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12城首批集中供地揽金5221亿元 房企“扎堆”拍地竞争激烈

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截至5月17日,22个试点城市中已有12个启动首批集中供地竞拍,土地成交金额约为5221亿元。

4月15日,长春首批集中供地正式开拍,拉开“两集中供地”序幕;4月,广州、重庆、长春、沈阳、无锡等重点城市地价和溢价率均创下近3年新高。

首批集中供地呈现分化特点,城市之间冷热不均,杭州、重庆、深圳等城市土地平均溢价率均超过30%。杭州出让的57宗土地中,近20宗刷新所在板块地价新高。另一方面,长春38宗土地中有32宗以底价成交,青岛首批集中供地土地平均溢价率仅为2%。

头部房企表现亮眼。据时代周报记者不完全统计,融创中国及融创中国联合体(融创+厦门国贸、融创+海伦堡、融创+新湖等)在22个重点城市首批集中供地中共斥资约574亿元,仅在重庆便拿下8宗土地。此外,万科、招商蛇口、龙湖、中海等TOP10房企均在土地市场上积极举牌。

近乎疯狂的土拍市场也引起业界对项目盈利能力的担忧。克而瑞研究中心分析人士认为,土拍热情高涨、地价明显上涨的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率处于较低水平,多处于10%,封顶+高配建之下,无锡多宗地块大概率面临亏损。

冷热不均

“杭州土拍收金千亿”“重庆土拍一半地块溢价率超50%”“厦门土拍火爆落幕”……近期,多地掀起土拍热潮,占据地产新闻头条。

从已出让的结果看,首批集中供地有供应体量大、成交金额高的特点。据贝壳研究院统计,已出让首批土地的12城总成交建筑面积约为4967万平方米,相当于12城2020年全年土地成交量的37.7%;总成交额5221亿元,相当于12城2020年全年总成交额的42.8%。

重庆以成交116宗土地、总建筑面积1279万平方米成为榜首。本次土拍共吸引了近50家房企参拍,重庆主城区共推出近50宗土地,32宗溢价率超30%。

4月28日,融创中国以溢价率61.6%、楼面价13451元/平方米拿下两江新区地块,刷新片区地价记录;招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块,溢价率高达129.98%。

“千亿卖地”让杭州成为市场关注的焦点。5月7-8日,杭州首批57宗地块全部完成出让,2天收金约1178亿元。据时代周报记者统计,杭州首批集中供地共吸引了包括融信、融创、滨江、宋都、西房等在内的38家房企。

值得注意的是,杭州本次集中供地土拍呈现“集中买地”的特点。克而瑞研究中心数据显示,杭州拿地排行榜中前三家企业的拿地总金额为380.8亿元,占本次总成交额的32.3%,土地资源仍集中在少数大型房企手中。

“地王制造机”厦门果然没有让业界失望。5月13日,厦门第一场土拍落锤,5宗住宅用地全部成交,平均溢价率约29.4%,较2020年全年成交平均溢价率增长9.3个百分点。其中,湖里地块、思明地块、集美地块均竞拍到达上限价格,进入竞配建模式。

对房企而言,投资资金池总量不变,多城推出集中供地,意味着房企需要在区域之间进行调度,必要时还需做取舍。土地供应“撞档”,进一步加剧城市之间的分化。

以青岛为例,5月12-14日,青岛共推出61宗土地,仅有北区开平路45号地块溢价熔断进入竞自持阶段。此外,青岛2宗地块因无人报名流拍,剩下58宗地块均以底价成交。

长春首批土拍共推出38宗宅地,其中2宗土地流拍,32宗土地以底价成交。长春本轮成交住宅用地溢价率为3.3%,较2020年全年溢价率下降1.1个百分点,整体反应平淡。

“算不过账”

3月12日,融创中国董事长孙宏斌在2020年业绩会上表示,地产行业进入了好公司和头部公司的“盛世年华”,好日子才开始。“两集中”供地对规模较大的头部企业拿地策略没有太大影响,对中小房企影响更大。

话音刚落,融创中国便开始攻城略地。4月28-29日,融创及其联合体豪掷近百亿元竞得重庆多宗地块;此外,融创在无锡、杭州、北京等地均有所收获。

据贝壳研究院统计,截至5月13日,TOP10房企权益拿地金额均超百亿元,头部房企优势明显。其中,拿地金额最高的5家房企分别为融创中国、华润置地、招商蛇口、越秀地产和龙湖集团。

拿地之后,投资人最关心的问题便是盈利。

为缩短周期,部分房企“拿地即开工”。5月13日,佳兆业斩获深圳市宝安A122-0372地块。拿地当天,佳兆业就进场开工,“深圳速度”一时刷屏。

为分摊成本、规避风险,部分房企以联合体的方式拼单拿地。在12城集中拍地中,滨江集团共拿地5宗,其中4宗为联合拿地,占比高达80%。

5月14日,有投资者在线上交流会上向滨江集团董事长戚金兴提问:“最近杭州集中推地中,滨江集团拍下的几块地、净利润能有几个点?”

对此,戚金兴回复称,公司最近在杭州集中土地出让中共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

相关言论引发一片哗然,热门地块如何盈利成为热点话题。

以佳兆业拿下的尖岗山地块为例,据好地网测算,该地块成交楼面价约为37767元/平方米,加上配建的31000平方米公建面积,实际楼面价约为73735元/平方米。

根据出让条件,该地块的可售楼面价上限为83625元/平方米。也即是说,该地块地房比高达88%,多家房企投拓人士直言该地块“算不过账”。

克而瑞研究中心分析人士进一步对首批集中拍地城市测算毛利率,本次土拍市场表现比较平稳的青岛、福州、广州等城市的毛利率均在30%以上,处于相对较高水平;而土拍热情高涨、地价明显上涨的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率处于较低水平,盈利空间小。

土拍火热或进一步触发调控。近期,中国指数研究院发布研报指出,目前部分尚未发布首批集中出让公告的城市土地竞拍规则或有针对性调整,预防土地竞拍热度过高;另一方面,当前首批竞拍完成的城市,土地市场热度高将导致地方政府在第二批、第三批集中出让时进一步调整土拍规则,值得企业关注。

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