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“双集中”下土地溢价率趋稳,不同城市土拍冷热不均

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10日-11日,因报名企业众多而延期举行的北京首轮土拍迎来竞价出让环节。开拍首日,12宗地块以516.19亿元成交,但其中7宗地块因触及“竞地价”“竞政府持有产权份额”双顶,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,竞得开发商仍处待定状态。

今年是执行“双集中”供地政策的第一年,在北京之前,长春、广州、无锡、重庆、杭州等地已完成首轮出让。目前来看,各地土地热度分化加剧。重庆、杭州、无锡等地土地市场热度高企,杭州超过七成地块溢价率触顶,重庆近半地块溢价率超50%,但首个公开竞拍的长春,首轮土拍的38宗土地中,32宗以底价成交,2宗流拍。

北京首日竞拍竞争激烈

资料显示,此次北京首批集中供应30宗地块,约169公顷,建筑规模约345万平方米,挂牌起始价达1035.81亿元,约占2021年宅地供应计划33%。

地块共涉及12个区,其中15宗位于中心城区,建设用地面积约73公顷,占比约43%;位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积约72公顷,占比约43%;位于生态涵养区项目4宗,建设用地面积约24公顷,占比约14%。

为了更好控制房地价格,此次出让结合相关宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。建立“房地联动、一地一策”会商机制,加强精准调控;引入房屋销售价格引导机制,将价格引导前置到土地出让环节。

据悉,10日,北京共有12个地块现场竞拍,总成交金额为516.19亿元,成交住宅用地规划建筑面积102万平方米,相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的15.7%。具体来看,12宗地块全部达到预设地价上限后,进入竞政府产权份额或竞配建公租房面积阶段。其中,7宗地块因触及双顶,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,分别为海淀区树村2宗地、朝阳区王四营3宗地块、崔各庄1宗地块、豆各庄1宗地块。

出让文件显示,参加投报的竞买人需于现场竞价后第10个工作日提交投报高标准商品住宅建设方案申请书包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、依据技术应用和管理模式。

例如,位于海淀树村的两个地块,分别经过41轮竞价和42轮竞价达到57.3亿元和63.7亿元地价上限,并触及20%政府产权份额比例上限。上述地块房价上限为11.2万元/平方米,这也意味着,购房人购买商品房价格将不超过8.96万元/平方米,获得80%产权。但由于该地块进入高标准商品住宅建设方案投报程序,竞得企业仍然待定。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,北京首日竞拍竞争激烈,保证金总额高达1580亿元,足以看到房企的热情。但对于大多数房企来说,根本拍不到地,资金较差房企只能观望。

“双集中”下土地溢价率趋稳

虽然北京成交地块金额触顶,但从溢价率来看,成交溢价率为7.7%,较此前设置的8.6%的上限溢价率有所下调。中原地产首席分析师张大伟表示,低溢价率将成为北京供地很长一段时间的主旋律。北京压制“地王”的态度非常坚决,30宗地块分别根据地块位置优质程度,在竞拍阶段都做了特殊要求。

贝壳研究院日前发布的4月居住用地市场月报显示,4月全国351城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下滑8.4%,成交金额累计同比增速收窄至5.7%。全国351城住宅用地成交溢价率19.3%,同比增长5.5个百分点,其中6座集中供地城市成交溢价率较2020年成交溢价率增长9.5个百分点,控制良好,全国价率的上涨主要来自非集中供地城市。

CRIC数据显示,全国土地市场经营性用地成交建筑面积也降至13428万平方米,同环比分别下降42%和14%。例如,广州首批集中供地中,大幅提升供应量,完成2021年国有建设用地供应计划中住宅用地建设用地面积40.4%,成交居住用地规划建筑面积相当于2020年全年的一半以上,土地成交楼面价均价却较2020年全年成交楼面价下滑15.3%。

潘浩表示,5月到6月初将进入首批次集中供地高潮部分,而4月的集中供地仅仅为试水阶段,全国住宅用地市场稳地价效果初步显现。

CRIC研究中心研究员马千里表示,受集中供地影响,多个房企土储告急,加之上半年企业现金流较为充裕,房企拍地积极性较高,刺激土地市场热度上涨。但整体来看,由于房企资金量受限,非热点城市土地价格明显稳定。同时,热点城市土地侧调控方向由单纯的“控溢价”向“控地价、控房价”过渡,调控效果初显。

土地市场分化加剧

5月8日,杭州首批集中供地收官,两日成交总额高达1178.2亿元。成功出让的57宗地块中,44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%。其中,杭州地上房地产集团有限公司以10.92亿元上限价竞得的城东滨湖新区单元自持比例达40%;建发地产竞得的拱墅区祥符东单元地块,则需自持38%。

重庆市辖区住宅用地“两集中”出让,46宗土地成功出让,其中,22宗地成交溢价率超过50%,最高溢价率达到130%,平均溢价率也达到42%。无锡首批集中供地的16宗土地,成交总额256亿元。其中,15宗达到限价竞租赁阶段。

与上述城市不同的是,沈阳和长春相对较为冷淡,尤其长春平均溢价率仅有3.3%,大部分地块底价成交,还出现了终止挂牌、流拍的现象。

CRIC研究中心研究员谢阳春表示,“分化”是行业规模增速放缓后的市场常态,从4月的六个集中供地的城市来看,不同城市土拍冷热不均。

从企业投资热情也可窥知一二。谢阳春介绍,首批进行集中供地拍卖的城市中,广州、无锡、杭州等都是开发商重点关注的核心城市,且由于不乏优质地块供应,导致房企拿地积极性相对较高。有些房企为提高竞得概率,使用多个马甲公司共同参拍一宗地块。房企规模上,广州、无锡等地,一半以上地块均为50强房企所获,但反观长春成交38宗地块,仅有3宗地块被50强房企竞得,其他拿地房企均为中小房企或本地房企竞得。

“除了不同城市的热度有所分化以外,同一城市内部也出现分化。”谢阳春说,与无锡、重庆八成地块可比地价上涨不同,广州首次集中拍地中,可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%,分化显著。其中,广州南沙、黄埔区还诞生了两宗新的单价地王,而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交为主,且流拍的6宗地均集中于此。

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