面。这也是公司为了保持长远发展所做出的选择。”北京一家中型房地产中介公司负责人如是说。

    生死劫上演

    有业内人士分析认为,政策重压、市场下行,北京房地产中介机构正在经历“生死劫”。

    关店潮已经开始出现,未来关店潮仍会持续甚至扩大。2016年楼市的回暖给予二手房中介公司信心。一方面,新兴互联网中介开始设立线下门店;另一方面, 传统二手房中介机构也忙于开店扩张,巩固并进一步抢占市场份额。在此情况下,2016年中介门店数量进一步增加。但是今年在严查违规之下,一些难以盈利、 不太规范的的二手房中介门店关停将在所难免。

    某房地产中介负责人在接受北京商报记者采访时表示,在市场不断走向规范化之后,房地产中介行业优胜劣汰将加速发生。一般而言,中介机构业务模式单一,企业生存受市场调控影响较大。同时,规模较小的房地产中介机构抗风险能力较弱,预计今年将“死”掉一批中介公司。

    上述人士进一步称,市场波动是正常的,本轮行业调整期来临的另一个原因在于监管,即行业不断走向规范,在这一过程中,服务能力弱、专业知识欠缺、经营行为不太规范的房地产中介机构都会面临被淘汰的命运,不只是中小公司,甚至规模较大的中介公司也将面临这一考验。

    不得不提的是,有知情人士透露,近期监管部门查出关停数十家店面,对于整顿房地产市场秩序而言,仅仅是个开端,宏观层面政策的出台才是劈向房地产中介机构的“雷”。

    有业内人士认为,未来包括二手房屋交易佣金比例的调整、房产中介行业制度进一步完善、监管惩罚长效机制的建立等,都有可能成为规范行业发展的措施之一。

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  • 九成大学生感到房价压力 离大城市成无奈之举

    伴随这轮涨价潮,房价几乎成为身边人谈话的中心议题。中青舆情监测室的监测数据显示,在以“房价”为关键词的前10名热门微信中,有6条与房价调控政策相关。最近,知乎热门话题“北京的房价是不是正在透支着外地年轻人的创造力和生活品质”的浏览量已超过2000万,回答数近5000人。而微信朋友圈热传的几篇文章:《房价暴涨年轻人该怎么办?》《房价面前我心依然》同样吸引了众多目光。上周,记者走进本市几所高校,请大学生们谈一谈眼中的房价。调查显示,由高房价带来的种种焦虑,已逐渐向大学生扩散。

    九成大学生关注房价

    购房紧迫感明显

    很多人都说,大学校园就像象牙塔,充满了理想主义。走访中记者发现,这一轮涨价潮,让大学生们的现实感增强。调查显示,只有不足2%的大学生完全不清楚房价走势,九成大学生表示或多或少都关注过房地产信息,甚至五成大学生经常收到过楼盘的各种广告传单。

    面对噌噌上涨的房价,大学生怎么看?九成以上的人群明确表示,感到了购房的紧迫感。“这种压力真的是慢慢形成的。在食堂里,你能听到老师们在谈论房价,电视里也是这种房价新闻,校门口还有发楼盘传单的。原来我对房子根本就不关心,现在却慢慢感觉到,能买一套房子真的很难。”

    七成大学生“先租房再买房”

    求助家庭买房也有人在

    房价居高不下,如何在城市立足?还未走出象牙塔的大学生们,已经开始计划着未来。“先租房,等赚够了钱再买”成为主流答案。“我们这个专业起薪本来就不算高,平时大手大脚惯了,怎么存钱真的是一件难事。而且现在房价这么高,首付还不知道得存几年呢。”今年大三的男孩晓俊无奈地说,买房遥不可及,眼下是存点钱,毕业好租房子。

    采访中,也有一部分大学生直言,面对眼下的高房价,如果选择置业肯定要向家里求助,“原来总觉得上了大学,以后就不用靠父母了。这两年看着房价越来越高,现在很清楚靠自己的工资,几乎没有购房的能力,只能由父母帮助完成。”大四男生孙振说道。

    三成大学生选择毕业远离大城市

    房价是决定因素

    最近的楼市火爆,让今年研究生毕业的张璐感触深刻。三年前,本科毕业的她选择了继续读研,而她的同班同学相继就业,并且在父母的帮助下纷纷买了房子。“当时房价可能比较平稳吧,我心里还挺笃定的,决定投资自己是对的。可是去年房价一直在涨,我的心态就很难平衡了。”张璐说,她的家庭环境一般,以现在的房价根本不可能担负大城里的首付,为了让她毕业后的薪酬更有购买力,她决定“逃离大城市”。

    走访中,对于房价的居高不下,三成以上的大学生们不得不去考虑自身专业素质和各地房价与薪水待遇的差异,从而选择更容易购得房产的城市求职。据媒体报道,2013年至2016年间,清华、北大本科生、硕士生及博士生的留京率几乎均处于下跌趋势。可以说,房价在当下的社会发展中,已经开始影响大学生的求职走向。

    大学生购房族:为求职铺路减压

    还没离开校园,就游走于各大楼盘,物色自己的“新地盘”。记者调查中发现,目前有一些大学生尚未毕业,已开始为房子“蠢蠢欲动”。

    “去年房价直线飙升,父母都沉不住气了。他们觉得我租房一个月也得两千多,不如趁现在家里拿得出钱先买一套小的,不然以后更加买不起了。”读研二的晓琳去年买了一套50平方米的单身公寓。在她看来,考虑买房的主要动力是为今后的工作做准备。

    此外,在家境殷实的家庭中,也有不少家长把房子当作固定资产为孩子准备。“小孩还没毕业,但是先买房子没坏处,等她住进去的时房子就升值了。”河西区的贾女士为女儿准备了一套200多万元的房子,她坦言家里能负担得起,买房也是一种投资,“将来孩子走出校园也不会有太大压力。”

    大学生当中介:工作辛苦但月入过万

    早晨8点,手机的闹铃声将黄耀从睡梦中吵醒,他揉着惺忪的睡眼,穿衣、洗漱,裹紧大衣,离开了他和同学的出租房。顾不上吃饭,几分钟后他出现在学校附近的一家房产中介门店。脱下大衣,换上西装,戴上领带、工作牌,将手指伸进打卡器内打卡。

    来自甘肃的黄耀是一个90后,在本市一所高校读行政管理专业,去年毕业后在一家私企工作一年后选择跳槽当了房产中介。“第一份工作是坐办公室,专业对口,但是一个月只能挣三千多,后来别人跟我说,楼市火爆,卖房能挣大钱。”黄耀说,父母一开始听说他辞职当了中介,气不打一处来。“他们觉得培养我上大学,到头来竟然卖房子了,就逼着我辞职回老家考公务员。”

    黄耀坚持了下来,因为在他看来,这份工作能有大出息――他给记者算了一笔账,去年他的收入,平均在每月15000元左右,虽然每天带客户看房子很是辛苦,但是一分付出一分收获。“虽然我现在依然买不起任何一套房子,但我觉得我离梦想越来越近了。”

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  • 雄安新区房产交易遇最严管控 雄县开紧急调度会

    中新网保定4月5日电(张帆 崔涛 王天译) 针对一些房地产中介和部分外地人员涌向雄安新区进行炒房,造成房价“虚高”等问题,河北雄安新区筹委会4日晚提出,将依法严厉打击各种违法售房、购房行为,确保房地产市场管控大局平稳有序。

    5日,中新网记者在雄县走访发现,目前雄县的楼盘已全部停售、停工。与清明小长假期间相比,虽然在雄县的一些大型楼盘售楼处的门前,依然有来自各地的投资客三五成群地聚集,但人数已明显减少。

    雄县的在建楼盘均已停工。 肖光明 摄

    在雄县鑫城小区的售楼处,其玻璃大门已被贴上封条。一辆警车和一辆城管车停放在售楼处门口,城管车上循环播放着“房子是用来住的,不是用来炒的……”的警示广播。

    在雄县温泉小镇售楼处的广场上,前几日停满的京津牌照车辆大部分已离开。

    在雄县鑫城小区的售楼处,玻璃大门已被贴上封条。一辆警车和一辆城管车停放在售楼处门口。 肖光明 摄

    据了解,4月5日凌晨2点,雄县连夜召开打击房屋私下交易紧急调度会,雄县县委书记万树军要求把房产交易管控作为当前最重中之重和压倒一切的任务抓紧落实,要管住违法占地、管住违规建设、管住抢栽抢种、管住私搭乱建。坚决做到禁售,严打炒房。

    据河北省网信办官微消息,截至目前,雄安新区已经查处房地产、建筑领域违法违规行为765起,拆除违建125处,关闭售楼部71家、中介机构35家,清理违规售房广告1597条,严厉查处违规网上售房行为9起,对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈,刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。目前,由于雄安新区所属三县并没有存量房源,房地产市场有价无市,尚未发现实际交易情况。

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  • 政策持续发力 多数热点城市土地溢价率明显降低

    随着各地调控政策密集发力,土地市场在2016年底进入降温通道。最新统计数据显示,2017年1月以来,全国土地市场冷清,单宗成交总价10亿元以上地块合计为20宗,总价超过5亿元的地块只有35宗;在地块总价超过10亿的地块中,溢价率超过100%的只有5宗,大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。

    “相比2016年市场表现,整体土地市场在政策的抑制下,溢价率已经明显下调。”分析称,土地出让市场相关约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因。“北京、深圳成交的数宗地块,全部要求限价或持有出租住宅用地,大部分城市为了避免‘地王’都加大了限制条件。”

    2016年下半年以来,多个主管部门就房企拿地资金出台了“去杠杆”措施,收紧了银行理财资金、信托及发债等融资渠道。不过,目前在房企拿地过程中,还存在监管外的一些融资“创新”方式,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

    中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,地方政府目前对房企加杠杆拿地现象仍存在监管盲区,从目前各个省市出台的“控制高价地”的措施来看,主要还是集中在提高首付款与保证金比例,但是一些“创新”融资渠道依然可以使房企绕过最低首付比例的限制,弱化政策效果。

    中国指数研究院方面分析认为,2016年热点城市坚持“分类调控、因城施策”,相继提出增大土地供应、限购限贷等新政,房地产市场逐步趋于稳定,土地市场非理性行为明显减少。2017年,落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律,增供宅地与调控仍为重点城市关注重点,部分需求或将外溢至周边城市;另一方面,房地产市场分化将持续,三四线城市仍需去库存。

    2016年下半年以来,重点城市纷纷出台调控政策,部分房地产市场走向过热的城市正在逐步趋于稳定。中指院预计,2017年各热点城市将继续执行已出台的限贷、限购、土地相关措施,稳定市场预期,打击非理性投机行为。

    专家告诉媒体记者,2017年开始,各地楼市政策依然持续收紧,特别是针对土地出让的各种约束面临全线收紧的趋势,预计2017年整体土地市场将比2016年下半年进一步降温。

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  • 一线城市17年两大难题:国企改革、楼市调控

    2017年的地方经济布局随着地方两会的召开变得清晰,一些市场关注的诸如国企改革、楼市调控等热点话题,也迎来答案。

    北京、上海、深圳是京津冀、长三角、珠三角三大经济圈的领军者,其2017年举措具有风向标意义。科技创新有哪些项目?国企改革怎样突破?采取什么措施调控房地产市场?三城市近日在政府工作报告中,写了同题而不同内容的文章。

    科创建设:一批重点敲定

    北京、上海两大城市,是两大国家级的科技创新中心,深圳则是全国最具活力的创新城市之一。

    国家“十三五”规划提出,实施创新驱动发展战略。在这一战略下,2016年上海提出加快建设具有全球影响力的科技创新中心,北京提出加快建设全国科技创新中心,强化中关村示范区创新引领作用。深圳则瞄准打造世界影响力的一流创新中心,提出依托“十大战略”建国际化创新型城市。

    2016年,京沪深三地在科创建设方面都取得了不俗业绩。根据2017年北京市政府工作报告,2016年,中关村示范区总收入增长12%以上,北京全市技术合同成交额增长14.1%,科技对经济增长的贡献率超过60%。

    2017年,科技创新仍是三地政府重点布局的工作。北京提出,要坚持以“三大科学城”建设为主平台,以高校院所、创新型企业为主力军,以重大科研项目和科学工程为抓手,以深化改革为动力,加快建设全国科技创新中心。

    为此,北京将采取一系列举措:主动对接国家科技创新面向2030年的重大项目和重大工程,超前布局脑科学、人工智能、生物技术、石墨烯和第三代半导体等基础前沿研究,着力提升原始创新能力,打造世界知名科学中心;进一步拓展和优化中关村科学城发展空间,积极承接国家实验室、“两机”专项等重大项目;全面落实怀柔科学城发展规划,推进综合性国家科学中心建设等。

    上海提出,全面推进科技创新中心建设,切实把创新落实到创造新的增长点上。其中一大重点是,集中力量建设张江综合性国家科学中心,依托重大科技基础设施群筹划国家实验室。此外,上海还将继续构筑功能型创新平台,启动建设、提升改造和培育引导智能制造、生物医药、集成电路等一批共性技术研发与转化平台。

    深圳提出,重点做好实施新一轮创新发展战略布局,加快建设国际科技、产业创新中心等十个方面的工作。要抢抓新一轮科技和产业变革战略机遇,制定实施国际科技、产业创新中心建设方案,强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位。

    华略智库·上海城市创新经济研究中心主任任新建点评:京沪深三地在科技创新方面竞相发力,各有亮点,各具优势。其中,北京依靠首都和高校优势,上海借力对外开放,深圳的创新更多源自于民间力量的推动。从各地2017年的工作布局可以看出,接下来各地围绕科创相关的建设力度将继续加大。以上海为例,2016年的“加快建设具有全球影响力的科技创新中心”到2017年的“全面推进科技创新中心建设”正体现了这种变化。

    国企改革:混改各有侧重

    京沪深三地2017年国资国企改革,方向确定。

    上海市政府工作报告对上海国资改革进行了布局:将深化国资国有企业改革,加快推进企业集团整体上市或核心业务资产上市,推进产融结合,完善功能类、公共服务类国有企业的法人治理结构,健全考核、激励和评价机制,开展职业经理人薪酬制度改革试点。改善非公有制经济发展环境,鼓励非公有资本参与国有企业混合所有制改制。

    北京方面则提出,深化国资国企改革,研究推出职业经理人、员工持股等改革试点。以混合所有制改革为突破口,加大企业调整重组力度。进一步放宽市场准入,促进民营经济发展。

    深圳提出,进一步深化国资国企改革,出台实施关于深化市属国有企业改革促进发展的实施方案等“1+12”国企改革文件,加快形成有效制衡的公司法人治理结构、灵活高效的市场化经营机制,用好总规模1500亿元的鲲鹏股权投资基金,支持国有企业通过战略并购、重组等方式做大做强;加大混合所有制改革力度,探索构建以管资本为主的市场化国有监管运营体制;2017年基本实现国有僵尸企业出清重组等。

    上海国有资本运营研究院秘书长罗新宇点评:2017年国企改革的重点是混改,各地把混改作为突破口是抓到点子上了。考虑到各地的结构调整进程、产业布局、资产证券化进程等各有特点,未来京沪深将根据实际情况推进改革。上海强调整体上市,在此基础上着力推进二次混改,优化股权结构,体现为增量的优化和存量的调整。深圳民营经济比较发达,深圳国资改革实际上是谋求再平衡的过程。北京的国资国企改革更多体现出首都功能的保障,在功能性公共服务类领域将加大布局,体现国资的功能导向。

    楼市调控:增加供应

    房地产调控也是三地2017年的重点工作,因为过去的一年,京沪深三城的楼市都是高烧不退的典型。

    “房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,同时写入了2017年上海和深圳的政府工作报告。

    其中,上海提出,2017年要加强房地产市场调控,严格执行调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。将完善“四位一体”住房保障体系,新增供应5万套各类保障性住房。

    深圳提出,要综合运用金融、土地、投资等手段,加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制,有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。此外,深圳市人才安居房建设的力度也将进一步加大。深圳市预算草案显示,2017年再向人才安居集团注资300亿元,提升深圳市对人才的吸引力和竞争力。

    北京则提出,要把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

    2017年北京将加大中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,保障房建设筹集5万套、竣工6万套。棚户区改造3.6万户。完成1.5万套自住型商品住房(地块汇总、实拍、论坛)供地。

    经济学家李迅雷点评:从三地政府调控举措来看,总体政策思路还是以稳为主,而控制房地产价格上涨将作为一个非常重要的目标。在此背景下,预计2017年房价将平稳运行。

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  • 热点城市今年楼市政策确定: 严调控 稳市场

    (原标题:热点城市今年楼市政策确定: 严调控 稳市场)

    在2016年的一轮大涨过后,虽然近期楼市成交热度有所降温,房价却依然滚烫,需求依然旺盛。在此情况下,如何确保今年楼市“稳”字当头,自然成了各地两会的关注焦点。意料之中的是,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一高层定调已被多座热点城市写入今年的政府工作报告;而“从严调控”、强化“预期管理”则几乎成为各地两会提到房地产市场时的主基调。

    去年,一、二线热点城市房地产市场的狂飙突进引致严厉调控,也让房地产成为了2017年地方两会政府工作报告中最为引人关注的焦点。

    从已召开地方两会省市的政府工作报告来看,保持房地产市场的稳定被提到了前所未有的高度。其中,“房子是用来住的,不是用来炒的”成为主基调,被写入了多个热点城市的政府工作报告。

    经上证报记者梳理,截至1月15日,在北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、南京、合肥、珠海等九大城市的政府工作报告里,“抑制资产泡沫”被两个城市提及,将“房子是用来住的,不是用来炒的”写入报告的有四个城市,还有四城提出“要发展住房租赁市场”,而“要合理增加住宅用地供应”的城市更达到了五个。防范风险,遏制炒房,引导合理住房需求,化解热点城市土地供求矛盾成为各地共识。

    就一线城市来看,与去年北京、上海都以“建立健全基本住房保障体系”作为房地产发展的主要目标不同,今年,北京的态度直接而鲜明——严控中心六城区人口规模和开发强度,把握住房的居住属性,探索建立房地产调控长效机制;上海的表态也让市场吃了“定心丸”——坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调,加强房地产市场调控。去年房价上涨幅度最高的代表城市之一深圳,则在2016年已提出释放一批土地空间和产业用房的基础上,又提出2017年要完善房地产市场调控长效机制,合理增加住宅用地供应。广州则表态,将盘活城市闲置和低效用地,发展住房租赁市场。

    二线城市中,尽管南京在今年的政府工作报告中仅简单提到“要加大房地产调控力度”,但南京市委书记吴政隆则明确表示:“坚持 房子是用来住的,不是用来炒的 ,抑制房地产市场泡沫,防止出现大起大落,为各项事业发展营造和谐稳定的社会环境。”合肥则明确,将全面落实房地产市场调控“十条新政”,合理增加居住用地和住房供应。珠海2017年政府工作报告中强调,防止市场投机透支城市未来发展的美好前景,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加强住房市场监管和整顿。

    此外,天津、重庆两座直辖市也在对楼市打“预防针”,在政府工作报告中提出,要在新的一年里抑制资产泡沫。其中,天津将在2017年加大房地产分类调控力度,抑制房地产泡沫。而对于重庆来说,2017年房地产工作的重心已从2016年提出的“科学调控土地供给量和房地产开发量”转变为“积极防范各类风险,坚决遏制炒房行为”。

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  • 房奴负担将更重!2017最有可能限贷的三大城市

    新年已然到来,可火热的楼市却丝毫没有降温的意思。比如,2016年年底就有消息称,不是北京房地产交易中介已收到内部通知,自2017年1月1日起,所有银行贷款利率折扣最低九折。而在新年之后“狼来了”的戏码也得到了验证,1月3日,有媒体从多家银行处获悉,自2017年元旦起,首套房房贷利率折扣最低九折起。

    所以,对于购房者来说,如果现在还有什么政策问题是需要关心留意的,毫无疑问,最切身的就是房贷问题了。房贷利率是涨是跌,直接关系到荷包问题,说无所谓当然是不可能的。

    举个例子来说,如果以北京之前8.5折的主流利率折扣来计算的话,假设商业银行贷款300万元,按揭30年、采取等额本息还款方式,执行利率为4.165%,还款总额为525.9万元,每月需还款14609元;当房贷利率变为9折时,执行利率为4.41%,还款总额541.5万元,每月需还款15041元。即贷款300万元的用户在房贷利率上调至9折后,还款总额增加15.6万元,每月还款额增加432元。

    另一方面,当前中国楼市虽然采取因城施策,但政策的效应具有相当大的连带作用,比如在房价暴涨之后,各主要城市先后重启了限购限贷政策。

    更为重要的是,北京已经是继深圳(楼盘)、上海(楼盘)之后第三个对首套房贷利率做出统一标准的城市,所以据此融360房贷(微信ID:fangdai123)猜想在2017年还会有不少城市跟进此类政策,很多城市9折以下的首套房贷利率优惠很可能将会消失。

    最有可能施行限贷的三大城市

    N0.3广州

    可能性:★★★

    其实这里放上广州(楼盘)多少有些牵强,但是让我们看一下已经限制首套房贷利率的城市——北京、上海、深圳,相信大家不约而同的会想到广州。虽然说广州楼市的火爆程度不比其他三城,但是其它三城限购限贷政策愈发严厉的时候,一线城市的楼市资金似乎只能流向广州,如果2017年大量的热钱涌向广州,很可能使广州的房价出现暴涨,引发新一轮的抢房热潮,想必届时相应的限贷政策也会适时出台。

    另一方面,从广州2016全年的首套房贷利率数据来看,其数据始终保持在执行利率4.3%以下,这相当于基准利率的8.5折左右,对于现在的楼市来说,8.5折的利率折扣已是相当优惠了,如果抢房热潮成真如此优惠的利率怕是再难寻到。

    2016广州首套房贷平均利率数据一览
    2016广州首套房贷平均利率数据一览

    但是,目前有一条好消息,那就是广州市公积金管理中心的相关负责人出面表态说,广州的公积金贷款额度充足,所以即便是商贷有限制,购房者也还有公积金贷款可以选择。

    N0.2天津

    可能性:★★★★

    虽然天津(楼盘)的地位还不及广州,但天津的可能性相较于广州要增大很多,这主要是由于两方面原因造成的:

    首先,天津本身具有直辖市的“身份”,无论是工作就业,还是医疗教育的优质资源都不比广州少,再加上地理位置靠近北京,房价又相较于北京便宜不少,在北京日益严格的住房政策下,天津自然成为很多“北漂”的置业首选。

    虽然目前天津也重启了一系列限购限贷政策,但从市场表现来看依然难以阻挡购房者的热情,所以调整商贷政策应该是抑制楼市快速发展最简单有效的措施。

    2016天津首套房贷平均利率数据一览
    2016天津首套房贷平均利率数据一览

    其次,天津的首套房贷平均利率自2016年5月起连续八个月成为国内最低的城市,最新的数据显示,2016年12月份天津的首套房贷平均利率为4.13%,仅相当于基准利率的8.4折。同时,天津已经在去年底对公积金贷款的首付比例作出调整,这极大了增强的天津调整商业贷款利率的可能性。

    NO.1郑州

    可能性:★★★★★

    其实融360房贷君觉得最有可能限贷的城市应该有两个——武汉(楼盘)和郑州(楼盘),但怎奈武汉目前的首套房贷平均利率已经够高了,似乎没有限制的必要,那么就只剩下了一个城市,就是郑州。

    其实纵观郑州楼市2016年的发展,我们可以发现,郑州虽然在房价涨速、楼市销量、土地成交量等方面都不能说很“冒尖”,但是郑州却是每一次政策实施力度最强的一个二线城市,尤其是每当一线城市出现重大变化的时候,郑州的都会适时的做出调整,因此在北京之后,房贷君相信郑州也不会放慢紧跟的脚步。

    另一方面,郑州和武汉是2016下半年楼市大范围做出限购调整之后表现最为突出的两个城市,尤其是元旦前有媒体还评论说郑州和武汉已进入“准一线城市”的行列。再加上,郑州市从“房9条”到“限购限贷”再到升级版的“限购令”,将180平方米以上住房纳入限购范围、连同增加外地人员购房限制等,种种措施证明:郑州市在被国家住建部“约谈”的压力下,采取了系统、连续的措施来稳定郑州房地产市场。种种迹象都表明郑州依旧会在楼市政策上做出大动作,那么此时调整首套房贷利率就在合适不过了。

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  • 今年全国将新开工600万套棚户区改造房

    本报北京1月16日讯 记者亢舒从16日召开的全国棚户区改造工作电视电话会议上获悉:今年我国棚户区改造新开工600万套的目标任务已经确定,要加快棚改进度,2017年新开工项目进度要快于去年,续建项目也要力争早日竣工和入住。

    据介绍,棚改是重大的民生工程,国务院有关部门将尽早下达中央补助资金,各地要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款,为加快棚改进度创造条件;要依法依规控制棚户区改造成本,科学规划腾空土地,确保按合同约定及时偿还贷款;要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例;推进棚户区改造,要符合城市规划,结合生态修复、城市修补工程等要求,重视维护城市传统风貌特色,要加快配套设施建设,高度重视工程质量安全。

    住房和城乡建设部部长陈政高表示,2016年不仅按照棚户区改造三年计划(2015—2017年)安排,全面完成了开工600万套的目标任务,而且表现出3个明显特点:一是棚改工作动手早,绝大多数省(区、市)2016年棚改开工进度明显快于2015年,15个省(区、市)在去年9月底就完成了全年开工任务;二是货币化安置力度大,2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高18.6个百分点;三是实现了按合同约定及时偿还贷款,开发银行、农业发展银行棚改贷款的逾期不还率、贷款不良率均为0。

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  • 长春43条街路地桩、地锁自行拆除 未执行将受罚

    10月20日,长春市政府发布《关于整治在道路和其他公共区域设置地桩、地锁等行为的通告》,长春市政府决定对在道路和其他公共区域设置地桩、地锁等行为进行整治。

    任何单位和个人不得在道路和其他公共区域设置地桩、地锁或者其他障碍物影响机动车停放和行人通行。

    据悉,为了解决长春市“停车难停车乱”问题,维护良好的停车秩序,依据《长春市机动车停车场管理条例》相关规定,长春市政府决定对在道路和其他公共区域设置地桩、地锁等行为进行整治。

    凡在本市市区范围内的单位和个人,均需遵守本通告。任何单位和个人不得在道路和其他公共区域设置地桩、地锁或者其他障碍物影响机动车停放和行人通行。长春市市政设施主管部门负责人民大街、自由大路等43条道路及公共区域的整治工作,区人民政府、开发区管委会负责所在地其他道路及公共区域的整治工作。

    本通告自发布之日起15日内,相关单位和个人应当自行拆除其设置的地桩、地锁和其他障碍物。逾期未拆除的,由有关部门根据《长春市机动车停车场管理条例》依法实施代履行拆除,并予以处罚。本通告由市建委会同市公安局、市市容环卫局和各区、开发区负责组织实施,通告自公布之日起施行。

    43条道路为:人民大街、自由大路、解放大路、南湖大路、工农大路、红旗街、同志街、建设街、景阳大路、普阳街、青年路、台北大街、远达大街、长春大街、民康路、新发路、西安大路、和平大街、春城大街、延安大街、前进大街、开运街、宽平大路、东民主大街、西民主大街、卫星路、北安路、新民大街、亚泰大街、吉林大路、东盛大街、四环路、凯旋路、皓月大路、基隆路、北环城路、东环城路、南环城路、西环城路、安达街、繁荣路、辽宁路、长新街。

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  • 吉林大路自来水主管被挖漏 21日晚已抢修完毕

    长春市民刘先生昨天向本报反映,吉林大路与世纪大街交会处附近,一台挖掘机把地下自来水管道挖漏,水柱喷出三四米高。

    刘先生介绍,当时他路过吉林大路看见,巨大的水柱不断喷向空中,现场停放着一台挖掘机。上前一问才得知,是挖掘机挖坏了自来水管,施工人员赶紧拨打了长春水务集团抢修电话。

    记者赶到现场,发现泄漏点位于地铁工地院内,抢修人员已经在维修。

    门口一名工作人员证实,昨天中午12点左右,一台挖掘机挖漏了水管。现场一名长春水务集团负责人介绍,这根自来水管直径1.2米,是往长春北部供水的主管线,位于地下一米多深,被挖出直径20多厘米的大洞。抢修人员正用木桩堵住洞口,准备将水管缠住,防止继续泄漏。可水压很大,要3个人才能把木桩塞进去。负责人介绍,由于是主管线,不能更换水管,只能进行堵漏。

    到昨晚7点多,现场抢修完毕。记者昨晚走访附近部分小区,有些居民反映下午曾停过一段时间的水,但随后供水已经陆续恢复。

    ■相关新闻

    卫明街边水管也漏了

    长春市民张先生昨日向本报反映,卫明街路边自来水管爆裂,清水流出二三百米。

    记者昨天上午在现场看到,漏水点位于一个垃圾站旁的大坑里,清水蔓延了半条卫明街。环卫工人介绍,10月13日,此处就曾经发生泄漏,抢修人员更换了地下自来水管。没想到20日中午又冒水了。

    记者拨打了长春水务集团的热线电话,工作人员表示,立即派抢修人员维修。

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  • 长春市四座桥梁 将全封闭加固维修

    14日,记者从长春市市政设施维护管理中心了解到,从9月15日21时起到10月31日,孟家公铁桥、芙蓉桥、长惠桥全封闭施工。

    据长春市市政设施维护管理中心桥梁部部长赵立权介绍,“我们每年都检测,根据检测报告,有毛病修,没毛病我们就做一些日常维护就可以了。这次加固施工之后,就能把原桥降低的荷载提高到原设计荷载,基本上这都是上世纪90年代前后修的桥,基本上设计荷载都是通行30吨的。”

    另外,记者还获悉,四通路立交桥将于9月22日至10月15日全封闭施工。

    孟家公铁桥 下部破损严重 多处露筋

    孟家公铁桥位于长春市开运街与长沈路的交会处,跨越京哈铁路线。

    根据《长春市孟家公铁桥定期检测报告》检测结果显示,孟家公铁桥下部破损严重,多处露筋,梁底出现横向裂缝、原桥预应力损失较大。

    与此同时,孟家公铁桥跨越京哈铁路线的一联被评定为D级桥(不合格),存在严重的安全隐患,继续使用将会出现塌桥严重事故。因此,为保证桥梁安全运营以及京哈铁路的安全运行,需要及时对其进行加固维修。

    据悉,此次维修内容主要包括箱梁内增设体外预应力,全桥桥面铺装整体新建、更换伸缩缝等工作。

    此外,工作人员还表示,对全桥进行全封闭施工是为保证施工安全、施工质量以及施工进度。在进行箱内增设体外预应力施工时,桥梁必须处于静载状态,不能出现动载,否则在施工过程中安全、质量均无法保证,且易出现塌桥的严重事故。而受北方施工季节影响,在10月底前必须完成桥面、混凝土的施工。而全桥桥面拆除、翻建面积达13440平方米,厚度达25厘米,工程量较大,为保证10月底顺利通车,减轻交通压力,必须全桥封闭24小时多点施工。

    绕行攻略:开运街去往奔驰路,可通过开运街到飞跃路隧道走东风大街到奔驰路;从开运街到长沈路,可通过开运街到兴顺路再到长沈路;从奔驰路到开运街,可走奔驰路到长沈路、兴顺路到开运街,从长沈路到开运街,可走长沈路到兴顺路到开运街。

    芙蓉桥 伸缩缝严重堵塞有明显跳车现象

    芙蓉桥位于长春市宽城区芙蓉路与辽宁路交会处,跨越京哈铁路线。

    据检测报告及实地踏勘发现,该桥桥面沥青混凝土铺装层破损严重,伸缩缝严重堵塞有明显跳车现象,此桥存在安全隐患,为保障桥梁安全运营及京哈铁路的安全运行,需要马上进行加固维修。

    对于为何要全封闭施工,工作人员介绍说,“为了保证桥梁安全、质量及使用要求,桥面连续处钢筋无法断开分幅施工。”在加固过程中,原桥面需全部破除并重新铺装,而且需要全幅一次性铺装,“在施工期间,施工机械较多,需占用施工作业面较大,所以没办法实行半封闭或者开放式施工。”

    绕行攻略:在辽宁路与西安大路路口设置交通导流标,提示去往青荫路方向,绕行西安大路;辽宁路与北安路路口设置交通导流标,提示去往青荫路方向绕行西安大路;辽宁路由站前去往青荫路方向设置导流标,去往青荫路方向绕行西安大路;青荫路与铁西街交会处上桥口设置交通导流标,去往芙蓉路、站前、太阳城方向绕行铁西街。

    长惠桥 桥面铺装多处存在破损、坑槽

    长惠桥西起长春大街,东至惠工路,跨越东大广场、伊通河、轻轨线及吉长铁路线。

    根据《长春市长惠桥结构定期检测报告》检测结果该桥桥面铺装多处存在破损、坑槽,有10跨箱梁梁底存在横向受力裂缝、混凝土横向开裂,评定为D级桥(不合格),存在严重的安全隐患,继续使用会出现塌桥严重事故,为保障桥梁安全运营及吉长铁路的安全运行,需及时进行加固维修。

    工作人员介绍说,“为保证施工安全、施工质量及施工进度,要对全桥进行全封闭施工。”

    由于此桥进行桥面沥青混凝土铺装层与桥面混凝土铺装层的破除与重新浇筑计划工期需要30天,新增设梁体外预应力张拉等桥面及主梁维修项目,需要在梁体外预应力张拉前进行混凝土养生,根据设计的混凝土强度要求100%的张拉条件,需要养生28天方可满足要求,并且养生期间在混凝土强度未达到100%的前提下,不得受到来自桥面行驶车辆产生的震动影响而使混凝土发生裂缝,造成质量事故,所以混凝土养生及梁体外预应力张拉期间采取全封闭施工。预应力张拉工期为2天,共计封闭施工期限为60天。

