网易首页 > 网易房产 > 正文

房贷利率上调,房地产税渐近,买房窗口期关闭?

0
分享至

最新的LPR数据出炉,房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续13个月没有变动了,但近期深圳、宁波、杭州接连上调加点数,房贷利率悄然上调。其实不单是这几个城市,全国房贷平均利率已经连续4个月上行了,楼市加息潮已至。信贷大招来袭,势必会增加购房成本,打击购房者积极性,还有提上议程的房地产税改革试点,确实能在一定的程度上为火爆的楼市降降温,但也会加重购房负担,购房窗口期正在关闭。

房贷利率要上涨了?多个城市差异化“加息”

最先行动的是深圳建行。上调房贷利率后,首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP,安居型商品房贷款利率还是执行LPR+30BP(相当于4.95%),维持不变。

这次深圳“加息”有三个特点:

一是基准利率5年期LPR不变,调整的是加点数。一旦加点数确定后,整个还款周期都保持不变,后续仅随着LPR浮动;

二是差异化“加息”,具有保障属性的安居型商品房加点数不变,首套刚需上调15BP,二套改善上调35BP,二套房利率调整幅度高于首套房贷利率,适当向保障和刚需倾斜;

三是并未全面“加息”,只是部分区域部分银行,建行“加息”后,工、农、中、交四大行紧随其后,其他大型银行跟进的可能性较大。但在房贷集中管理制度之下,如果银行房贷额度不紧张,也有可能不跟进。

除深圳外,宁波和杭州地区的多家银行也开始上调房贷利率。宁波四大国有银行同步上调,首套房按揭利率从5.35%上调至5.45%,二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%,首套和二套同步上调了1个百分点。杭州四大行将首套房利率从5.2%上调至5.4%,二套房从5.38%上调至5.5%,首套房上调的幅度比二套房还要高,可能是因为杭州新房严格限价,倒挂严重,打新过于狂热。

从趋势上看,通胀预期升温,货币政策边际收紧,虽然5年期LPR短期不会轻易动,但楼市成交火爆的城市、信贷额度紧张的银行可通过增加加点数上调房贷利率,后续整体房贷利率大概率延续稳中微增的态势。

房贷利率“加息”影响有多大?购房窗口期逐渐关闭

我们简单测算了一下,以深圳为例,假定首套房商业贷款300万,30年还清,按照等额本息的还款方式,每月月供需增加275元,总还款额增加了9.9万,对于刚需也是一笔不小的开支,差不多是普通人一年的工资。如果是二套的话,还款条件不变,月供增加了656元,整个还款周期多了23.6万。虽然相对高额的总价,金额不算太多,也是增加了还款压力,会对市场情绪有一定的冲击。

“加息”潮来临,购房窗口期逐渐关闭。房贷利率小幅上涨已成为趋势,很多城市房贷利率都出现了上行的情况。4月全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP,房贷利率已经连续三个月上涨了。60个重点城市中,18个城市首套房贷利率上浮,14个城市二套房贷利率上升,没有城市下调。

不仅房贷成本上行,贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后,不少银行房贷额度趋紧,审核更为严格,首付资金证明、社保证明等都有严格的要求。而且放款周期变长,热点城市平均放款时间从1-2个月延长至3-6个月,整体上首套房贷仍快于二手房贷。贷款贵,难度大,势必会打击购房积极性,购房窗口期逐渐关闭。

房地产税真的要来了?改革试点渐行渐近

房贷利率上调,购房成本增加,计划买房的人有点慌了。房地产税开征,持有成本上升,名下有房的人坐不住了,特别是有多套房的,所以最近财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,备受关注。

座谈会首次提到“改革试点”,标志着房地产税终于要从立法上升到实施阶段了,会先于立法开展房地产税试点,大概率在深圳、海南试点,可能很快就会开始实施。在立法落地实施之前,通过改革试点积累经验,这也是过去改革中常见的操作。

关于房地产税立法进程,这几年每次两会都会被提及,2018“稳妥”-- 2019“稳步”-- 2020“稳妥”--2021“积极稳妥”,最新表态增加“积极”二字,表明由于疫情一度放缓的房地产税立法重回正轨。房地产税会来,由于房地产税涉及面广,征收对象、计税依据、税率结构、免征额度等都非常敏感复杂,立法并没有明确的时间表,预计也不会很快就来,从立法进程上来看,全面落地至少还需要两到三年的时间,大概率会在十四五期间实施。

大家都很关心房地产税对房价的影响,短期会有一定的情绪冲击,但长期抑制效果并不显著,基本面最重要。房地产税可通过增加保有成本,抑制投资性需求,影响房地产市场,短期会有一定冲击,但更多是情绪上的,长期对房价的抑制效果并不显著,关键还是看基本面,如果基本面没问题,有房产税照样涨,如果基本面没吸引力,没有房产税也照样跌。从国际经验看,美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税,房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看,上海和重庆自2011年推进房产税试点以来,房价不跌反涨,房地产税对房价的调控作用效果并不明显。

所以房地产税对刚需自住影响不大,对炒房者抑制效果较为明显。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,对于普通刚需,房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制适度减负,影响不会太大,该买还得买。但对于多套房产拥有者,由于大概率采用超额累进税率,即便第一套免征、从第二套开始征收,超出免征面积的部分税率依次提高,征缴压力会比较大,增加持有成本,这也符合房住不炒的主基调。

