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大城市住房问题何解?唯有增加有效供应

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继前期热点城市房价高位上涨引发热议后,上海、杭州、广州等地密集调控,严厉程度超乎想象,包括提高贷款利息、严控贷款额度、提高购房资格门槛、增加交易税费等限购、限贷政策。

严厉的调控让这些城市火热的楼市暂时回归理性,但因为调控主要是从需求端入手,所以对热点城市中长期房价,看空现象并不普遍。比如去年7月深圳就针对上半年楼市火热出台了史上最严调控,但在11月仍出现了万人摇号千套房源的盛况,甚至出现了“代持”“众筹打新”等绕过限购限贷的怪现象。

大禹治水,堵不如疏。解决大城市住房问题,先要理清为何上述热点城市会在房价原本已经高企的基础上持续上涨,根本性的推动因素还是人口尤其是高学历人口的不断流入。

根据国家统计局近期公布的相关数据以及部分城市的统计公报,人口净流入最多城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、苏州、杭州,这些正是房价高且近年涨幅较大的城市;如果从高学历人口来看,上海、深圳、北京、杭州、广州位居前列。

人口净流入势必带来购房需求,且受2020年疫情影响等因素,返乡置业比例大幅下降,就地买房需求提升。专业机构发布的返乡置业报告显示,与2020年春节前相比,2021年调研人群的返乡置业意愿明显降低,有61.2%的人希望在工作城市及城市周边购房。这也是近几年热点城市房价上涨、三四线城市下跌的主要原因。

很明显,限购、限贷只是让置业需求延后,置业需求并没有减少。而且,在一轮轮严厉打击炒房的政策下,真正的投机性需求已经很少。单纯靠限购、限贷、限价,似乎不能解决热点城市房价面临的问题。

早在2016年底,中央经济工作会议就确立了“房住不炒”的定位,提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。从这几年的现实情况来看,绝大多数城市的地价、房价维持稳定,而热点城市的房价躁动,高比例认筹摇号新房,主要还是有效供应不足的原因。

以深圳为例,作为国内经济总量第三城,诞生了华为、腾讯、大疆等驰名海内外的高科技企业,高素质人口不断净流入,但住宅用地供应一直控制较严,2018~2020年成交新房分别为2.9万套、3.7万套和4.5万套,虽然一直增长,但相对10万套级别的二手房成交量,仍然偏低。去年8月,自然资源部发文支持深圳率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅等一系列改革,旨在通过扩大土地管理权限,保障产业和居住空间。这一政策直击深圳住宅用地不足的痛点,未来,深圳应该趁势加大住宅用地供应,缓解因供需矛盾导致的房价过热。

而且,新房供应还需要充分考虑以市区上班族为代表的的外来人口,如果距离太远,作用也不大。以上海为例,2020新房市场火热,虹桥等区域“一房难求”,但远郊缺乏高端就业支撑的金山区、奉贤区不涨反跌,成交萎靡,原因就在于不适合年轻人通勤,当地又缺乏能提供高质量就业的企业。

上海日前发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》提出,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。随后上海两会提出建设五大新城,兼顾人口与产业“双导入”。

此外,以增加公租房等手段来完善住房租赁市场供应也是不错的办法。不过,对于中国人而言,需要一套属于自己的住房这一观念很难在短期内改变。最近针对各年龄段对于“租房结婚”接受程度的调查显示,六成“95后”表示拒绝,各年龄段最高。

所以说,归根结底还是要增加有效供应,按照常住人口的住房需求供应住宅用地,如此才能从根本上解决大城市住房问题。

(作者系第一财经评论员)

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