    绕行攻略:长惠桥封闭后,从此经过的市民该如何绕行呢?记者了解到,计划封闭长惠桥东惠工路处与长惠桥西长春大街处各向前50米处进行施工全封闭围挡,并张挂施工绕行标志及绕行路线平面示意图。路线暂定为自惠工路或长春大街向东或向西行驶至四通路轻轨下穿桥处向左或向右转向到达惠工路方向及长春大街方向。第二条路线为自长春大街或惠工路前行至惠工路立交桥转向至四通路或通安街最终到达长春大街或惠工路方向,或由长春大街或惠工路处前行至东荣桥通过东大广场最终到达长春大街或惠工路处。封闭围挡设置在长惠桥东、西两侧桥头向前各50米处,采用全封闭围挡,并张挂施工绕行标志、前方禁行及绕行平面图等警示标志,转向处设置绕行转向标志及前进方向提示标志。

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  • 卫星路部分路段8日起封闭施工

    9月7日,记者从长春市公安局交警支队获悉,因长春市道路维护施工需要,9月8日至10月10日,菜市北街(柳影路至北三环路)全封闭施工,请提前采取绕行措施。

    因长春市地铁施工需要,9月7日至9月18日,每晚21时至次日早6时,卫星广场西口局部封闭施工,请注意交通安全。

    因长春市燃气管线改造施工需要,9月8日至10月10日,近埠街(重庆路至长春大街)、大经路新发路口、净月二胡同(清明街至近埠街)、清明街(重庆路至重庆胡同)局部封闭施工,请注意交通安全。

    因长春市快速路过街天桥施工需要,9月8日至10月23日,卫星路(虹桥街口西50米)局部封闭施工,请注意交通安全。

    因长春市自来水管线改造施工需要,9月7日至9月18日,洋浦大街(四通路北500米)局部封闭施工,请注意交通安全。

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  • 长春上半年开工亿元以上城建项目1105个

    记者23日从长春市政府获悉,面对持续的经济下行压力,今年上半年长春市坚持稳中求进主基调,变压力为动力,化挑战为机遇,各项工作取得新的积极进展。

    据悉,在项目建设方面,上半年长春市开工亿元以上项目1105个,固定资产投资增长15.1%。启动实施战略性新兴产业项目224个,战略性新兴产业投资增长20.1%。投资超5亿元的重大服务业在建项目达到48个,比去年增加10个。

    全市引进内资560亿元、实际利用外资28.3亿美元,分别增长9.6%和43.6%。“民企吉林行”成果丰硕,引进项目286项。

    长春市年初确定的全年228项改革任务,有159项已顺利完成。民营经济综合配套改革示范区试点扎实推进,民营企业、个体工商户数量分别增长22.3%、17.1%。

    “两横三纵”快速路收尾,地铁1号线完成总工程量的70%,地铁2号线建设全线推进,北湖快轨项目正式获批。百里地下综合管廊首个示范工程即将开工,新建3座热源厂、改造各类地下管网113公里。16个城市出入口改造全面启动,主要街路清扫100%实现机械化,市容保洁效果明显改善。

    总长41.2公里的前进大街等3条绿道8月底有望建成,全市累计新增绿地600公顷、营造林10000多公顷。

    幸福长春行动计划确定的20个方面、58项具体实事,已有11项完成年度任务。同时,3200套保障性住房基本建成,4600套分配到户。

    上半年,长春市在全国首创实施失能人员医疗照护保险制度,新开工建设日间照料中心22个,120个社区日间照料中心成功升级为居家养老服务中心。食品药品可追溯体系建设扎实推进,综合整治取得成效。

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  • 5月20日至21日长春部分地区停水

    记者从长春水务集团了解到,5月20日—21日,长春部分地区将停水,希望广大用户做好储水准备。

    工作人员表示,因泵站计划性清洗水箱影响,5月20日8时—21日8时,高新区桦甸街吉林省物探宿舍、肿瘤医院宿舍、南湖职工新村、东田职工新村(南湖大路以南,繁荣路以北,桦甸街两侧)停水。望广大用户周知并做好储水准备。

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  • 15日-16日长春这些地方停水

    记者从长春水务集团了解到,5月15日-16日,长春部分地区将停水,希望广大用户做好储水准备。

    因泵站计划性清洗水箱影响,5月15日8时-16日8时,宽城区美景天城(农安南街以东,扶余路以南,菜市南街以西,宏亭小区以北)停水。5月15日8时-16日8时,宽城区万龙第八城(菜市南街以东,柳影路以南,富丰路以西,扶余路以北)停水,望广大用户周知并做好储水准备。

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  • 长春5月10日起27条街路大中修

    长春春季道路集中维修养护五一前结束,五一小长假期间将不会进行道路大中修
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  • 吉图珲高铁有望成为全国首个跨境高铁

    东亚讯(记者 单立国) 16日上午,珲春市委书记高玉龙在吉林大学做了“东北亚区域形势暨珲春开发开放机遇”主题报告。高玉龙透露,吉图珲高铁有望成为全国首个跨境高铁。

    在报告中,高玉龙指出,吉林省属于国家“一带一路”战略中的北线,珲春市是北线重要的节点城市,国家发改委正在研究“‘一带一路’推进延边州开发开放的意见”。前一段到延边调研,珲春的桥梁、公路、港口等17个项目都纳入了调研范围。

    在谈到珲春发展时,高玉龙表示,在互联互通方面,吉图珲高铁是一个重要的交通通道,省里相关领导指出应将吉图珲高铁进行延伸,计划延伸到俄罗斯的海参崴,距离大约160公里,有望成为我国首个跨境高铁。

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  • “奋进号”盾构机地下27米开工 向繁荣路挺进

    昨日,本报在地铁1号线了解到最新工程进展——

    “奋进号”盾构机地下27米开工 从卫星广场向繁荣路挺进

    “奋进号”盾构机地下27米开工 向繁荣路挺进

    “奋进号”盾构机已开始工作 记者 张诚 摄

    昨日,记者对长春地铁1号线的施工情况进行了介绍,从北向南,分别对北环城路站、庆丰路站、一匡街站、长春火车站综合交通换乘中心南广场站、北京大街站、人民广场站、自由大路站的建设情况进行了介绍,随后记者又再次出发,继续沿着地铁建设的足迹出发,对南部的几个站点进行了走访。

    南湖大路站有条停车线

    南湖大路站位于人民大街与南湖大路的路口。在这里中铁二十三局长春地铁1号线项目部项目总工李雪峰说,他们不仅要建设车站,还要进行南湖大路到繁荣路区间的盾构施工,最大的建设难度就是在盾构右线时,这里要建设一条停车线,这条停车线大断面宽9.3米高9.6米,单洞铺设双轨。预计12月初能完工。

    繁荣路站有盾构机调头口

    繁荣路站是位于人民大街与繁荣路的十字路口以北,车站主体南北向设置在人民大街下方,车站总长240.1米,而站台长度为118米,据中庆建设有限责任公司长春地铁1号线项目部技术负责人季晓虎介绍,繁荣路站在去年12月末土建工程就已经完工了。“现在我们就剩下一个出入口和一个通风口没完成,预计12月份就可全部完工。”现在已经完成的2个出入口分别在繁荣路北的人民大街东西两侧,“正在进行施工的出入口在这个路口西南,这个路口目前是三个出入口,其中位于路口东南位置预留了一个口。”

    站台的施工要等到9月份才能开始,“主要是等从卫星路推进过来的盾构机在这里实现调头后,才能开始做。”

    “奋进号”盾构机出发

    卫星广场站位于人民大街与卫星路交叉口处,昨日上午,刀盘直径6.28米的“奋进号”盾构机在长春地铁1号线卫星广场站地下27米处开始向繁荣路站开始挖掘。在盾构机始发仪式上,中铁二十五局长春地铁1号线项目部副经理刘恒伏告诉记者,“这次盾构机是从卫星广场站右线始发到繁荣路站,到繁荣路站里后我们从这有一个调头,然后进行左线的掘进,也就是从繁荣路站再到卫星广场站最后吊出。右线整个工期是71天,左线工期预计是69天,在繁荣路过站时需要20天,工期这块就是到9月30日完成双线的贯通。”

    这台“奋进号”是台崭新的机器,从接到订单到出厂仅仅用了一个月的时间,近70人分成三班进行推进。

    对于行进速度,他说,最开始要慢一些,大约24小时推进8米,等过了120米后,速度就能达到24小时推进15-16米以上。

    卫星广场车站的建设,目前主体结构已经基本完工。

    而据中铁二十五局长春地铁1号线项目副总周游介绍,这最难的就是这一地铁站要从目前的轻轨三号线穿过,“这个作业面长度在18.2米,宽度21.4米,我们采用梁柱支撑体系,轻轨三号线从上面是零距离穿越。”他说的“零距离穿越”就是轻轨三号线的轨道要在地铁车站上方,紧贴着地铁穿过。

    南环路站第一个铺轨

    南环路站在人民大街与南环城路交会处,这里施工进度也比较快,主体工程完工,目前正在进行南环城路向CBD站点进行盾构推进,目前推进左线125环,每一环是1.2米,预计三四天后右线将进行推进,预计八月底双线能贯通。

    这个站点将是第一个进行铺轨的车站。据中铁二十二局项目长春地铁1号线项目部经理韩震介绍,“这一站点进度较快,且盾构区间都较长。盾构速度曾经创下长春之最。”

    红咀子车站为1号线终点

    红咀子车站可是长春地铁1号线的终点站,这一站的施工为地铁以后建设往南留出了延长线,预计车站主体5月中旬完工,盾构区间在8月底完工。

    另外,在这里,地铁到站后,还要向西南行驶进入车场站,这里主要是地铁进行维护和停车的。目前出入段线建设也在进行中,其中有一部分在地下,随后地铁逐渐上升,行驶到地面来。出入段线施工需要经过高速公路,所以为了防止下沉,先建设了管幕。比如穿过绕城高速,就是用直径400毫米每根长100米的管子平行横穿高速,一共使用了31根。

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  • 李克强总理长春谈城建

    原标题:总理长春谈城建 地下建设“里子”做好了,城市才真正有“面子”

    李克强9日在长春南部新城综合交通枢纽工程考察,得知施工企业同重庆一家劳务公司合作,为农民工办理工资卡,每月按时发工资。

    总理说,用工量大的企业跟劳动力富余地方的劳务公司合作,这个办法好。农民工不远万里外出打工很不容易,一定要确保他们按时领到工资。

    李克强9日考察长春南部新城综合交通枢纽施工现场,该工程涵盖地铁、地下停车库、地下商业步行系统等。总理夸赞正在作业的工人们是城市建设的功臣。他说,城市地下建设是外边看不见的“里子”工程,但“里子”做好了,城市才真正有“面子”。

    9日下午刚下过雨,李克强踩着湿滑的木板梯,下到长春南部新城综合交通枢纽工程地下钢筋施工面。得知施工企业联系了重庆一家劳务公司派遣工人,总理说:你们强强联合、相得益彰。企业有实力、有能力,农民工有耐力、有动力,这合成了中国的竞争力。

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  • 地铁1号线5站主体完工预计7月进入装修阶段

    原标题:长春地铁1号线已经有5个站主体完工预计7月份部分车站进入装修阶段

    长春地铁1号线今年复工以来,一直受到市民的关注。4月1日,记者从长春市轨道交通集团有限公司得知,目前长春地铁1号线已经有5个车站主体完工,今年7月份部分车站有望进入装修阶段。

    长春市轨道交通集团有限公司总经理助理、工程管理部部长江涛告诉记者,现在地铁施工正在加紧进行,主要建设的是土建工程,其中北环城路站、一匡街站、庆丰路站、南环城路站以及繁荣路站,这些车站主体已经完工,而北京大街站、人民广场站、解放大路站、自由大路站、卫星路站、红咀子站土建工程还在进行中,预计到今年年底,车站主体可以完成,而CBD车站主体和长春站南广场交通枢纽则需要2017年初才能完成。

    通车时间是市民最关心的。江涛说,地铁一号线将在2016年9月30日可以通车,二号线在2017年12月31日可以通车,但他特别强调,“通车可不是意味着市民就可以买票乘坐了,因为通车是工程上达到通车标准,但还要进入试运营评估阶段,这段时期,都是空车在跑。”因此也可以说,今年是长春地铁建设十分关键的一年。还将继续进行土建工程施工。

    另外,车辆段的建设也在进行中,位于红咀子终点站南侧。新建设的车辆段为地面建筑,是所有地铁车辆停止运营时的停车场,这项工程预计今年可以完工。

    “目前正在进行机电设备安装及车站装修的招标。”江涛说,已经完工的主体车站预计在7月份即可进入装修阶段。“即使是通车后,因为长春站南广场交通枢纽和CBD车站没竣工,车辆也只是通车过站,不会停留上下乘客。”那么市民到底啥时候能坐上地铁1号线,江涛说,预计要等到2017年上半年,到时候,地体开通后,可与轻轨三、四号线换乘,不需要重新购票,出站时按照乘坐的里程计价,票价不够的需要补票。

    记者还了解到,今年轻轨三号线的东延工程也将启动,工程设计是从西安桥站进入地下,之后是辽宁路站和芙蓉桥站合并成一站,重新设置辽宁路站,之后是南广场、东广场、伪皇宫。”

    轻轨三号线延长工程是对既有线路的改造,除了正在建设的长春站南广场交通枢纽外,还要开辟两个新站,“施工难度绝对不亚于整个地铁1号线,施工方法包括了明挖、暗挖、盖挖工艺,而隧道区间的施工方法也包括盾构及普通的暗挖,工程结束后,在伪皇宫站实现三号线与四号线的换乘,极大方便市民出行。”

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  • 3路公交区间车开通便利市民出行

    长春高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大版块之一,是长东北开放开发先导区的核心区。高新区北区作为长春市融入长吉图的前沿阵地,肩负着引领长东北,带动长吉图,连接哈大经济带的重要使命,是未来长春市产业发展的重要区域。  

    高新北区作为一个崭新区域,近两三年各大房企陆续在此拿地,多房地产企业先后进驻,且销售情况很好。除高新北区外,经开北区也逐渐被房地产进驻。为此,高新北区、经开北区生态环境宜居宜商、人文环境日益成熟……但目前公交线路并未向北延伸,所以对市民居住生活产生不便影响。“每天回家都不是很方便,下3路车后我还要走20分钟才能到小区。”在金色家园居住的周女士对记者表示。记者了解到,这个区域入住的小区有金色家园、北湾新城,居民回家都很不方便。

    为此,中海寰宇天下与政府(公交车队)沟通协商,引进3路公交区间车。不仅方便周边居民出行,同时也是一项社会公益事业。随着居民生活圈逐渐向北延展,必须在配套及交通体系上进一步完善。  记者来到中海寰宇天下了解到,现3路公交区间车已经开通,行程为中海寰宇天下售楼处——长新欧亚购物广场,市民可在中海寰宇天下售楼处、长新欧亚购物广场两地乘车。3路公交区间车的运行时间为首车9:30—末车19:00,每30分钟一趟,这样大大方便市民出行。

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  • 高新南区要建设现代有轨电车线路?

    高新南区要建设现代有轨电车线路?这是真的 已规划并上报长春市政府

    听说咱高新南区这要建设有轨电车线路了,直接能到电台街换乘轻轨。真是太好了,但也不知道这是不是真的。”最近,记者发现,无论在网上,还是居住在高新南区的居民中,都在传“高新南区要建设有轨电车线路”。4月1日,记者经过核实得知,目前长春公交集团已有这个规划。

    高新南区要有有轨电车了 不少网友挺期盼

    多年前,54路有轨电车,一度成为长春市的独特风景,“咣当、咣当”的运行声也给这座城市增添了很多回忆。“不堵车、运行稳、节能、环保、运力大”,这些都是有轨电车的好处。

    2014年8月25日,随着55路有轨电车的正式开通,长春有轨电车似乎获得了一次“重生”。再加上现有的轻轨3号线和4号线,以及正在建设的地铁1号线、2号线和北湖快轨,硕大的一张轨道交通网正在长春铺开,长春也已俨然进入了轨道交通的时代。

    而近日,不少网友和居住在高新南区的居民则热议一个话题,那就是“高新南区要有有轨电车了”。

    长春市民王女士居住在高新南区一个刚交房不久的小区,除了这里房价便宜,她还感觉到这里因远离市区环境优雅,空气清新。但让她感觉不便的就是公共交通工具太少了。

    “除了一班特别绕圈的公交车,出行再无其它线路可供选择。”王女士说,不过,最近听说她家附近要建设有轨电车线路了,这让她很期盼。除了王女士,不少网友也翘首以盼。

    网友longxiang1228表示,他也听说到了相关部门要规划高新南区的有轨电车线路,觉得这是利好消息,他家就在光谷大街,这条街近些年开发的小区众多,只有267路和195路公交线路,出行不是很方便,开通有轨电车是最科学的规划,支持。

    采访中,记者还看到很多版本的有轨电车规划图,都是网友自己创作的,这些网友都希望电车能经过他们家门口。

    核实:已经规划并上报 计划投资2.6亿元

    那么,这条线路将建设有轨电车是真的吗?长春公交集团是否有这个规划呢?

    随后,记者联系到了长春公交集团副总经理张志良。

    “公交集团确实有高新南区现代化有轨电车的规划,目前已经上报长春市政府,并已经纳入‘十三五’的相关规划中的一个项目。计划投资2.6亿元。”张志良说。

    另外,2015年城市基础设施建设的相关规划也都报了,但由于相关建设资金落实问题,还需要一定时间。

    张志良透露,关于这条线路的建设资金方面的问题,可能采用PPP的融资模式,就是政府和社会合作,共同出资建设。

    线路全长12公里 在电台街可与轻轨实现接驳

    采访中,张志良提及高新南区的这条线路属于现代化有轨电车,为什么要建有轨电车线路?现代化有轨电车与现有的有轨电车有啥区别吗?

    “现代化有轨电车容量更大,噪音更小了,地板更低了,也更环保了,车型类似于现在的轻轨车。”张志良说。目前,这条线路的规划也已经完毕。

    “这条线路全长12公里,北端在电台街终点,可与现有的轻轨3号线实现接驳换乘。初步规划线路走势为电台街与光谷大街交会为起点,走光谷大街、蔚山路、创信街、超凡大街,并深入高新南区。形成城市中心区与外围新区畅通快捷的交通网络。”张志良说。

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  • 棚改货币化实施细则落地 减轻市场库存压力

    为加快库存去化,在大力推进棚改的同时,多地积极响应中央倡导的棚改货币化安置,并出台了落地细则,通过对货币补偿实施奖励、税收税费减免等方式鼓励货币化安置。业内人士认为,棚改货币化安置能快速解决拆迁居民住房安置问题,同时给改善性需求出售出租原有房源提供市场,又利于减轻市场库存压力,一石三鸟。

    上周,江西省住建厅、省财政厅、省地税局联合出台《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》,要求扎实推进全省城市棚户区改造,加大货币化安置力度,并对货币补偿实行奖励。具体补偿办法是,选择货币补偿的,要按照市场评估价补偿,补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在此基础上,让利于民,给予市场评估价一定比例的奖励,可参照南昌市货币补偿实行20%奖励比例的做法,具体标准由各地根据实际情况确定。

    除了奖励,江西省对棚改货币化还给予税费和税收减免,且同样享受中央专项补助资金。另外,政府鼓励“以购代建”,并搭建居民自主购买住房平台,要求进入服务平台的房地产企业要给予适当价格让利优惠。

    此前,陕西省也出台意见引导群众选择货币化安置方式,通过“现金支付”和“利用社会房源安置”,在市县推广收储社会房源,搭建定向销售平台,解决搬迁群众住房问题,货币化安置率达到34.9%。陕西力争今年棚户区货币化安置率达到40%以上。

    长沙也出台了落实货币补偿奖励政策。对于私有住宅房屋被征收人选择货币补偿的,给予奖励主要包括:成新奖励、上浮奖励、选择货币补偿奖励、提前搬迁奖励、寻找房源奖励等。同时,实施经济适用住房货币补贴。除了集中建设安置房,政府还团购安置房。为保障棚户区居民住房购买能力,通过奖励、补助、保底等方式,主城区棚户区房屋每平方米补偿价格达到9000元左右。

    四川省住建工作会议也提出,今年争取城镇危旧房棚户区改造的货币化安置比例达到40%,以此消化存量住宅。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜也指出,回购商品房作为安置房的方式将对保障房与商品房起到双向作用,既为拆迁居民快速解决了住房安置问题,又为当地房地产平稳健康发展提供了动力。一方面,在棚改大规模启动的同时避免大拆大建,造成新的房源过剩和资源浪费。另一方面,在商品房市场库存增加、去化压力加大的背景下,打通市场库存房源与保障房源需求,也有利于减轻市场库存压力,特别是缓解三四线城市高库存现状。证券时报记者 张达

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房企新闻

  • 4月13日下午 长春地铁举行大客流处置演练

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  • 房地产商行贿 “纪检内鬼”袁卫华被判5年

    2017年1月,央视播出的电视专题片《打铁还需自身硬》中篇《严防“灯下黑”》中,首度披露了中央纪委第六纪检监察室原副处长袁卫华落马细节。近日公开的一份判决书又披露了袁卫华的部分案情,袁卫华曾帮一房地产开发商承揽工程,接受该房产商贿赂共计人民币618万元。该开发商最终因犯行贿罪被判处有期徒刑5年。

    房产商行贿袁卫华被判刑5年

    行贿袁卫华618万的房产商是吉林华运房地产开发有限公司法定代表人、董事长黄保国。今年47岁,因涉嫌犯行贿罪于2016年4月20日被羁押,次日被取保候审,同年12月21日被逮捕。

    一审法院经审理认定,2008年至2012年间,黄保国请托袁卫华(另案处理),承揽吉林亚泰股份有限公司安达水泥厂、长春市103中学工程,为此多次给予袁卫华钱款共计人民币618万元。法院一审以行贿罪判处黄保国有期徒刑5年。

    黄保国随后上诉到北京高院,他认为一审法院对其量刑过重,其辩护人则认为黄保国最后给付的100万元是被袁卫华等人索贿的结果。黄保国自动投案,投案后如实交代自己的犯罪事实,具有自首情节,配合查处袁卫华案且认罪、悔罪,请求二审法院改判其缓刑。

    北京高院经审理认为,黄保国为承揽工程项目请托袁卫华,袁卫华利用职务上的便利为黄保国谋取竞争优势,使黄保国顺利中标安达水泥厂和长春市103中学项目,其获得的是“不正当利益”,不符合刑法规定的“因被勒索给予国家工作人员以财物,没有获得不正当利益的,不是行贿”的规定,故该笔100万元仍属于行贿款,应计入行贿数额。黄保国的上诉理由及其辩护人的辩护意见,法院不予采纳。

    北京高院最终驳回黄保国的上诉,维持原判。

    袁卫华利用权力帮人承揽工程

    袁卫华为公众所熟知,缘于中央纪委宣传部、中央电视台联合制作的电视专题片《打铁还需自身硬》。2017年1月4日,央视播出《打铁还需自身硬》中篇《严防“灯下黑”》,其中便提到了袁卫华。

    专题片解说词称,袁卫华案是中央纪委机关查处的一起典型案件。这名 37岁的处级干部虽然职级不高,但违纪行为却非常严重和恶劣。袁卫华曾经是家乡的高考状元,北京大学法学院高材生,大学毕业后直接考入中央纪委机关工作,曾经参与查办过慕绥新、马向东、武长顺等大案要案,也曾经立功受奖。

    但袁卫华利用权力承揽工程,多年来,袁卫华利用自己的权力,承揽到总金额超过10亿元的工程项目。就在2015年被立案审查的前几天,袁卫华还为父亲运作拿到了两个工程。

    袁卫华曾向黄兴国泄露案情

    专题片称,袁卫华众多违纪行为中最为突出、最为恶劣的问题,是故意泄露案情。他不止一次将工作秘密拿来做交易。其中第一次发生在 2004年,他主动向某副部级干部泄露举报内容。

    这名副部级干部任职的地区,属于袁卫华所在的第六纪检监察室对口联系的地区之一,袁卫华因此有机会掌握反映该地区党员领导干部的问题线索。而第一次泄密,就换来了一个超乎他想象的大工程。

    专题片称,这个工程交给了袁卫华父亲的工程队。在儿子到中纪委工作之前,袁卫华的父亲手下只有一支三五个人的小包工队,只能承接一些防水、房屋翻修的小工程,但他儿子却帮他逐渐成为当地有名的承揽工程专业户。

    另外,2014年到2015年,袁卫华在天津查办相关案件,时任天津市委代理书记、市长的黄兴国就主动地多次与袁卫华接触,打探武长顺案件、杨栋梁案件的相关信息,同时也套取、打探关于黄兴国本人一些问题线索,袁卫华都一一奉告。为此黄兴国多次请袁卫华喝酒、吃饭,赠送名贵手表等贵重的礼物。

    专题片称,这类秘密的泄露都会对纪律审查工作带来极大的阻碍甚至破坏,但在利益驱使下,袁卫华把纪律底线置之脑后。

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  • 房产中介洗牌关店潮初现 未来或许将会扩大

    房地产中介成为此轮楼市调控的重灾区,门店关停的数量逐渐增加。在 楼市遇冷、严查市场的背景下,房地产中介“生死劫”正在上演。北京商报记者走访市场发现,中介门店橱窗房源广告都已下架;“量价齐跌”几乎成为中介人员的 统一话术;此外,清明节假期,房产中介经纪人破天荒地获得两天假期。业内认为,房地产市场规范化势在必行,严查只是开始,政策及监管持续收紧几成定局。在 这一轮周期中,中小规模甚至大规模的中介公司都可能被淘汰,未来行业或将在重压下洗牌。

    新话术统一

    一直以来,从事房 地产经纪行业的经纪人都会做“话术培训”,所谓的话术就是指如何与卖家及买家进行沟通以促成房屋交易。其中,很重要的一方面是在被问到市场现状及走向时, 经纪人的判断,具体来说就是成交量跟成交价格的描述。在不同市场、不同买卖方、不同经纪人之间,话术都会有差别。

    不过,北京商报记者走 访市场发现,近期房地产中介一线经纪人的话术开始趋于统一,那就是“量价齐跌”。自2016年“9·30”政策出台后,二手房市场出现下行,但至今年春节 后二手房市场出现回温,这期间无论是成交量还是成交价格的行情,经纪人在与买卖双方沟通时会出现“量跌价稳”、“量跌价涨”等不同情况。

    对于市场为何会形成“量价齐跌”这一统一话术,多个区域中介门店经纪人的解释基本一致。一方面,自3月17日北京楼市新政出台后,一系列政策接踵而至, 严格的限制政策对楼市降温效果明显。据某大型中介机构研究人员表示,本周北京二手房市场成交量环比下滑近50%;带看量下降幅度超过40%;价格方面,卖 方报价预期下调,房屋成交议价空间开始变大。可以说,新政后北京楼市“量价齐跌”格局已开始显现。

    另一方面,监管部门提出中介机构不得哄抬房价的规定,同时对于中介机构的执法检查力度开始加强。为规避监管风险,中介公司也要求经纪人不对买卖双方表述“房价会继续上涨”等类似的观点。

    除话术开始统一为“量价齐跌”外,北京商报记者走访市场时还发现,之前挂在门店橱窗上的房源信息展示已经完全被撤下。此前房屋中介所使用的一系列房屋宣传手段也开始收敛。

    值得一提的是,在市场成交量下滑、监管趋紧的背景下,清明节假期内,某大型中介公司给一线经纪员工放假两天。朝阳区青年路区域一中介门店经纪人小张称:“在我做二手房经纪人的近三年时间里,除春节假期外,从未有过连休两天的时候。”

    关店潮初现

    近期二手房中介市场出现的关店现象开始引起越来越多的人注意,其中不仅有被强制关停的门店,还有更多自行关停的中介门店。相关数据显示,自3月17日北京楼市新政出台至今,目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿,另外有91家房地产中介公司已自行关停。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京二手房中介行业关店潮已开始出现,主要原因在于监管查处力度加强及市场整体下行。

    从监管层面来看,3月23日,市住建委召集链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋、中原等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,主旨在于规范中介机构的行 为,落实正在实施的楼市调控新政。会上明确提出,“从今天起,一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,将逢‘涨’必查、逢‘炒’必办”。此后, 在市住建委等多部门联合执法检查中,数十家中介机构门店被关停。

    此外,监管执法部门的坚决态度也传导给北京二手房中介机构,部分存在违规可能的中介机构选择主动关停店面运营。当然,另一个原因也在于市场成交的下行,尤其是“商改住”房屋的重拳砸下之后,此类房屋交易基本冻结,“商改住”楼盘周边开设的店面关停也是身不由己。

    “公司已经关闭了几家位置不好的店面,同时,公司正在研究计划性地关闭部分店面。这也是公司为了保持长远发展所做出的选择。”北京一家中型房地产中介公司负责人如是说。

    生死劫上演

    有业内人士分析认为,政策重压、市场下行,北京房地产中介机构正在经历“生死劫”。

    关店潮已经开始出现,未来关店潮仍会持续甚至扩大。2016年楼市的回暖给予二手房中介公司信心。一方面,新兴互联网中介开始设立线下门店;另一方面, 传统二手房中介机构也忙于开店扩张,巩固并进一步抢占市场份额。在此情况下,2016年中介门店数量进一步增加。但是今年在严查违规之下,一些难以盈利、 不太规范的的二手房中介门店关停将在所难免。

    某房地产中介负责人在接受北京商报记者采访时表示,在市场不断走向规范化之后,房地产中介行业优胜劣汰将加速发生。一般而言,中介机构业务模式单一,企业生存受市场调控影响较大。同时,规模较小的房地产中介机构抗风险能力较弱,预计今年将“死”掉一批中介公司。

    上述人士进一步称,市场波动是正常的,本轮行业调整期来临的另一个原因在于监管,即行业不断走向规范,在这一过程中,服务能力弱、专业知识欠缺、经营行为不太规范的房地产中介机构都会面临被淘汰的命运,不只是中小公司,甚至规模较大的中介公司也将面临这一考验。

    不得不提的是,有知情人士透露,近期监管部门查出关停数十家店面,对于整顿房地产市场秩序而言,仅仅是个开端,宏观层面政策的出台才是劈向房地产中介机构的“雷”。

    有业内人士认为,未来包括二手房屋交易佣金比例的调整、房产中介行业制度进一步完善、监管惩罚长效机制的建立等,都有可能成为规范行业发展的措施之一。

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  • 房企拿地风险隐现:为增加货值

    分析认为,在当前市场环境下,房企更多是从战略层面考虑,为了增加货值而拿地。对于由此而产生的盈利难题,有市场人士建议,开发商可以采取破售改租,或者以租代售的方式破局。一些大型开发商已经意识到土地市场风险,开始寻求并购等其他方式。

    史上最严调控并未阻止开发商拿地热情。而令一些开发商感到困惑的是,目前一些地块按照其算账逻辑甚至是在亏本拿地。

    对商办调控政策出台后,3月30日北京土地市场迎来商办用地首拍。当天有3宗商办用地参与竞拍,分别位于朝阳区和大兴区。三宗F3类用地合计规划建筑面积24.1万平方米,合计起价40.4亿。最后成交价格合计为53.5亿。

    中原地产首席分析师张大伟认为,虽然此次土拍价格远低于过去市场平均溢价率,但政策重压下,企业依然竞争拿这种高风险地块。从未来预期看,企业还是为了增加货值而拿地。整体而言未来这部分物业被企业持有的可能性更大,但3宗地块位置均属于目前办公出租的低价区域,所以企业拿地风险和成本依然较高。房企拿地主要还是从企业战略考虑,市场价值不高。

    拿地风险隐现

    随着北京调控持续深入,对房地产市场的预期发生明显改变。而房企对土地市场的热情仍在。

    3月28日下午,北京土地市场迎来新政后的首场拍卖。经过激烈角逐,天恒以15.8亿元竞得通州台湖地块,首创以17.6亿元、配建12.8万平方米自住房竞得密云地块。

    北京市国土局的挂牌文件显示,通州台湖地块全部为建设自住型商品住房,最大套型面积为90平方米,销售价格20000元/平方米(含全装修费用)。密云地块则限定商品住房销售价格,并设定土地合理上限价格。当竞买报价达到土地合理上限价格时,转为在此价格和配建5万平方米自住型商品住房面积基础上,通过现场竞报“自住型商品住房”的方式确定竞得人。同时,配建及竞建的自住型商品住房销售限价为15000元/平方米(含全装修成本),剩余的商品住房销售均价不超过21215元/平方米,且最高销售单价不得超过22276元/平方米。

    张大伟表示,“密云地块最后只剩余13671平方米商品房限价房,其他12.8万平方米将成为自住房。平均计算下来,楼面价达到1.25万/平方米。最后可售总货值只有22.1亿元。而如果按照自住房成本6000元/平方米计算,最后商品房部分的地价将超过2.1万/平方米。虽然有可能有配套商业和车库等溢出可售按照15%货值溢出计算则货值25.4亿元,依然体现了房企竞争土地的坚决。”

    也就是说,经过测算,这两块地有利润的可能性非常小。张大伟认为,开发商如此抢地,只是为了增加销售额。“抢到就代表明年天恒多了20亿销售额,首创接近25亿销售额。”

    此外张大伟指出,上述商办地块风险也很大。据中原地产研究中心统计,在3·26北京商住新政后的3天内,商办类物业签约跌幅高达99.9%。只有位于通州的个别项目企业签约5套,另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买,其他相关项目全面冰冻。

    因此,张大伟判断,企业目前拿地只是为了增加货值。

    房企谋破局

    北京一家房企高管对当前土地市场状态有极大困惑。他认为,以前各家开发商预期不同,所以拿地表现不同可以理解;后来,各家为了求生存积极拿地也可以理解;但是,现在很多地块已经无法理解其背后的盈利逻辑,有的甚至要倒贴钱才能运营。

