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眼下最该关注的不是股市 而是全球房地产市场?

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近两天,标普道指连创历史新高的表现令人兴奋,此前因美债抛售而滋生的恐慌情绪一时间荡然无存。而就在全球都沉浸在资本市场魔幻走势中时,还有一个市场近来也受到了广泛关注,那就是在各类大水漫灌中不断水涨船高的房地产市场。

自去年疫情爆发以来,已很难找到房价出现下跌的市场。事实上在全球多地,人们正在经历十年或更久以来房价上涨最快的时期。

从澳洲到北美 全球房价在疫情中无一不涨?

房地产咨询公司Corelogic周一表示,2月澳大利亚房价涨势已创下17年来单月涨幅新高,市场目前正进入有记录以来最强劲的增长阶段。其中,悉尼住宅价值的中值已达到了895933澳元的历史新高。

澳洲近邻新西兰的房价涨势更加夸张。新西兰房地产协会(Real Estate Institute of New Zealand)周四公布的最新数据显示,2月份房价同比上涨21.5%。作为新西兰最大城市的奥克兰,年内房价涨幅居前。

在亚洲,韩国首尔过去一年间房价上涨了20%,自文在寅总统2017年上任以来房价累计上涨了74%。文在寅更是一度在农历新年贺词中,对经济调控政策造成房价大涨向民众深表歉意,并表示日后将把政策重点放在扩大住房供应商。

而即便是经历了多年房地产寒冬的日本,东京都港区、新宿区等六处市中心地区同面积二手房均价也创下自2002年以来新高。

根据胡润百富2月发布的《胡润2020年度全球房价指数》,2020年,全球房价涨幅最高的前50名城市中,有30个涨幅超过10%。其中,美国城市最多,多达11个。要知道在前一年,尚无美国城市进入前50名。

美国联邦住房金融局(FHFA)的数据显示,2019年第四季度到2020年第四季度,美国房价上涨了10.8%——全美房价录得联邦住房金融局房价指数有史以来最大的年度涨幅。

到目前为止,美国租金成本普遍还没有相应上涨,但市场预期可能也会跟上。纽约联储最新的消费者调查显示,预计到明年2月租金将飙升9%。届时房主多收钱、房客多付钱,贫富差距扩大已可预见。

暴涨的房地产市场会否成为危机之源?

低利率和在家工作正在推动了许多国家的房地产市场繁荣。疫情影响下,全球的印钞机都开足马力,各类低息贷款都在寻觅核心资源,房地产市场在此时成为他们青睐的对象,也就不足为奇。

与2008年全球金融金融危机不同的是,在当前这场因公共卫生事件而引发的衰退危机中,世界各地的银行系统要健康得多,对经济的支持力度也大得多。

瑞典、加拿大和澳大利亚在2008年金融危机后的经验是有借鉴意义的。这三个发达经济体的银行体系在当时的危机中相对完好无损,这意味着创纪录的低利率更直接地影响了家庭贷款。结果,在雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产10年后,全球发达经济体的房价实际涨幅仅为1%,而澳大利亚房价上涨了25%左右,加拿大上涨了41%,瑞典上涨了55%。

房地产通常是一个经济体中最大的财富来源,对家庭来说尤其如此。

瑞士信贷(Credit Suisse)的《全球财富报告》显示,即使在资本市场规模庞大的美国,2019年每位美国成年人的房地产资产财富(主要是住宅)也高达44349美元,相比之下债券和股票等金融资产则为34008美元。

而不断飙升的房价,无疑也再度引发与之相关的负担能力问题。尤其是在去年迄今的疫情下,多国的就业市场仍原未恢复元气,高昂的房价对普通人而言变得愈发难以触及。经济学家赫伯特·斯坦曾经说过:“如果一件事不能永远持续下去,它就将会停止。”

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