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紧紧抓住房价调控的时间窗口,落实房住不炒

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从供给侧、需求侧全方位入手。

2016年底的中央经济工作会议首提“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后各类房地产政策的制定实施都围绕着这一思路施行。四年以来,尤其是到2020年上半年前,房价较为平稳,体现了中央和地方政策协同得力,落实有效。

房价出现抬头趋势

去年下半年后,房价出现了抬头趋势。主要现象表现在:

1.房价急速上升、区域分化加剧。

2020年,房地产走过了火热的一年:国家统计局数据显示,2020年全国房地产市场保持高位运行,全年销售量价再创新高。1~12月百强房企全口径销售金额约127518亿元,同比增长15%。全国土地购置均价2020年12月同比增长18.7%。过去一度较为沉寂的房价逐步抬头,在年末呈现愈演愈烈之势。

与此同时,楼市区域分化更加明显:中国城市房价平台数据显示,2020年12月,深圳二手房平均单价已达87957元,分别是北京、上海、广州的1.36倍、1.5倍、2.2倍。黄河流域、华北地区的中心城市房价则出现明显的下行趋势,天津、郑州房价跌幅分别达到4.4%和4.3%。

2.公共品争抢白热化。

这一轮房价上涨中,具有优质公共配套的房子涨幅较快,微观上又以“学区房”表现最为突出。根据乐有家统计的2020年深圳二手住宅楼盘价格涨幅排行,前三名的小区涨幅在53.5%~66.7%,都是典型的名校学区房。《北京二手房小区榜单》显示,北京涨幅前五的小区都位于海淀区,属于学区房,涨幅基本在50%左右。

房价上涨的原因

探究房价上涨的原因,一是外部的因素,主要是货币。二是内部供求关系,主要是人口、土地供给。实际的情况更为复杂,还包括价格预期等。

1.宏观的货币宽松,资金推波助澜。

外部因素主要是货币,首先是长期的货币供给,通过观察下图近十年的广义货币供给量,可以发现,社会的总M2由2000年的13.46万亿元增长至218.68万亿元,大约增加了15倍多。对应的,北京2000年商品房平均价格为4919元/平方米,2019年为35905元/平方米,这个趋势是吻合的。

短期因素中,2020年由于疫情,我国货币政策总体偏宽松,信贷增速上升,广义货币供应量和社会融资规模增速在2020年分别为10.1%和13.3%。

为了解救被疫情所困的实体经济,金融机构推出了千亿级体量的优惠利率贷款。以“经营贷”为例,额度一般为500万至1000万元不等,期限则为5年至10年。这种政策让企业大幅减少融资成本,纾解了企业面临的困难。

但一方面,由于经营贷利率低于房贷按揭利率,且不受二套房限制,投机者借机用手上的房屋作为抵押,申请低息贷款,再用资金来炒房。

实际中,绕过“贷款不得流入房地产领域”这一红线的方法五花八门,有中间人在其中“做流水”,包装公司。客户一般有两种需求,一是把按揭的贷款换成利率更低的经营贷,节省月供;另一种是先由中间人、过桥资金等垫资买房,然后抵押房产做经营贷,还掉垫资。因此,有不小的廉价短期资金流入房地产领域,成为推动此轮房价上涨的外部因素。

2.内在因素之一:人口。

内在的因素主要在供需方面,推高房价上涨的需求侧动力主要在于人口向一线城市的自然流动。2020年以来,各大城市的入户政策开始松动,上海出台了《2020非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,新增复旦交大同济华东师大四校落户政策,四校应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户上海。广州人社局近日起草了《广州市差别化入户市外迁入管理办法(公开征求意见稿)》,只需满足大专或者技校学历,交满一年社保,年龄28岁以下,即可在广州7个行政区落户。一批二线城市,落户条件也出现了较大的放松。总而言之,一二线大城市的户籍制度放松带来了人口流入,而这批流入的人多数处在适婚年龄,购房刚需也推动了房价上升。

