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起底投资客违规杠杆购房产业链

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用杠杆撬动房产,再以房产撬动杠杆的游戏,成为近期各地银行严查的重点。近日,北京、上海、广州、深圳、成都等多地严查“消费贷、经营贷”流入楼市。

3月11日,广东13家银行机构全面开展信贷资金违规流入楼市专项风险排查,自2020年以来的个人消费贷款、个人经营性贷款业务成为此轮排查重点。

“从有经营贷开始,就有人想办法套出资金用来买房。去年是最高峰,用经营贷买房的比例有30%-40%。”3月13日,深圳资深房产经纪人张长风(化名)对时代周报记者透露,此前曾有借款人将自有房源抵押做经营贷,随后夫妻离婚,将房源过户到其中一方名下,以无房一方的名义买房,最终以“蚂蚁搬家”的形式购置4套房源。

3月11日,据媒体消息,交通银行深圳分行发布《关于开展普惠抵押类贷款信息及流向核查的通知》(下称《通知》),对2020年5月1日以后发放的1000万以下的普惠口径贷款进行核查。

杠杆滥用助推房价虚涨,引起监管关注,有消息称,多家银行当地分行开始排查经营贷。一旦发现经营贷违规使用,银行将要求借款人提前归还贷款,被抽贷者或面临资金链断裂的风险。

近日,就本次排查行动的进度、排查结果及后续排查计划等问题,时代周报记者联系多家国有银行,截至发稿,未获回应。

3月13日,深圳某商业银行个贷经理黄颍(化名)向时代周报记者确认,近期深圳各大银行确实都在进行自查,要求放款的经理追踪交易,主动提交有问题的单子。

一场严查经营贷的风暴袭来。

严查经营贷流入楼市

投资客许岚(化名)打算抵押惠州以及深圳的物业,然后用抵押资金购置新物业,但近期对经营贷资金流向的查处行动,打乱了许岚的计划。

3月13日,许岚对时代周报记者表示,近期银行对经营贷的审核“严苛到极致”。银行要求,申请经营贷的公司至少成立半年,必须实际经营,能提供对公账户和流水,且有实际办公场地,在贷款前会到现场进行核查,贷款发放过程中和贷款结束后均会复查。

“如果是深圳的公司,在惠州就不能做经营贷。我的房子在惠州,在深圳就不能贷。”许岚表示,跟此前相比,近期经营贷审核流程更为复杂、放款周期拉长、利率有所提高。近期各大行经营贷利率都为4.3%左右,而去年多低于4%。

2月8日,深圳二手房价格参考机制落地后,深圳银行对经营贷资金用途排查力度加大,一旦发现经营贷资金流入楼市和股市,借款人须在限期内结清贷款,否则将起诉或收回抵押物。

深圳交行《通知》称,本次排查为监管机构在2020年3月经营贷流入房产排查后的又一次排查,各经营单位负责人须高度重视,确保全覆盖、不留白。深圳交行要求各支行在3月12日下午5点前上报核查情况,3月15至17日分行将组成检查小组,对核查内容进行抽查,对于瞒报虚报的加重处罚力度。

银行个贷经理黄颍向时代周报记者表示,银行想查资金去处难度不大,每个银行都有检测系统,一旦发现资金流入楼市会进行提示,银行方面只需要把数据导出后再收回贷款就可以。不管中间转手多少次、制造多复杂的交易,都可以查。

“转一千次也是一样的,除非是提现金。”黄颍补充道,现金提现有限额,买房需要的资金大,多数人不会选择现金提额。如果是大额提现,银行也会关注。

黄颍坦言,严查经营贷的困难之处不在技术,而在于人。

“款项放出去了就有提成,大额资金提成更多。买房需要的资金量大,个贷经理拿到的绩效也多。”黄颍透露,深圳房产升值快,很多银行经理对于资金拿去买房更放心。如果借款人资金链断裂还有房子可以抵押,不至于资不抵债,不用担心有坏账风险。由于利益相关,部分银行人士选择睁一只眼闭一只眼,只要不是太明显的违规操作都会选择视而不见。

空壳公司撬动数百万资金

近日,多名深圳个贷从业人士对时代周报记者表示,疫情期间深圳对中小微企业予以财政贴息支持,部分借款人利用低息补贴将资金用于购房。

事实上,经营贷流入楼市已经形成一条成熟的产业链。

撬动数百万贷款,从空壳公司开始。3月11日,深圳房产经纪人王桦(化名)对时代周报记者表示,借款人需要提供身份证、结婚证、收入流水、公章、营业执照、经营场地、经营合同、对公流水、用途合同等资料给银行。一般而言,新注册的公司不可以贷款,需要提前半年“养”公司。注册空壳公司成本约为5000-7000元,贷款上限为1000万元。

