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深圳首拍六宗地有三幅溢价率超40%,厦门首拍楼面价较去年暴增7成,房企获利极难「鏖战“两集中”」

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深圳土地拍卖现场,龙光举牌。 张慧敏摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

5月13日,深圳和厦门分别开启了2021年的第一场土拍,分别揽金138亿和190亿。

与此前广州、重庆、北京等城市比起来,深圳和厦门这次的土地供应量都不算多,但仍有地块的竞争表现激烈。其中,深圳市南山区西丽街道地块的拍卖时间长达一个半小时,最终由深圳的本土房企龙光竞得;厦门市场上,思明区地块的竞价达232轮,最终该地块由中海和国贸联合体以总价92.3亿元竞得。

深圳三幅地块溢价率均超40%

深圳市本次集中出让土地共六宗,吸引了万科、越秀、金地、华润、金茂、龙光、佳兆业等近30家房企的参与。最终,六宗地块共揽金138亿元。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳第一批供地规模比较小,但后续两次供地面积会增加。

深圳公共资源交易中心公布六宗地块成交结果。 张慧敏摄

本次的六宗地块中,两宗位于深汕合作区以及一宗位于龙华区的地块因为只有一家竞买,分别以底价出让,没有进入竞价环节。剩下的三宗地块中,位于宝安尖岗山的A122-0372地块由佳兆业以竞得,位于光明的A646-0083地块和南山西丽T501-0101地块被龙光集团分别以69亿元和10.88亿元竞得,可以说龙光是深圳本次土拍的赢家。

深圳土地拍卖现场,龙光举牌。 张慧敏摄

整场土拍,最具话题的应属南山西丽T501-0101地块,整场土拍的时间为两小时,该地块的拍卖时间就长达一个半小时。中原地产顾问事业部主任高级主任刘嘉彬表示,这他感让到非常意外,因为他认为这块地的住宅为人才房,按照常理,深圳市人才安局集团应该会出手。宝安尖岗山地块和光明地块的竞争本应该更激烈。

资料显示,南山西丽T501-0101地块的土地面积为2.14万平方米,挂牌起始价为47.6亿元,土地用途为商业用地和二类住宅用地。其中,住宅为可售人才住房,最高售价不高于55400元/平,总套数不少于960套,建筑面积65平的户型不少于750套,建筑面积80平的户型不少于210套。对于该地块的利润空间,刘嘉彬表示,如果商业部分有公寓的指标,利润应该会高一些。

龙光集团方面对《华夏时报》记者表示,其竞得的西丽地块和光明地块都属于TOD项目,发展前景普遍被看好。

值得注意的是,本次竞拍的三宗地块有两宗达到最高限价之后进入竞配建面积阶段,一宗为价高者得,最后三宗地块的溢价率都超过40%。其中,光明地块、宝安尖岗山地、南山西丽地块的溢价率分别为45.07%,45.04%、44.96%。

李宇嘉表示,“整体来说,开发商对深圳土地的‘觊觎’是非常强烈的,因为在深圳拥有项目,以深圳为原点拓展整个大湾区的房地产市场,这已经成为开发商提高市场占有率和核心竞争力的筹码。”

李宇嘉还表示,达到地价上限以后产生的竞配建地块让开发商的盈利空间被极大压缩,后续将特别考验开发商的融资、开发能力,部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润。

值得注意的是,深圳此次供地有一个很大的特征,即增加了公共住房配建的比例和要求。“每一宗地都有配建公共住房的要求,甚至还有单独的人才住房用地,这样大力度的增加公共住房,在国内首屈一指。从新增供应来看,深圳正在向二次房改确定的2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。”李宇嘉对记者说。

深圳土地拍卖现场。 张慧敏摄

厦门土拍揽金190亿

深圳市土地拍卖同一天,厦门2021年首次集中供地也如期举行。本次厦门的土地供应也不算多,共5块地,分别位于思明、湖里、海沧、集美、同安五个区。五宗地全部成功出让,总成交金额约190亿元。

所有地块中,属思明区的2021P02地块面积最大、成交金额和成交单价最高。据公众号“厦门地产资讯”统计,该地块的竞价达232轮。最终,该地块由中海和国贸联合体以总价92.3亿元竞得,成交楼面价50430元/平,配建面积36200平,限价71600元/平。贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示,中海此次首次进入厦门岛内,其主要意图为占位区域、打造品牌。

但是楼面价与限价之间差距不大,加上配建面积较大,如何控制成本实现利润,令人担忧,对于该地块的利润空间等情况,《华夏时报》记者给中海地产发去了采访提纲,截至发稿,未收到回复。

此外,热度较高的还有湖里区2021P03地块,吸引了华发、中骏、建发、万科、旭辉、保利等18家房企报名参与竞拍,是所有地块中房企报名数量最多的地块。最终该地块被建发以总价26.3亿元竞得,成交楼面价50400元/平,配建面积13200平,限价71800元/平。该地块的利润平衡同样是难题,对于该地块未来规划等情况,《华夏时报》记者给建发国际发去了采访提纲,截至发稿,未收到回复。

溢价率较高的还有岛外的海沧区H2021P01地块,被联发以总价26.6亿元竞得,成交楼面价27216元/㎡,溢价率35.7%。上述地块的利润空间有多大?联发集团发总部的工作人员对《华夏时报》记者表示会将该问题反馈给相关部门。截至发稿,未收到回复。

另外,据贝壳研究院统计,厦门本批次成交楼面价为35823元/平方米,较2020年全年成交楼面价增长71.9%。潘浩表示,主要原因在于本批次中集中在市中心区域。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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