3.内在因素之二:土地供给。

在房价上涨的需求侧动力,即人口流动,客观存在且应让其顺势而为的条件下,房价上涨的供给侧约束,即土地供应量这一刚性约束也成为亟待解决的难题。

这一问题起源于1994年分税制改革以后,地方政府财权大为减弱,地方政府必须寻找新的财源。2018年,土地出让金收入占到地方财政总收入的39.9%,加上房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税这“五税”,2018年的土地财政收入占地方财政收入的51.0%,如果以“七税”口径计算,这一比值还会更高。

地方政府高度依赖土地出让收入,这一目标和房价调控这个目标存在根本冲突。尤其在这两年地方债务问题显现,多数地方财政压力增大,地方政府调控房价时难免会有“矛盾心理”。政策预期难以把握,使得市场预期不稳定。

在实际政策中,限贷政策减少了炒房者和普通购房者的杠杆,但是也压抑了需求,往往政策一放松,需求就会以更猛烈的方式推动房价上涨,限购也具有同样的效果。限售虽然能够抑制炒房者的周转速度,但也使得市场上可供售卖的房屋减少,实际效果也很难确定。新房限价则造成了二手房和新房价格的倒挂,只要摇到一个新房的号码,转手便可以赚数百万。房屋的内在价值没有发生改变,只是财富在新房中签者和第二手买家间重新分配,且也会产生一些利益寻租的潜在空间。

抓住房价调控的时间窗口

在当前房价调控的关键时间窗口,应从供给侧、需求侧全方位入手,落实“房住不炒”。

1.从供给侧发力。

根据城市人口的流入情况,实际制定各个层次的土地供给量。土地应该是前置因素而非后置因素,即根据人的流入来对应建房子。比如人均住房面积,如果是40平方米,那么根据总人口和人口流入,可以估算出住房的需求量。实际操作中,还牵涉到更多的因素如商业工业用地、公租房,共有产权房等,但总体而言,需要从供给端发力,从“内在循环”中去解决高房价问题。重庆应用“科斯定理”,将农村复垦后的新增耕地形成“地票”,与城镇开发土地进行置换,保证了耕地面积不减少的前提下增加城市土地供应。长沙从2015年到2019年,土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600万平方米。

其次,要增加保障性住房供给,完善住房制度。“十四五”规划建议里,除了继续强调“房住不炒”之外,还强调“有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给”。

2.加强公共品投入,促进公共品均等,公共品不能以市场化形式引入。

公共品均等化是是实现机会公平的核心要义,清洁的饮水、稳定的食品供应等我国都早已实现,现在的核心将落在教育、医疗、市政基础设施等。在城镇化进一步推进的当下,现有工业用地过多,住宅商业用地相对较少,有些地方基础建设出现了重复和浪费,而在覆盖面上又不均衡,导致公共品分布失衡。

笔者在2020年发表的文章中提到:应该大力加强弱校的教育投入,提升教育质量。现有的强校,自身的虹吸效应已经能够保证其自身实力的稳定增长。教育经费应该更多向弱势学校倾斜,石家庄试行的大学区制,在一个区域内强弱校协同合作,缩小差距共同发展,是一个很好的经验。

同理,其他公共品也应该更加均等地协同发展。公共品的核心在于“公共”,如果以市场化原则,价高者得,将会使得社会的未来分化加剧,出现“K”字形发展,埋下长期隐患。

3.地方政府需要新的财源,税收体系要改革。

如果能够推行房产税,在持有环节征税,既可以使地方政府拥有长期稳定的财源,也可以增加囤房成本,炒房者需要付出更多的税收,增大机会成本,就将使得不合理的占有被释放出来。

同时,土地出让金属于一次性收入,其支出往往也有短期性,如果变一次性的土地出让金为持续性的房地产税,也将使得地方政府的公共品支出政策和其他财政政策更加稳定,计划更加科学。

4.政策需要确保方向明确、预期稳定。

必须要方向明确地、同时谨慎地推行政策,形成稳定政策预期,从货币、供求上引导房价平稳着陆。必要时,进行多地试点,不断修正政策,精细化科学化。比如信贷政策,就需要考虑“差异化”需要,针对首套购房者给予支持,保证基本居住需要,同时严格监管,防止资金流向房地产炒作,抑制炒房。对此,相关部门已经制定并落实了一系列举措,有力打击了资金违规流向房地产的行为。

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