“个人做空壳公司很容易被发现,今年就有客户操作后被银行抽贷。一般都是贷款中介做,他们有一套成熟的体系。”王桦表示,房产中介也会帮忙介绍贷款中介,但目前风声较紧,多数中介非只接熟人或老客户的单。

申请经营贷到流入楼市,还需经过一系列精密流程。

3月11日,深圳某大型中介公司金融部人士曹明(化名)对时代周报记者表示,经营贷发放到借款人的对公账户后,贷款中介一般会建议借款人倒腾3-5手,找朋友亲戚做账。重要的是,借款人要确认中途经手资金的每个人半年内都没有买房的计划,否则容易被“抓包”。

“现在我们都建议客户提现金或者用支票,这样比较妥善。”曹明补充道。

3月12日,一名深圳金融贷款从业人士对时代周报记者表示,2020年之前经营贷成本与二套房房贷相当,年化利息约为4%-6%。疫情期间,部分银行年化利息低至3.2%,低于首套房房贷利率。一般而言,经营贷借贷周期多为3-5年,部分小银行可以做到10年,但是年化利息高于5%。

“部分投资客会用经营贷置换房贷,主要是因为他们剩下的供楼期限不长,想在短期内卖掉,用经营贷先把房贷还清再去做其它杠杆。”该人士表示,目前深圳借经营贷流入楼市的交易中,置换房贷的比例不多,只有5%左右,95%都是用经营贷做买房首付款。

滥用杠杆引发多重风险

借款人疯狂撬动杠杆获利时,往往忽视背后的风险。

近日,深圳某中介公司总经理林麟(化名)对时代周报记者表示,经营贷多采用先息后本的方式,中间支付利息,到期支付本金。目前经营贷周期约为3-5年,到期时借款人需要一次性把本金还给银行。

此时,借款人往往会找资金公司垫资,先把资金支付给银行,并再次申请经营贷,待款项发放时再把资金还给资金公司。这个过程,俗称“过桥”。一般而言,过桥按日计息,利息普遍为1‰。如果在过桥期间延缓放贷时间,借款人都需要支付高额过桥费。更极端的情况是,若银行后续不予许放款,借款人将面临资金链断裂的情况。

“尽管上面说的情况发生的概率很小,但是一旦遇到就致命。”林麟表示,借款人在往往是冲动且盲目的,一旦遇到市场下行或政策变动,此类群体抗压能力弱,很容易崩。

除此之外,借款人还面临被抽贷的风险。

3月12日,广东华商律师事务所周争锋律师对时代周报记者表示,不管是经营贷还是抵押贷,在贷款合同条款中都资金用途的约定和不得提供虚假贷款材料的约定,如果借款人不按照资金用途使用贷款或者申请贷款时提交的材料有虚假,或者银行认为企业经营状况出现问题,银行可以随时解除贷款合同。

通过买房再抵押,然后通过经营贷买房这种违规加杠杆的行为导致杠杆率攀升,推动深圳房价虚涨,形成泡沫。

3月12日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示,违规资金流入楼市将引发多重风险,应进行严厉打击。

李宇嘉认为,经营贷的出发点是为中小微企业纾困,绕道流入房地产市场后,中小微企业的融资困难依然存在,融资难融资怪的问题无法解决,导致实体经济房地产化趋势明显。

在他看来,经营贷需要房产抵押才能贷款,有产者可以加杠杆,无产者没房加不了杠杆,导致贫富差距扩大,刚需购房需求难以解决。此外,部分购房者先过桥融资将房子全款买下,然后申请利率更低的经营贷。这种行为绕开差别化信贷政策、绕过了没有深圳流水无法贷款的规定,让限贷政策落空。

严查经营贷流入楼市,将带来什么影响?

李宇嘉认为,严查经营贷将形成楼市去杠杆的效应。严控经营贷将与二手房参考价机制一起形成严控场内过度加杠杆、场外违规加杠杆的效应。同时,严控经营贷将会控制二手房价格上涨,抑制一二手房价格倒挂,从而有利于控制新房价格,阻断一二手房价格轮番上涨。

“此轮调控标志着,金融部门与住建部门在监管上形成了合力,避免了政策碎片化、局部化,这是深圳在楼市调控长效机制上的重大进展。”李宇嘉表示。

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