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东莞调控加码!社保延至三年,首付比例增10%,开始打击“假离婚”

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摘要:火热的东莞楼市终于迎来了调控。2月27日,东莞市发布了房地产市场调控通知,将非本市户籍居民购房的社保年限延长到了三年,将购房的首付款比例提高了10%,此外还对“假离婚”炒房、利用经营贷炒房的现象进行了围堵。

见习记者  张慧敏  本报记者  李未来  深圳报道

火热的东莞楼市终于迎来了调控。2月27日,东莞市发布了房地产市场调控通知,将非本市户籍居民购房的社保年限延长到了三年,将购房的首付款比例提高了10%,此外还对“假离婚”炒房、利用经营贷炒房的现象进行了围堵。

非东莞居民购房,需三年社保

2月27日,东莞市住房和城乡建设局联合多个部门发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》(下称“《通知》”),声明该《通知》自印发之日起施行,此前相关政策措施与该《通知》不一致的,以该《通知》为准。

《通知》显示,非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第二套商品住房,须在购房之日前4年内在东莞市逐月连续缴纳社保满3年。而此前2020年7月25东莞市发布的规定(下称”莞九条”)是“须在购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险”,可见此次的政策更加严格。

值得注意的是,东莞还首次对“假离婚炒房”的现象进行了打击,对新入户居民购房进行了规定:“夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的,须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。”

《通知》显示,若企业购买商品住房,须经市场监督管理机关核准登记注册满两年。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“这一点,在其他城市的房地产调控政策中是提的比较少的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示,这条政策有“打击利用经营贷炒房”的思路,但是相比深圳“企业不可以买商品住宅,只能买公寓”来说,东莞的政策较为宽松。

差别化住房信贷方面,该政策对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购房者购买普通住房,首付款比例分别提高了10%。官方政策解读表示,该政策旨在合理降低金融杠杆。

具体来看,居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同)的,购买普通住房首付款比例不低于30%,购买非普通住房首付款比例不低于40%;居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录,或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的,购买普通住房首付款比例不低于40%,购买非普通住房首付款比例不低于60%;居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的,购买普通住房首付款比例不低于50%,购买非普通住房首付款比例不低于60%;对拥有2套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

新建商品住房价格指导与监管方面,该《通知》表示,要遏制房价过快上涨势头,对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街(园区)同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。该政策待出台具体申报细则后按其执行。

“房地联动”调控机制方面,《通知》表示,要加大住宅用地供应,今年供应住宅用地不少于300公顷;优化住房供应结构,加大中小套型普通住房供应比例,增加住房供应数量;加大人才安居保障力度,今年筹集人才安居房不少于5000套。

信息公开方面,《通知》显示要进一步完善二手住房网签交易价格发布机制,引导市场理性交易,一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息,并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。

向一线城市看齐

官方的政策解读表示,本次出台的政策在去年7月25日施行的“莞九条”基础上,保持调控政策连续性稳定性,通过综合施策,加强房地产市场供需双向调节,促进供需平衡,遏制投机炒房,支持合理自住需求。严跃进认为,对原有的政策查漏补缺是今年整个市场的基调。

“可以说,目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格,比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。”李宇嘉表示,从限购、限售、限贷政策,打击离婚炒房,以及限制企业购房来看,东莞的调控政策在向一线城市看齐。

东莞市位于广州和深圳的中间,被公认为房价的洼地。近年来,随着深圳楼市调控后需求向周边外溢,以及东莞市在承接深圳产业外溢的过程中,产业成功转型,吸引越来越多的外来人口,东莞楼市异常火热。安居客数据显示,2020年4月到今年2月,东莞市二手房均价从1.62万元上涨到1.89万元,上涨幅度超过16%;在此期间,东莞市热门片区松山湖的涨幅已经超过32%,二手房均价达4.26万元。

在楼市火热的背景下,2020年东莞楼市库存明显告急。东莞中原战略研究中心数据显示,2020年,东莞市新房市场库存去化周期为3.6个月,库存去化周期创新低,超过七成镇街的去化周期低于4个月。

“东莞不像广州,有较充裕的外围区域、低价区域来增加住房供应,缓解需求。”李宇嘉表示,2016年东莞市的开发强度已经达到47.5%,近年来东莞市开启了旧改的进程,推高了房价。此外,东莞新增供地少,一旦有新增供地,开发商疯抢,土地溢价率不断上涨,房价无形中被抬高。

展望未来,李宇嘉认为,东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显,而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下,当东莞住房供应难以放量的时候,房价上涨的趋势很难避免。需求端的抑制只是短期之举,目的是给住房制度改革腾出空间和时间,东莞必须开启住房制度改革,建立东莞特色的租购并举、市场加保障的、多层次的供应体系。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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