    亚豪市场总监郭毅认为,开发商可以采取破售改租,或者以租代售的方式破局。“较低的土地成本、可控的开发成本,对于开发商而言,商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅,将其开发为类airbnb产品,租金回报亦颇为可观。以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例,整体楼面价24369元/平方米,叠加建安每平方米成本约为30000元,租金仅按4元/平方米/日计算,租售比不过1:250。随着金盏金融商务区的开发,租金收益的增长曲线可以预见。”

    另外,她认为,以租代售也是一种较好的方式。“以商办项目为基础,开发商成立资产运营公司,推出资管计划,想购买的小业主交纳部分(如50%)资金后获得相应权重的使用权,剩余资金分期还清。此外,小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定,一旦政策开放,随时办理产权交割。这样的话,不需要小业主开办公司,也不受限购影响,房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权,小业主再次转让变现,也可节省高昂的二手交易税费。”

    不过,一些大型开发商已经意识到土地市场风险,开始寻求并购等其他方式。

    中海董事会主席肖肖在其业绩会上表示,并购依然将是中海地产获取土地资源的重要方式,这也是公司的强项。有过去几年与中建地产、中信两笔涉资超过千亿的整合经历后,中海在并购方面有更成熟的经验。同时在拿地方式方面,以往少见的合作拿地也将被中海开始采用,这包括与中建体系内各单位,以及其他有土地资源的企业、也包括与国企之间进行合作。

    另外,肖肖称,央企的身份,也会让中海在一级土地开发和棚户改造方面争取机会。北京最大的棚户改造项目石景山区北辛安棚户区改造已由中海在推进,目前项目进度高达90%以上,这个总建筑面积达到数百万平方米的项目,将极大增强中海在北京市场的竞争力。

    禹洲集团执行总裁蔡明辉称,今年应该是一个拿地比较好的机会,国家对楼市的调控会导致一部分企业在资金或者开发方面遇到困难,禹洲能够发挥优势,通过收购兼并的方式以低廉价格获取土地。据介绍,该公司也会关注公开招拍挂市场,寻找一些适合的机会。而有这样的拿地计划,主要源于禹洲去年及今年开局以来销售情况良好,有足够的资金支撑拿地。

    融创中国董事长孙宏斌亦表示,已经于去年10月份停止在公开市场拿地,未来将主要通过并购等方式获得土地。

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  • 养老产业渐热 房企扎堆进入寻“蓝海”

    老龄化问题已不容忽视。2015年末,我国60周岁及以上老人有2.22亿,占到总人口的16.1%,而到21世纪50年代,我国老年人数量将超过4亿人,平均每3个人中就有1个老年人。这意味着关乎民生的养老产业将释放巨大经济能量。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机,到2030年可能增至13万亿元。

    房企敏锐地察觉这一蓝海,纷纷扎堆进入养老领域。据中国指数研究院统计,截至2015年年底,全国已经有超过80家房企进入养老地产领域,养老地产项目超过百个。

    作为恒大战略布局健康养老产业的重大民生项目,日前恒大健康集团与南京市六合区签订合作协议,将在南京打造养老养生胜地——恒大养生谷。据了解,恒大养生谷以“四大核心服务”引领全新“1+N”健康生活方式,“1+N”中的“1”指家,家以健康为本;“N”指围绕不同生命阶段的健康关注点。

    万科从2010年就开始布局养老地产,在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业超过30个养老项目。自2010年起,万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”,采用租售并举的模式,为其养老地产开发铺路,在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试。万科始终强调在养老地产上做的是服务,而非开发。

    保利正在以“全链条”介入养老产业,并提出了三位一体的“中国式”养老模式。按照保利地产的规划,未来5年将是其养老产业高速发展期;更早涉足养老地产的远洋地产则提出要打造闭环式养老地产服务生态的目标。

    目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利,但养老产业前期投入大,仅回收成本就需要不短的时间。养老产业目前是蓝海一片,长期来看很有发展前景,而养老产业的盈利需要政策支持以及运营机构提升服务质量以及配套方面来寻求突破。

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  • 房企抱团应对行业"洗牌" 花样年加速轻资产转型

    近期,国内住宅龙头万科和国内商业巨擘万达,两大巨无霸高调携手,拟长期性的战略合作,加速轻资产转型,这一重磅性的消息震惊圈内外。事实上,进入楼市下半场,传统住宅市场规模化发展空间受限,急剧的颠覆房企自身转型。今日,网易财经从花样年(01777,HK)获悉, 继旗下物管上市公司彩生活实现轻资产输出后,花样年旗下商管公司也与中小房企合作,对商业项目进行商业管理模式输出实现规模性扩张。

    花样年董事局主席潘军表示,当前房地产行业已进入存量时代,所有开发商都面临去库存。传统的重资产商业地产开发运营模式日益受到挑战,专业化的轻资产运营方式才是商业地产转型的根本出路。未来预计花样年房地产业务比重将降低到30%以下,而轻资产业务比重达到30-40%。

    房企抱团合作 商业轻资产转型

    近期地产圈异常热闹,两万高调携手战略性合作,冲击着整个房地产行业。双方拟在国内和海外市场携手出击,联合拿地、合作开发。甚至在未来万达的商业地产将不做住宅了,只做商业,住宅交由万科来做。

    万达董事长王健林认为这将集中集团加快轻资产转型;万科郁亮认为,在白银时代,双方需要取长补短,战略转型的需要。

    进入房地产行业的下半场,越来越多房企开始抱团合作,整合业内资源。同策研究总监张宏伟认为,这是因为楼市进入“下半场”,传统住宅市场规模化发展空间受限,成为当前房企发展过程遭遇的痛点,随时可能面临被行业颠覆的风险,对于房企自身也不得不颠覆自己进行转型。

    据悉,此次花样年与赣州中创置业签订全程商业资产管理服务合作协议,前者将以托管的方式为项目定位、招商策划、管理运营等提供强大品牌支撑和服务保障。

    上述双方合作的首个项目总建面24万平米,其中商业5.4万平米的总和体和高端商业组团。花样年方面透露,目前公司商业管理板块从去年上半年开始筹备商业管理输出,目前商业资产受托管理面积位于扬州、成都、长沙、长春、赣州等近10个项目40多万平方米。花样年商管公司的轻资产管理模式以平均每月1.5个项目的惊人速度实现极速扩张和复制。

    花样年商管公司总经理邱志东坦言,事实上,国内商业资产管理输出竞争加剧,但也良莠不齐,有些在整体运营购物中心这样的系统工程上仍显乏力。未来自主开发运营和轻资产管理模式输出将成为花样年商业扩张的两大路径。

    洗牌加速 房地产业务比重下降至30%

    近一年来,房地产行业在政策冲击下,加速调整。龙头房企加速自身转型发展。万科推出小股操盘、合伙人制度,现在又与商业龙头万达展开全面的合作;绿地则快速布局金融、产业地产以及海外等战略版图,整合行业资源。

    在潘军看来,去年房地产市场遭遇寒流,很多企业要么抱团、要么在考虑如何转型,这个行业正在巨大的调整,尤其三四线城市竞争非常激烈。以往的房地产市场是如果不拿项目会死掉,但未来5-10年时间,房地产市场紧靠资源的开发肯定会死掉,开发商要从持续经营转变成持续运营,单纯的复制没有创新性发展,是不可能持续发展。

    花样年数据显示,预计2015年底,花样年商业的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米,在3年之内将达到300-400万平方米。此外,花样年商管还正在研究推出“投资+管理”的新模式,即与商业项目的开发商合作参股,小比例投入资金并代为管理。

    潘军表示,现在行业都在做020,线上线下是新的一种商业模式。传统房地产高负债运营,高周转才能实现盈利,资本市场对于这种模式不太看好,认为运营之后资本仍显偏重。

    他透露,对于传统商业资产模式来看,面对电商冲击非常严重,尤其偏远城市,电商对于商业影响更为严重,毕竟商业体形式会很简单。未来兼并和收购的合作机会都在增加,其差距都讲在增值的服务空间上。目前花样年房地产业务比重为85%,未来将降低到30%以下,而轻资产业务比重达到30-40%。

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  • 招商地产或重启定增 招银股权激励降温重组想象

    近段时间,关于招商地产与招商银行重大事项停牌并可能整合的讨论沸沸扬扬。

    有说是母公司招商局集团将前海3.9平方公里土地注入招商地产;有说在兄弟公司招商银行也宣告停牌之际,二者或是在“金融+地产”方面有进一步合作……

    无论何种声音,招商银行4月11日最新发布的股权激励公告,给市场的种种想象降了温。

    但据了解,招商银行的“摊牌”,并不影响招商地产重大事项的推进。有分析就向观点地产新媒体指出,在截止招商地产停牌日,其股价较去年定增融资搁浅时股价大幅升85%后,招商地产或再次重启已遭搁浅的定增融资购买大股东资产进程。

    招银公布股权激励 降温重组想象

    4月11日,停牌数日的招商银行发布公告,拟以定向增发的方式实施员工持股计划。

    按照招商银行公布的员工持股计划,其拟以13.80元/股的价格,向该公司核心骨干人员发行股票不超过4.35亿股,募集资金不超过60亿元,扣除发行费用后,全部用于补充核心一级资本。

    而值得注意的是,伴随招商银行股权激励计划的披露,算是给了“与兄弟公司招商地产整合”市场传言一个交代。

    时间拉回到4月3日,伴随招商地产、招商银行同时发布停牌公告,表示正在筹划重大事项的公告。市场消息一发不可收拾,各种来源就该“重大事项”充分发挥着自己的想象空间。

    各种猜测中包括:招商局集团将所拥有深圳前海深港现代服务业合作区3.9平方公里土地作价3500亿元注入招商地产,招商地产用该土地在招商银行抵押7成贷款,招商银行再通过增发扩大招商局集团持有的招商银行股票比例。

    同时,还有人猜测,招商地产与招商银行停牌重组,主要是进行资产置换——招商银行的房贷资产注入招商地产,置换招商地产的房产土地。

    甚至有评论认为:“两家招商系的企业双双停牌,绝非偶然。这和招商系的资源整合态势有密切关系。对于招商地产而言,近两年一直不甘心处于二流地产商的称号,所以在战略扩张上会频频有动作。”

    另外则有人认为,招商地产此次停牌,事涉招商局集团对旗下地产板块业务的整合,目前的方案是将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产整合。

    在讨论逐渐升温的同时,招商地产官微也通过微博放话,将市场的相关讨论推向高潮。该微博道:“招商系兄弟‘招商地产和招商银行’昨日分别宣布股票自今日起停牌。此举引发资本市场的猜测,招商局集团资产整合大提速是否来临,招行是否会在分拆资产、混合所有制改革、境外收购等方面有新动作”。

    相较于微博的话外之音,招商地产董秘刘宁的一席话让停牌事件变得更加耐人寻味,“虽然方案尚未明确,但其确实属于重大事项,根据深交所有关规定,股票的停牌期起码会有3个月”。

    工转商难题 3500亿注资或难落地

    虽然招商银行4月13将复牌的事实间接否认了与招商地产整合的可能,但是相关想象中,招商局集团拟将3.9平方公里工业用地作价3500亿元注入招商地产的消息最具噱头。

    该种想象指出,若注资属实,招商地产土地储备将增加1170万平米,市值从823亿元增加到1823亿元,直接超过万科的1500亿元,成为中国最大的房地产公司。

    但关于上述注资的问题,有行业分析师告诉观点地产新媒体,工业用地的价值与住宅用地相距甚远,因此如果不改变土地性质,即便是注入招商地产资产板块内也不会带来大量收益。

    深圳熟悉招商地产的行业人士也向观点地产新媒体表示,关于将前海土地注入招商地产的说法并不是专业的看法,“因为工业用地一般不会直接给到开发商手里,除非政府改功能后直接进行招拍挂”。

    该人士还补充道,工业用地一般是跟着公司走的,不能直接划给某些公司,就招商局集团前海土地而言,除非招商地产直接收购前海土地拥有者,否则不可能直接划给招商地产,因此此次招商地产停牌将获前海土地注入是不可能的事情。

    事实上,在最为关键的土地权益方面,早前有相关专业人士也曾向观点地产新媒体指出,若传闻属实,是否按照以前的工转商细则来操作,还是重新确定前海自己的细则,都有待考究。

    “这不仅仅是经济利益的问题,主要是指标的确定,也有程序上的问题,还有容积率以及规模的控制,要定了这些才好确定价格。如果仅仅是价格的问题,反而比较好解决。”

    而对于前海土地确权问题,该名人士也表示,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。

    另据观点地产新媒体了解,目前在前海土地确权方面,前海三大地主之一的中集早在2013年9月份就宣布称预计工转商方案2014年初可以出台,但直至目前该计划尚无新进展,有消息称出台时间或晚于原先安排。

    无独有偶,深圳国际也早在2013年5月份成为自前海确认将启动首批土地出让后,第一家明确表示在前海拥有土地,并会在2013年进行土地确权的公司。但该美好愿望至今也还没达成。

    因此,目前就有分析认为,前海土地确权步伐缓慢,主要是由于企业、政府对于土地性质变更后,企业补交地价水平的预期相差较远,且政府还要求上述企业递交前海土地开发的整体方案。“至于为何预期相差较大,显而易见的就是前海目前已出让的土地都创出了高价。”

    招商地产股价已升85% 或再启定增融资

    在拿下前海3500亿土地蛋糕可能性变小后,深圳业内林晓华认为,于招商地产而言,公告中的“重大事项”莫过于重拾早前遭搁浅的发行股份购买资产事项。事实上,在观点地产新媒体初步计算后,林晓华上述说法较具可能性。

    据了解,早前因股价较最初发布的融资方案发行价有较大幅度折让,招商地产2014年4月曾选择搁浅65亿的定增方案。

    而如今受国家维稳房地产市场影响,招商地产股价有所回升。截止停牌日,招商地产股价收盘价为31.96元每股,较2014年4月25日宣布融资搁浅时的17.20元/股升85%。

    据了解,招商地产65亿元融资方案于2013年9月公布。该公司拟收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期,及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权,价值约48.65亿元;同时,招商地产额外配股募集配套资金16.18亿用于补充公司流动资金,发行价格26.92元/股,总计约65亿元。

    2013年11月29日,招商地产发布公告称,上述65亿元定增方案已经获得证监会受理。

    但2014年4月28日晚间,招商地产公告,因受房地产行业波动影响,公司股价一路下挫,股价较早前发布的融资方案发行价有较大幅度折让,因此向证监会申请撤回公司2013年度发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易申请文件。

    招商地产具体提到,截至2014年4月25日,公司股价收盘价为17.20元/股,较2013年9月公布的融资方案交易发行底价26.92元/股,折价36.11%。“因股价因素使本次交易方案的实施基本不具备可操作性。经公司与财务顾问审慎研究后,需对本次交易现有方案进行合理调整或重新设计。”

    另据观点地产新媒体了解,除股价因素外,早前的融资方案暂缓还因为招商地产没有通过国土资源部的相关审核,这或也成为招商地产董秘刘宁此次提到“需3月之久”的关键原因之一。

    对此,在2014年3月份的业绩发布会上,招商地产董秘刘宁就曾提到,但由于公司规模大,核查范围广,涉及100多个项目,因而定向增发方案的土地核查时间也相应较长。

    其实早前也有市场分析认为,在招商地产再融资的审核中,国土部审核是方案能否通过的重要一关,因此企业对国土部审核是否通过也极其关注。

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  • 首创置业一季度签约额约57.3亿

    原标题:首创置业一季度签约额约57.3亿海外业务3月签约11.3亿

    近日,首创置业股份有限公司发布公司销售业绩。2015年3月,实现签约面积35.8万平方米,同比上升223.0%,签约金额约人民币38.9亿元,同比上升155.4% 。截至2015年3月底,累计实现签约面积约55.7万平方米,同比上升162.2% ,签约金额约人民币57.3亿元,同比上升137.0%。截至2015年3月底,尚有认购未换签金额约人民币12.0亿元正在办理换签手续。

    土地投资方面,3月份取得成都成华区建设路项目。项目定位改善型住房,地处东二环建设路商圈,是成都市主城区六大百亿商圈之一,周边商业、居住、医疗、教育等配套设施十分成熟,交通便利,总规划地上建筑面积22.9万平方米。

    海外业务方面,与澳大利亚开发商Dyldam集团合作开发的悉尼North Rocks项目和Merrylands项目一期开盘销售,当月完成全部销售,实现签约额2.4亿澳元(约人民币11.3亿)。两个项目均紧邻悉尼Parramatta商务区,配套设施完善,靠近当地火车站和多所知名学府。

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  • 李嘉诚去年至今套现738亿 三年未在中国内地拿地

    “李嘉诚的企业实际上是多元化的综合体公司,他一直不想把自己定性为房地产公司。”一位在港从事相关行业人士向《证券日报》记者透露,“长和系”打折出售中国香港楼盘,以及频繁出售其位于中国内地的物业,从投资者角度来看,这是清理投资回报率较低的资产的正常交易,获得的资金可以投向其他新兴产业或投资回报率更高的产业。

    据不完全统计显示,自2014年1月份至今,在一年多的时间内,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现逾738亿元人民币,其中出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元人民币。

    值得注意的是,有消息人士向《证券日报》记者透露,梳理李嘉诚在中国内地出售资产的路径图可发现,事实上,李嘉诚出让的基本都是商用物业,包括写字楼和商场等。而对于住宅项目,李嘉诚则更多地选择留在手中。

    而对于其在上海的住宅项目是否有打折销售计划,《证券日报》记者致电长江实业上海相关负责人,其表示,“不清楚”。

    套现路径图有玄机

    从李嘉诚家族“套现路径图”可发现,中国内地物业、中国香港旗下多元化资产、包括壳公司等资产为其套现的主要贡献者。在中国内地物业方面,据不完全统计,自2014年1月份至今,李嘉诚家族通过抛售中国内地物业累计获得129亿元的套现总额。

    2014年2月份,李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心,此项交易是长三角地区内有史以来金额最大的有稳定收益物业的整栋交易;同年4月份,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元人民币将北京盈科中心售予泰国大型海外房地产私募基金公司基汇资本; 8月份,李嘉诚长和系持股公司李嘉诚旗下基金ARA以15.4亿元人民币抛售虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦,新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5亿美元的价格接手; 11月份,泛海控股正式以38.2亿港元(约合31亿元人民币)接手李嘉诚旗下和记港陆71.36%的股份。而和记港陆旗下资产主要包括位于上海的两栋投资性物业。

    此外,在中国香港地区,李嘉诚也在整理资产。据不完全统计显示,2014年至今,李嘉诚在港通过出售资产或者其他方式套现了761亿港元(合计约609亿元人民币)资产,其出售的资产中有房地产项目,也有其它产业的资产。

    2014年1月22日,同属李嘉诚旗下的电能实业分拆港灯电力投资上市,集资约241亿港元;同年3月份,李嘉诚转而将屈臣氏股份近25%作价440亿港元卖给新加坡主权基金淡马锡;同年3月14日,和记黄埔旗下在新加坡的上市公司和记港口信托,减持亚洲货柜码头60%股权,套现最多24.72亿港元。

    近日,继去年的一次七五折优惠售楼之后,李嘉诚旗下的长江实业再次在香港甩卖楼盘。日前,长江实业以八折优惠促销将军澳日出康城的某一楼盘,推出的740套房源在9小时内即被抢购一空,总成交额达到55亿港元,约合人民币43.5亿元。

    甩卖楼盘未亏损

    事实上,李嘉诚套现如此多的资金,其流向何处?据记者了解,根据其投资旗舰和记黄埔有限公司2014年中期的财务报告显示,欧洲已成为其收入最重要来源,贡献了43%的总收入,光英国就贡献了18%;加拿大和香港分别贡献了14%、15%,中国内地为11%。

    而根据媒体搜集的李嘉诚近期以来的投资方向发现,其大规模投资以航空业为主,小规模投资却从社交网络延伸至食品科技,其中不乏新奇产物。

    “我认为出售资产的交易是明智的,这是一种分散投资风险的策略性转让资产。”上述在港从事相关行业人士向《证券日报》记者透露,从全球商用物业分布图来看,中国门户城市(包括北京和上海)持有型商用物业投资回报率并不高,流通量也相对较少,从资金借贷角度看,投资回报率被进一步压缩。

    此外,该人士进一步称,从投资者角度而言,外国房地产投资基金已经不在中国活跃。从全球市场来看,对商业物业的投资多转向纽约、伦敦等门户城市,其投资回报率更高。

    而对于李嘉诚打折销售中国香港楼盘而言,其清货的目的比较明显,但从算总账角度来看,其实李嘉诚并未亏损甩卖楼盘。

    内地住宅项目缺席套现名单

    值得注意的是,有消息人士向《证券日报》记者透露,梳理李嘉诚在中国内地出售的基本都是商用物业,包括北京、上海、南京等地的写字楼和商场等。而对于住宅项目,李嘉诚则更多地选择留在手中。换言之,住宅项目资产几乎缺席了李嘉诚的套现名单。

    而从媒体的报道中可知,“长和系”近两年在中国内地已经鲜少出击土地市场。有报道称,在2011年以前,长江实业与和记黄埔每年都有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定。但2012年5月份购入上海一块住宅用地之后,“长和系”在内地市场上再未有一块土地入账。

    不过,《证券日报》记者翻阅长江实业和和记黄埔公告获悉,截至2014年11月30日,长实集团及和黄集团两家公司将向重组后的长地集团转让1.7亿平方尺(约1889万平方米)可供发展的土地储备,其中1.58亿平方尺来自中国内地,这意味着九成土地储备位于中国内地。

    对此,上述消息人士向《证券日报》记者直言,李嘉诚近几年已经没有在中国内地土地市场拿地,因为近几年内地土地价格一路水涨船高,已经触及土地成本占所有成本超过70%的水平线,而“长和系”所储备的住宅项目多是几年前获得的土地,借助于土地增值空间,其住宅项目具有高利润回报率,而且当前市场下,住宅需求依然存在,且近期正有涨价的迹象,因此其不出让这些资产颇为正常。

    以《证券日报》记者曾实地走访的长江实业旗下项目湖畔天下为例,据相关机构提供给本报记者的数据显示,长实湖畔天下项目产权起始时间为2008年7月24日,这意味着该项目是2008年拿地,而其最早开工时间则为2010年8月7日,超过2年以上。此外,该项目直至2013年9月7日才第一次开盘。

    一般来说,以中国内地开发商的开发速度来看,一个住宅项目从拿地到清盘一般为三年时间,若超过三年尚未清盘,则意味着该项目剩余房源为滞销存货,因其土地成本过高,这种滞销存货量越高对房企资金链压力越大,所以开发商都在加快周转以保项目利润。而长实湖畔天下项目从拿地到第一次开盘用了长达5年多的时间,可见其开发速度之慢。

    而对于长江实业是否正在打折销售,或者计划打折抛售上述项目,上述长江实业负责人向《证券日报》记者表示,“不清楚”。

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  • 富力前三月销售80亿 土地只考虑北京广州

    4月2日,广州富力地产股份有限公司宣布,集团于2015年3月的月内合约销售总金额约为人民币39.1亿元,而月内已出售的合约销售总面积约为29.56万平方米。与上月相比,销售收入和销售面积分别上升168%和143%。

    截至2015年3月底,富力总合约销售金额约80.4亿元,合约销售总面积约63.17万平方米,达600亿年度销售目标13.4%。

    尽管环比数据出现大幅增长,但与去年同期相比,富力3月销售收入和销售面积分别减少57.18%和28.85%。或正是因为看不到销售出现持续增长的动力,富力2015年设定的销售目标与2014年持平,同为600亿元,较2014年的实际销售额适度增加10%。

    而为了保障利润,富力并没有计划通过减价来促进销售。在上月中旬召开的2014年全年业绩会上,富力董事长李思廉明确表示,为了善用及保存宝贵土地资源价值,集团避免参与若干物业销售项目从根本并长远来说难以持续的恶性价格竞争。

    与此同时,富力今年的拓张也将更集中在房价更为平稳、供求更为健康的一二线城市。“至于买地的问题,我们将会集中在一二线城市,重点会更多放在北京、广州。”李思廉表示。

    与此呼应的是,今年1月23日,广州2015年首个地块出让结果出炉。久别广州土地市场一年多的富力,以底价7.42亿元获得萝岗开发区一宗宅地。

    除此之外,李思廉更表示,预计来年将不会参与太多土地收购项目,特别是在三线和四线城市的土地收购。“如有十分合适的土地收购项目,集团亦只限于考虑北京和广州等一线城市。”

    事实上,在着力降低三四线购地风险的同时,富力还在平衡国内房地产市场的风险,将布局拓展到马来西亚和澳洲。

    李思廉称,2014年国内某个节点地价比较高,所以让很多主流的房地产商都去海外拓展房地产计划,因为从海外那些项目的本身来说,地价的成本占比是比较少的,在开发商看来安全系数也比较高。

    据介绍,富力目前在马来西亚和澳洲这两个国家共计持有6个项目,其中澳洲占了5个,但仍未出现销售贡献,今年将有两个项目开始动工。而马来西亚项目截至2014年年底已经销售10几亿。

    不过,李思廉也强调,目前并没有加大海外拓展的计划。“房地产都有一些周期,所以大家都在学习阶段当中,也要认真的处理完这些项目,如果顺手了,就多做一点。”

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  • 万科业务转型遇挑战 盈利持续承压

    过去一年一直谋求转型的行业龙头万科终于明晰了未来十年的战略核心:“三好住宅”与城市配套服务商。3月31日,在万科的年报业绩媒体沟通会上,万科董秘谭华杰首次披露了万科未来的转型蓝图。在其看来,万科还有十年左右的时间来完成传统业务的转型。

    转型的背后显然是万科传统住宅业务正在面临的多重挑战。面对房地产市场的持续深度调整,过去一年万科的盈利能力再次受到严峻考验:在销售额与市场占有率持续增长的背景下,万科的毛利率却继续下滑;而在土地市场,适合万科的机会似乎也越来越少——过去一年,万科新增开发的项目只有41个,所属权益占地面积仅206万平方米,与2013年新增104个项目、按万科权益计算的占地面积约757万平方米相比大幅下降,面对越来越难挣钱的住宅地产和日益上升的土地成本,标榜快周转的万科未来还有什么玩法?

    传统业务挑战

    尽管近两年在销售规模上万科已经被超越,但在各项细分的指标上,万科并没有失去龙头应有的本色。根据万科年报披露,2014年万科集团实现的销售面积是1806.4万平方米,对应销售额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%,在全国的市场占有率则从去年同期的2.09%提高到了2.82%;现金流方面,去年万科的经营性现金流达到417.3亿元,同比增长超过20倍,净负债率则降低到了万科2006年以来的最低水平,仅有5.4%,堪称房地产行业最安全的公司。

    然而万科的问题在于,销售额的快速增长并没有刺激盈利能力的同步提升。2014年,万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,同比增幅只有8.1%和4.2%,毛利率、净利率这两项关键指标分别只有29.94%和13.18%,盈利水平连续四年下滑,相比2010年时,万科的毛利率、净利率分别下滑了10.76和4.25个百分点。根据瑞银的预测,受销售价格影响,今年万科的盈利能力还将进一步受压。

    万科方面将毛利下滑归结于市场调整以及日益上升的土地成本。“近几年我们的毛利率和净资产回报率都在下降,主要原因是因为地价占房价比例越来越高,开发商的利润空间在不断被挤压,”谭华杰表示,“尤其是2014年,土地市场量缩价涨的情况非常明显,14个主要城市四季度平均土地出让底价比上年四季度同比上涨71.9%,这是一个非常夸张的数字。”

    面对这样的土地市场环境,万科去年采取了保守的策略。2014年,万科新增的加开发项目只有41个,按万科权益计算的占地面积约206万平方米,对应规划建筑面积约591万平方米,平均楼面地价约4372元/平方米,与2013年新获取104个项目、权益占地面积757万平方米的拿地力度相比,万科在一线土地市场的收缩显而易见。

    尽管这种收缩可能是暂时的,但对于以资产快周转著称的万科而言,则意味着其发展速度的被动放缓。“土地市场的激烈竞争对万科是一个艰难的挑战,因为万科的快周转在一定程度上是以毛利率下降为代价的,要维持流转的速度和现有的经营模式,万科就必须主动减缓扩充土储的速度。”摩根大通的分析师认为,万科必须在发展策略上实现转型。

    对此,万科提出的短期解决办法是将目光投向二手土地市场。“除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的土地,如果一手土地价格一直很贵,我们重点就会转到二手土地市场。”谭华杰透露。

    虽然万科总裁郁亮曾多次强调,从长期趋势上看,房地产行业的毛利率下滑不可避免,万科的考核指标不仅仅是利润率,更看重ROE(净资产收益率)等指标,但事实上,2014年万科的ROE表现也有小幅下滑。当期万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%,相比2013年19.66%的数据下滑了1.8个百分点。

    对此,万科方面的解释是,因为去年公司为推动战略转型,加大了与城市配套相关的新业务尝试,而这些投入短期内还难以体现为收益率的提升,这对万科的收益率水平产生了直接影响。

    2014年,万科在商业模式上进行了诸多创新,比如其广深区域提出的万科家、万科驿、万科派、万科云等产品概念,这些创新都受到了万科总部的鼓励。“我们有试错机制,允许一线公司进行不同的业务尝试,最后让时间检验谁是对的。”谭华杰说。

    显然,在新业务尚未形成明确发展规划的背景下,未来几年万科仍要承受来自于业务转型带来的压力。而在万科看来仍有足够的时间完成转型:“根据比较和研究,我们认为国内住宅行业未来十年总体来看是安全的,住宅产业依然有很好的空间,万科的转型不必急于求成。”

    转型蓝图

    面对住宅市场不断下滑的盈利挑战,已经过了规模增长期的万科早已意识到,必须寻找新的增长点来支持未来十年的增长,而这个增长点还必须不在住宅和传统的商办业务里面。在业绩说明会上,谭华杰首次披露了万科未来的业务蓝图,主要将围绕两方面进行:一是“三好住宅”,二是城市配套服务商。

    “住宅业是未来十年万科最大的业务,但是这样的传统业务需要创新。我们对自己传统业务未来的概括就是‘三好住宅’(好房子、好服务、好社区);而城市配套服务商主要是拓展新业务,开拓新业务我们的两个准则是和城市共同发展以及顺应移动互联网时代。”谭华杰表示。

    过去一年,万科在新业务层面的创新层出不穷:进军河北廊坊开发物流地产项目,在吉林投建松花湖滑雪度假区等分析万科所有的创新业务可以发现,其创新都围绕消费地产、产业地产两大领域而展开,在万科看来,未来贴合互联网趋势的消费地产、产业地产将有很大的发展空间。

    据万科高层透露,在消费地产方面,基于体验和展示的新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓等都是万科的新业务方向,而产业地产方面,创业产业园、物流园区等也有良好的发展前景。作为全球最大的房地产开发企业,万科开发消费地产、产业地产也有诸多优势。“比如开发物流地产,很重要的资源就是你要借到足够便宜的钱,万科就具备这方面的条件和能力。”郁亮说。

    虽然万科目前已经在业务转型上做出了尝试,但对于各新业务未来的规模占比万科却还没有明确的答案。“现在是转型之初,很难描述三年之内各个业务板块会做到一个什么比重,我们现在的任务是从0做到1,是找到1的过程,最终哪个业务会脱颖而出,完全看市场的需求。”郁亮表示,远期的规划是,希望万科的新老业务各占一半,并驾齐驱。

    为了确保万科转型的推进,万科去年推出的事业合伙人制度被视为其组织上的保证。郁亮表示,万科未来所有的新业务都将引入合伙人机制,共同分享创业的成果、承担创业的风险。“新业务对人的依赖很大,人才是最重要的,只有通过合伙人的方式把职业经理人变更为事业合伙人,新业务的发展才可能做得更成功。”

    根据安排,万科将在当前的商业地产事业部基础上,今年内再成立五个左右的新事业部,同时完成物业服务的改制工作。“总而言之,转型是今年万科最重要的工作。”谭华杰表示。

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  • 绿地借力互联网金融转型 结盟阿里平安

    绿地集团“触网”联手阿里巴巴集团、中国平安集团推出第一个互联网金融产品“地产宝”,并把这一块业务放入绿地香港(00337.HK)。

    目前地产宝酝酿中的2亿美元的基金规模也即将成行,将募集资金用于整合中国房地产市场不动产资源,一头对接项目,一头对接投资者。

    3月27日,在绿地香港2014年业绩发布会上,绿地香港董事会主席陈军透露,绿地集团部分创新地产金融业务将会置入上市公司,其中包括与阿里巴巴、中国平安合作搭建的互联网房地产金融平台“地产宝”。

    据陈军透露,成为绿地集团海外上市平台之后,绿地香港就开始探索房地产相关的轻资产模式以及互联网金融业务。地产宝是绿地香港正式介入互联网金融的一个重要契机,这是搭建中小房企和投资人互联互通平台的一个产品,它直接解决房企融资与散户投资渠道的问题。

    “中国某一个城市甚至某一个具体位置的地块能做什么?我们以自身开发商的角色去判断,就具有很强的定价和产品风险识别能力。”陈军透露,地产宝首单募资规模将达到2亿美元。“目前房地产信托领域已经有1.3万亿元的规模,房地产互联网金融的增长规模将具有更大想象空间。”

    值得一提的是,地产宝不会用于绿地自身的项目投资,因为“承受不了这样的利率”。据透露,地产宝的利率将比银行高、比信托低。

    地产宝模式

    陈军称,绿地香港计划构建3+1金融产业生态圈。其中,“3”即房地产地产投资基金、特殊机会投资基金和PPP建设基金,“1”为互联网房地产金融平台,目前定名为地产宝。

    据知情人士透露,绿地香港去年和马云深谈过一次,又与蚂蚁金服做了进一步对接。绿地做房地产金融的目的性很强,就是打造房地产全产业链的闭环,利用绿地集团自身庞大的客户群体,发展房地产金融服务。对蚂蚁金服而言,旗下支付宝用户量大,可为地产宝细分多一个销售渠道。因此预计未来地产宝可以做到1万元作为起点。

    绿地香港在与蚂蚁金服、陆金所等合作时扮演“产品提供者角色”,金融机构则会将产品设计拆分推荐给个人投资者。蚂蚁金服建议产品最好能拆分成2万元以下,比如1000元,这样更适合在支付宝里销售。

    21世纪经济报道记者采访多位绿地集团领导层,获悉地产宝有别于时下大部分互联网金融产品。当前很多P2P公司做投资借款,也有很多投资公司设计一些简单的金融产品利用互联网平台销售,但绿地香港的做法不同。

    绿地香港的互联网金融并没有涵盖时下流行的所有模式,仅仅聚焦于不动产运营的互联网金融。

    “传统意义上的互联网公司,一上来就是烧钱拉客户,但是我们的这种模式稍微有点区别,我们更多关注绿地客户的需求。” 陈军说。

    此外,地产宝终端直接是C端,但B端也会有很多如商业银行。

    在过去一年,绿地香港持续与多家金融机构谈判、看项目,希望解决高息压力下中小房企的资金压力问题。地产宝的一个平台属性,就是利用绿地香港项目的风险的识别和运营能力、项目投资决策的判断,既能解决中小开发企业的融资问题,又能给普通投资者提供投资机会。

    陈军强调,去年无论信托、证券市场,还是商业银行,坏账率都有提升,因此地产宝做地产项目的判断和金融机构的判断角度会不一样,地产宝可以根据价格调整风险控制能力。

    借金融转型

    当前的宏观环境下,中小开发商融资渠道少、融资难、成本高,而一些金融机构对房地产项目判别不准,风险把控能力弱。因此陈军认为,此时打造地产宝是一个很好的契机。

    而综合克而瑞研究中心报告以及多位业内人士的分析可见,地产宝推出的背后更有三大理由,彰显了绿地集团的互联网金融转型野心。绿地的目标是将其做成中国最大的不动产金融投资平台。

    首先,绿地香港承载了绿地集团海外融资平台以及互联网金融转型的角色。绿地香港2014年年报显示,被绿地集团借壳一年之后,绿地香港于2013年扭亏,而2014年净利又增至6.4亿元,比2013年又增加了3.1亿元,预计未来还将稳步上升。

    其次,绿地香港的财务情况优化明显。绿地香港2013年借壳后便着手降负债,并已经处理掉了所有高息负债,有利于收益的提高。尽管155%的净负债率比2013年增加了55个百分点,但410.4亿元的总资产增幅更大,同比增89%。

    第三个原因在于,建立房地产金融生态圈,是张玉良心目中地产宝的意义所在,而绿地香港对项目的识别能力,将加重地产宝对资金的吸纳能力。

    值得一提的是,绿地香港下一步发展分两步走的基调已定:继续打造主业,通过主业增强对房地产和金融领域的判断力和风险识别能力,再把互联网金融作为绿地香港的载体,充实主业发展的功能。陈军强调,绿地香港以房地产为主业运营的定位不会变,将在继续做深做细的基础上反哺其互联网金融的主导地位。

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  • 大佬抢新政头班车 孙宏斌暗示全面涨价

    楼市新政后,是不是到了买房的最好时机?本周,很多人都在考虑这个问题。不过,有两个人已经出手,一个人是马明哲,还有一个人是孙宏斌。

    昨天,中国平安宣布,收购国内第六大房企碧桂园将近10%的股权,高调进军国内房地产行业。

    与此同时,孙宏斌有意全面提高上海项目的价格,其宣布七天不涨价,暗示一周后,融创可能涨价。

    马明哲入股碧桂园!

