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评论丨应建设更多郊区新城与都市圈副中心,增加住房供应

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

刚刚发布的70城房价指数显示,2月份70个大中城市新房、二手住房价格同比分别上涨4.1%、2.9%,比上月有明显增长;一线城市领涨,并有向二线城市扩展的势头。春节前后,深圳、上海、北京、杭州等地相继出台新一轮调控政策,房贷额度也开始收紧,热点区域严打经营贷、消费贷违规进入楼市,未来调控政策与长效机制将会如何呢?

2021年政府工作报告要求,保障好群众住房需求,解决好大城市住房突出问题。“十四五”规划纲要强调,建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用。未来,在保持政策连续稳定的基础上,紧抓土地、金融、税收三个事关调控绩效的“牛鼻子”,将成为调控的主体思路。

首先,源头上的供地政策发生了很大改变,一是供地规模要增加。近期,自然资源部推出“两集中”的供地机制,着力于在供给侧发力,其中特别强调加大宅地供应量,2021年宅地供应不低于“十三五”时期年均完成量。加大供应的同时,全年分3批集中出让,希望从源头上降低地价,避免对房价上涨形成倒逼态势。3月3日,上海发布的调控新政中,明确量化地价调控目标,住宅用地限价出让,落实房价地价联动机制,并写入土地出让合同,这将是未来热点城市供地政策的普遍做法。

除了控制地价,还要控制资金。去年,房地产金融宏观审慎长效机制开始落地,比如针对房企融资的“三道红线”、针对银行放贷的“五类分档”。2020年,房地产贷款增速八年来第一次小于全部贷款增速。今年,房地产金融长效机制将扩大“三道红线”实施范围,加大对房企“降杠杆”的考核力度。同时,对银行投放地产类贷款,将继续做出规模和占比的控制。另外,2021年政府工作报告还提出今年普惠小微贷款增长30%以上,金融端调控将重点打击资金违规流入楼市。

近期,热点城市银保监部门相继发文,要求所有银行追踪经营贷、消费贷发放后的资金流向,严查交易背景和对手,对于违规流入楼市的贷款,要采取“抽贷”措施。在税收方面,“十四五”规划纲要提出,发挥住房税收调节作用。在抑制热点楼市投资投机方面,增值税免征期调整,在增加交易成本、交易摩擦,降低炒房预期方面具有明显的效果。去年以来,深圳、上海、杭州、宁波等热点城市将二手房交易增值税免征期从2年调至5年,未来还将成为重要选择。

对于房地产的主基调,今年的政府工作报告提出保障好群众住房需求;“十四五”规划纲要进一步强调,完善住房市场体系和住房保障体系。这意味着,迈向高质量发展的新时期,住房全面强调其民生属性。首先,住房租赁被提到了史无前例的高度。自然资源部提出,22个热点城市单列的租赁用地占比不低于10%。由此,未来租赁住房将实现放量供应。另外,通过政策扶持,小户型、低租金的政策性租赁住房将成为鼓励市场化供应的主体之一。

同时,今年将推进租赁企业税收减免、鼓励规模化的长租行为(激励租赁企业推出长租房源、鼓励租客选择1年以上的租赁)。另外,“十四五”规划纲要提出,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。随着落户门槛降低,城市“集体户”全面铺开,“租售同权”有望在“十四五”期间全面落地,最典型的就是租购住户在子女入读公办学校上权利平等,这将是我国城镇化进程中具有标志性的意义。大力发展租赁,目的是解决新市民、青年人的住房困难。在住房进入存量时代,他们是最有效的需求,也是夯实“双循环”新发展格局的生力军。

此次发布的“十四五”规划纲要,对新住房制度的表述上有一个新变化,即“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡”。与之前相比,增加了“职住平衡”的提法,这与“完善城镇化空间布局”中提到的“优化提升超大特大城市中心城区功能,坚持产城融合,完善郊区新城功能,实现多中心、组团式发展”相呼应。也就是说,未来超大城市要更多建设郊区新城、都市圈副中心,这也是住房供应的新区域。

值得注意的是,这些新城并非是“睡城”,而是城市功能独立、产业定位明晰、住房体系合理的新城市。比如,近期上海《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》提出举全市之力推动新城发展,打造位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇5大新城,而且这些新城将探索与中心城区差异化的购房和租赁政策,研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。

该政策的目的显而易见,就是在新区域落实供地、金融、住房供应等长效机制,实现楼市平稳健康。另外,广州7个区、南京4个区,均启动差别化落户政策,打造产业新城、郊区新城,目的也是通过产业和新区规划,疏解中心区高度集聚的购房需求,实现房地产平稳健康发展。而且,在都市圈成为扩大内需、促进消费“增长极”的背景下,功能相对独立、产业定位清晰、房价水平较低、住房体系合理的外围新城,将成为对接都市圈其他城市,实现互联互通,带动整个都市圈发展的中间地带,也是更大范围内稳定房价的缓冲器。

(作者:李宇嘉 编辑:洪晓文)

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