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每经专访秦虹:房地产融资管控依旧较严,房企压力大于2020年

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每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤

“2021年整体房地产市场大致可以做出的判断是,各方是要朝着稳定的方向去努力的。”

日前,《每日经济新闻》记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹,其表示,大致可预计房地产融资管控还是比较严格,房企面对的融资压力比2020年还要大。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹 每经记者 韩阳 摄

向稳定努力

2021年度政府工作报告中,对房地产市场的要求依旧是房住不炒,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。”

秦虹向《每日经济新闻》记者表示:“今年的房地产市场,按照中央要求肯定是保持稳定。中央定了调,所以各个地方都要向稳定这方面去努力,这是大家努力的方向。各方朝着稳定去努力,就有可能达到这个目标。”

秦虹表示,大致可以预计房地产融资管控还是比较严格。房企融资压力应该是有的,因而面对的压力会比2020年还要大。

但宏观面还是向好的,秦虹表示:“中国的城镇新增常住人口从1995年开始每年超过1000万,2019年是1500万。按照国家大的部署,到2025年城镇化率达到65%。这五年,我们还可以确定每年新增常住人口超过1000万。人口的增长、经济的增长,同时全球目前资金宽松,这是房地产发展外部环境依然保持良好的重要基础。”

集中供地发力的前提是土地供应量增加

2021年初,媒体报道将有22个重点城市将试行“两集中”土地出让制度,也即集中发布出让公告、集中组织出让活动,2021年住宅招拍挂不超过三次。

秦虹表示,该政策虽然近期能够影响到土拍市场,但市场的最重要因素还是土地供应量。

“如果只是拍地方式变化,土地的供应没有上升,甚至还下降了总量,那么对地价的影响就会非常有限。只有各个地方集中拍地,同时供地总量能够有比较明显的增加,才会影响到土地价格,保持平稳甚至稳中有降。只有土地的价格保持稳中有降,而且土地供应量增加,才会传导到房价稳定和不大幅上涨。”

秦虹认为,2020年国内一部分城市出现了房价上涨,根本原因还是供求关系不平衡。一些城市连续多年每年新增几十万人口,但城市的土地供应和房屋供应没有增加,这种供求关系决定了一些城市房价出现上涨,土拍价格也是一样的道理。

国际货币增发影响有限

近些天,有种观点认为,美国在大面积增发货币,因为世界经济彼此关联,从而将抬升国内房价。

秦虹表示,美国房价上涨的确是因为货币增发:“2020年美国房价上涨了11%,而且是在疫情那么严重,经济没有复苏的情况下上涨了11%,自然是量化宽松的结果。”

“但美国的货币量化宽松是否会影响到中国,我认为这是两个概念,因为每个国家的货币政策影响的是其本国的资产价格。”

“中国在2020年为了应对疫情,也有适度宽松,例如M2在2018、2019年的增长速度都维持在个位数,但2020年达到两位数。不过中国的量化宽松和美国相比还是比较谨慎的,是非常有限度的,况且中国政府是严禁货币流向房地产市场的。”

另外秦虹表示,货币量对房价的影响也是不平衡的。

“我研究了300个城市的房价与M2的相关性,差别非常大。有的城市相关性很高,比如4个一线城市、长三角地区。有一些城市正相关,但相关性并不高。比如说我们研究了海南各个城市的房价,与M2有正相关性,但相关性很弱,这体现了海南这个地方的房价资源支撑特点。还有一些城市是负增长,货币越增发房价越下跌。所以这已经出现了很大的变化,对开发企业未来选择投资,精准研判市场需求挑战更大,需要更加细化。”

秦虹还介绍了都市圈内房价的关联性。

有三种情况:一是核心城市和周边城市房价关联度非常高,同涨同跌;二是一部分城市为单向相关,只是核心城市对周边城市有影响,没有逆相关;三是一部分核心城市和周边城市之间的房价没有什么关系,各自涨跌。

正在成长型的都市圈,双向相关性特别大;比较成熟的都市圈基本上都是单向相关;培育型(还没有成熟型)的都市圈城市之间的房价几乎没有关联。这与房地产未来的投资选择,以及开发产品的业态都有非常直接的关系。

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