    平安此举被解读为抄底楼市。市场分析人士指出,无论从股价和估值来看,地产股目前都很具有投资价值。

    昨天,碧桂园公告,中国平安附属公司以每股2.816港元收购碧桂园22.362亿股,认购股份占碧桂园经认购事项扩大后股本9.9%。此番认购后,中国平安成为碧桂园第二大股东。碧桂园目前最大股东为杨惠妍,持股占比约60%。中国平安认购后,杨惠妍持股占比降至53.6%。

    平安此举被解读为抄底楼市。中国平安发言人表示,平安参与碧桂园的增发是看好该公司的发展前景和增长潜力。而市场分析人士指出,无论从股价和估值来看,地产股目前都很具有投资价值。与其他地产企业相比,碧桂园土地储备主要位于二三线甚至四线城市,在楼市高库存的背景下,生存状态和融资难度都是相当严峻,所以对于平安入股相当期待。此次为了吸引平安入股,碧桂园还给予平安10%的股价折让。

    平安从保险跨界地产,仅仅是为了抄底,还是有更多的想法?据业内人士透露,平安已经发布了“医、食、住、行、玩”五大板块的布局,在这个布局中,平安希望借助于金融平台,打通各个产业平台,比如用平安金融为地产项目融资,向平安的客户销售物业,由平安银行提供贷款。虽然平安已经推出了平安好房、平安不动产等,但是地产开发的速度还是停留在业余水平。此次结合碧桂园,平安有望更全面地打通金融+地产的模式,同时,在已经十分成熟的碧桂园项目中引进社区金融服务。

    事实上,近年来中国平安在房地产行业的投资,无论是速度还是规模上都有较大幅度增长。截至目前,中国平安在住宅、商业、物流、养老地产等领域均有所触及,其中在土地市场的大幅扩张更是显示其庞大的地产雄心。据不完全统计,2013年年末,平安投资性房地产的投资规模是182.64亿元;而2014年8月至2015年2月,平安不动产实际已经投入超过300亿元进行扩充土储。此外,作为最早抄底海外房地产的中国金融企业之一,中国平安还参与了多起海外并购交易。其中,该集团先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼TowerPlace纳入旗下,并在近期先后参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼,以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Investa。

    孙宏斌计划全面涨价?

    涨价是孙宏斌最常用的策略。去年年底,市场就曾经传闻,融创计划全面涨价。

    就在购房者还在犹豫之时,孙宏斌已经将涨价提到了议事日程,或成为新政后,首个全面涨价的开发商。4月1日晚间,通过官方微信公众号宣布,在上海启动“春雷行动”,承诺在4月6日前暂缓涨价。据上海融创相关人士表示,暂缓涨价和楼市新政对于促销效果明显,其在上海的多个楼盘都出现了买房潮。有购房者看房后三个小时就下定,也有消费者一次性付款购房。

    “涨价”是孙宏斌最常用的策略。去年年底,市场就曾经传闻,融创计划全面涨价。当时,流传于网络的一份《融创中国控股有限公司关于要求各项目调整售价的通知》显示,融创各项目将从明年1月1日起,对销售价格进行5%-10%的上调,各区域公司的最终调价方案将于12月20日前报到集团审批。当时,针对该调价通知,融创媒体负责人表示:“集团确实有涨价意向,具体调整幅度还未最终确定。”该人士进而介绍,调价幅度以及实施时间还需各区域公司根据自身情况而定,但调价的大趋势已确定。

    承诺不涨价  是开发商的营销策略,希望通过饥渴营销提振人气,有一箭双雕的意思。”上海中原有关分析人士指出,开发商推出不涨价行动,一方面吸引部分还在犹豫的购房者下单,另一方面也为涨价做好铺垫,现在就看消费者买不买账了。“如果新政后,销售势头提升,清明节后涨价的可能性很大。”该人士透露,前十大地产公司中的一些已在制定涨价方案,一些房企已经减少了优惠幅度。

    [记者手记]

    “涨价”还为时过早

    晨报记者 林劲榆

    本周是从房地产新政开始的,本周一,央行、银监会、财税出台了信贷、财税政策,为楼市松绑。政策发布后,购房者很高兴,买房的门槛一下子降低了不少,成本也降低了很多!开发商更高兴,需求如果能够释放,那么压在手里的天量库存终于可以脱手了。

    所以,从逻辑上来说,开发商要涨价,前提是库存被大量消化,供求关系得到逆转。当然,在楼市里摸爬滚打多年的房企很熟悉消费者的心态,被房价上涨搞怕的购房者依然担心房价重新进入上升通道,所以拿出饥渴营销术“以退为进”。相信大部分消费者都能看穿开发商的把戏,“承诺几天不涨价”的开发商始终也没有底气“承诺几天内一定涨价”。

    马明哲买碧桂园,孙宏斌要涨价,虽然表面上没什么关系,但是在一买一卖间,我们还是可以看出端倪。马明哲可不是按照市场价格买的碧桂园,他是打了九折的,这说明房企对于资金的需求有多强烈。碧桂园是这样,孙宏斌的融创也不会有太大的不同,大家都急于回笼资金,在目前的市场里,现金是王道,此时谈涨价太早了!

    很多人说,周一的房地产新政回到了五年前。当年的宏观调控政策落地前,房价涨成一片,投资者蜂拥而入,这是开发商最怀念的年代。部分政策回到了当年,可是楼市已经不是那个把所有猪都能吹上天的市场。首先,天量库存难以消化,部分三四线城市,存销比超过了30个月,这意味着即使没有新的供应,也需要三年多,才能消化所有已经造好的房子。很多烂尾楼已经出现。更严重的是,这些城市新增需求已经相当少。其次,楼市的利润大幅下降,很多开发商转行了,主要原因就是造房子成本越来越高,这本身是符合经济规律的,一个行业利润率高于平均利润率,必然引起过度投资,最终趋向于平均利润。最重要的是,新政策充分考虑了各地的情况,分类调控,保障刚性需求,抑制投资。

    楼市新政已经启动,期待为成熟的房企插上飞向未来的翅膀。

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  • 华远地产4亿元出售北京商场给华谊兄弟

    原标题:华远地产4亿元出售北京商场给华谊兄弟

    近日,华远地产将北京高档商场昆仑汇所有股权转让给了华谊兄弟,股权及债权转让款总计4亿元。据《证券日报》记者了解,这是任志强卸任之后,华远地产作出的一次重大交易,而该笔交易显然对补充公司现金流有利。

    值得一提的是,据华远地产2014年业绩快报显示,截至2014年12月31日,华远地产实现营业收入67.6亿元,同比增长约43%;实现净利润6.6亿元,同比去年略有增长。记者注意到,为华远地产营收贡献较大的是长沙高端项目和自住房项目的销售。

    对此,有业内人士认为,在市场极度低迷的2014年,华远地产这份年度业绩答卷可谓中规中矩。而华远地产靠开发高端物业和几乎可以提前锁定销售业绩的保障房突围,实现了新任管理层接手后的顺利过渡。

    “2015年,公司推向市场的货量超过100亿元,一半以上都位于北京。”华远地产相关负责人向《证券日报》记者透露,今年将在大本营北京发力,而且还将继续加大触网行动。

    4亿元出售北京商用物业

    3月31日,据华远地产公告显示,公司全资子公司华远置业与华远浩利、莱福阳光(分别持有华远嘉利60%、28%和12%的股权)将所持有的华远嘉利全部股权转让给华谊公司(北京华谊兄弟娱乐投资有限公司),同时华远置业将所持有的华远嘉利全部债权转让给华谊公司,股权及债权转让款共计4亿元。而华远置业预计将获得股权转让款1.44亿元,债权转让款1.59亿元。

    据上述公告显示,华远嘉利成立于2003年7月份,主要业务为房地产开发销售,拥有昆仑公寓项目,总建筑面积约3万平方米,包含酒店式公寓和高档商场昆仑汇,截至目前,酒店式公寓已全部售出,仅剩商场昆仑汇。

    华远地产表示,此次交易对公司及华远置业的持续经营能力不存在不利影响,不会对公司未来财务状况造成不良影响。同时,该笔交易为公司处置资产的正常交易,可为公司和股东带来盈利,对公司及股东无不利影响。

    《证券日报》记者注意到,截至2014年12月31日,华远嘉利的营业利润和净利润都在亏损。对此,有业内人士认为,华远地产出售旗下亏损的持有商用物业,将减轻资金负担,补充公司现金流。

    值得注意的是,去年年底,华远地产明星老板任志强退休。而目前来看,新任管理层作出的重大动作即是选择转让旗下加重资产负担、且经营亏损的高端商场。此外,据记者了解,华远地产对自住房的投资在2015年还将集中释放。同时,公司持续加大对大本营北京的多业态扩张战略意图也非常明显。

    自住房销售额达6.9亿元

    事实上,在2014年业绩快中,华远地产表示,2014年的营业收入较上一年有一定幅度增长,主要是因为公司已销售房地产项目在报告期内结转收入增加所致,结转收入中保障房所占比例较大。

    “2014年,公司开售的自住房项目为华远·和墅雅园(北京),销售503套,面积52720.11平方米,销售金额达近6.9亿元。”华远地产相关负责人向《证券日报》记者透露,该项目位于北京大兴区,是华远地产在北京的首个自住型商品房项目,去年底开盘首日认购率就超过了90%,是北京唯一一个有着跃层户型的自住房项目。

    据《证券日报》记者统计发现,华远地产旗下保障房项目包括华远·铭悦、华远·澜悦、华远·好天地、华远·和墅雅园四个项目,已经累计向市场提供了4604套保障房。

    “保障房拯救了华远。”有业内人士向记者直言,2014年,北京楼市多数开发商的销售压力都非常大,甚至不少没有完成公司制定的销售任务,职业经理人因业绩不达标而“走人”的并不少见。在这种市场环境下,华远地产以几乎可以提前锁定销售额的自住房突围,提升了公司的营业收入。

    不过,从另一方面看,加大对自住房投入的同时,因拿地成本过高,企业的净利润指标一般会相对难看。但华远地产2014年实现了净利润6.6亿元,比去年同期上涨1.09%,相对于其它净利润增速大幅下滑,甚至亏损的房企来说,华远地产这家小而美的房企业绩表现出了对市场的正确预判。

    该人士进一步表示,华远地产能够保住净利润同比上涨的背后,其在湖南长沙打造的大型综合体华远·华中心项目贡献很大。据《证券日报》记者调查获悉,华远·华中心位于长沙市城区的正中核心区内,周围商用物业和娱乐业非常成熟,每晚人流量巨大。即便是在长沙楼市库存量非常大的背景下,这一高端物业2014年仍然揽金20亿元。

    “‘一高一低’的双端产品线为华远地产换帅提供了平稳过渡的助力。”一位接近华远地产人士向记者表示,华远地产今年将在北京发力,除了自住房项目将集中爆发外,在商业、酒店和别墅系高端住宅等产品线上都将有新动作。

    推货量将超100亿元

    “2015年,公司推向市场的货量超过100亿元,一半以上都位于北京。”华远地产高层向《证券日报》记者透露。

    实际上,从2013年开始,华远地产就加大了在北京拿地的速度和力度,其加速扩张的意图非常明显。在北京,华远正在运作的项目已经达到了8个,可见其对北京市场依然寄予厚望。

    华远地产内部人士曾向本报记者透露,2015年,华远将再推别墅产品——华远·和墅,该项目位于首都新航程的核心区域,预计在改善性住宅市场预期利好的2015年,该项目将为华远地产带来高收益。

    “从华远地产近些年的转变来看,除了加速释放高端住宅开发项目外,未来将很有可能持续加大自住性商品房的开发力度,同时增加商业地产份额,进一步丰富产品线,使投资业态更加多元化。”上述接近华远地产内部人士向本报记者表示。

    值得一提的是,为了支撑华远地产近年来在北京频繁拿地扩张的投资,公司于2014年3月25日发布了债券发行预案,债券规模不超过14亿元人民币,拟用于调整债务结构、补充流动资金、项目建设以及未来可能的收购兼并项目等。近日,华远地产发行公司债券申请获证监会审核通过。

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  • 四大上市险企去年又悄悄新开16家涉房子公司

    原标题:四大上市险企去年又悄悄新开了16家涉房子公司

    上市险企2014年年报已披露完毕,《证券日报》记者对上市险企投资性房地产配置数据进行的统计显示,2014年A股市场四大上市险企投资性房地产额为269亿元,较2013年279亿元的规模,微降3%。

    尽管上市险企减少了投资性地产的投资额,但四大险企去年涉房子公司数量却翻番,由16家增至32家。其中,中国人寿新增1家,中国平安新增9家,新华保险新增6家。

    投资性房地产下滑10亿元

    《证券日报》记者查阅四大险企2011年至2014年几年的年报发现,此前险企一直热衷的“投资性房地产”资产,2014年以来首次出现下降,2014年同比微降3%至269亿元。

    所谓投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。

    具体来看,2014年中国人寿投资性房地产额为12.83亿元,同比下降 3.5%,中国人寿解释称,下降主要是受到投资性房地产折旧的影响。

    中国平安投资性房地产由2013年的182.64亿元降至2014年的173.71亿元,尽管投资房地产额度有所下降,但涉及房地产投资与开发的子公司数量却上升至18家。

    根据中国平安2014年年报披露的信息,业务涉及“房地产投资与开发”的子公司包括深圳平安商用置业投资有限公司、深圳市平安置业投资有限公司、平安好房(上海)电子商务有限公司、深圳平安金融中心建设发展有限公司、沈阳盛平投资管理有限公司、桐乡平安投资有限公司等企业。

    中国平安投资性房地产额下滑的同时,投资性房地产租金收入也由2013年的14.25亿元下滑至14.11亿元,投资性房地产的折旧以及摊销由5.6亿元上升到7.49亿元。

    2014年年末,中国太保投资性房地产由2013年年末的67.95亿元下降至65.63亿元,但年度租金收入由4.56亿元增长到6.23亿元。其中涉房子公司包括太保房产、新汇房产、和汇房产、天津隆融等4家公司。另外,中国太保长期股权投资上海房地产公司滨江祥瑞(间接持35.16%股权)。

    中国太保表示,公司通过优化管理已持有的投资性不动产,一方面增加稳定的现金收益来源,另一方面储备了具有持续增值能力的中长期资产。

    新华保险投资性房地产由2013年的15.69亿元微增至2014年的16.65亿元,其涉房子公司包括健康科技、尚谷置业、檀州置业、合肥后援中心、广州粤融、紫金世纪、海南养老等9家公司。投资性房地产租金收入由2013年的0.7亿元增加到2014年的1.06亿元。

    值得关注的是,尽管H股上市的中国太平与中国人保没有提到投资性房地产情况,但在年报提到了物业投资。中国太平表示,中国太平的物业投资由2013年的127港元增至2014年的148亿港元,其不动产物业租金收入显著提高,租金净额由2013年的4亿港元增长到2014年的5.4亿港元。另外,公司目前拥有第一太平戴维斯太平物业管理有限公司,太平置业(上海)、太平置业(苏州工业园区)、太平置业(南宁)等国内物业管理公司,以及8家香港物业投资附属公司。

    另外,中国人保集团物业投资由2013年的11.36亿元增长到2014年的11.41亿元,2014年投资物业经营租赁收入2.78亿元。

    总体来看,虽然四大上市险企略微削减了投资性房地产额,但布局涉房子公司数在增加,统计显示,四大上市险企涉房子公司由2013年的16家上升至2014年的32家。

    转向地产股权投资

    尽管四大险企压缩了投资性房地产,但却加大地产股权投资。根据Wind数据,仅去年前三季度,133家A股房企中,险资进入前十大股东的房企达21家,占比达到15.8%,其中不乏四大上市险企的身影。

    根据年报披露情况,中国人寿去年增持了保利地产,并长期持有万达商业(H股)等上市地产公司股权。此外,中国人寿去年获得地产股两轮股息。2014 年5月22 日,远洋地产发布了以股代息计划公告,根据该公告,中国人寿选择了以股代息方式并收到价值人民币2.68 亿元的股票股利。2014 年9 月19 日,远洋地产宣告了对2014 年中期的利润分配方案,中国人寿收到价值人民币1.31亿元的现金股利。

    此外,新华保险去年增持了华侨城(亚洲)、建发股份、万科A等地产股。中国太保增持了建发股份、世联行、上海建工等地产股。上述地产股股价在去年都有不同幅度的涨幅。

    值得一提的是,去年四大上市险企投资性房地产的缩水与保监会的相关监管政策不无关系。为加强偿付能力监管、防范房地产投资风险,去年6月份保监会决定对保险公司投资性房地产的评估增值进行清理和规范,并下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》。

    纳入《通知》清理的范围包括两个方面,一为保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产;二是保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。业内人士认为,保监会此次规范和清理投资性房地产评估增值,是为了给一些公司可能存在虚高的偿付能力指标挤掉水分。

    上述规定的影响在年报中的直接体现是,部分上市险企开始更为详细地披露投资性房地产公允价值评估时采用的办法。如中国人寿在年报中提到,公司投资性房地产公允价值归属于第三层级,在进行公允价值评估时主要采用市场比较法。而投资性房地产额较大的中国平安则提到,公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,投资性房地产的折旧采用年限平均法计提。

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  • 佳兆业从冠军到破产仅两年 政商关系成重要原因

    据法治周末报道,在2014年中国房地产企业百强榜排名第17位的深圳房企佳兆业集团(以下简称佳兆业)如今走到了债务重组的境地。

    即便如此,佳兆业重组之路也不是一帆风顺。

    “融创国际投资有限公司(以下简称融创)收购佳兆业集团(以下简称佳兆业)的进程目前出现停滞现象,佳兆业提出对境内债务重组计划的建议,希望能削减利息、延长付款期限。不过佳兆业债权人担心自身利益受损,对融创收购佳兆业较为迟疑和拖延。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进对法治周末记者说:“目前很多信托和银行其实开始反思,对于信贷等层面的流程规范在强化。同时对于此类资金的运用以及安全性有更大的关注程度,当然这主要是针对中型房地产企业而言的。而对于中小房地产企业而言,要意识到行业淘汰的机制在不断强化。”

    财经评论员刘艳对法治周末记者表示,佳兆业发展的过程正形象地描绘出近些年中国房地产企业的发展历程,这其中有很多值得目前中小房地产企业借鉴的地方。

    佳兆业危局

    资料显示,佳兆业成立于1999年,是一家深圳本土家族地产企业,由郭英成、郭英智、郭骏伟三兄弟成立,并于2009年12月在香港联合交易所主板上市。

    佳兆业曾是深圳的龙头房企。2013年,佳兆业首次取代万科,以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军。

    “佳兆业之前能够快速提升市场规模,在于几个驱动力。第一是因为佳兆业的业务聚焦旧城改造层面,迎合了当时城市快速发展的需要。第二是相对低廉的开发成本。第三是佳兆业对于烂尾楼收购有比较好的经验,这使得其能够通过持续性的物业经营来寻找盈利点。”严跃进对法治周末记者分析。

    根据2014年各大房地产企业的半年报显示,许多大型房地产企业的毛利出现了大幅下降,其中不少都降到25%以下,万科达到了21.9%,而佳兆业的毛利却高达40.3%。

    到了2014年年底,形势突然急转直下。

    2014年12月,佳兆业在深圳多处楼盘被地方政府“锁盘禁售”,而该行为直接导致了佳兆业股价当日一度下跌19.76%。

    业内人士向法治周末记者指出,此举成为了佳兆业危局的开端。“没有一家房地产企业能够在其回款被封锁一月后存活下来的。”

    危机的爆发或许早有先兆。据媒体报道,2014年10月17日,称佳兆业主席郭英成被扣查,随之而带来的是佳兆业股价随即急跌7%,尽管之后官方称其为假消息。

    而就在佳兆业被发现其房源禁售后的几天,佳兆业曝出了大股东郭英成家族减持和郭英成辞任的消息,自2014年12月31日起生效。

    而这也直接触发了佳兆业未能履约与汇丰银行的融资协议。因为这笔4亿元的贷款连同应计利息本应于郭英成辞任生效当日偿还,但在辞任正式生效之日佳兆业未能按时偿还该款项。

    2015年新年之后的佳兆业被破产重组的消息更是甚嚣尘上,但最终其在今年的3月2日晚间披露了债务重组的计划,这也是融创收购佳兆业的前提条件之一。

    佳兆业公告显示,建议的境内债务重组计划涉及包括结欠银行债务、非银行金融机构债务,合共计人民币479.71亿元,占境内外宗计息债务总额650.09亿元的73.79%。

    看上去融创接手佳兆业是板上钉钉的事情,但现实却远没有那么如意。“针对目前停滞的债务重组计划,关键点在于地方政府即深圳地方政府能够出来做一个担保机制,从而熨平此类投资者的恐慌心理。”严跃进对法治周末记者表示。

    韩长吉对法治周末记者说:“佳兆业进行债务重组是为了避免破产清算的境地,通过重组,努力维持公司正常运营,让各方投资者损失降到最小,同时有利于稳定就业并继续原有项目建设。”

    “佳兆业近来风波已经严重影响到公司的正常运营,不管是公司内部管理层的稳定性,还是公司销售业绩,均面临严重挑战与威胁。该重组计划推行后,佳兆业未来在建项目的利润或将削弱,公司原有发展战略无法实施,现金流有资金链断裂的风险。”韩长吉向法治周末记者分析。

    政商关系与外债资本的运行成重要原因

    佳兆业缘何落到这般境地?

    多位业内人士在接受法治周末记者采访指出,政商关系成为了佳兆业困局的重要原因。

    “在国家反腐的大背景下,此类企业过去有很多开发环节不透明的现象,实际上也确实有操作不规范的地方。即此类旧改项目的主导权在地方政府手中,对于相应的土地资产等进行估价是有一个可谈判的空间和余地的,这也往往是城市地方政府寻租的一个好借口。此类企业也默认了这样一种模式。但很显然,这和市场公平竞争确实有很大的违背。”严跃进对法治周末记者表示。

    刘艳对法治周末记者指出,促使佳兆业兴衰的原因其实都是来源于其对外债资本的运行情况。

    “佳兆业此前没有通过开发、销售房地产这种内循环方式来解决现金流问题,而是通过向非金融机构、银行等渠道这种外循环方式来筹措发展资金,快速地扩大其规模,因此在当时的确使得非常多中小房地产企业羡慕。”刘艳对法治周末记者说。

    接着,刘艳对法治周末记者分析,但是这种外循环方式如果一旦出现楼市不景气、购房者预期下降、国际金融资本市场下行压力比较大时,佳兆业所需承受的压力就很大。

    据克而瑞研究中心的一份研究报告指出,去年三季度,房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳,而不同规模的房企显著分化。总体上,大型房地产企业负债率和负债结构全面优化,但中型房地产企业负债率继续恶化,小房地产企业净负债率在高位徘徊。其中,中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房地产企业净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房地产企业净负债率109%,环比微增1个百分点。

    “现阶段的房地产行业不是大鱼吃小鱼的时代,而是快鱼吃慢鱼的时代。”刘艳对法治周末记者分析道。

    刘艳向法治周末记者指出,佳兆业没有做到像万科那样严格把握风险控制,说明他的财务杠杆管控存在极大的问题。其次,他又没有做到恒大集团那样精细化的管理方式,一味地只通过举借外债的方式来扩大规模。“这两点显然都是不符合房地产行业现阶段的发展趋势。”

    或引起房地产行业并购潮

    “作为深圳地区较大的房地产企业,佳兆业现有资源储备和实力依然强势,融创入主后,对自身而言,有利于自己打入珠三角地区,开拓深圳、广州地区市场;对于原有的房企格局而言,佳兆业大而不倒,后入者融创也充满狼性,无疑增加了一个强有力的竞争对手,当地中小房企面临的挑战或更大。”韩长吉对法治周末记者表示。

    业内人士向法治周末记者分析,佳兆业困局很有可能会引起连锁反应,增加中小房地产企业的海外融资成本。

    中原地产的一份报告(以下简称报告)显示,2014年前10个月,10家标杆房企共计融资1111.5亿元,相当于2013年全年融资金额的85%,其中海外融资规模达740.14亿元,占融资总额的66.6%,而国内融资占比仅为33.4%。

    “万科于2014年11月发行了总额为18亿元的3年期中期票据,市场评估其发行利率可能仅为6%,但港股上市房企——龙光地产此后发行完成的2017年到期的美元优先票据的利率却高达9.75%。”报告显示。

    但是严跃进则认为,从融资角度看,关键要看企业自身经营业务是否稳定且有大的增长率。若通过兼并收购后能够实现企业土地资产规模增加、企业客户群规模的增加、企业盈利机制的革新,那么从海外融资角度看,也能够利好投资者,并且降低融资成本。

    因此,业内人士也向法治周末记者分析佳兆业困局可能引起房地产行业的并购潮。

    “现在房地产中小企业的发展不是外延式的发展,小型房企可能会在市场竞争中将空间腾出来给大型房企。”业内人士向法治周末记者指出。

    严跃进对法治周末记者分析,对于中小房企而言,主动和别的房企进行合作,防范因为企业规模过小而被淘汰的风险,是此类房企必须意识到的。另外,在目前新型城镇化的发展过程中,市场机遇依然存在,关键在于看准市场。对于传统领域不建议进入,否则优势不大。而对于一些中小城市而言,若能主导一个城市的大盘,反而可以有较大的市场空间。

    “企业之间的并购概率会继续加大,出现两类模式。第一类是不同规模的企业会有一个兼并潮,如强强联合、强弱联合等。第二类是企业之间的纵向兼并,即出现对上中下游产业链进行合并的做法,而不是简单的房地产开发环节。”严跃进向法治周末记者分析道。

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  • 万科转型 哪些新业务可分拆上市?

