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中指院黄瑜:核心城市群内城市竞争力将继续提升

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(原标题:专访中指院常务副院长黄瑜:核心城市群内的城市竞争力将继续提升)

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤

2020年末,房地产市场已经从疫情影响中恢复。国家统计局数据表明,1~11月,全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%;商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%,增速比1~10月提高1.3个百分点。

然而各个区域的市场表现差距显著,例如11月深圳新建商品房价格同比上涨4.9%,二手房价格同比上涨14.6%;而同月太原、济南、郑州等地的新房二手房同比则有不同程度下降。

面对如此市场情形,2021年购房者应如何判断城市竞争力?应着重了解哪些指标?哪些区域城市的竞争力将显著提升?近日,《每日经济新闻》记者专访了中国指数研究院常务副院长黄瑜。

人口基础是决定因素

对于城市竞争力的衡量,不同机构认识不同,据黄瑜介绍,中指院是通过量、价两大维度来研判城市价值及发展潜力的。

黄瑜表示:“市场容量涵盖8个方面,主要参考城市的人口基础、经济实力、产业及创新、财富水平、环境及配套、交通便捷性、规划和房地产市场规模。市场增值潜能涵盖4个方面,主要参考城市的房地产供求关系、需求满足度、房价支撑和市场热度。”

黄瑜认为,人口基础是决定房地产开发投资吸引力中市场容量的关键因素。人口的聚集是城市竞争力的最直接体现,城市价值与潜力越大,越能吸引大量人口流入,城市竞争力越强,因此,是否能够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。

同时,能否提供更多就业岗位,收入能否提升,城市环境是否宜居,交通是否便捷等均是影响人口迁移的重要因素,因此城市的经济、产业、收入、资源、交通等因素都将通过影响人口流向,影响城市的综合竞争力。

“近几年各大城市纷纷出台的人才政策,降低或取消城市落户门槛、实施人才住房补贴等,都体现了人口对城市发展的重要性。”黄瑜说。

长三角城市竞争力有所提升

2020年,长三角、珠三角和京津冀城市群的部分城市(苏州、宁波、南京、石家庄、廊坊等城市)以及中西部部分二线城市市场竞争力有所提升。

黄瑜表示:“如苏州、南京受益于长三角城市群规划,规划潜力提升,苏州市场热度(房价及土地溢价率)有所提升。”

近年来,苏州人口持续净流入。2019年末全市常住人口1075万人,较2015年增长13.4万人,年均增长3.1‰;其中城镇人口827.7万人,城镇化率达77%,较2015年提升2.2个百分点。

据苏州市统计局总结,苏州在今年疫情的背景下,适度降低土拍门槛、放宽申领预售条件,部分区域新出地不统一要求封顶销售、现房销售,已成交地块封顶及现房销售节点可适当提前。这些举措都促进了苏州房地产市场的热度。

“宁波人口基础(2019年新增常住人口34.0万人,全国排名第四,比2018年多增加14万人)提升明显,市场规模增长,市场热度有所提升。”黄瑜说。

11月,根据国家统计局数据,宁波二手房价格同比上涨7.9%,位居全国前列,同时新建商品房价格也上涨4.9%。

此外,黄瑜还表示,京津冀城市群内部城市受政策严控影响,2017~2018年城市竞争力明显下降,但经历几年深度调整后逐渐恢复,且随着京津冀协同发展规划的深入落地实施,交通网络和相关配套不断完善,城市群内部部分城市竞争力不断提升,如石家庄、廊坊、唐山。

核心城市群内的城市竞争力将继续提升

“中心城市、城市群房地产市场整体发展态势较好,核心城市群内的城市和中西部中心城市竞争力将继续提升。”黄瑜认为。

“十四五”规划建议明确提出,要加快形成“双循环”新发展格局,强化国家战略科技力量、推进区域协调发展、推进以人为核心的新型城镇化,预计未来,人口增长较快、消费潜力大、产业活力强(特别是科创实力强)、交通网络完善的城市,发展空间也将更大,城市竞争力也将更大。

从人口规模上看,2016~2019年,深圳、广州、杭州等城市常住人口年均增量超过30万人,重庆、长沙、成都等中西部城市年均增量亦在20万人以上,人口增量规模突出。

从产业发展角度,黄瑜认为:“北京、上海、深圳、杭州等核心城市,以及成都、武汉、长沙等城市新经济500强企业分布较多,科创板企业也较多,产业发展优势明显,新经济的迅速发展将强化城市未来产业及就业优势,对吸引人口流入形成有力支撑。”

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