    刚刚结束的2014年,万科实现了回款2000亿的目标,步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。

    去年9月,万科总裁郁亮透露,万科重新梳理了白银时代的新三大业务:住宅地产、消费体验地产和产业地产。

    1月16日,位于吉林的万科松花湖度假区正式开始营业,可以视为万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试,同时,也标志着中国最大的城区滑雪度假区诞生。

    自2011年开始明确转型城市配套服务商以来,万科在多个商业物业领域步伐快速。与城市配套服务商将对应的是运营模式的转型,即轻资产的运营模式,已经在万科购物中心、社区商业、养老项目、度假项目中试行。万科管理层透露,未来几年内,万科将拆分相关业务单独上市。

    郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示,休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。全民健身意识的兴起,将为以运动为主题的休闲度假模式带来广阔市场。

    休闲度假物业属于消费体验地产,是万科新三大业务之一。与传统的住宅开发业务不同,万科在商业地产运营上要走轻资产之路,这也是包括总裁郁亮在内的万科管理团队,向国外多家基金、投资机构取经后设定的路径。

    万科最先提出轻资产、重运营是在北京金隅万科广场项目上,时任北京公司总经理的毛大庆首次对外完整透露了万科商业资本化的想法。

    此后,万科与凯雷达成合作协议,凯雷拟收购万科旗下9个商业物业,成立资产平台公司,凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。新公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。

    2014年9月,万科与拥有新加坡政府投资公司(GIC)背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED达成协议,以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。

    2014年底,万科将旗下5个社区商业项目打包,将其大部分股权出售给东方藏山资产管理公司,同样是以资产平台公司的形式,万科负责运营管理。未来的目标将打造成为一支社区商业REITs。

    万科管理层透露,万科对于商业地产的想法和实践早在2008年以后便已开始,而且公司多年以来,已经积累了不少商业物业资源。

    数据显示,万科持有物业资产储备目前已超过700万平方米,包括购物中心、写字楼、社区商业等形态。据丁长峰介绍,万科目前已经营业、在建及规划中的购物中心有25个,布局在多个城市,购物中心投资达到200亿元。

    上述商业的运营试验原来均由毛大庆主管的商业管理部负责,但去年底万科高管换防后,商业管理部改由高级副总裁丁长峰负责。

    据悉,丁长峰上任后,对万科商业地产资产进行了深入的梳理。今年万科将建立统一的商业地产品牌,关于商业地产统一的工作标准,以及统一的商业地产运营团队。

    在此次松花湖度假区开业现场,丁长峰透露万科今年将整合商业地产资产并成立独立的商业地产公司,并于6月底完成万科旗下购物中心的资产处理;未来商业、度假、养老等新业务将作为创造市值的业务独立发展,或单独上市。

    郁亮曾表示,万科商业运营向凯德、铁狮门等学习基金管理。以凯德为例,凯德以“地产基金+开发”的模式打造出独特的“凯德模式”,为凯德集团在中国带来超过2000亿的管理物业资产及其稳定的租金收益。凯德是亚洲房地产投资信托基金和资金循环商业模式的先锋,目前拥有6个信托基金和16只私募基金。

    未来万科分拆资产上市,会否类似凯德模式?丁长峰坦言,目前还在探索之中。但可以肯定的是,万科商业地产不会沿用传统模式,将不同于万达广场、中粮大悦城,也不同于华润万象城。

    “只有打通国际资本才能找到万科商业的未来道路,我们在跟很多国际资本讨论未来建立开放平台,包括麦格理。”丁长峰说。

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  • 万达非房收入增速超房地产业务 谋转型服务商

    扩张速度越快规模越大,也意味着距天花板越来越近。转型似乎成为千亿级房企共同面临的课题。继万科宣布转型“城市配套服务商”之后,又一家千亿级企业谋求转型“服务业”。

    《每日经济新闻》记者获悉,1月17日结束的万达集团2014年年会上,董事长王健林重点披露了万达的转型方向:从空间上看,是从中国企业转型为跨国企业;从业务上看,是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

    万达集团上述年会披露的数据显示,2014年万达商业地产销售收入同比增长26.8%,低于文化集团收入32.3%的增速。

    2020年服务业占比超65%

    国内最大的商业地产商万达转型服务业,无疑是一个信号。事实上,近期万达加速O2O布局以及轻资产化运作,已开始了转型的各种尝试。

    在万达集团2014年年会上,王健林公布了各项业绩,还重点阐释了万达的第四次转型。他说,相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

    记者从万达集团内部获悉,根据万达已经宣布的2020年发展目标,将实现资产1万亿元,收入6000亿元,净利润600亿元,成为世界一流跨国企业。同时确定的两个转型目标分别是:2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%,房地产销售、净利占比低于35%;海外收入占比超过20%。

    转型后以服务业为主业,这对于万达集团意味着什么?万达将如何做服务?对此,万达集团相关人士对《每日经济新闻》记者表示,今后万达的房地产业务要实现新的发展模式,同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业,到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级。

    “万达目前在做的院线、儿童娱乐以及未来的金融支付等,都是针对客户可持续性服务的方向,万达的服务。”该人士表示,万达转型为服务业为主的企业,也是将业务种类从收入上做了区分,不再是单纯的以销售收入为主,而是从销售变成了对客户的可持续性服务。

    引投资机构尝试轻资产

    从万达披露的2014年业绩可以发现,非房地产收入的增速已超过了房地产收入。

    据了解,万达商业地产合同销售收入1601.5亿元,完成目标的100.1%,同比增长26.8%;其中租金回款110.8亿元,同比增长32.7%,租金回款完成率100%,继续保持全球领先水平;累计持有物业面积2157万平方米,同比增长32.0%。

    同时,文化集团收入341.4亿元,完成年计划的108.9%,同比增长32.3%。

    对此,上述万达集团相关人士对《每日经济新闻》记者表示,2014年万达集团文化旅游产业收入增速超过房地产收入增速,文化旅游各业务板块的业绩表现都十分突出,而万达商业地产开始尝试的轻资产模式也摆脱了销售,是准金融投资行为。

    1月14日晚间,万达集团对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问 (中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付清算信息分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议,4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场,万达商业负责建设和管理。

    根据万达集团相关人士透露,经过一年多研发,万达商业地产将推出一种专门设计的轻资产万达广场模式,未来拟建的20余座万达广场将由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌,“慧云”信息管理系统、电子商务系统,这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益由万达与投资方按一定比例分成。

    万达轻资产化的尝试,意味着万达商业地产将进行力度更大的转型。

    “不管是万达还是万科,都在进行轻资产尝试,这是房地产融资和经营方式重要的转变,是一种观念的转变。虽然是把产权转移到了一些投资的机构,但是开发商的管理权还是维持在自己手上。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示,这种管理权和所有权的分工和分化,对开发商来说可以在短时间回流现金,完成下一步项目的战略开发,而对投资商来说,行业里可以投资的优质项目并不是特别多,通过这种股权的方式介入也能分享租金回报,对整个市场良好运行是有帮助的。

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  • 佳兆业杭州749套房源被锁 危机往外地蔓延

    谁是下一个佳兆业?多日来媒体的连篇累牍、市场的魔咒似乎正在显现。

    1月15日,杭州透明售房网显示,佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房,共计待售房源749套。也就是说,该项目全部待售房源突然被锁死,禁止销售。截至目前,佳兆业杭州其他项目正常。

    据观点地产新媒体跟杭州业内人士确认后得知,虽然项目有部分房源因为抵押的原因被限制在杭州是一种较为常规的现象,但此次佳兆业杭州房源被限制事发突然,联想其目前在深圳遭遇房源锁定的情况,应该是特别个案。

    上述人士指出,在佳兆业目前草木皆兵的非常时刻,杭州项目被限制的情况自然也备受市场的关注以及多方的猜测。

    房源被锁祸起信托诉讼

    目前,据观点地产新媒体最新查询得知,佳兆业五常项目房源被锁应祸起一笔6.5亿元信托借款诉讼。

    据消息透露,上海爱建股份有限公司1月12日晚间发布公告称,其子公司爱建信托已向上海市第一中级人民法院起诉,要求佳兆业下属公司提前归还6.5115亿元信托借款本息,法院已经受理将于3月11日开庭审理并裁定冻结佳兆业杭州公司6.5115亿元账户存款。

    爱建股份称,2014年3月,爱建信托曾发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”,募集规模为6.9915亿元,向杭溪隆业房地产(杭州)有限公司发放借款。

    “由于杭溪隆业实际控制人佳兆业面临重大不利情形,可能对该信托构成不利影响,爱建信托日前向法院起诉,要求该公司提前归还借款。”彼时,爱建股份如是在公告中强调。

    值得一提的是,杭溪隆业正是上述全部房源被限制的项目公司。

    从目前情况来看,爱建信托为保障全体信托受益人的利益向法院起诉,要求保全资产。而据了解,爱建信托目前已收到法院相关传票,因此,法院对杭溪隆业进行查封冻结存款或等值财产。

    现在,悬而未决的佳兆业事件除了杭州项目,深圳房源被锁引发的一系列债务违约风波似乎也正在走向另一阶段。

    深圳市中级人民法院公告透露,中行深圳布吉支行控告佳兆业一案,将于3月24日开审。据悉,该案件立案时间为1月7日。

    另外,据最新市场消息指出,目前至少已经有15家中资金融机构向法院申请冻结佳兆业集团控股有限公司资产。佳兆业披露的最新数据是,于2015年1月9日,佳兆业数个银行账户被数间银行冻结和扣划,涉及银行结余合共约4.47亿元和2.66亿元。

    事件发酵深圳房企变局

    猜测之余,风波之外,近日深圳其他房企同样遭遇房源锁定事件让这个原本紧绷的市场再次迎来新一轮猝不及防的变局。

    1月14日晚间,多则有关“深圳地产圈多米诺骨牌效应”的文章流传至朋友圈。不完全统计,深圳荣超地产、民生东都两家房企名下497套房源均牵涉其中。

    具体来看,分别是荣超地产旗下写字楼项目荣超大厦133套、深圳国际商会中心125套、东都中央王座239套。后于15日上午,荣超大厦项目133套房源已全部解锁,其销售状态由“管理局锁定”先后变更为“期房待售”和“初始登记”。

    不过,虽然荣超大厦已被解锁,但荣超地产另一写字楼项目深圳国际商会中心塔楼部分仍有125套房源被锁。深圳市规土委网站显示其销售状态为“自动锁定”——指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被管理局锁定。

    至于上述项目被锁原因,荣超地产表示,其是为了办理“预售转现售”而进行的正常程序,绝不是佳兆业房源被锁的相关原因。

    然而,相关深圳规土委内部人士仅表示,预售转现售并没有先被锁、再期房待售、初始登记这样的必经程序。也即是,上述荣超地产的回应尚有值得考究之处。

    同时,民生东都方面,后经相关人士证实,其项目房源被锁时间实际上早于佳兆业。

    不过,跟佳兆业相比,此次牵涉的房企规模相对偏小。其中,荣超地产在深圳以写字楼起家,在深圳中心区累计开发了7栋写字楼。

    此次涉事项目荣超大厦位于深圳福田红荔路与金田路交汇处,是荣超最新开发写字楼;而深圳国际商会中心则位于福田区的益田路与福华三路交汇处,地块于2002年受让,2004年该项目入市销售2005年正式交付。

    “原因实际上已经不重要了,自佳兆业后,任何相关房源信息有敏感字眼都如惊弓之鸟,谁都担心自己是下一个佳兆业。”有相关深圳业内人士跟观点地产新媒体强调。

    值得一提的是,在此次疑似发酵风波背后,深圳另一房企花样年也被港媒的报道提及有项目单位被锁。不过,相比上述其他开发企业锁定房源套数来说基本可以忽略不计。

    据悉,深圳市规划和国土资源委员会网站公告显示,花样年在深圳的一项目有四个单位被管理局锁定,该项目为花乡家园,位于宝安中心区宝安大道西南侧。

    目前,花样年发言人已及时表态称,“有关四个单位经已出售,业权并不在集团,有消息再向外公布。”

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  • 万达商业推出“轻资产”模式 签240亿投资协议

    1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路,开创全新的商业模式。

    过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功,发展规模和速度在中国遥遥领先,已经成为世界行业领袖,引来众多企业学习和竞相模仿。城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成,通过房地产销售收入现金流来投资万达广场,被称为重资产模式。万达商业地产为了长远发展,经过一年多研发,推出了一种专门设计的轻资产万达广场模式。即万达广场由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。对投资者而言,除了获得现金回报外,还可享受投资资产的全部增值收益。

    轻资产模式的推出对于万达意义重大。首先,轻资产模式丰富了万达的商业模式,未来万达商业地产将轻重并举,保障长期稳定发展。其次,轻资产模式企业收入来源于租金分成,不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响,变得更加安全。三、实行轻资产模式,万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观,高于行业平均水平,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。四、轻资产模式市场需求旺盛,正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式,有利于企业迅速扩大规模,提高市场占有率。轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉,万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

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  • 融创欲吃下融绿平台全部资产 与绿城之争落幕

    宋卫平与孙宏斌的“绿城之争”在宋卫平回归、引入中交后暂告一段落,而今早融创中国发布公告称,已与融创绿城境内外的相关股东达成协议,以155亿元收购融绿平台的全部股权与债权。此前,这部分资产被视为绿城最优质的资产之一,解决了这部分资产的归属问题,双方公司的合作才算真正地画上了句号。

    按公告内容,交易共分为境外交易与境内交易两个部分,大致交易细节如下:

    境外交易的总代价为64.02亿元,其中,境外目标股权代价为56.77亿元,债权代价为7.25亿元。境外交易代价将以现金形式向融创绿城支付,将由融创中国的内部资源拨付。

    境内交易的总代价为91.44亿元,融创的全资子公司天津融创奥城向融绿收购上海、苏州、无锡、天津及常州境内目标公司股权及债权,总共约15个项目。其中,股权代价为56.15亿元,债权代价为35.30亿元。

    由于融创绿城由融创中国及绿城中国各持有50%股权,因此,融创短期内可能实际支出的收购款只有不足60亿元。

    有市场分析评论称,这笔交易在12月的最后一天完成公告,也算是对于不久前落定的绿城之争的最后落幕。从结果看,各方都回归到了10月底的那个谈判结果,大家也看到了,孙宏斌得到了他最想得到的融绿平台。

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  • 绿地大金融:借地方政府的窝 孵化产业地产的蛋

    绿地集团正在搭建大金融平台,通过产融结合实现土地储备增长与产业地产模式重组。2014年,除了与多家金融机构签署战略合作协议之外,旗下绿地金融投资控股集团(简称绿地金控)与多地政府合作组建了地方金融平台。

    亿翰智库研究总监张化东分析认为,绿地的大金融战略已超越其他企业“资产配置”的层面,具有明显的产业化战略特征。

    借力地方政府

    绿地集团近年在金融领域动作频频。组建绿地金融投资控股集团,投资入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券等金融企业,在上海发起设立了全国规模最大的小额贷款公司,还在重庆、宁波、青岛、呼和浩特等城市成立了小额贷款公司。

    2014年6月24日,绿地集团与中国信达资产管理公司签署战略合作协议,双方将在资产管理、联合投资、资本运作与产业融合等方面开展全方位合作,计划3年内合作规模达到500亿元。2014年8月份,绿地与交通银行签署合作协议。

    6月25日,绿地集团通过其境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”(Greenland Global Investment Limited)在香港发行10亿美元高级票据,用于投资境外项目,并成为国家外汇管理局2014年6月1日执行新的跨境担保外汇管理规定后,第一家根据新规直接为海外子公司发债进行跨境担保的案例。

    与上述金融机构的合作以及境外融资,降低了绿地的融资成本。例如2014年发行的10亿美元高级票据,4亿美元5年期债票息为4.375%,6亿美元10年期债票息为5.875%,低于多数国内同行的同期限债券票息。

    一名长期跟踪绿地集团的分析师对21世纪经济报道表示,绿地金融领域投资的广度和深度,目标是打造“大金融”,并非单纯对金融机构的投资,而是将在政策框架范围内,深度介入包括金融资产管理、信托、投资银行、小贷公司运营等业务。未来几年,绿地大金融板块有望快速提升规模和盈利。

    与其他房企金融布局的最大区别在于,绿地大金融战略善于借力地方政府。

    2013年8月29日,绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议,拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行,组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作,并计划于2015年10月底前组建贵州省金融控股集团。

    2014年8月8日,贵州省绿地金融资产交易中心成立。据绿地方面透露,此后双方还将设立小贷公司、发起设立公募基金管理公司、地方资产管理公司,并计划在贵州发起成立首期50亿元的产业引导基金和国资国企改革基金,投向贵州省内国企改革,培育优势产业。

    绿地金控是绿地集团与地方政府金融合作对接的桥梁,通过这一平台,绿地可以实现投融资渠道及盈利模式的多元化经营管理模式。最为关键的是,绿地通过这一载体,获得了包括银行、保险、证券、信托、资产管理等在内多元化金融服务牌照。

    据介绍,绿地金控2014年业务规模将达200亿元,计划实现利润超过15亿元;2015年的目标锁定业务规模超过500亿元,实现利润超30亿元。

    落地产业地产

    有了地方政府、金融机构的支持,绿地的产融一体化得以发力,金融创新最终落地于产业地产的打造。

    “一手融资一手产业拓展。”绿地集团董事长张玉良此前接受媒体采访时称,绿地产业多元化最终是围绕房地产展开,而产业地产的投入将在近两年初显成效。这或许就是绿地做大金融布局的最好解释——以产业地产作为润滑剂,让金融落地产业基基金,寻求产业地产新的利润增长点。

    例如与交通银行的合作,将为绿地海外投资开发、地铁产业投资计划实施、旧城改造及保障房项目开发建设等业务,提供流动资金、并购贷款、财务顾问等综合金融解决方案。此外,交行还将支持绿地集团在信托、证券(基金)公司资产管理计划投资业务、产业整合基金计划等方面的新型融资模式,加强业务合作。

    绿地所有的金融合作投资,均体现了产融融合的战略思路,在房地产、基础设施建设、能源矿产、汽车服务等领域,通过股权、债权或股权与债权相结合的方式进行投资。

    2014年下半年,绿地集团在海外项目、新产业、融资等方面多管齐下。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前绿地在产业地产方面的投资已超过460亿元。近年来先后启动全国多个空港产业城项目。比如日,绿地在南昌临空经济区投资的绿地国际空港产业新城,总投资约260亿元。绿地在呼和浩特白塔、海口灵山、昆明、济南、哈尔滨等地的空港产业城项目也在顺利推进。

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  • 宋卫平联手九龙仓合营拿地 被指经营策略转变

    12月29日下午,绿城中国及九龙仓附属公司作为联席投标人,以总价4.81亿元竞得杭州萧山区北干街道城北村一宗居住用地。

    同日晚间,绿城发布公告宣布,与九龙仓订立框架协议,将按50:50拥有权比例共同开发上述地块,并成立杭州绿城九龙仓有限公司。

    转卖股权予中交事宜方才停歇,转身又联合并列大股东之一的九龙仓成立合营公司,尽管绿城方面称项目联合开发实属正常,却不妨碍市场看到绿城的些许变化。

    据熟悉绿城的市场人士分析,绿城新举措透露出来的却是“融创味道”。

    合作方案

    根据协议,绿城附属公司及九龙仓附属公司各自将会拥有项目公司50%股权,而项目公司将会成为绿城的非全资附属公司。

    开发资金需求方面,取得主要许可证前,土地代价、相关土地税项及初步开发成本将由杭州绿城九龙仓向绿城附属公司及九龙仓附属公司拨资缴付,绿城附属公司及九龙仓附属公司各自须以杭州绿城九龙仓为受益人抵押各自所持项目公司股权。

    合营公司的董事会构成中,项目公司董事会将由五名董事组成,绿城及九龙仓分别委任其中三名及两名董事,且九龙仓将有权委任项目公司的董事会主席及法定代表。

    在项目公司运营方面,绿城将负责项目管理事宜,而九龙仓将负责财务及会计管理事务,有关项目公司的重大企业行动须经双方一致批准。

    协议规定,在未经另一订约方事先同意前,订约双方将不得转让(不论以任何方式,包括质押)所持项目公司权益或当中任何部分,而转让项目公司权益须受惯常优先购买权及随卖权条文所限。

    对于是次合作开发,绿城表示,根据框架协议共同投资有助扩阔公司的资产及盈利基础,并进一步巩固公司作为中国领先房地产开发商的地位。此外,集团及九龙仓均为经验丰富的房地产发展商,而彼此之间的策略性合作关系,有助于在共同开发该土地方面互相补足,从而促进双方利益。

    历史资料显示,九龙仓于2013年进入萧山,和绿城共同打造钱塘明月项目,当时成交楼面价为13585元/平米。

    九龙仓的另外身份是绿城的并列大股东之一,在入股绿城之后作为甚少涉及绿城的日常营运事务。

    融创舞步

    若是在其他时间段宣布与九龙仓联合开发项目,或许只是寻常事情,但恰逢融绿事件落幕之时,似乎透露出宋卫平在经营策略上的些许转变。

    “这半年来,绿城团队可以反省和总结的东西太多了,这6个月学到的东西相当于我过去6年学到的。”宣布与融创交易终止时,宋卫平曾这样对外界表示。

    在将股权转卖给中交集团的发布会上,宋卫平还称:“希望融创的房子不会有那么多投诉,投诉少一点”,言辞之间并不掩饰对融创的不满。

    然而,融绿并购交易方才告一段落,宋卫平又联手九龙仓设立合营公司,转身进退间的绿城似乎还带着些许融创烙印。

    “对你影响最大的人,或许就是你的‘敌人’。”在熟悉绿城的市场人士看来,超过半年的融绿波折后,孙宏斌带给宋卫平的并不仅仅是一起被终止的交易。

    在孙宏斌参加的最后一次绿城会议上,有参会人士透露,截止到12月27日下午,绿城中国的销售数据是761亿元,其中回笼资金总额711亿元。虽然该数据尚未得到官方证实,但前11个月绿城已完成650亿元的年度销售目标,累计销售面积约331万平方米,累计合同销售金额约667亿元。

    尽管下半年市场好转也是绿城销售改善的原因之一,但融创入主后完全扭转绿城上半年700亿高库存境况,也是不争的事实。

    随着宋卫平将股权转卖中交集团,孙宏斌在开完在绿城最后一次会议后也将带队撤离,在此当口,绿城新举措透露出来的恰恰是融创味道。

    资料显示,2012年融创进入杭州市场后,分别联合绿城、九龙仓、大家、吉利、中节能及世茂联合开发了6个不同项目,加上融创独立开发的富阳项目,迅速在杭州市场扩大规模并站稳脚跟。

    “联合开发扩张规模是融创在近几年不容忽视的标签,或许对宋卫平而言,这已经成为半年来可以反省和总结的东西之一。然而融创另一显眼的标签则是高周转“狼性”模式,及背后的高执行率团队。”

    上述市场人士指出,若是现在绿城学习融创,通过寻求合作伙伴共同开发的模式,最大的挑战以及疑问就是,绿城现有团队能否做到高效执行,“毕竟在融绿并购之前,几次陷入危机的绿城,在财务成本控制之外团队执行的问题也较为突出。”

    另据了解,在融创团队进行收尾工作将撤离绿城之际,有媒体曝出一份《绿城房地产集团有限公司过渡阶段工作对接方案》,方案显示,除行政总裁寿柏年退休外,绿城高管仍是原班人马包括部分蓝城人员。

    有市场消息指,对即将撤离的融创团队,宋卫平已经发话,若是愿意留下的可以继续在绿城工作。

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  • 业内评万达商业地产上市:或为王思聪上位铺路

    12月23日,在弥漫着圣诞气息的港交所,万达商业地产成功以路演询价区间上限价格48港元每股开盘,据估算万达商地产市值接近2150亿美元。港交所锣鼓喧天、觥筹交错、各路企业家云集。王健林成功地为错失阿里巴巴大单的港交所赠送了一个慷慨的圣诞礼物。

    尽管对于万达商业地产股价能否持续上涨,外界仍然存有疑虑。不过对于那些蠢蠢欲动的机构投资者和散户们而言。万达商业地产模式的成功仍然具有不可复制的稀缺性,对他们而言,万达世界第一大商业地产公司的名号并非浪得虚名。正如22号大公报刊登的有关万达上市的新闻“万达超购4.32倍,人人有份”,在港股行情暗淡的情况下,万达的到来似乎更像是为人们发“利是”。

    说起凭借商业地产起家的万达如何能成功?业内人士给出的答案大体一致,一是王健林,二是高度的执行力。王健林对万达的影响是毋庸置疑的,他帝王般的领袖魅力占据了万达帝国金字塔顶端,并依靠严密的组织架构、流程管理打造出万达团队的高度执行力。

    房地产以南北方地域划分,通常有“北万达南万科”说法。然而在很多业内人士看来,这种南北派的差异不仅仅是在“主场”地域方面的区别,更多的表现在领导风格。在万达,王健林大概是“唯一能话事”的人,不同于万科的王石栽培有郁亮,与阿里这样“合伙人”团队作战的互联网企业在决策机制上更有天壤之别。

    对于金字塔这样常规来讲效率并不算高的组织架构而言,万达团队如何做到如此之高的执行力?高到使得万达成为房地产业界交口称赞的“黄埔军校”?也有接近万达的人士表示“万达成也执行力败也执行力”,通过精密流程化形成的执行力会不会有难以为继的一天?

    总部集权

    据相关人士介绍,万达内部总部权限是至高无上。总部直接决定各地项目的实际运营,地方并无特别权限。总部将一套完整的万达商业地产细致发展模式复制到各地,在此过程中万达总部详细控制具体招商环节。比如与沃尔玛、新世界等大型商超和百货公司的实际谈判、协议条款、入驻条款等等均由总部掌握。

    在中国特色化环境下,万达制定的管理模式是总部高度集权,不服从就解雇,且总经理和副总经理经常轮换,这不仅能够弱化总经理个人作为,也能够使各项目(或地区)之间形成既支持又有制约的关系。

    凭借此举,2013年,万达获得一项世界知识产权专利——“模块化节点管理”。从开工到开业,负责团队被设置了325个节点事项。53个1级节点由集团层面委派执行总裁跟踪检查;85个2级节点由副总裁督办,187个3级节点项目公司和责任部门执行。而且万达并不害怕这套模式被学去,因为王牌仍然是团队的“执行力”。这种执行力强到什么地步,从苛刻的财务制度即可见一斑。

    万达集团的财务制度也颇有令人“闻风丧胆”的意味。在某被万达收购的传媒公司内部,相关工作人员对于万达繁琐“势利”的报销制度作了有限度的吐槽。在该公司,请客户吃饭超过一万要副总批,给专家车马费要走会务费用,因为财务无相关立项。

    而普通员工级别不够出差无论多远都不能坐飞机,申请“特殊待遇”需耗时日久的流程审核。曾有员工从北京前往广州开会,花费26小时从广州站票返回。而即使是普通的出差报销也要盖满十二个章,财务三个,副总一个,高层主管两个,出差申请与报销申请各走一遍。

    至于对于这样繁琐的出差申报流程有无建议的可能,对方表示“边缘化的业务,在万达内部并不具有发言权”

    或许因应市场规则的铁面无情是万达流程化管理锻炼出出色执行力的最佳注解。

    而相对于万达集团总部所拥有的巨大职权而言,它的外在表现是低调的。位于北京朝阳区万达广场索菲特酒店旁边的“B座”,连总部两个字也没有。相较于万达在活动营销方面的高举高打,万达总部的风格颇为含蓄谨慎。门前的告示牌上言简意赅地列明了“万达电影院线发展有限公司”、“万达百货股份有限公司”、“万达商业管理有限公司”、“万达酒店建设有限公司”、“万达商业地产有限公司”、“大连万达集团股份有限公司”。而总管万达内部流程信息系统的“万达神经”部门则在该栋楼的侧对面。

    然而门禁森严,彪形大汉把守之外,来访登记台前通常会排起全国各地求见者的长队,每个求见者需明确报出会面者所在楼层与名字,与其本人确认获得许可之后方能进入,笔者尝试数次仍不得其门而入。

    万达效应

    位于北京CBD核心区域的万达广场总规划占地逾10公顷,总建筑面积超过48万平方米。除拥有新世界百货、沃尔玛超市、万达影院、万达索菲特酒店等配套设施外,剩余写字楼与小商铺均被分割出售。虽然被附近主要房产经纪指出旁边的金地广场“在消费层级上更为高端”,这并不妨碍万达广场的商圈效应与超过98%的入驻率。

    尽管与笔者交谈中部分商铺租户对万达广场2014年带来的消费人群与流水抱持怀疑态度,亦有门可罗雀的商铺贴出了商铺转租的告示。广场上长期负责该项目租赁的万达租赁部仍然表示万达的商铺租赁总体状况与往年并无不同,具有较好的投资回报率。而主要房产经纪则表示:“万达广场租赁项目的条件仍然相对优越,投资回报在05年左右是很高的,而现在由于其消费人群构成已经固定,很难有大的消费流水的增长。”

    据该房产经纪介绍由于万达写字楼自用占比很大,万达员工本身的消费能力具有较强的商圈吸引力。“这个模式在很多万达项目里面都能见到”。她表示。

    而万达这块招牌有多硬,吸引力有多大?笔者在朝阳区万达广场见到了四到五家冠有万达名字的房产经纪名称,而据万达租赁部表示,这些“都跟万达没有关系”。而乌龙的是,在与万达广场的万达物业的交涉过程中,对方否认万达租赁部是万达集团下属单位,称经查证只是长期合作关系。看来万达盘子铺的太大,正规军和“杂牌军”有些傻傻分不清楚,或者万达的“金字招牌”人人都想分羹。

    此外万达广场这块香饽饽还吸引了政府部门机构的入驻,朝阳区建国门外建国路93号院万达广场3号楼一层正是北京工商朝阳分局商务中心区工商所的办公地址。

    “王”的帝国

    王健林到底是个什么样的人,能够保证万达这样一个高速运行的机器这么多年来持久运行而不崩坏?笔者得到了三个答案,万达管理层表示王健林是一个“和蔼的人”。而业内对王的成功看法有两种,一种认为“军事化作风的王健林,对员工管理之严苛为业界熟知:决定了不做就罚款,完不成任务即被替代。这使得万达的项目基本上都能够说到做到、算到拿到。”另一种则认为“王健林是‘养猪吃肉’,不像其他开发商,傻傻地只知道卖住宅。”

    这两种看法或许对应了万达在商业模式和团队执行上的双重成功。“王健林拿地成本低,所以能够扩张那么迅速,其实地段都不是特别好,所谓核心商圈都是扯的。但是他先在便宜地段造个广场,卖房剩下的租给商户,有租户就“有肉吃”,可以拿来上市。”某零售业内人士如是评价王健林的“化腐朽为神奇”的成功模式。

    “其实在他们那个年代,机会多。虽然土地稀缺,但只要自己努力,出身又好,基本都能挣着钱。”上述人士表示:“王健林没有不良嗜好,又勤奋,精力集中就更容易成功。”所以在很多业内人士的眼中,万达的核心竞争力就是王健林。

    不过现在的王健林仍然无法松懈,“等资产万亿我就退休了”他这样说。或许这跟首富不首富的真的没关系,这是为儿子接班万达集团董事长的前期铺垫。如果王健林退休了,这么大的盘子,谁能玩儿的动?“所以万达商业地产要上市啊,这部分最复杂,上市之后,管理透明化,聘请职业经理人管理,王思聪就可以顺利上位。”有些接近万达的人士对万达的“帝位承继”做出了这样的猜测。框架搭出来了,执行力够了,“国民老公”似乎只用做做投资,数数钱玩儿了。

    王健林仍然执著得保持着自己的神秘感,笔者数次暗访其常就餐的餐厅,仍然对其饮食喜好不得要领。不过王在用人方面的喜好是显而易见的,那就是军人般的“忠诚”。能够无条件服从及执行命令。

    王的这一用人特点,也没少受诟病“高层决策难免失误,等到想修改的时候,下面已经执行的差不多了”。

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  • 方兴地产试水全民营销 海量渠道蓄客可观转化有限

    库存压力倒逼房企在营销上做文章。万科与淘宝、链家合作卖房;绿地、世茂联手平安好房推首付贷等;方兴地产也启动了“全民营销”。

    从今年8月底开始,方兴地产陆续在全国各大项目启动 “百团大战”计划,即每个项目组建200~300人的团队积极进行渠道拓展。据了解,方兴地产9月份的销售业绩比8月大幅提高。

    不过,方兴地产相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,全民营销不可能短时期看到效果,但会增加楼盘现场的热度,目前全民营销没有固定的渠道可用,所以首先要长期坚持做,其次在做的过程中把客户分类筛选,目前开发商都在摸索。

    初衷:海量渠道提升购房概率

    据了解,“百团大战”是方兴地产发起的全民营销战术,其在项目组建了以200~300人的行销队伍,再把行销队伍分解成小分队,鼓励各个小分队在客户拓展上使用一切可以使用的资源,不仅包括4S店、高尔夫球会、银行、保险公司、证券公司、大型企业、商会等渠道资源,还包括资源置换、外展、团购等形式多样的合作。

    方兴地产公告称,2014年9月,集团取得物业签约销售额20.19亿元,签约销售建筑面积13.63万平方米。而在8月份,方兴地产取得物业签约销售额8.97亿元及签约销售建筑面积7.61万平方米。

    方兴地产相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,如果对比“百团大战”全民营销的效果,只能用今年8月和9月的销售数据做对比。该人士认为,全民营销只能说运用海量的渠道,积累到一定量后,购房基数的概率就相应增大,这是个漫长的过程,不是分分钟就能见效果。

    此前,房地产营销知名人士、易居中国董事局主席周忻告诉记者,在房企高周转中,策划、转换、拓客、分销、传播、电商一个也不可少,“每一个环节都可以为楼盘加分,哪怕加3分、5分、8分,加起来就是营销。”

    效果:蓄客可观转化率有限

    方兴地产上述人士表示,全民营销复杂在没有定式可选,不同的项目根据不同的人群,而不同的渠道也有不同的做法,没有一套经验可以复制,每一个项目一套玩法,每种渠道都有相应的合作方式,每个行业细化到每个商户合作方式都千差万别。

    CRIC研究中心研究员杨晶晶认为,全民营销以“新”突破传统,若同质化不改,这种全民营销一方面带来与之雷同的平台、新兴媒体的泛滥,另一方面则会使合作客户、社会资源均对之失去兴趣。

    杨晶晶表示,全民营销可带来不错的蓄客,但客户转化效果有限。全民营销因拓客工具为房企所关注,不过,营销终不是只重客源,而是更重销售,房企所认可的是充足的客户资源,达到预期的销售结果。目前来看,不管是第三方平台还是新兴媒体网络,在客户转化力度上,并没有带来惊艳的感觉,一定程度上也反映了意向客户的可靠性不高,是全民营销需要直面的问题。

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地产江湖

  • 45城楼市调控加码 封堵投资客炒房

    “10天9道调控政策”连环狙击下,部分城市楼市出现降温迹象。

    值得关注的是,据中原地产首席分析师张大伟统计,自2016年“930”政策以来,全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次,封堵投资客炒房。

    据中原地产研究中心统计数据显示,自今年北京“317”新政出台以来,多个城市跟进。目前来看,多个城市房价报价指数下滑,北京报价指数从88%高位直线下滑,跌至目前的54%;二线城市中,天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

    据中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示,这一轮调控非常严,11个城市出台一轮,12个城市出台三轮,14个城市出台三轮以上,上一轮调控集中在一线城市,这一轮则有越老越多的三、四线城市纳入调控范围,预计龙头城市的楼市销售额增速将熄火。

    房企销售承压

    有市场人士也向《证券日报》记者表示,从三、四线城市限购反推,这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市,一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入,房价快速上涨才促使调控政策出台。

    以北京和上海为例,把这两个城市圈的每个城市房价拉出来,如果两个相邻城市出现三倍的价差,就出现了投资转移。北京房价上涨之后,环京快速上涨,其中多数都是投资需求,有的可居住数万人的小区,仅有三成的亮灯率;另以嘉兴为例,40%的需求都是投资需求。

    “这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”陈慎在由链家主办的“内陆城市新格局”论坛上表示,2012年时,交易杠杆20%多一点,三年内就达到50%,这个速度很快。

    另有分析师认为,投资需求被封堵之后,房地产按揭贷款比重会下降,房企销售压力将增加。

    陈慎也表示,调研恒大、碧桂园等大型房企后发现,有些房企认为“交易量”会有所调整,有的认为会出现10%左右的下滑,但有些企业认为销售额还将实现增长,因为其市场占有率高。

    但更重要的是,政策对房企的打压去去年就开始了,包括收紧房地产企业融资渠道,不放行公司债,提高贷款难度,甚至在预售证的审批上严格限价的同时,要求企业不要捂盘惜售。

    以北京市场为例,据第一太平戴维斯提供给《证券日报》的数据显示,由于住宅用地供应有限,新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度,北京一手普通住宅市场新增供应继续回落,环比减少46.8%至27.8万平方米。而一季度,北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。

    第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤认为,“317”新政对购房者提出更高要求,将一定程度上抑制投资性及改善型需求,预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。

    二手新增房源下降

    事实上,总体来看,这一轮调控不仅是针对一手市场,不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因,则是二手市场“量价”齐涨。实际上,这意味不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行,不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手的信心。

    据成都链家研究院张键表示,2016年,由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%,甚至60%推进。其中,成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

    简言之,从链家、中原地产和我爱我家等全国性中介公司进驻城市来看,成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

    但新政实施以来,二手市场的新增客源也正在下降,尤其以北京为例,为了抑制炒房,封堵投资客扰乱市场,商住房遭到限购,中介机构马上全面下降了商住房。

    据北京链家承诺,从4月8日起,北京链家对在链家成交未满 12 月再次出售的房源,不予接受委托;对明显高于市场价的房源,特别是明显高于市场价的所谓学区房,不予接受委托。已全面停止商办房买卖、租赁。

    无独有偶,据张键透露,成都从“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需紧张态势得到缓解。

    楼市现降温迹象

    “有人说市场高度分化,其实市场高度连通。北京限购,很多人跑到周边,跑到三亚,跑到昆明,跑到海口继续投资。” 链家研究院院长杨现领向《证券日报》等记者表示,北京70%-80%的交易都在换房,在这些连环单交易里,手里面有一套房子,卖了再买一套,甚至包括首次置业的人群,也是在换房。去年在武汉,厦门买的房子涨了,然后卖了,凑钱在北京买房。

    鉴于此,这一轮调控之后,换房需求成本立刻加大,认房认贷之下,在北京,即使满足首套房需求,300万元首付在六环以内都找不到合适的房子,即使换房,六成,甚至八成的首付,卖掉一套也不够买另一套的,换房的面积越来越小,成本越来越高之下,预计2017年,换房需求将会出现一定程度的熄火。

    换房需求熄火,将会进一步降低市场交易量。

    据杨现领表示,调控之后,北京二手房成交量已经出现明显下滑,预计还会继续下降。

    另据记者调查获悉,在北京二手市场,目前业主报价已经有下调迹象,购房者谈判话语权增加,有些业主报价调整幅度很高。

    “北京楼市成交量下来后,其他城市预计也会下行。”杨现领如是表示。

    另有业内人士也表示,楼市将全面降温,且这一轮交易量下滑周期将较长。

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  • 房产中介27类违规行为将“严打”

    长沙晚报讯(记者 林森)您在与房产经纪机构签订服务合同前,是否收到过中介以书面形式告知的规定事项?您与中介签订合同时,是否核实了对方有无房地产经纪人资格证?即日起,房地产经纪机构的27类违规行为将被重点查处。

    为规范房地产经纪机构及人员的经营行为,促进房地产市场健康发展,市住建委联合市发改委及市工商局,成立专项检查组,将对全市范围内的房地产经纪机构展开“地毯式”排查,重点打击房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用等27类违规行为。

    4月6日,市住建委牵头,召开了“规范房地产经纪机构经营行为专项检查行动”调度会,进行分工部署,专项检查行动随即展开。昨日,记者跟随专项检查组,调查了湖南新环境房地产经纪连锁有限公司总部、长沙市雨花区邹灿房屋信息咨询部、长沙链家立业房地产经纪有限公司融科分公司等多个房产经纪机构,发现均不同程度存在违规行为。

    根据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪协理人签名。然而,在对湖南新环境房地产经纪连锁有限公司总部和长沙链家立业房地产经纪有限公司融科分公司的合同抽查中,均存在合同签名不合规甚至无签名的情况。雨花区邹灿房屋信息咨询部存在现场未张贴服务流程、无备案证明文件等违规行为。对这几家房产经纪机构,市住建执法局当场下达责令改正通知书,要求其在4月13日前整改完毕。

    “从4月6日—28日期间,检查组将对全市所有房地产经纪机构逐一排查。”市住建执法局相关负责人介绍,对存在违法违规行为的房地产经纪机构和经纪人员严格查处,责令限期改正,记入信用档案;拒不改正或情节严重的,对房地产经纪机构及人员将依法处以罚款。

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  • 二手房交易如遇违约 该怎样维权

    当前,在房价快速上涨的形势下,房产交易呈现故意违约或恶意违约多发现象,原因大致有以下几方面:

    一是部分卖房人唯利是图、丧失诚信,契约精神缺失。这部分卖房人认为违约金数额可控,最多就是按照合同约定支付违约金。二是部分卖房人法律意识淡薄,或者对法律知识缺乏。他们认为房子是我的,我想卖就卖,不想卖可以不用给出理由。三是司法实践中对恶意违约行为处罚较轻,让个别卖房人看到了实施恶意违约、进而实现不法利益的可能。四是现阶段我国还没有建立起完善的信用体系,恶意违约者的违约成本太低。五是部分房屋中介公司在提供居间服务中存在违法、违规和失职行为,提供的居间服务不够规范。预防二手房买卖纠纷的出现,须从选择规范专业的中介公司开始。

    面对恶意违约者,很多守约者往往面临三个选择。有的购房者法律知识欠缺,维权意识不强,一旦遇到卖房人毁约,则自认倒霉,默不作声;有的购房者担心诉讼周期长、成本高、风险大,选择接受卖房人的部分赔偿;对于大部分购房者来说,一旦卖房人毁约,则自己就错过了最佳购房机会,房价飞涨,同样的钱却买不到同样的房,所以更多的购房者会果断拿起法律武器,选择维权到底。

    面对恶意违约,如何保住房子呢?对于广大购房者来说,当遇到卖房人恶意违约时,是选择要房子还是要赔偿,取决于卖房人和购房人的行动快慢。如果房屋已经办理网签,则相对安全;如果既没有网签又没有实际交付房屋,这就会给“一房二卖”带来便利。曾经有过这样的恶意违约者,为了卖一个更高的价格,用尽一切办法在3天内完成“一房二卖”,并且办理网签、售房及过户。根据相关司法实践,购房人在所购买房屋被“一房二卖”成为既定事实的情况下,想要到房产几无可能,这种情况下只能按房屋溢价款索赔。

    所以说,如果房屋未网签就发生了纠纷,建议购房人第一时间到法院进行诉前财产保全,这样争取到房子的概率会大大增加,失去房子的风险将极大降低。

    保全房子只是诉讼这一万里长征的第一步,之后还要立案,还要进行通常不止一次的开庭。甚至还有二审、执行程序。但无论如何,对于守约的购房者来说,想要打赢房产保卫战,应当将涉案房产保全起来,避免“一房二卖”、恶意抵押等不可逆的风险出现。

    法律是最低的道德。无论如何,诚实守信比金钱更重要。一般意义上,恶意违约者会输掉一场官司,还会输掉诚信。

    对于一起起卖房人恶意违约案例,我们期望违约方无法利用违约行为获利,而守约方的合法利益因此不受损害。

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  • 开征房地产税再进一步 不动产登记年底全覆盖

    作为房地产税的必要条件,不动产登记早已开始悄然发力。

    截至2016年底,全国335个地市、2808个县开始实施不动产统一登记制度,累计颁发不动产权证书1400万本,不动产登记证明1300万份。

    国土资源部表示,争取年底前实现全国所有县市的不动产登记,地方市县的“不动产统一登记”有望全部接入国家级平台。今后在国土资源部监督下,我国房屋、土地等不动产登记将基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

    不动产统一登记实现,能够为房地产税提供更加充分的依据和基础信息,更加有效地支撑房地产税收改革工作。

    不过,在中国财税法学会秘书长周序中看来,房地产税立法还有很多疑难问题没有解决,包括房地产税和土地出让金之间的关系,以及农村宅基地是否收取房地产税等问题,这些都需要明确。“如果这些问题没有说清楚,我觉得不应该仓促立法,会带来很多后续问题。”周序中告诉《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者。

    不过,在北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文看来,短期内,房地产税难以出台。按照中央的部署,房地产税应该是在2020年前实施。在这期间,立法程序将逐渐走完,《房地产税法》将正式落地。

    整合不动产登记职责

    事实上,2007年《物权法》出台就提出不动产实行统一登记制度,不过一直没有实质性进展。在实际操作中,不动产的登记出现诸多问题。

    据了解,目前,我国对不动产的普遍定义既包含土地、林地等自然资源本身,又包括土地上的建筑、林地上的树木等附着物。因此,在我国,为一处不动产登记往往需要奔波于多个部门之间。亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存举例称,此前,民众要做房屋的不动产登记至少要跑国土资源和住建两个部门,一个部门为土地发放土地证,一个部门为房屋发放房产证,造成不同部门登记的同一处不动产数据存在较大出入,房地产税征收很难参考意见,基本无法操作下去。

    不过,3月20日召开的国务院常务会议决定,我国将整合不动产登记职责,把分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节。具体而言,今后国土资源部将负责、指导和监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到一个部门。

    业内人士认为,中国推进这一制度,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除信息死角。

    不过,地方“不动产统一登记”接入国家级平台,只是房地产税开征的必要条件之一,并不意味着房地产税马上会落地。比如,今年全国不动产实现联网之后,仍然有大量的违法建筑、小产权房是“漏网之鱼”。在这种情况下如果开征房地产税,则意味着更大的不公平:违法建筑、小产权房属于“偷税漏税”的房子,反而获得了永久的纳税豁免权。

    此外,“我们还有很多历史遗留问题,一些很难统计产权的老房子就包含在其中。虽然不动产统一登记正在加速进行,但是怎样理顺这些房屋产权问题,还需要一定的政策解释。”周序中表示。

    因此,在陈宝存看来,我国此前积累了太多不同种类的房屋产权登记记录和数据,真正实现产权统一至少还需15-20年才能基本实现。

    强调房地产税的综合改革

    事实上,按照全国人大今年的立法计划,房地产税法不包含在其中。

    不过,房地产税的受重视程度,已经远远超出其他税种。一个细节是,房地产税的立法跟以往的部门立法大不相同。此次房地产税法的起草,是由全国人大预算工作委员会牵头,财政部、国家税务总局等职能部门共同参与,同时也吸收了一些专家,组织形成一个团队来共同起草。

    按照现有思路,房地产税征收有两个模式:一个是上海模式,对新增房产超过一定面积的部分征税,不涉及到存量;一个是重庆模式,涉及到存量,但只涉及少数高档住宅。2011年上海和重庆的房产税试点方案,都有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。

    国家税务总局原副局长许善达此前透露,当初房地产税改革试点时提出了三个目标:第一个目标是增加地方政府收入,但现在看来,上海和重庆的房产税收入规模都极小;第二个目标是缩小居民收入差距;第三个目标是稳定房价。目前看来,上海和重庆的房产税改革取得一定成效,但要期待它实现所有改革目标仍不太现实。

    “希望房地产税达到让房价下跌的目的有些乐观。”中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示。在刘世锦看来,房地产税只是改革进程中的一个环节,除此之外整个土地制度也要进行改革,包括城市供地政策、农村的集体建设用地、宅基地入市改革等问题。房地产税是系统改革中的一个部分。

    “在我国现行税制下,房地产在开发、建设、交易的过程中,前端的税费负担较重,但保有环节税负较轻。除重庆、上海试点地区外,自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此,在财税改革中强调房地产税费的综合改革,这样有利于税负的均衡。”中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌表示。

    在北大光华管理学院蔡洪滨教授看来,房地产税应当成为地方政府的重要税种,有利于改变地方政府行为模式。应当允许地方政府有相当的自主权,但中央政府可以规定一个统一的房地产税率下限。

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  • 银监会:严禁资金违规流入楼市 抑制地产泡沫

    中新网4月7日电 银监会今日发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》,《指导意见》要求,银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫。

    同时,《指导意见》要求,银行业金融机构要支持居民自住和进城人员购房需求,推动降低库存压力较大的三四线城市房地产库存。持续支持城镇化建设、房屋租赁市场发展和棚户区改造,加大棚改货币化安置力度。

    资料图:山西太原,置业顾问向民众推荐商品房户型。中新社记者 韦亮 摄

    以下为银监会网站公布的《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》全文:

    各银监局,机关各部门,各政策性银行、大型银行、股份制银行,邮储银行,外资银行,金融资产管理公司,其他会管金融机构,各协会:

    根据党中央、国务院有关决策部署,银行业要按照风险可控、商业可持续原则,坚持以供给侧结构性改革为主线,深化改革、积极创新、回归本源、专注主业,进一步提高服务实体经济的能力和水平。现就提升银行业服务实体经济质效提出以下具体指导意见。

    一、围绕“三去一降一补”,提升银行业服务实体经济水平

    (一)深入实施差异化信贷政策和债权人委员会制度。银行业金融机构要切实提升经营管理的精细化程度,进一步完善区别对待、有保有控的差别化信贷政策,细化分类名单制管理。对于长期亏损、失去清偿能力和市场竞争力的“僵尸企业”,以及包括落后产能在内的所有不符合国家产业政策的产能,坚决压缩退出相关贷款,稳妥有序实现市场出清。对于产能过剩行业中技术设备先进、产品有竞争力、有市场、虽暂遇困难但经过深化改革和加强内部管理仍能恢复市场竞争力的优质骨干企业,继续给予信贷支持。要继续推广债权人委员会制度,进一步完善债权银行信息共享、客户评价、联合授信等机制,确保一致行动,加强与企业、地方政府之间的沟通协作。

    (二)多种渠道盘活信贷资源,加快处置不良资产。在深入推进去产能过程中,银行业金融机构要增强主动服务意识,加强与地方政府协作,拓宽企业兼并重组融资渠道,积极运用重组、追偿、核销、转让等多种手段,加快处置不良资产。在依法合规、风险可控的前提下,支持银行业金融机构开展资产证券化、信贷资产流转等业务盘活信贷资源,鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司等积极参与不良资产处置。积极推动和配合有关部门研究完善银行不良贷款处置制度和相关税收政策。

    (三)因地因城施策,促进房地产市场长期稳健发展。银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫。支持居民自住和进城人员购房需求,推动降低库存压力较大的三四线城市房地产库存。持续支持城镇化建设、房屋租赁市场发展和棚户区改造,加大棚改货币化安置力度。

    (四)积极稳妥开展市场化债转股。银行业金融机构应按照市场化、法治化原则,与相关市场主体自主协商确定转股对象、转股债权以及转股价格和条件,确保银行债权洁净转让、真实出售,有效实现风险隔离,严防道德风险。支持银行充分利用现有符合条件的实施机构或申请设立符合规定的新机构开展市场化债转股。

    (五)进一步提升服务质量,加强服务收费管理。银行业金融机构要牢固树立以客户为中心的理念,努力提升金融服务质量和层次,切实帮助客户防范融资风险、降低资金成本。要严格落实服务价格相关政策法规,大力整治不当收费行为。持续开展减费让利,对于能在利差中补偿的,不再另外收费。对于必须保留的补偿成本性收费,严格控制收费水平。对于巧立名目、变相收费增加借款人负担的,一律取消。对于个性化服务、定制化服务等,按照市场规则规范管理,有效降低企业成本。

    (六)持续提升“三农”和小微企业金融服务水平。银行业金融机构要积极支持农业供给侧结构性改革,为新型农业经营主体和农村电商、休闲农业、乡村旅游等新产业新业态提供有效金融服务,稳妥推进农村集体经营性建设用地使用权、农民住房财产权、农村承包土地经营权抵押贷款试点。继续推进农村信用社改革,强化服务“三农”功能。要按照相关监管政策要求,继续细化落实小微企业续贷和授信尽职免责制度。要进一步推广“银税互动”“银商合作”“双基联动”等服务模式和动产抵(质)押融资等业务。要结合企业生产经营周期性特点,深入开展现金流预测和风险分析,合理确定贷款期限。要进一步完善“四单”等金融扶贫工作机制,落实扶贫小额信贷分片包干责任,继续扩大建档立卡贫困户的扶贫小额信贷覆盖面。支持银行业金融机构向贫困地区延伸机构和服务,提升金融精准扶贫效率。

    (七)大力支持国家发展战略,满足重点领域金融需求。银行业金融机构要大力支持京津冀协同发展、长江经济带发展。在风险可控前提下,遵循国际通行规则,为“一带一路”建设提供长期、稳定、可持续的金融服务。根据西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略,精准支持对宏观经济和区域经济具有重要带动作用的重点项目和工程。在能源、交通、电信、水利等重大基础设施领域和城市轨道交通、地下管廊、供水供电等城市建设领域,要继续发挥重要支持作用。要积极总结推广自贸试验区金融改革实践经验。

    (八)积极推动产业转型升级和支持振兴实体经济。银行业金融机构应围绕《中国制造2025》重点任务提高金融服务水平,支持关键共性技术研发和科技成果转化应用,切实加强对企业技术改造中长期贷款支持,积极运用信贷、租赁等多种手段,支持高端装备领域突破发展和扩大应用。要加强与外贸企业、信用保险机构、融资担保机构和地方政府的合作,扩大保单融资和出口退税账户质押贷款,提升外贸综合金融服务质效。在风险可控前提下,对国际产能合作和外贸企业收购境外品牌、建设营销体系等加大信贷支持。鼓励银行业金融机构向企业提供以品牌为基础的商标权、专利权质押贷款,大力支持我国自主品牌发展。

    (九)深入推进消费金融和支持社会领域企业发展。银行业金融机构要进一步拓展消费金融业务,积极满足居民在大宗耐用消费品、新型消费品以及教育、旅游等服务领域的合理融资需求。要积极创新有利于医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域企业发展的金融产品,探索股权、收益权、应收账款以及其他合规财产权利质押融资,促进激发社会领域投资活力。

    (十)加快发展绿色金融助力生态环境保护和建设。银行业自律组织要加快建立绿色银行评价体系。鼓励银行业金融机构通过发行绿色金融债、开展绿色信贷资产转让等方式多渠道筹集资金,加大绿色信贷投放,重点支持低碳、循环、生态领域融资需求。银行业金融机构要坚决退出安全生产不达标、环保排放不达标、严重污染环境且整改无望的落后企业。

    二、推进体制机制改革创新,提高银行业服务实体经济内生动力

    (十一)继续完善和加强公司治理。银行业金融机构要充分认识有效支持实体经济对银行业长期稳健发展的重要意义,自觉按照回归本源、专注主业、下沉重心的原则,确立科学的发展理念和战略方向,加强决策、执行、监督、评价等治理机制建设。加快完善全面风险管理体系,培育良好的风险文化。要围绕服务实体经济本源,切实改进激励约束机制,纠正过于追求短期股东回报和收益、忽视客户服务和长期稳健发展的绩效考评体系。

    (十二)持续深化普惠金融机制改革。银行业金融机构应深入落实普惠金融发展规划,完善配套管理流程和考核机制,立足机会平等和商业可持续原则,进一步提高金融服务的覆盖率、可得性和满意度。鼓励银行业金融机构根据自身情况,探索采用事业部、专营机构、子公司等形式,形成多层次的普惠金融服务专业化组织体系。鼓励大中型商业银行设立普惠金融事业部,国有大型银行要率先做到,实行差别化考核评价办法和支持政策,有效缓解中小微企业融资难、融资贵问题。国有大型银行、股份制银行、城市商业银行要在有效防控风险前提下,合理赋予县域分支机构业务审批权限,提高县域信贷业务办理效率。

    (十三)积极稳妥创新服务模式和技术流程。稳妥有序推进投贷联动试点,试点银行要加快完善投贷联动业务内部管理制度和流程,积极支持科创企业发展。银行业金融机构应积极运用互联网、大数据、云计算等信息科技手段,缓解银企信息不对称,提高风险识别和定价能力,加强线上线下联动,丰富产品和服务渠道,优化内部流程,提高管理效率。银行业金融机构依法合规开展理财、信托等多元化业务,应引导资金直接投向基础设施、农业、制造业和服务业等实体经济领域。

    (十四)进一步发挥开发性政策性金融作用。国家开发银行和政策性银行应坚守自身职能定位,突出开发性和政策性主业,发挥各自优势,以服务国家战略、审慎合规经营、有效管控风险和保本微利为原则,淡化规模类、增长类、盈利类考核指标。国家开发银行和中国农业发展银行应在风险可控的前提下,进一步提高专项建设基金的投资使用效率。鼓励国家开发银行、政策性银行探索与地方法人银行合作开展小微企业金融服务。

    (十五)有序推动民间资本进入银行业。有序推进民营银行设立工作,落实民营银行监管指导意见。继续支持符合条件的民间资本发起设立消费金融公司、金融租赁公司、企业集团财务公司、汽车金融公司和参与发起设立村镇银行。推动完善银行业金融机构股东管理制度,加强控股股东行为约束和关联交易监管,严禁控股股东不当干预银行业金融机构正常经营管理。

    三、强化重点领域监管约束,督促银行业回归服务实体经济本源

    (十六)确保业务规范性和透明度。银行业金融机构要加强合规管理,严格遵守信贷、同业、理财、票据、信托等业务监管规定,提高产品和服务透明度。开展跨业、跨市场金融业务,要按照减少嵌套、缩短链条的原则,穿透监测资金流向,全面掌握底层基础资产信息,真实投向符合国家政策的实体经济领域。要按照实质重于形式的原则,加强风险管理,防止监管套利。充分发挥银行业理财登记托管中心、银行业信贷资产登记流转中心、中国信托登记公司等机构的作用,确保相关业务规范透明、风险可控。

    (十七)加强创新业务制度建设和风险管理。银行业金融机构要持续提升对实体经济客户需求的研判能力,有针对性地开展业务创新。要系统研究各类创新业务的法律特征和风险实质,按照内控优先、信息透明的原则,将各类创新业务纳入全面风险管理体系,及时健全相关制度和管理流程,并合理控制业务增速、集中度和复杂程度,确保业务发展状况与风险管理能力相匹配。

    (十八)杜绝违法违规行为和市场乱象。银行业金融机构要进一步强化股权管理并提高透明度,杜绝违法违规代持银行股份、违规开展关联交易、利益输送等现象,抑制产融无序结合。要按照统筹考虑、审慎把握的原则开展综合化经营试点。要切实自查自纠参与方过多、结构复杂、链条过长、导致资金脱实向虚的交易业务,确保金融资源流向实体经济。

    四、推动优化外部环境,完善银行业服务实体经济的基础设施

    (十九)加强信用信息归集共享与守信联合激励。各级监管机构要积极推动和配合有关部门建设信用信息共享平台,提高信用信息归集、共享、公开和使用效率,健全守信联合激励机制,在行政管理、公共服务、市场交易和投融资等领域对守信企业实施优惠便利措施。

    (二十)完善多方合作的增信和风险分担机制。各级监管机构、银行业金融机构要进一步推广政银保、政银担等多方合作模式,推动有关部门建立健全补偿、代偿、贴保、贴息等相结合的多层次风险分担机制。推动设立国家融资担保基金和地方政府风险补偿基金,完善财政支持的农业信贷担保体系。

    (二十一)加大逃废债打击力度。各级监管机构、银行业自律组织、银行业金融机构要继续加强与地方政府、司法机关的信息共享和工作联动,积极推动落实跨部门失信联合惩戒机制,开辟金融案件快立、快审、快判、快执通道,扩大简易程序适用范围,深入开展依法保护银行债权、打击逃废银行债务活动。

    五、加强组织领导和评估交流,确保政策落地实施

    (二十二)加强组织领导。银行业金融机构要积极履行提升服务实体经济质效的主体责任,董事会、高管层应将有效服务实体经济纳入公司战略,并与经营目标深度融合。各总行(公司)要强化统筹安排,完善相关机制,确定牵头部门,对照本意见和相关政策,制定实施细则,分解服务实体经济的各项工作任务,与日常经营管理流程有机结合,落实责任,确保各项服务实体经济工作有效开展。

    (二十三)强化考核评估。银行业金融机构要将服务实体经济工作纳入综合绩效考核体系,建立评估、检查、审计机制,制定可操作、能问责的工作方案和具体措施,对服务实体经济的成效、不足等进行定期评估考核,提出整改方向,并将结果每半年一次向相关监管机构报告。各级监管机构要将所监管的银行业金融机构服务实体经济工作情况纳入监管评价。

    (二十四)促进沟通交流。银行业金融机构要围绕提升服务实体经济质效,加大宣传力度,在服务和产品创新、授信管理、风险防控、机制改革等方面加强沟通。各级监管机构和银行业自律组织要及时解读相关政策要求,积极搭建行业交流平台,建立信息联动发布机制,为银行业服务实体经济营造良好舆论氛围。

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  • 调控加码下三四线楼市隐忧:杠杆率大幅提升

    今年春节以来,已有约15个一二线城市、14个三四线城市出台楼市调控措施,热点三四线城市不可避免地加入限购行列中。

    “一季度从数据上来看是很好的。” 4月6日,克而瑞研究中心举办的第20届地产金融形势发布会上,易居(中国)企业集团CEO丁祖昱表示,“实际很多三四线城市的销售增速远高于25%。”

    不过在碧桂园营销中心总经理梁晓姗看来,“政策发酵需要时间,真正显现力量的时候可能会在第二季度。”

    克而瑞研究中心统计显示,今年前两月房地产开发投资增速达到8.9%,为最近三年最高,销售面积同比也上升了25%。

    然而,对于此轮三四线城市的繁荣,兴业证券房地产首席分析师阎常铭表示,大周期没有变,三四线中期繁荣确定,但之后将是一个相对平稳的状态。

    据兴业证券统计,中国房地产资产的总市值接近三百万亿,而居民储蓄是五十万亿左右,储蓄并非正态分布。阎常铭指出,杠杆在三四线城市的作用非常重要。据其透露,一二月份全国新房销售额在10800亿左右,一二月份居民中长期贷款增长10080亿左右(杠杆端没有考虑公积金,成交端没有考虑二手房)。

    纵向比较可发现,过去几年杠杆率在50%-70%,今年到了80%。“这表明今年杠杆用得非常多。今年一二线城市成交面积同比增长了25%,但是统计的三十个核心城市成交面积负增长4%,所以杠杆跑到哪里去了?到三四线城市去了。”

    “钱在买房”

    近期有分析师梳理了所有商业银行高管在去年中期业绩会上的发言,得出政府调控的路径:第一步是降息;第二步分两次降低首付比例,一次是2015年9月之后,一次是2016年2月份,在此环境下三四线城市的房价同比数据也开始变好;第三逆向引导按揭利率;此后通过限购,把资产挤向三四线;再就是货币化安置。

    年初以来,面对环一线热点城市需求外溢带来的三四线市场繁荣,不少房企早已经筹谋抢位。事实上,自去年7月三部委联合发布到2020年要建设一千个小镇的目标之后,不少开发商早已涌进热点城市群小镇建设和产业新城的发展大军当中。

    “这一轮开发商进入三四线,不少都是选择城市中心,且规模适中的土地,这是比较正确的战略。”LBN董事总经理杜劲松表示。

    阎常铭指出,此轮市场资产重新配置中,三四线城市的机会有可能对于房企来说非常重要。“这一波中国房地产的彻底繁荣,包括三四线的向好都是由加杠杆而来,这是每个国家在利率市场化、金融自由化过程中必然的命。”

    阎常铭研究发现,全球所有国家的商业银行在利率市场化和金融自由化之后只能被动大幅度增加按揭贷款占总贷款的比例,在资产配置上大幅度向按揭贷款倾斜。否则严重者或许会产生如美国八十年代时整个银行业的危机。

    因此他认为,银行资产配置带来房地产大牛市,是“钱在买房,不是人在买房”。

    三四线中期繁荣

    阎常铭指出,回顾过去,2011年、2012年商业银行对于按揭的态度,以及当时对核心城市房产价格的影响,杠杆是非常重要的。

    业内一个共识是,去库存不是短期内可以完成。阎常铭认为,国家金融市场化、利率自由化过程中,就是房地产向上大周期。具体到个体感受上,则会认为房地产优于其他资产。因此对于个人而言,银行如果给按揭,就会影响资源配置。

    但阎常铭同时指出,当前国内三四线城市的繁荣是逆市场化的表现。“三四线如果不去库存,房地产价格没有止跌的话,后果非常严重。”

    有券商做过三四线城市调研,显示“用按揭支付去库存”是一个普遍现象,很多按揭利率优惠幅度比数据统计还要大。

    “如果没有货币宽松,也无法带来全国资产的平均配置。比如,2011年温州是所有县级市里商业银行系统最安全的城市,商业银行不良比率仅0.37%。但是房价连续下跌了43个月,而2014年按揭违约案例中,更多是以房地产作为抵押的其他贷款大量违约。在此环境下银行把房屋作为抵押物收回,但房屋价格处于下行通道中,实则无法变现。”上述人士指出。

    阎常铭直指,三四线城市的繁荣属中期繁荣,此轮三四线城市楼市行情由加杠杆而来,如果让房价加速上行,达到一个高位,银行资产配置无法形成正向循环,会非常危险。

    他同时称,当前三四线城市限购的同时,对这些城市的土地供应也要相对紧缩,防止出现供给严重大于需求的局面。

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  • 夏斌:政府必须建立房地产市场长效机制

    没人会期待过去,所以未来注定被展望。

    2016年,中国房地产走过喧嚣的一年。这一年岁末,2016年中央经济工作会议对中国房地产市场给出了明确的新定位,即“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的”。

    房地产到底有多重要?在1月7日举行的第五届首席经济学家论坛上,国务院参事、中国首席经济学家论坛主席夏斌在接受时代周报记者采访时表示:“房地产成为以消费为导向而非资产导向,是本轮经济转型成功的重要标志。”

    结构性改革下的中国,亦真亦幻的国际风险、甚嚣尘上的泡沫论,这些背后,隐藏着一场怎样的嬗变?2017年,中国的房地产会走向何处?

    “预防一切变成口号”

    事实上,自2009年以来,夏斌一直坚持一个主张:中国的房地产要想健康发展必须以消费品为主导方向,不能像此前的美国一样,把房产作为金融资产进行操作。

    在近期的中央经济工作会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念也被强调。夏斌对时代周报记者表示,要真正建立以消费品为导向,涉及一系列政策的配合,所涵盖的范围也是方方面面。

    “这是针对长效机制内容,第一次作出了明确的表态和定位。那么,现在主导方向明确了,具体内容和措施是什么?”他反问道。

    为此,他呼吁,一系列衍生出来的问题要被具体细化对待:对于第二套,第三套房应该出什么样的的税收、利率政策?对已经存在的非纯住宅商品房、租房市场如何规范?人地挂钩的城市土地政策,以及引发的土地财政收入、中央和地方政府财税问题,要采取什么样的措施?

    回到长效机制本身,在夏斌看来,在什么时机出台、分几年落实推进等问题,都需要被思考。

    “把这些综合到一起考虑,怎么样才能产生协同效应?是效率达到最好的状态,是要仔细思考的。”他向时代周报记者再次强调。

    预防一切变成口号,是他在论坛上所大力强调的。在对长效机制和政策有了初步的顶层设计,再配合具体措施的出台,才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的房市波动局面。

    在夏斌的预判里,房地产领域能不能形成以消费为向导而非以资产为向导,将成为中国经济在2017年转型发展成功的一大重要维度。

    “市场需要一个过程。”他的预期是,2016年的经济政策逻辑要持续到2017年,市场出清将持续,短期内很难见到很大的变化。

    “但建立房地产的长效机制是政府必须要做的,也是中国经济改革的必须。”他最后对时代周报记者强调。

    挤出泡沫

    让中国房地产市场回归到它的本原,挤出当前房地产泡沫也是2017年经济工作的主要任务。

    摩根大通中国首席经济学家朱海斌用了“坚硬”一词来形容泡沫:“过去十年几乎每年经济学家都在谈北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)的房价,从房价收入比、房价租金比各个指标来看都是泡沫,这个泡沫从来没有破过,所以我们加过标题叫坚硬的泡沫。”

    不过,在野村中国首席经济学家赵扬的理解里,中国的房地产算不上泡沫,甚至连结构性泡沫也不是。

    按照他的总结,原因有三:一是现在尽管中国经济增长上比全球水平高很多,但是增长率并不高;二是货币政策并不会在短期内出现大波动;最后,除非中国经济增长没有潜力了,泡沫才会破。但只要中国经济增长有5%-6%的水平,泡沫的问题不应该被放大。

    “当然短期内会被调整,比如从货币政策的角度。”赵杨补充道。

    日本房地产泡沫破碎后的先例还摆在眼前,中国应当如何预防泡沫存在所带来的危机?

    东京大学教授河合正弘强调了预防危机发生的重要性。“宏观谨慎监管对于银行以及非银行领域的应该要建立起来的,这样能够限制房地产行业的过度信贷扩张,而且这个也是能够来避免其他更大的风险。”他提醒道。

    在其他经济学家们给出的答案里,直接点出了可能刺破泡沫的因素。

    国泰君安首席经济学家林采宜的答案是,刺破泡沫最锐利的钉子是房产税。“房产税提高了持有成本,房子是用来住的,不是用来炒的。其次,流动性一旦收紧也有可能刺破泡沫,因为流动性一旦缩紧,养泡沫的水就被抽干了,好一点的结局是萎缩,差一点的结局就是破灭。”

    “中国政府会限制泡沫的继续膨胀,但不会刺破这个泡沫,在汇率和房市之间,政府要处在平衡板的中间,不然一脚踩错了,带来的结果和目标不一致,就会带来可能的风险。”林采宜说道。

    瑞穗证券中国首席经济学家沈建光则给出了一个时间上的概念。在他的预期里,尽管房地产存在泡沫,但2017年和2018年都不一定会破。主要原因还是宽松的货币政策。“这个导致的结果不在房地产的价格,还是在汇率上。在不刺破泡沫的前提下,货币政策不会极具收紧,不会马上推行房产税。政府可能会非常谨慎地收缩,去杠杆很难,也不会刺破泡沫,但汇率上的压力就非常大。”

    他作了一个类比,“其实就是像牛市股市一样,政府说要慢牛,老百姓马上冲进去把牛市做到顶,房市也一样,政府只能采取限购,来稳定住。这当中是有博弈的。美国和日本的教训让中国政府在对待泡沫问题的时候会非常谨慎。”

    朱海斌认为,房地产政策的重大调整,土地供应的调整或者是针对二手存量房出台的重大措施,将成为挤出泡沫的重要推手。

    “在税收方面,我觉得资本税的作用比房地产税的作用大。一线城市房价下调的可能性不大,还是跟流动性相关,过去十年房价一直上升,M2增长了十倍。虽然央行说中性货币政策,但是这个中性不意味着收紧,从大类资产的配置角度来看,房地产作为国内资产的大类配置,仍然会受制于流动性。”他说道。

    步入平稳运行阶段

    那么,中国楼市的未来又将会如何?

    在申万宏源首席经济学家杨成长看来,中国房地产的问题在于特定的土地政策,土地制度下,使得供给端和需求端在机制上不对称。

    当中存在着鲜明的对比。他说:“需求端是高度市场化,供给端带有垄断性质。中央提出的房地产稳健的长久政策,包含两个方面,一方面就是要依靠整体土地制度的变革;另一方面则是如何在这个土地制度变革无法实现的情况下,降低一线城市房地产的金融属性,所以我觉得长期来看,如果把这两个政策配套起来,房地产还是可以走稳。”

    在他看来,不仅仅是房地产,中国所有的资产投资当中,可能都要关注中国这两年正在进行的投资“四个平衡”:一是储蓄和投资的平衡;二是金融投资收益和实体投资收益的平衡;三是资产管理平台的扩张和所谓的高收益资产的平衡;四是境内金融投资收益和境外金融投资收益平衡。

    “实际上,短期推动中国房地产上涨的金融市场因素正在逐渐淡化,从这个角度上来讲,房地产后期应该是步入一个平稳运行阶段。”杨成长再次强调表示。

    朱海斌的看法则是,2017年很可能同样保持2016年的因城施策,同时在北上广深周边大城市群和中西部出现的大城市群里,房价上涨的机会还有,但除此之外的三四线城市可能会面临房价的继续下调。

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  • 委员建议:加快社区居家养老服务产业体系建设

    2017年吉林省两会,中国农工民主党吉林省委员会带来了一份《关于我省居家养老服务产业发展的建议》,分析了吉林省养老服务产业发展现状及发展方向。

    调查:

    社区养老更受老年人欢迎

    据悉,我省的养老模式大致分为三种:家庭养老模式、机构养老模式、社区居家养老模式,但家庭养老仍为我国的一种主要养老方式。

    “十二五”期间,虽然各种性质的养老机构如雨后春笋般在吉林省各地兴起,但据调查中显示:只有6.4%的老人愿意去养老院养老,95%的老人希望在家里度过晚年。

    而社区居家养老较之机构养老,具有投资少、成本低、服务广、收益大的特点,既能减轻机构养老和家庭养老的压力,又能满足老人的情感需求。同时,我省已经形成了一套较为完备的社区管理模式和组织框架。各级地方政府正在努力探索社区养老新模式,并积累了比较成熟的经验。据了解,各地做法虽不尽相同,但其宗旨都是为老人提供完善的社区养老服务,并且都取得了较为明显的成效。建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的养老服务体系,满足老年人多层次、多样化养老需求。

    问题:

    对社区养老服务的满意度有待提高

    中国农工民主党吉林省委员会在建议中指出,当前吉林省的社区养老服务中心普遍存在着建成的硬件设施缺乏后续运营资金支撑、专职服务人员与专业服务队伍建设,存在着利用率低、可及性差与闲置浪费等现象。

    具体表现为:有94%以上的社区养老服务中心建立了老年活动室,其中能经常性开展活动的约占3/4以上,还有极少数老年活动室还没有开展活动;部分社区养老服务中心成立了老年餐桌,其中能真正地正常运营的不多;有1/3的社区养老服务中心建立了日间照料室,其中正常运营的约占到3成左右,功能作用发挥十分有限;有近3成的社区养老服务中心设立了老年人服务热线,个别社区老人家里安装了呼叫服务系统和网络服务平台,但老年人在认知和使用服务信息系统仍是难点;一些社区养老服务中心的服务工作仍然停留在由社区工作人员兼职无偿来做,缺乏工作积极性与专业技术技能,服务质量难以保障,直接影响了老年人对社区养老服务中心的利用率与满意率。

    建议:

    加快社区居家养老服务产业体系建设

    中国农工民主党吉林省委员会建议,在十三五期间,吉林省应该依托生态大省的优势,采取更加积极的措施,努力创新,提升居家养老服务产业的发展空间。

    要深化改革,加快发展居家养老服务产业。处理好政府与企业、社会、家庭的多方关系,探索建立各方主体共同参与,政府支持,专业运营,产业融合发展的社会化服务的新体制、新机制、新模式。通过多方主体共同参与和努力,加快社区居家养老服务产业体系建设。

    要推进医养结合和社区居家养老服务低成本发展。需要见缝插针,盘活现有资源,包括城市企事业单位闲置性用房、农村中小学闲置校舍、乡镇医院空置房等。其中有些问题涉及多个政府部门,这就需要主要领导出面,加强顶层设计,采取市场化运作方式,将闲置资源转变成发展支撑,形成养老服务产业发展的合力。

    同时,还要适时出台省内推动居家养老服务产业、推动医疗卫生和社区居家养老服务相结合的实施方案及细则,在许可审批、政府补贴、金融支持、用地指标、资源整合等方面上研究有所突破,不断推出适合省情、含金量更高的政策举措。

    全省各级政府加大财政资金投入,将保障重点老年人对象的政府购买补贴资金、困难老人的救助资金、居家养老服务站点建设资金以及公益岗位、专职人员的工资和工作经费等纳入年度财政预算;按规定安排一定比例用于对老龄事业的投入,每年拨给专项资金对居家养老服务事业发展给予有力的支持;要制订优惠扶持政策并加大执行力度,鼓励和动员社会资金投入居家养老服务事业,建立起政府、企业、社会等多元化投入机制。

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  • 王珏林:新型房地产市场的发展正面临三项改革红利

    新华网北京1月16日电(徐朋)1月9日下午,中国新型房地产市场发展与绿色建筑高峰论坛暨中国国土经济学会房地产资源专业委员会、第十届清华建筑总裁班联合年会在北京隆重召开。住建部政策研究中心研究员、教授、中国房资委会长王珏林表示,文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产等新型房地产市场的发展正面临三项改革带来的红利。

    王珏林:新型房地产市场的发展正面临三项改革红利

    在大会上,王珏林发表了《中国新型房地产市场机遇与挑战》主题演讲。他对新型房地产市场的概念、范围、政策和发展前景进行了充分论述。区别于传统的普通住宅地产,新型房地产市场是指文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产等非传统房地产细分市场。他说,国家非常重视文化、旅游休闲、养老行业的发展,国务院分别出台了支持这些行业发展指导意见,为与之结合的相应房地产细分市场带来了发展机遇。

    这类房地产细分市场正处在快速发展时期,具有很大的市场潜力,但目前面临着五方面的发展问题:第一,投资大,利润回报率低,投资回收周期长。第二,没有地域优势,因为它们主要都是在城市的外围,远离城市。第三,缺少基础设施、市政设施配套。第四,市场以租赁形式体现。第五,地方政府支持和重视程度不够,它们是地方经济发展的潜在资源,但是不少地方政府还没有认识到。

    同时,新型房地产市场的发展正面临三项改革带来的红利。第一,在农村农业土地改革中,农业土地改革主要集中在三方面:确权、转让和市场,这为新型房地产市场发展提供了更大的空间。通过改革和调整,部分坡地、山地、建设用地等将可以使用。第二,国家已经明确了各类文化、旅游休闲、养老等行业发展的具体支持政策,包括更高的土地使用灵活性、基础设施和市政设施配套要求以及养老床位的补贴等方面。第三,国家重视和鼓励特色小镇建设、古村落保护等,尤其国家还提出,到2020年要建设1000个特色小镇,为市场的发展开辟了广大的发展空间。

    王珏林指出,中小型房地产开发企业可以进行联合开发或采用PPP模式等方式进入文化地产、旅游休闲地产、养老地产等细分市场,将每一个项目做精、做细、做出特色、做成企业品牌,开辟一片属于自己的新天地。

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  • 李迅雷:预计今年房价会较为平稳或者略有下跌

    (原标题:李迅雷:预计今年房价会较为平稳或者略有下跌)

    中泰证券首席经济学家李迅雷在写给中国证券网的文章中提到,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。

    李迅雷表示,无论楼市还是汇市的现阶段表现,都是货币超发的体现,都是一种货币现象。我们的货币发得太多了,货币超发后就会在各方面有所体现,比如表现为股价上涨、房价上涨、资产荒、大宗商品价格上涨等。中国货币超发最多的时候到了什么程度呢?1996年中国的M2总量是7.5万亿元,现在是155万亿元,增加了近20倍。也就是说,如果你的各种收入(工资、奖金加投资收益或租金收益)加起来在1996年是2000元/月,那么现在需要达到40000元/月,才能不跑输M2;或者你的资产增值幅度在过去20年增长20倍以上,才与货币总量的增速相当,否则就跑输了M2。这表明中国的货币超发是非常惊人的。

    2003年中国的M2不到美国的一半,美国又比日本少,而2009年之后,中国的货币供应量开始大幅增加,因为美国发生了次贷危机,城门失火殃及池鱼。所以,我觉得用货币可以解释很多现象。比如有人说,人民币之所以贬值是因为美国加息,这话没错,美国加息会导致美元指数往上走,但美元指数也没有走得特别高。我认为,人民币是否贬值以及贬值多少,更多取决于货币总规模的扩张而非利率水平的变化。若取决于利率水平,那么日本现行的负利率政策,应该导致日元大幅贬值才对,但实际上日元并没有大幅贬值,因为日本这几年信贷余额都是减少的。所以,众口一词的浅显看法很难用数据来印证。我认为,货币规模是决定汇率的主要因素,经济的好坏决定利率水平,十年期国债的利率应该和GDP增速一致,这样才相对合理。

    李迅雷指出,2016年,中国一、二线城市房价的猛涨与居民加杠杆是相关的,居民购房加杠杆的增幅达到了历史最大值。从居民的杠杆率水平来看,似乎泡沫并不大,虽然房价涨了很多,但总体杠杆水平不算高。当然,因为现在经济在往下走,所以,房价的上涨一方面是货币现象,另外一方面也和人口现象相关。中国的大城市化进程还远未结束,大城市化水平大概只有美国的一半,人口在往大城市流动。这就可以解释去年什么地方的房价涨得多,这与这些城市的人口流入量有关。比如,2016年大连房价下跌了20%,它也是一座美丽的滨海城市,房价为何会有如此大幅的下跌呢?因为大连的人口在减少。可能有人会问,安徽省的人口也在减少,为何合肥的房价会大幅上涨呢?那是因为合肥市的人口在大幅增加。同样的道理,厦门人口增长的幅度是全国最高的,去年房价涨幅也居全国第一。同样,我们看到河南省的人口在减少,但其省会郑州市的房价涨得很快,也是因为郑州的人口在大幅增加。概括而言,直辖市、省会及二线城市人口都在集中,一些偏远省份的人口在净流出,这表明房价的变化趋势与人口有相关性。

    李迅雷表示,但从长期来看,对房价并不乐观,原因如下:第一,房地产开发投资增速回落,估计2017年为负增长。去年一、二线城市房地产火爆的原因是居民购房加杠杆,而由于基数过高,我估计今年会负增长;第二,中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评,提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。李迅雷认为,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。我们对政策的研判一定要格外重视。

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  • 住建委主任:是否加码楼市调控视市场情况而定

    昨晚,在市十四届人大五次会议的政务咨询会上,楼市调控问题成为人大代表和媒体关注的热点。市住建委主任徐贱云表示,北京楼市调控的目标是稳定房价,要建立房地产发展的长效机制。同时接受人大代表咨询的市规划国土委主任魏成林在谈到楼市调控时也表示,今年要大力推进自住房、公租房等保障性住房的建设,让住房真正回归居住属性。

    本市是否加码调控视市场情况而定

    根据官方统计数据,本市第四季度的房价稳中略降。徐贱云表示,北京楼市调控的目标是稳定房价,是否加码将视市场情况而定。如果北京要继续加码楼市调控,重点还是放在抑制楼市的投资投机上,不排除在税收、金融等方面加大调控力度。具体的方案措施相关单位正在研究、草拟。

    今年增1.5万套以上自住房供地

    对于如何实现北京房价的稳定,徐贱云表示,首先要加大楼市的供应力度,加大自住房和商品房中小户型的供应。今年,本市将新增1.5万套以上自住房供地,力争尽早上市供应。市住建委相关负责人介绍,自住型商品房作为北京独有的一种房屋类型,本市坚持每年安排一定供应量,2017年将继续加大供应力度。在增加中小户型方面,魏成林表示,今年本市在住宅用地方面将继续执行“90/70”政策,即新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。增加中小套型和自住房的供应将有利于房价的稳定。

    现房售价过高 缓发预售许可证

    昨晚,魏成林表示,今年要继续推出“控地价、限房价”地块。

    徐贱云表示,除了加大供应和“限房价”之外,住建部门还加大了对现房销售的监管力度,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房预售项目,一律暂缓核发预售许可证;市住建委还发布了《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》,将明码标价、一房一价的管控措施全面纳入现房销售备案。

    另外,加大对低收入者市场租房的补贴力度,对人均收入低于2400元的家庭租房进行补贴,目前正在研究保障范围的进一步扩大。

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    本市今年完成3.6万户棚改

    本报讯(记者 董鑫)在市十四届人大五次会议政务咨询会上,北京青年报记者从市重大项目办获悉,今年本市计划完成128项棚户区改造实施项目,覆盖16区共计3.6万户居民。

    市重大办副主任郝小兵表示,128项棚改实施项目将覆盖16个区共计3.6万户居民,其中城六区涉及3万户居民,“预计春节之后就可以陆续启动”。同时,今年本市将加快安置房的建设,目前在房山、大兴、顺义和昌平都各有一万套安置房的建设计划,共计4万套的安置房将直接对接东西城各5000户居民的棚改项目,“安置房的建设将先于棚改项目启动,或者同时启动,这种提速将成为常态。”郝小兵告诉北青报记者,医疗、教育等基础设施的配套建设也将先于安置房的建设。

    对于老旧小区改造,市住建委相关负责人表示,今年将在东城区、西城区选择两至三个小区,在朝阳、海淀、丰台、石景山各选择一个小区,以居民需求为主进行综合改造,包括抗震加固、节能改造、上下水、增设停车位、环境整治以及老楼加装电梯等,针对后期管理,还将引入物业或者准物业公司。

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  • 姚峰:需警惕房地产 未来偿债能力下滑

    中国上市公司协会专职副会长姚峰近日在出席融资中国2017年资本年会时表示,去年下半年以来,上市公司重点行业利润增速有了明显回升,战略性新兴产业、互联网+等领域亮点频现,特别是国企改革步伐加快,有利于产业结构调整和上市公司业绩提升。此外,他特别提醒,非金融上市公司杠杆水平仍处于高位,未来需要警惕房地产未来偿债能力下滑。

    姚峰强调,2016年国有上市公司改革步伐明显加快,效果初步显现。国有上市公司作为国有企业的中坚力量,依托资本市场频频发力,一是央企重组进度加快,仅三季度就有宝钢股份、武钢股份、号百控股等央企所属的上市公司因重大资产重组等事项停复牌。二是国有资本投资运营平台试点亮点纷呈。9月份以来,招商银行、宝钢股份、武钢股份的部分股权被划转至国新投资,上述3家上市公司的所属央企均为国有资产投资公司的试点单位。三是混合所有制改革拉开序幕。近期,中国联通宣布大股东联通集团正在研究和讨论混合所有制改革方案,被认为是垄断行业混改正式启动。海特高新和央企中电科29所合资组建了海威华芯科技有限公司,也成为地方军民融合、混合所有制改革的示范。

    数据显示,去年三季度国有和民营公司的净利润分别增长18.06%和48.68%,两者的增速之差扩大到31.23个百分点,表明民营企业在经营效率上的优势越发明显。姚峰认为,目前的状况在很大程度上可能倒逼国企改革加快进度,不断增强企业活力,提高企业经济效益。

    此外,姚峰指出,目前实体经济高杠杆、低投资的状况尚未根本改善,银行风险应对能力仍需进一步提升。数据显示,截至去年三季度末,非金融上市公司资产负债率为60%,较2015年末微降了0.14%,但是仍处于近年来的高位。

    姚峰特别提到,需要警惕房地产未来偿债能力的下滑。去年三季度楼市延续前期的上涨势头,房地产经营活动产生的现金流约为2015年同期的42倍,短期的偿债能力无忧。但10月份以来,楼市调控力度加大,明显降温,预计将影响未来一段时间房企的现金流。加之房企前期发行的债券将在今明两年陆续到期,且融资政策在全面收紧,所以房地产业将面临较大偿债压力。

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  • 贾康:房地产税立法推进越快越好

    经济学家贾康呼吁,房地产税应加快走完立法过程,先从“火”的城市开始执行

    在刚结束不久的中央经济工作会议上,明确指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。在业界看来,金融、土地、财税、投资、立法五个方面的推进工作缺一不可,这是否意味着每年都雷声大雨点小的房地产税将会加快推进?近日,全国政协委员、政协经济委员会委员、新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康接受了新京报专访,就房地产税、长效机制、保障房建设等问题做了较详尽的阐释。

    税制并非万能,没有它却万万不能

    新京报:距离2017年全国两会还有两个多月时间,目前房产税推进的进度是怎样的?目前房地产税的起征点和税率有没有相关思路?

    贾康:2016年的中央经济工作会议强调了要构建市地产市场的基础性制度和长效机制。我所理解的基础性制度里至少需要包括土地制度、住房制度、投融资制度,还有就是税收制度。税制并不是万能的,但作为一个基础制度中的必要选项,没有它又是万万不能的。把基础性制度搭建好,有效制度供给的事情做好,就是以房地产业供给侧改革的制度建设形成行业长远健康发展的可靠支撑。前些年我们努力在政策层面调节市场,但实际表现却总是治标未治本,导致市场在冰火两重天之间摇摆,政策实行了几轮行政性限购限贷、又取消限购限贷甚至给予补贴的“过山车”。所以必须进行通盘考虑配套改革,这个配套改革提供有效的制度供给,才会形成行业可持续健康运行的长效机制。

    房地产税在2016年两会时已归入全国人大的一类立法项目,但后来没有看到具体推进。按照一般程序,在法律草案正式宣布进入一审后,需要征求社会意见,可以预想各方面的不同意见会引出观点碰撞,推进到二审、三审过程中会有非常激烈的争议。但这将是个阳光化的“税收法定”过程,既然改革的大方向明确,又时不我待,我认为应该按照十一届三中全会重要指导精神“加快”走完立法过程,然后在国内各个城市,可依照各自情况,先从“火”的城市开始陆续依法执行。

    按人均面积还是套数扣除征税有争议

    新京报:现在业内提到房产税往往会以国外尤其是美国的房产税制度为参考,美国模式的哪些方面可供参考?

    贾康:美国模式里的房地产税属于直接税,征收直接覆盖到消费住房的持有环节,它对于稳定市场、盘活存量有重要意义。中国过去没有这个税种,现在也只有上海、重庆两地在试点征收。美国模式在其他市场经济中具有共性,在与市场经济配套的基础性制度建设方面,对我们有重要借鉴意义,但具体的税制设计还不可在中国照搬,需结合中国国情与发展阶段,做出中国的“定制化”设计。

    新京报:国内在房地产税立法过程中需要针对性解决哪些特殊问题?

    贾康:在中国,住房保有环节的房地产税,要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准,具体而言是按人均面积扣,还是按套数扣,是有争议的。社科院曾经提出方案,设计为人均40平米,但也有不同意见,立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米,有人会认为应该从第一套房扣除,但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮,后来就有建议说干脆以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除,从第三套房开始征,这样谁都躲不开。我认为这也不失为一个在“攻坚克难”中先建框架、起步时相对宽松平稳的合理选择,最容易为中国社会所接受。

    推行房地产税需要冲破利益固化藩篱

    新京报:房地产税这几年一直处于类似“狼来了”的状态,你觉得推行最大的阻力是什么?

    贾康:就是如何“冲破利益固化的藩篱”。比如自己有房子的人,肯定不希望交税。暂时没有房子的人,自然也不希望未来买了房子后要交税。大家都从自己这个角度来考虑问题也是很自然的,但是从长远发展和人民群众来看,中国走向现代社会,必须有现代税制,房地产税税制建设问题的解决,势在必行。

    新京报:因为大家都觉得买了房子要交税,就要多出钱,但实际上房地产税一旦推行,对市场各方来说会有收益的,收益都有哪些?

    贾康:将是有多方面正方效应和收益的。有了这个税制,房地产市场预期会更长远、稳定而健康,购房人会更多地出于居住需求去选择房产,让房子进一步回到居住属性,更多考虑中小户型,提高土地集约利用程度。同时,房屋空置率会明显减少,空置房屋持有者要么会考虑出手多余房产,要么会考虑出租以冲*税收负担。这样就实现了优化资源配置、盘活存量的效果,改善住房市场的供需情况,减少市场泡沫,未来的市场也就不再那么容易大起大落。

    另一方面,房地产税会给地方政府提供稳定、大宗收入来源,引导地方政府更好地将自身职能落到优化本地投资环境和做好本地公共服务上面。地方政府只要做好这些服务,辖区不动产就进入升值轨道,每隔几年重评一次税基,就会以与自身职能“内洽”的方式解决它的财源建设问题。再有,房地产税会优化社会成员的收入分配与财产配置格局,配合中国社会提升直接税比重、减少间接税比重的进步过程。

    有建议说干脆以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除,从第三套房开始征,这样谁都躲不开。

    有了房地产税,房地产市场预期会更长远、稳定而健康,购房人会更多地出于居住需求去选择房产,让房子进一步回到居住属性,更多考虑中小户型,提高土地集约利用程度。

    ■ 市场谈

    北京五环内最抗跌

    新京报:北京、上海等一线城市的房价水平和土地供给,导致刚需一族面临可选择房源越来越少。如何解决中低收入群体的住房问题?

    贾康:经过多年探索,未来低端住房保障的两个重点建设方向是公租房和共有产权房。公租房解决的是最靠下的低收入阶层的“住有所居”问题,而共有产权房则更能针对性地解决许多年轻白领(“夹心层”)的住房问题。

    在资金和建设方面,要做好政府从规划到政策配套,以及调动政府以外的社会资金参与建设等一系列工作。这方面,仅仅依靠政府财政投入是不可能如愿的,政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。应该积极引进PPP等创新模式,由政府引导、拉动非政府资金参与建设。

    新京报:去年以来北京楼市调控政策再次收紧,未来一段时间北京楼市走向如何?哪些区域将表现出明显的抗跌性?

    贾康:前面十余年历次调控最严厉、整个市场下行时,北京五环以内房地产成交价的抗跌程度是最高的。未来较长时间段,在北京五环以内,仍是相当稳定的不动产板块,伴随着以后城镇化在中国的继续推进和社会各方面的发展,我认为至少还有15年左右,不用担心北京五环以内会有多大的价位回调风险,这几乎不可能出现。如果中国整个房地产市场的分化过程基本走完,未来过了某个临界点,往下调整成为主流,北京五环以内也绝对将是全国最抗跌的区域。

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  • 李宇嘉:大城市“类住宅” 往何处去

    (原标题:大城市“类住宅” 往何处去)

    上海暂停“类住宅”项目网上签约,并全面清理、规划在建和在售项目,撕开了大城市供地乱象和困境的一角。一边是急切的住宅需求,但京沪深近几年宅地供应年均下滑30%左右;一边是服务业对GDP贡献高达70%,而占存量建设用地近50%的却为难以盘活的工业闲置用地;商办用地建设大量配套严重不足、安全隐患突出的“类住宅”乱象,已严重影响大城市供地。

    从2017年开始,我国大城市供地政策出现了新变化:供地与人口流动在空间上匹配,人口流入多的城市增加供地,这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反;增加住宅用地比例,契合人口净流入、就业率高的第三产业大发展趋势,这意味着要减少非住宅用地;盘活存量用地,即新增用地减少,空间需求转向存量二次开发。

    国家划定大城市边界,批复缩减新供地的城市总规,并非抑制大城市空间需求,而是倒逼主政者转向存量盘活,释放低效产业和商办用地。问题是,产业讲究积聚效应,依赖人口聚积,商业讲求商圈培育,背后则是购买力在支撑。因此,即便建起了高楼、园区,但招商、商家入驻率远低于预想。深圳每个旧改片区都要配套商办,即便中心区的商办综合体,二楼以上不乏大量空置,外围商业办公空置已成常态。因此,为提振开发商积极性,回笼资金,捆绑建设部分可销售的“类住宅”(酒店式公寓和商住房等)已成普遍现象,由此造成城市功能和空间结构混乱,生产和生活性交通交叉,城市病积重难返。

    上海此次叫停的146个类住宅项目,多位于嘉定、松江、浦江等城市外围。已启动“商住房”限购,全面叫停新批商住项目的北京通州,更占据全市商住房销售30%的份额。2011年以后,大城市启动住房限购政策,房价地价快速上涨,“类住宅”成为突破限购、分流需求的出口。2012年至2016年,上海共出让691块经营性用地,“类住宅”地块359块,占比52%。2004年,深圳“类住宅”在商品房成交中仅占4.5%,2015年升至11.5%,2016年升至17.8%。由于商办地价低于住宅地价,加上没有教育医疗等公共配套,“类住宅”销售价格(包括租金)仅为同类商品住房价格的60%(深圳为80%)。同时,大城市房价暴涨,刚需、被限购的外来人群购房需求、投资需求大规模暴发,“类住宅”不限购、低总价的优势特别突出,销售端异常火爆。

    2015年至2016年,深圳商务公寓等“类住宅”成交量比2013年至2014翻了一倍,相当于2010年至2013年的5至6倍。2016年,深圳“类住宅”价格达每平方米52700元,比2015年上涨了10.9%;北京“类住宅”2016年全年成交6.8万套,比2015年增长了196%,接近全年普通住宅成交的1倍,占商品房成交总数的60.1%,成交均价达每平方米2.9万元,比2015年上涨了14%;上海商住房成交275万平方米,同比增长145%,商住房销售均价2.57万元,同比增长23%。

    近年来,顺应创业创新潮流,工业用地上建设可分割出售的创新型产业用房、创意园区用房。部分城市手握工业用地,不愿支付转住宅的高额补缴地价、不愿补足配套的国企和园区最积极,“类住宅”还在衍生。还有,为盘活存量低效商业用地,培育租赁市场,2016年国务院出台文件鼓励商业用地改造为租赁住房,开发商打着租赁的旗号,尽享政策红利和漏洞,可那些“以租代售”业务表面是机构化租赁,实则是“类住宅”的另类开发和销售。

    2017年及未来,盘活存量用地是房地产市场的主题,也是楼市供给端的重大变化、长效机制建设的重点内容。但“类住宅”碎片化穿插于工业和商办,未来将相继进入供应和入住阶段,一旦规模化已形成事实,大城市盘活存量和增加宅地的新策很难落地。据此,土地用途管制和规划上的体制改革及机制创新亟待全面推进。首先,控制地方政府基于短期固定资产投资和税收考量的低地价招商,避免低效工业屡屡登堂入室、综合体遍地都是,避免随后变相发展房地产业,“子产业”大过“母产业”的乱象,掐断“类住宅”生存空间;其次,新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的,但要从土地支持转为办公空间支持,避免新兴产业利用多余用地发展房地产;再次,存量工业用地很多集中在市中心,盘活的经济和社会价值很高。要以地均产值、就业人口为刚性指标,建立划拨类工业用地和园区腾退红线,触及红线的工业用地和园区一律由政府收回,实现园区集中化、集约化;最后,以土地出让净收益全部用于公共服务设施供给为切入,加快推进低效工业和商业片区转作住宅片区的规划调整,降低存量用地盘活成本,增加住宅用地有效供应。

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  • 业内人士说:2017年长春市房价将小幅上扬

    新年新起色,新年新变化!经历了2016年楼市的洗礼,开发商完成了心态上的完美蜕变。面对已经开启的2017年,他们将以怎样的心态和“新”态来面对变幻莫测的楼市风云?

    2017年房价预计会小幅上扬

    长春市天力地产开发有限公司营销副总 王晓峰

    2017年在我看来,市场前景将会是稳中有升,尤其是房价,将会迎来小幅上扬。在去年10月以前,降准、降息、减税、信贷放松等诸多普惠式政策的刺激下,全国楼市就进入了快速升温状态,各大城市传来楼市回暖,成交量放大的信息,长春在楼市大潮中回暖迹象凸显,成交量持续攀升,均价更是大幅度上扬;2016年宽松的楼市政策增强了开发商的市场预期,目前长春大多数的地产企业,包括中海、万科、保利、绿地,可供支配的土地资源越来越少,开发商不惜重金拿地布局,补充土地储备量,而土地资源的稀缺也导致了地价的快速上涨。从一些地王的频频涌现,就逐一印证了长春土地市场一片向好。今年比较受关注的几个区域集中在高新南区、北湖以及净月高新区,有置业需求的朋友不妨考虑上述区域。

    高性价比是吸引客户的关键

    长春华荣泰置业有限公司营销总监 王芳芳

    对于购买者来说,买房最关注的莫过于房价与产品的品质,对于长春楼市来说,价格方面不会有特别大的波动,一直以平稳为主,这样一来关键就要看开发商对于产品品质的打造,无论开发商的产品如何改变,从购房者角度说,选择一个最适合自己的产品才是重点,这就要求开发商对产品的品质严格把控,并且推出高价比的产品,注意增加楼盘附加值,从质量、位置、户型、物业、配套等各个方面进行考虑。过去的2016年有很多高性价比的产品赢得了市场,有较好的口碑,2017年各家竞争的关键也在于产品自身的品质。

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  • 申威:三四线城市楼市去库存需从四方面着力

    新华网北京1月11日电(徐朋)2016年,主要一二线城市的楼市库存压力得到有效缓解,三四线城市的库存压力仍然很高。三四线城市如何才能有效去库存,已经成为2017年摆在业界面前的一道难题。

    1月6日下午,第七届中国地产金融创新论坛在北京华北宾馆隆重举行。论坛上成立的中国房地产去库存联盟,或许能为我们提供一个解决问题的思路。

    作为中国房地产去库存联盟的组织者,黄金湾投资集团董事长申威表示,由于一二线城市的投资回报较高,过去吸引了大批资金追逐投机利润。现在国家提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,因此,可以预见,楼市下一步将会加大去杠杆、去投资化的力度,促使投资客、投机客离场。

    现在,那些真正面临较高去库存压力的三四线城市,如山东、东北部分地区,楼市去库存的进程仍较为缓慢。本次论坛成立的中国房地产去库存联盟,将通过推动项目社区配套、物业服务、产品品质的改善和提升,发挥项目的文旅、养老等附加功能,来吸引购房者,推动那些有刚需和改善性需求的三四线城市的去库存。据了解,部分三四线城市改善型产品的去库存还有很大市场空间。此外,确实有部分新城和人口流出型的城市去库存的难度较大。

    申威认为,三四线城市要去库存:首先,可以在三四线城市采用一些金融创新,鼓励购房。第二,业内的资源整合很重要。本次论坛上成立的房地产去库存联盟,包括了开发商、基金、资产管理、物业服务、律师事务所、媒体、保险、物联网等多方面资源,大家抱团取暖,通过综合政策、金融、服务等多方面资源,多管齐下,形成合力,帮助各地去库存。第三,地方政府需要加强本地的产业和人口导入。第四,媒体的宣传引导也很重要。他说,中国幅员辽阔,不少城市都有自己的特点和特色,但好酒也怕巷子深,一个地方只有通过一定的包装、宣传和引导,才能吸引大量的人流前来投资、置业。

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  • 方正宏观:为什么我们对2017年房地产投资不悲观

    导读:当前,对2017年房地产销售回落已达成共识,但对房地产投资增速分歧较大。我们认为2017年房地产投资增速不悲观。增速具体多少?什么样的方法可以合理预测?有哪些因素提供支撑?在年度策略报告基础上,本文提出三种房地产投资解构和预测方法,预测2017年投资增速并讨论其支撑因素。

    摘要

    预测房地产投资开发投资增速。

    为了从方法上解决房地产投资的预测问题,我们提出三种方法对房地产投资进行解构和预测。1)基本结构法:土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本;2)细项结构法:土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他;3)地区结构法:一线城市+二线城市+环一线的三线城市+其他三线城市。三种方法预测2017年房地产开发投资增速分别2.6%、2.9%和3%;2016年为5.9%。基于此,我们认为,2017年房地产投资增速范围为1-3%,且接近3%的概率更大。

    屯粮而兵马未动,开发商资金足以支撑投资。

    有观点认为,地王频出推高房企拿地成本,当前房企外部融资收紧,未来房企资金面紧张,会对房地产投资产生限制。我们用三个指标对房企资金压力进行纵向比较,结果均表明,得益于销售回款,房企资金面在2016年得到改善。对于很多房企来说,2016年,由于资金普遍充裕,土地市场上并未有很好战绩,销售款也未转化为土地款,屯粮而兵马未动。2017年,外部融资收紧对一部分房企形成压力,对资金雄厚的开发商,则是弯道超车的好机会。基于此,我们认为房企资金足以支撑未来1年的开发投资需求。

    政策催化下,土地购置费超预期。

    房地产地区分化的一致性预期下,房企卡位重点城市产生对一二线和强三线土地购置的强烈需求,这一趋势将继续延续。我们认为,二线和强三线土地供应将更有弹性,主要得益于两个政策红利。一是长效机制破冰,“人地挂钩”推行,人口流入的热点城市地方政府改变“量出为入”供地思维,增加建设用地供应。二是“盘活城市闲置和低效用地”,供地市场化改革将增加存量土地流动性。此外,2017年,是房地产行业集中度提高之年,房企深度洗牌和两极分化,将增加项目并购和土地交易,这也将成为土地购置费重要支撑。

    正文

    1 预测房地产投资开发投资增速

    房地产开发投资完成额,统计主体为注册类型为房地产开发的法人单位,统计范围包括开发以住宅为主的各类型建筑物、配套设施、对应土地开发工程和土地购置所进行的投资。因此我们可以理解为房企进行各类型二级开发所进行的投资,不包括一级土地开发投资,也不包括非房企进行的开发投资。

    当前,市场对明年房地产销售回落具有一致性预期,但对于开发投资产生较大分歧。我们认为,房地产开发投资增速并不悲观,2016年同比为5.9%,2017年为1-3%,且接近3%的概率更大。为此,我们在此前年度策略的研究基础上,完善并提出三种房地产开发投资的解构和预测方法,通过测算得到相近的结果。

    1.1 方法一:基本结构法

    国家统计局的数据是从各个房企向上汇报汇总的,房企对于每个开发项目都有单独的投资核算。按照定义和对房企NAV估值的计算过程,可以将房地产开发投资解构为土地购置费和建安支出,其中土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用,包括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金,也包括房企通过项目收购兼并获取土地的成本。把获取土地以外的投资归入建安支出,其中最主要的就是建筑安装工程费用,可进一步分解为单位建安支出和房屋施工面积的乘积。

    先看土地购置费。

    对于今年的土地购置费预测:今年前11个月的土地购置费为17165.8亿,按前11个月占全年93.7%计算, 2016年全年为18323亿,同增3.7%。(2013年-15年前11月房屋施工面积占全年比重分别为88.6%、92.1%和93.2%,比重不断增加,加上今年国庆开启调控,因此假设前11月占比提升至93.7%)。

    对于2017年土地购置费预测:销售增速的峰值在2016年的4月份,因此土地购置费的拐点大概率出现在明年4月前后,增速先升后降。我们预测明年的销售面积增速-6%,土地购置费增速2%。分城市来看,一线城市土地购置费具有刚性;二线和强三线土地购置费因为房企卡位和市场一直性预期,需求强烈,而增加供应会使这些城市土地供应更富有弹性,因此二线和强三线的土地购置费是看点;普通三四线城市地方房企资金紧张,库存较高,房企会优先加快现有项目去化,而谨慎拿地。(对2017年土地购置费增速讨论详见第三点)

    再看建安投资:

    对于房屋施工面积,房屋施工面积包括本期新开工面积、上期施工本期继续施工的面积、本期复工面积、本期竣工面积和本期停工面积。因此预测下一期房屋施工面积,公式为:下期施工面积=本期施工面积-本期停工面积-本期竣工面积+下期新开工面积+下期复工面积。因此,从预测的角度上说,下一期的施工面积,取决于下一期的新开工面积和复工面积。

    房企新开工和复工往往是根据销售情况进行安排,因此依然可以用销售面积作为先行指标来对两个指标走势和拐点进行预判。我们认为,销售面积是施工面积的良好先行指标,因为热销后房企会首先增加施工补库存,复工和新开工的意愿增强。

    对于今年的房屋施工面积预测:今年前11个月的房屋施工面积为745122万平,按前11个月占全年98.9%计算, 2016年全年为757167万平,同增2.4%。(2013年到2015年前11月房屋施工面积占全年比重分别为97.1%、97.9%和98.4%,比重不断增加,加上今年国庆开启调控,因此假设前11月占比提升至98.9%)。

    对于2017年度房屋施工面积预测:

    销售增速的峰值在2016年的4月份,一般而言,销售面积增速传导到施工面积增速也有大致1年的时间差,但2015年2月以来的销售增长,施工面积并没有大幅持续增长,主要原因在于热点二线城市2014-2015年土地供应减少,广义库存减少,导致新开工弹性不足;加上企业加快竣工结算,反而导致下一期的施工面积减少。

    从趋势上说,未来1年,施工面积增速会随销售增速下降。但并不悲观,预计全年施工面积增速在-1%-1%,我们认为大致在0.7%左右。一线、二线和三线施工面积,分别占5%、34%和61%左右,其中:

    1)一线城市,新房销量下滑有控制预售审批节奏稳定新房房价的因素,事实上需求强劲,一致性预期下房企推货节奏和施工面积不会大幅下降;

    2)热点二线城市狭义库存很低,随着加大土地供应、广义库存弹性增加,补库存压力释放,对施工增速也形成支撑;

    3)三四线虽然库存较高,但由于政策持续优化、去化有望持续,加上地产中小房企回笼资金后资产负债表修复,会抢占市场销售热度尚可的时间窗口消化存货,因此新开工和复工意愿也有支撑。

    从2016年下半年以来,建材行业普遍回暖,下游需求趋稳。2017年,虽然会受到房地产投资可能小幅下降的冲击,但考虑到基建项目的稳定增长、“一带一路”产生增量和供给侧改革的推进,建筑建材供需失衡有望改善,价格有望企稳回升。结合明年PPI、CPI温和的预测,预计2017年单位建安成本小幅上升。用前文预测的2016年建安投资/施工面积,可以得到2016年的单位建安成本为1106.1元。以此基数,预计2017年建安成本有望继续回升2%,达到1128.3元。

    我们以施工面积同增0.7%,单位建安成本同增2%计算,建安投资同增2.7%。加上土地购置费同增2%,可以预测得到2017年房地产开发投资总额为104,673.8亿,同增2.6%。

    1.2 方法二:细项结构法

    在基本结构法拆分的基础上,还可以将完成投资额按细项拆分为五类:建筑工程、安装工程、设备工器具购置、土地购置费、除土地购置费以外的其他费用。按照占总完成投资额的比重区分,五类细项占总投资的的比重较为稳定,2015年分别占比65.1%、9.3%、1.4%、18.4%和5.8%。

    因此,对五类细项投资增速分别进行预判,就可以加权得到地产总投资增速。我们认为,投资受销售传导在6个月左右,但是各细项投资的传导滞后期长短有所不同。

    建筑工程投资、安装工程投资和土地购置费是房地产开发投资的主要构成部分,分别占65%、9%和18%。对比房地产开发投资增速与三大项增速,可以发现:

    1)建筑工程投资增速和房地产开发投资增速一致性最好,在绝大多数年份,两者同向变动且幅度相当。2009-2011三年,两者出现不一致,原因在于土地购置费增速对房地产开发投资增速的影响。

    2)土地购置费增速和房地产开发投资增速变动相比,存在时滞性,且波动更大。我们认为,主要原因在于,在“拿地-开工-预售-竣工-现房销售”链条中,土地距离销售环节最远。2009-2011年,正是由于土地购置费增速波动很大,才导致建筑工程投资增速和房地产开发投资增速变动方向出现背离。重要原因在于,2008年11月提出的4万亿,对房地产销售和建安投资刺激立竿见影,但对土地市场的刺激则需要时间传导。

    3)投资受房地产销售端传导,但各细项的传导时滞不同。在“拿地-开工-预售-竣工-现房销售”链条中:建筑工程、安装工程受销售传导的速度更快,具有较强同步性;而土地购置费和其他(以旧建筑物购置费为主的其他费用)则离销售端更远,两者增速变化一致性较高。

    4)投资受房地产销售端传导,但各细项的传导时滞不同。在“拿地-开工-预售-竣工-现房销售”链条中:建筑工程、安装工程受销售传导的速度更快,具有较强同步性;而土地购置费和其他(以旧建筑物购置费为主的其他费用)则离销售端更远,两者增速变化一致性较高。

    基于此规律,我们根据销售对五类投资细项分别进行预测,加权加总得到房地产投资增速预测,2016年和2017年分别为5.9%、 2.9%。2016年的投资增速预测方法和前文一致,采用直线比例法,并根据政策和市场情况进行适当微调,在此不进行赘述。由于销售增速回落(预测销售面积同比增速由今年的20%回落至-6%),2017年各细项投资均会回落。但我们对各细项的投资增速并不悲观:广大三四线区域温和去库存,二线和强三线补库存,对建筑工程、安装工程投资产生一定支撑,预计两者2017年增速分别为2.5%和9%(2016年预计为5%和18.3%)。土地购置费增速2017年为2%(2016年为3.7%)。

    1.3 方法三:地区结构法

    2013年以来,房地产步入“总量增长放缓、区域结构分化”的后周期时代,销售的地区分化加剧,带动库存和投资也发生地区分化。我们认为,对全国投资增速进行预测,有必要对一二三线城市投资增速分别进行预测,加上环一线地区房地产市场在此轮牛市中崛起,将环一线从三线城市中分离出来单独预测。截止2016年11月,一二三线城市房地产投资金额占比分别为11.4%、43.2%和45.4%;三线城市中,环一线占比2.3%,其他三四线城市为43.1%。

    对比销售面积同比增速和投资同比增速,可以发现,2015年4月开启的此轮地产牛市,对不同城市投资的拉动效果不同。一线城市投资出现刚性特征,销售增速上行,但投资增速出现下滑,企稳后低位震荡(2014年销售下滑至底部,投资也维持较高水平)。环一线城市和二线城市的投资受销售的拉动效应显著,向上弹性大,7-9月热销带动投资快速再次上行,截止11月未出现拐点。除环一线以外的三四线城市,销售对投资向上的拉动弹性较小,4月份销售首次回落后,投资增速也从随即缓慢下降。

    这表示,一线城市由于土地出让具有刚性,供应也具有刚性,投资很难大幅上行,大幅下滑的风险也很小;二线城市和环一线城市房地产市场具有潜力,房企一致性看好,销售拉动投资的效果显著;除环一线以外的三四线城市,由于库存较高、地方中小房企资金紧张、融资成本较高等原因,投资谨慎,销售下滑对投资的影响较大。

    我们采取直线比例法,根据前11个月的投资金额,测算出2016年全年的投资金额和增速。一线、二线、环一线、除环一线外三四线分别为6.8%、7.2%、10%、3.9%,全国的投资增速为5.9%。对于2017年投资增速,基于销售回落,我们认为各线城市投资增速均会缓慢回落,但并不悲观,预计全国投资增速3%。

    其中:一线城市3%,由于供不应求且投资具有刚性,增速难以快速下滑;二线城市3.5%,主要因为核心二线城市去化周期短,具有补库存的需求,对投资形成支撑;环一线城市(2.5%)受益一线溢出效应,三四线城市(2.0%)政策持续友好,销售和投资具有支撑。

    2 屯粮而兵马未动,开发商资金足以支撑投资

    市场的分歧在于,由于地王频出,房企拿地成本高企,而三四线库存又沉淀了大量资金,全国房企开发商资金紧张,对房地产投资产生限制。

    我们认为,当前房企资金面较以前年份有所改善,足以支撑未来1年的开发投资需求。主要原因在于,房地产市场18个月的牛市使房企销售回款大幅增加;同时,国内贷款利息下降,也使得房企的融资成本下行,资产荒下房企融资规模上升。虽然房企的外部融资收紧,但由于销售回款增加在房企资金面改善中贡献最大,因此对房企投资资金面造成的压力有限。对此,我们提出三个指标对房企资金压力进行纵向比较,结果均表明房企资金面在2016年得到改善。

    2.1 热销带动全国房企到位资金增长

    从国家统计局的全国房企本年实际到位资金情况看,截止2016年11月,房企到位资金相比去年同期增长15%。其中,体现外部融资的国内贷款和自筹资金同比增幅仅3.1%和0.3%,利用外资减少49%。体现房企销售回款的定金及预收款和个人按揭贷款分别大幅增长30.5%、49.3%。

    说明两个问题:第一,今年房企实际拨入用于房地产开发经营的各类货币资金大幅增长,房企可用于投资的资金增加;第二,全国整体看,到位资金增加,主要是受益于销售回款增加(定金及预收款增加、个人按揭贷款增加),而非外部融资。

    2.2 热销改善房企资金缺口情况

    我们建立一个测度房企资金缺口的财务模型,测算A股126家上市房企的资金缺口变化情况。

    模型为:资金缺口=在手资金-资金需求-短期债务=(货币资金+销售回款)-(支付人员工资+支付建安成本+支付土地款+支付税收支出+支付利息支出及其他)-短期债务

    通过测算,2016年上市房企的资金状况大幅改善。2016年房企资金缺口为5,367.8亿,相比2015年的7,160.1亿减少25%,同时有72家房企资金缺口状况得到改善。而资金缺口改善的主要原因在于房企在手资金大幅增加9175.1亿(47.5%)、资金需求和短期借款分别仅增加6902.7亿(28.2%)和480.2亿(23.7%)。因此,以上市房企为样本,也能发现,随着销售回款增加,当前房企的整体资金状况得到改善,对2017年的房地产投资提供资金支持。

    2.3 热销增加回款对经营资金覆盖度

    项目热销时,房企销售回款率有保障,房企预收账款中绝大部分都是尚未结算的房款,因此我们用预收账款/当期经营活动现金流出表示回款对经营资金的覆盖度。对A股房企该指标进行测算,由于转型房企该指标完全失效,因此剔除转型房企后,对101家样本企业该指标进行考察。结果表明,2016年房企销售回款增幅大幅高于经营活动现金流出增幅,房企的经营资金压力减小。

    2016年样本房企指标均值由58.5%大幅提升至102.9%;同时,在2015年已经有24家房企该指标提升的基础上,2016年又有13家房企提升。

    从2016年销售前100的27家A股上市房企情况看,情况也是如此:指标均值由63%大幅提升至111%,指标改善的房企数量也由16家增加至26家,几乎所有的样本房企2016年销售回款增幅高于经营活动现金流出增幅。

    3 政策催化下,土地购置费超预期

    3.1 热点城市土地供应减少的现状

    2010年开始,我国主要一二线城市的土地供应逐步收紧,从2014年开始住宅用地供应出现缺口,并在2015年大幅扩大。这一现象在热点城市非常突出,被列入重点监控的18城(共有20城,苏州、无锡不是省会和计划单列市不在样本中),2014年土地供应率先出现缺口,2015年缺口大幅扩大,占35个省会及计划单列市的80%。从热点18城的详细数据也可以发现,土地供应出现缺口也是普遍现象,多个城市出现持续数年住宅用地供应面积小于住宅销售面积的情况;除2010年以外,几乎每年土地供应缺口高于上年的城市数占比在2/3,2015年更是近5/6。

    主要有两个原因导致热点城市土地供不应求,供给弹性不足:一是地方政府“量出为入”的供地思维和建设用地供应指标限制;第二是随着城市中心城区可供应土地逐步减少,当前的政府主要通过招拍挂出让经营性用地方式,已不能适应存量房时代的土地市场需求。

    2016年中央工作经济会议提出促进房地产市场稳定发展的5项长效机制中,强调房价上涨压力大的城市合理增加土地供应。在落实地方主体责任后,二线城市和强三线城市会增加土地供应弹性,叠加房企卡位布局重点城市,2017年这些城市的土地购置费将稳中有升。

    二线和强三线城市增加土地供应主要有两个渠道,一个是增加建设用地指标,直接增加土地出让增量;第二个是盘活城市闲置和低效用地。这两个渠道将享受两项制度改革破冰的红利。

    第一个,2016年9月29日国土部出台《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》。地方政府有望改变“量出为入”的思维,全面推行“人地挂钩”,人口迅速增长城市的经营性用地供应指标适当增加。

    第二个,2016年11月30日国土部出台《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》推出,城镇低效用地再开发已经由地方层面试点政策上升到国家层面制度安排。随着市场化配置城镇用地和土地供给侧结构性改革取得重要进展,热点城市土地供应弹性增加。

    3.2 2017年是行业集中度迅速提高的过程,并购重组增加

    土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权支付的费用,不仅包括一级市场拿地的费用,还包括二级市场项目并购重组等方式拿地发生的费用。我们认为目前,由于相关政策的收紧,房地产行业的发展增速放缓,房企的盈利空间缩窄,通过招拍挂等形式获得土地的成本增加,因此对于传统房企而言,通过并购来获取土地和项目,可以节省拿地成本,同时提高运转效率,加快项目推进速度。

    近些年,房企之间的并购形势加剧,行业集中度不断上升。根据中指发布的房地产企业销售排名,我们得到了销售金额位于前一百名(2013年只收录前五十名)的房企销售总额占行业销售额的比重,从图中可以看出,近三年来,行业集中度增加。截至2016年11月,销售前一百名的房企已经占据了总销售额的51.7%,前十名的房企则占据了总销售额的21.6%,三家房企销售额突破三千亿,上榜企业的门槛也由2014年的70亿元升至今年的166亿元,且前十名的房企基本保持稳定。行业集中度提升,地方小房企加速退出,行业兼并收购是趋势。

    今年以来,房企之间的并购较多,包括恒大对凯嘉城股权的收购,万科对黑石特定商业地产的收购,碧桂园对瑞安建业遵义项目和瑞安房地产佛山项目的收购,绿地集团对江苏省建股权的收购,以及中海地产对中信住宅业务的收购,涉及收并购的交易总额已突破20亿元。

    而行业兼并也引起了土地购置费用的增加。我们把土地购置费与土地成交价的差值近似看作房企通过兼并获得土地所支付的费用,从图中可以看出,这部分费用逐年上升,且从2014年开始超过土地成交总价,在土地购置费中占据更大比重。

    未来,随着房地产行业的深度洗牌,房企两极分化的趋势还会愈演愈烈,因此并购交易的数量在短期内仍会增加,这也将成为土地购置费的重要支撑。

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  • 中城投资总裁路林:楼市下半场该怎么玩

    地方“两会”正密集召开,部分热点城市的主政领导在会议上明确释放出从严调控楼市的信号。比如,中共江苏省委副书记、南京市委书记吴政隆就明确表示:“坚持房子是用来住的,不是用来炒的,抑制房地产市场泡沫,防止出现大起大落,为各项事业发展营造和谐稳定的社会环境。”有业内人士认为,经历了2016年狂飙突进式发展后,楼市已经步入后开发时代,或者说,楼市盛宴已经进入下半场。

    从定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,到指向“建立购租并举的住房制度”,2017年的房地产市场的风险与机会将异于2016年。“足球界有个术语叫‘抢逼围’,对中城投资来说,现在的情况已经到了抢逼围的关键时候。抢字当头,关乎生死,用目标倒逼自己,不做机会型的生意,以带有中长期租约的商用不动产为目标,与时间赛跑,与市场赛跑,围猎房地产后市场的价值投资洼地。”上海中城联盟投资管理股份有限公司(下称“中城投资”)总裁路林如此对上证报记者说。

    中城投资深耕地产投资十多年,拥有万科、建业、泰禾、旭辉、蓝光等数十家知名房企股东,对行业冷暖及政策变迁颇有洞见。

    “购租并举”怎么推行

    记者从最近召开的南京“两会”获悉,2017年,南京不仅扩大供地规模,而且将加大住房保障力度,新开工保障房400万平方米,竣工300万平方米,同时筹建人才安居住房20万平方米;此外还将完成棚户区改造350万平方米。“从供给端入手,以楼市分类开路,政策就对路了。”有地产界人士如此说。

    在路林看来,要实现人人有房住,除了建保障房外,还要更加关注流动性人口的需求,用租赁房的方式来支持他们的住房需求。

    “人人有房住,不是人人有住房。”在路林看来,近几年长租公寓的崛起是值得关注的市场动向,把这种市场动向演变成一种市场趋势,政府应因势利导在土地、税收、财政、金融等领域出台配套政策措施,通过建立“购租并举”的住房制度,为加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制奠定基础。

    当前在存量房市场越来越大的一、二线城市已经涌现出大量的房屋租赁服务业务,主要表现在房屋经纪公司或代理公司以二房东的模式租赁了一些居民用房,然后再转租出去。另外,在北京土地拍卖市场也出现了开发商100%自持的项目,所有这些都预示着中国房地产市场购租并举的时代即将来临。

    但真要实现购租并举和谐发展格局,还得从利益平衡入手。

    “将商品房用作长租公寓,其成本是很难算得过来的。长租公寓这两年很火,但实际上是烧钱模式,通过私人资本市场一轮一轮的融资来补贴长租公寓运营,其收益率算不过来就是明证。长租公寓有20%至30%的毛利在空置面前全部被消耗掉,只要房子在一年中有两三个月租不出去,利润就没了,而且规模太小,没有规模经济。”路林指出,长租公寓模式在投入产出比和风险收益比方面其实很难有优秀表现,因而很难得到资本市场的响应和配合,大量的长租公寓熬不过产业的寒冬。

    路林认为,与美国等发达国家通过收租获得收益不同,当前中国大多数人主要还是通过持有资产的升值来获取收益。政府只有在土地、税收、财政、金融等方面多出台一些倾斜政策,包括加快推出租赁住宅的土地供应和管理标准,出台租赁住宅税收优惠及资本市场的配套政策,这样商用住宅市场才会真正发展起来。

    企业如何升维并购

    2017年伊始,中国上市房企前三强相继公布2016年全年销售业绩,恒大以3733.7亿元超越万科,领跑全行业。之所以能取得如此佳绩,除了2016年中国房地产市场整体向好之外,恒大在过去一年中多次大手笔的并购也功不可没。同样的例子还包括融创中国。

    在中国房地产市场进入下半场之后,市场和企业的分化已越发明显。路林用“升维”这个互联网热词来描述房地产下半场企业并购的进阶。“升维就是提升一个维度。”

    “升维企业并购要有利于企业发展,有利于产业升级、有利于资源整合。”路林说,房地产代理市场和存量房交易市场都已经诞生出龙头企业,房地产下半场的逻辑已经从挣快钱变成挣慢钱,从开快车变成赛慢车。

    路林指出,企业并购涉及多个层次,最高层次是产业升级。他表示,现在房地产开发市场集中度还不是最高的,前十家开发商市场集中度才20%,今后5到10年,前十强的市场份额会将从现在的20%上升到40%,甚至60%,百强的市场份额会从45%上升到80%,房地产前十强的门槛也会从现在的1000亿元上升到2000亿元,所以产业升级是最高层次。随着市场的分化,房地产企业也会从单一开发型企业向服务型房地产商转型,或者寻找其他的出路,否则只能面临被淘汰的命运。

    除了产业升级之外,还有企业的外延式发展。路林认为,房地产企业要保持前十名,必须要用企业并购的方式去扩大销售收入、扩大库存、扩大可销售面积、扩大货值,光靠内生性增长肯定远远不够,大量的还是要通过企业并购来促进企业发展。当然,还有更现实的、套利型的诉求。

    新的价值洼地在哪里

    2016年的土地拍卖市场是一个地王频出的市场。随着土地拍卖价格逐渐走高,越来越多的投资联合体出现在一、二线城市的土拍市场。这些投资联合体其实就是房地产投资商的雏形和轮廓,是源于开发商的升级、开发商的转型、开发商的合作,开发商专业分工的合作共赢基础上形成的。

    在房地产的开发时代,土地红利对开发商来说是第一位的。如果能够寻找到土地的洼地和土地升值的窗口,那么开发商在良好的成本控制,在高周转、高杠杆的情况下实现正收益是有保障的。不同于开发市场中房地产商对土地投资的机会,房地产下半场,投资商看重的是存量商用不动产的机会,并着力在其中寻找价值洼地。

    路林告诉记者,在寻找洼地的基础上,投资市场的运营商、服务商、投资商需要用更多的资产增值、资产重估、资产重构的逻辑和能力去提升它的价值,这样才能获得比现在存量房原始成本更高的价值。“我们经常会看到在国外的投资模式,有很多具备价值洼地条件的不动产经过买入、修复、整理、价值重估和重构的过程实现价值大幅提升,但这个大幅提升与房地产开发时代不同,上半场的逻辑是每年涨30%、50%甚至100%,但是在下半场可能每年涨幅会很小。”

    路林透露,作为一家专业投资机构,中城投资当前的投资策略主要有三点:第一,重仓新一线城市项目,这将会成为中城关注的重点;第二,精选“超+新”一线城市商用不动产,精选在于精准投资配置;第三,升维企业并购,包括战略协同以及PE+上市公司套利型的企业并购。

    “2017年的国际形势错综复杂,国内改革发展任务依然十分繁重。对中城投资来说,现在的情况已经到了‘抢逼围’的关键时候,千万不要好了伤疤忘了疼,我们不做机会型的生意,而是要以带有中长期租约的商用不动产为目标,与时间赛跑,与市场赛跑,围猎房地产后市场的价值投资洼地。”路林说。

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  • 李宇嘉:“类住宅”泛滥倒逼大城市供地制度革新

    (原标题:“类住宅”泛滥倒逼大城市供地制度革新)

    □深圳市房地产研究中心 李宇嘉

    自1月6日起,上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。所谓“商办项目”,是在商业办公用地上建设、可分割出售、原本为商旅人士提供的装修式公寓,俗称“酒店式公寓”或“商住房”。目前,由于这类物业将商办用途的单元(上海规定单元面积不低于150平米、层高大于4.5米)横竖分隔成小单间,接通天然气,设置阳台、卫生间、空调外挂架等生活设施,事实上改变土地和房屋用途而成为“类住宅”。

    此外,近年来还涌现出另一种“类住宅”,即顺应大众创业潮流下办公居住空间融合的趋势,建设在工业用地上、可分割出售的创新型产业用房。大城市各区都要发展第三产业、商办综合体等地标,出让了很多商办用地。但城市外围商办项目“去化”和招商困难,为提高开发商投资热情,京沪穗深等城市允许商办项目开发部分“类住宅”。特别是,2016年房价快速上涨,“类住宅”价格(包括租金)仅为同类商品住房的60%,加上其不限购的优势,成为“刚需”、外来购房人群和房产投资等需求的“出口”。

    “类住宅”野蛮生长

    以深圳为例,2004年“类住宅”在商品房成交中仅占比4.5%,2015年上升到11.5%,2016年上升到17.8%,近10年销售价格年均涨幅达到16.1%;北京“类住宅”市场更火爆,2016年全年成交商住房6.8万套,比2015年增长196%,接近全年普通住宅成交的1倍,占商品房成交总数的60.1%,成交均价达到2.9万元,比2015年上涨14%;2016年,上海商住房成交275万平米,同比增长145%,商住房销售均价达到2.57万元,同比增长23%,目前在售楼盘消化周期仅5.3个月。

    首先,“类住宅”违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能区混杂穿插,用地效率较低、“城市病”突出;其次,“类住宅”大行其道,擅自改变房屋内部结构的空间分割愈演愈烈,消防和安全形势严峻;再次,缺乏配套的“类住宅”盛行,导致住房投资氛围恶化,人口管理失控;最后,“类住宅”游离于住房统计,或导致未来住房供应过剩和风险爆发。2015年5月,北京启动通州商住限购,意图在于,通州是疏导首都功能的行政副中心,而非泡沫集中地或又一个“睡城”。

    京沪深进入“存量房”时代

    京沪深等大城市“类住宅”泛滥,与大城市空间需求转向存量用地盘活有关。近年来,国家严控大城市边界,新增供地“负增长”,比如《上海市城市总体规划(2016-2020)》显示,上海规划建设用地总规模从原来的3226平方公里调减到3185平方公里。同时,近期结束的2016年中央经济工作会议,提出大城市未来供地“三原则”,即盘活存量用地、增加住宅用地比例、与人口流动空间趋势相适应。

    因此,对京沪深等大城市来说,未来只能向存量要空间。近年来,京沪深等城市第三产业对GDP的贡献率已超过70%,但45%左右的存量建设用地仍旧为工业用地。从地均产值和人口密度看,工业用地有必要向第三产业、住宅倾斜。但是,掌握土地的国企、园区,希望尽享土地开发红利,不愿缴纳功能转换的巨额出让金,无力做住宅片区的公共配套,结果是存量盘活局限在原用途,政府也有以土地换取对低效国企长期补贴的想法,这也是“类住宅”异军突起的原因。

    笔者调研发现,上海很多老牌国企动辄占据数平方公里土地,都成立旗下开发公司或联合开发商成立置业公司;深圳工业用地和园区改造,也在向房地产转移。起初,大家一窝蜂地开发创意园区、写字楼。商业办公过剩后,便转向打擦边球的“类住宅”。“类住宅”反映市场对住房需求旺盛的态势。如前所述,买这类住宅的多为刚需、被限购者或投资客。问题是,这些区域本身规划为商业办公,居住氛围差,缺乏教育、医疗等公共配套,需求过旺必然是无效供应和资产泡沫衍生。

    因此,京沪相继控制“类住宅”市场蔓延很必要。但从人口流动、新增供地潜力看,大城市增加宅地和盘活存量已处于倒逼境地。一方面,“类住宅”繁荣是政府监管与市场突破监管的结果。销售类住宅需求旺盛,一味地从需求端“堵”很难奏效;另一方面,也是规则限制与市场突破限制的结果。大城市宅地需求、存量用地盘活诉求强烈,但土地用途管制,片区规划限制,各区都要发展政绩,加上国企负担重,土地调整功能成本高,造成一边是住宅需求嗷嗷待哺,另一边是商业办公、工业用地严重过剩,中间夹着供应效率低、野蛮生长的“类住宅”。

    从“堵”向“疏”转变

    2017年及未来,增加大城市宅地、盘活存量用地、抑制资产泡沫,不仅是房地产市场的主题,也是楼市供给端的重大变化,更是长效机制建设的重点内容。目前,“类住宅”的蔓延有违于上述目标的实现。笔者认为,监管从“堵”变为“疏”是控制“类住宅”市场蔓延的关键,这就要从土地用途管制和规划等方面,开展体制上的改革和机制上的创新。

    首先,存量工业用地很多集中在城市中心区,盘活的经济价值和社会价值很高。要以地均产值、就业人口为刚性指标,建立划拨类工业用地和园区腾退红线,触及红线的工业用地和园区一律由政府收回。

    其次,以土地出让净收益全部用于公共服务设施供给投入为切入口,加快推进低效工业和商业片区转作住宅片区的规划调整,降低存量用地盘活成本,增加住宅用地有效供应;控制地方政府基于短期固定资产投资和税收考量的低地价招商政策,避免低效工业用地屡屡登堂入室、商业综合体遍地都是,避免随后变相发展房地产业,“子产业”大过“母产业”的乱象,给“类住宅”蔓延创造空间。

    最后,新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的,但要从过去的土地支持变为给办公空间支持,避免新兴产业利用多余的用地发展房地产。

    ◆对京沪深等大城市来说,未来只能向存量要空间。

    ◆从人口流动、新增供地潜力看,大城市增加宅地和盘活存量已处于倒逼境地。因此,京沪相继控制“类住宅”市场蔓延很必要。

    ◆监管从“堵”变为“疏”是控制“类住宅”市场蔓延的关键,这就要从土地用途管制和规划等方面,开展体制上的改革和机制上的创新。

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  • 市人大代表:建议“以房养老”“以老养老”

    广州目前有140多万老年人口,预计2020年将达185万,即每10个人中就有2个老人。如何迎接“老龄化”挑战,成为广州市人大代表们的建议焦点,政策引导和市场激励则是广泛共识。

    纵观代表们的建议,分别聚焦“以房养老”的旧话题,以及“以老养老”的新思路。前者着眼于政府牵线,为老人和保险公司免除后顾之忧;后者则意在释放部分退休人士的工作热情,构建以老助老的可持续志愿体系。

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    2013年8月,“以房养老”概念首次进入中国民众视野。次年6月,保监会宣布自2014年7月1日至2016年6月30日,在北京、上海、广州、武汉四城开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2015年3月,首款保险版“以房养老”产品正式推出。

    截至去年底,广州已有13户老人签约参加,占全国的三成,平均每户每月领取养老金6746元,今年保监会还将延长试点期限,扩大试点范围。据初步统计,已签约以房养老的13户广州老人中,有一半是孤寡老人、空巢老人、失独老人等无房产继承顾虑的老人。

    (广日两会报道组)

    “他们把房子租出去后拿着社保、房产抵押金、房租三份资金,足够支付养老院的开支。”——张世春等市人大代表提出以房养老,是适合我国国情的养老新模式。

    张世春等市人大代表在建议案中称,发展住房反向抵押贷款养老(俗称以房养老)模式有两大好处。一可缓解养老资金不足矛盾,二可解决专业养老机构不足问题。

    建议市政府为参与“以房养老”的老人开辟一条公立养老院轮候的绿色通道。

    建议市政府为参与“以房养老”的低收入老人支付业务前期发生的房屋评估、公证和律师费的个人承担部分(按规定保险公司和个人各承担50%)。“因为这笔费用对低收入老人而言也是一笔不小的开支。”

    “充分发挥中低龄老人资源优势,让更多老年人实现其自身社会价值,不但有利于老年人的身心健康,也有利于减轻社会在养老方面的压力。”——冯琨琮等市人大代表提出老年人照顾老年人,可谓一举数得。

    市人大代表冯琨琮表示,广州居民平均期望寿命已达81.72岁,退休年龄相对发达国家却比较早,很多退休的老年人,其实身体还很好,也有工作能力和热情。此外,目前基层养老服务网络未完善,专业工作人员缺乏,老龄工作资源不足。

    建议由政府牵头,建立系统的老龄志愿者队伍,从事老龄者服务中力所能及的工作;对老龄志愿者进行积分奖励;对志愿者或志愿者组织机构进行一定的补贴,鼓励更多的老年人投身到这个有现实社会意义的晚年事业。

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  • 马光远:2016这几个城市房价会大涨

    中国经济本质上就是房地产经济,我们被房地产绑架了,没有房地产就没有新中国。
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  • 李慧勇:四大路径助房产去库存

    路径一是通过新农民工市民化消化。李慧勇说,政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程,释放这部分新市民此前被人为抑制的需求,着力消化房地产库存。
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  • 方红城:“市民化”是助农民工买房关键

    中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议强调,要通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。(12月21日新华社)

    一时间,农民工买房成为热点。然而,光是简单的补贴或者是落户还不够。鼓励农民工买房与三四五线城市的房地产去库存是联系在一起的。而既想买也可能买得起房的,是不出省且在中小城市打工的这部分人。如今,大部分农民工其实习惯和希望在城市生活而不是未来回归农村,不再像上一辈那样过候鸟式的生活。问题是,他们买得起吗?

    尽管一些地方出台了补贴政策,还有些地方提出把农民工纳入到公积金体系,但是很多分析都认为这些优惠力度还是不足。最大的拦路虎不是房价,不是户籍,而是新市民的福利难以保障。有买房意愿的农民工主要是为了个人发展、子女教育和公共服务等城市的便利。但是,福利没有保障,收入不稳定,意味着风险太大而激励并不足够。户口不是问题,要想在小城市落户很容易,甚至还是受到鼓励的。然而,老家的宅基地等权益如何处理是个问题。无偿放弃代价太大,而能否有偿退出并不确定。

    另一方面,有了市民身份,依然存在“老市民”与“新市民”的二元化问题,有些甚至还不是政策隔绝的。如教育方面,就算政策完全没问题,但是没有足够的师资力量和硬件建设也是徒然。当然,养老、医疗等等都存在这个问题。别说社保等问题,光是在中小城市谋求一个稳定的工作都不那么容易。很多地方虽然也有很多招商引资的想法,不过基于交通、基建等问题,产业发展并不稳定。

    就算克服以上困难去买房了,也会发现很难挑,一些存量房是绣花枕头,并不实用。许多中小城市大力地花钱发展新区,然而没有产业导入,也缺乏市政配套和生活设施,最后这些地方就变为“鬼城”了。总之,已有的库存不一定是农民工需要的,供给和需求之间存在结构性的失调。不难看出,比起买房优惠而言,承担农民工市民化的成本才是关键。农民工买房只是一个前奏,最终融入当地的公共服务体系,成为城市正儿八经的新市民才是关键。这既需要时间也需要成本。

    据调研,一个典型农民工市民化所需的公共支出成本总共约8万元左右。且测算中越是西部越便宜,越是小城市越花费低。那么钱都去哪儿了呢?一个可能的方向是都拿去建开发区了。现实中把大量的钱和指标投向内地中小城市后,结果开发区遍地开花,导致地的城市化和人的城市化脱节。在明确了鼓励农民工买房后,一定要警惕重蹈覆辙。鼓励农民工买房,地方政府不能只管甩库存,而不付出市民化的成本。

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