相关推荐
热点推荐
为什么越来越多人开始反感华为了?这些原因不改,早晚要凉凉

为什么越来越多人开始反感华为了?这些原因不改,早晚要凉凉

W影儿
2021-07-28 19:50:06
单位七个月没发工资,夫妻饿了二天,最后偷窃公款二十万逃之夭夭

单位七个月没发工资,夫妻饿了二天,最后偷窃公款二十万逃之夭夭

森里伊人眸
2021-07-28 16:56:52
高修养!戴上金牌后,4位姑娘拥抱,因为工作人员,1秒后立即中断

高修养!戴上金牌后,4位姑娘拥抱,因为工作人员,1秒后立即中断

比你知道的多
2021-07-28 15:02:01
中方回击美国病毒溯源抹黑:完全是对常识的漠视,对科学的傲慢

中方回击美国病毒溯源抹黑:完全是对常识的漠视,对科学的傲慢

海外网
2021-07-24 07:29:12
《小李飞刀》演员现状:男主无戏可拍,男2成大腕,女主女3仍单身

《小李飞刀》演员现状:男主无戏可拍,男2成大腕,女主女3仍单身

青石电影
2021-07-26 18:01:07
石智勇举198KG大喊还有谁!对手托大试199,摔了个屁蹲笑着认输

石智勇举198KG大喊还有谁!对手托大试199,摔了个屁蹲笑着认输

乐活体育圈
2021-07-28 23:35:04
中国白富美倒贴嫁黑人拳王,3年生2娃遭弃,如今想找个老实人结婚

中国白富美倒贴嫁黑人拳王,3年生2娃遭弃,如今想找个老实人结婚

诗意世界
2021-07-28 12:57:36
辽宁!大面积“台风雨”即将来袭!但辽宁也有坏消息

辽宁!大面积“台风雨”即将来袭!但辽宁也有坏消息

臣夜观天象
2021-07-28 22:06:24
“如所言不实,愿受法律制裁!”之后,他被罚款8万元

“如所言不实,愿受法律制裁!”之后,他被罚款8万元

人民法院报
2021-07-28 17:20:10
上海楼市:这些区域没有任何投资价值,内行人都绕道走

上海楼市:这些区域没有任何投资价值,内行人都绕道走

沪叔说房呀
2021-07-28 22:45:02
“老板娘穿成这样卖早点,后面大哥的眼睛都看直了。”哈哈哈哈

“老板娘穿成这样卖早点,后面大哥的眼睛都看直了。”哈哈哈哈

二哥好好笑
2021-07-23 13:16:56
中国沙排奥运最大冷门!夏欣怡完胜世界第一,王凡关键分锁定胜局

中国沙排奥运最大冷门!夏欣怡完胜世界第一,王凡关键分锁定胜局

波波维奇资讯营
2021-07-27 22:02:45
刘诗雯是国乒的悲情人物,她让人明白,少年得志和大器晚成可以形容同一个人

刘诗雯是国乒的悲情人物,她让人明白,少年得志和大器晚成可以形容同一个人

乒乓看世界
2021-07-27 21:31:49
不准入境查封财产!反外国制裁法打响第一枪:这次对准了美国

不准入境查封财产!反外国制裁法打响第一枪:这次对准了美国

海峡军武
2021-07-26 11:49:48
曾经的手机摄像头模组一哥,被苹果踢出供应链后就不行了?

曾经的手机摄像头模组一哥,被苹果踢出供应链后就不行了?

雷科技
2021-07-27 20:10:29
TVB美女记者采访奥运冠军,问题失仪用词轻佻,顶不住压力道歉了

TVB美女记者采访奥运冠军,问题失仪用词轻佻,顶不住压力道歉了

并不擅长圈粉的铁任
2021-07-28 00:20:48
" 你听说过「灰色强奸」吗?" " 我经历过。"

" 你听说过「灰色强奸」吗?" " 我经历过。"

深度
2021-07-27 17:59:22
7月26日,越南一重量级人物上台,不到24小时,中方火速发声

7月26日,越南一重量级人物上台,不到24小时,中方火速发声

海拔新观察
2021-07-28 21:54:52
他对武汉疫情分文不捐,却转身捐给澳大利亚3000万,如今报应来了

他对武汉疫情分文不捐,却转身捐给澳大利亚3000万,如今报应来了

国际大视野
2021-07-28 06:46:20
预警升级!暴雨,大暴雨,特大暴雨

预警升级!暴雨,大暴雨,特大暴雨

徐州黑板报
2021-07-28 10:43:23
2021-07-29 01:36:49

头条要闻

新华社谈近期股市波动:行业监管有利于长远发展

头条要闻

新华社谈近期股市波动:行业监管有利于长远发展

财经要闻

体育要闻

日本严重失误还夺冠?中国错失全能金牌

娱乐要闻

林俊杰会是下一个翻车的“海王”吗?

科技要闻

中国吸入用新冠疫苗临床试验结果获权威认可

汽车要闻

全新一代奇骏知识点大全 你想知道的全在这了

态度原创

健康
手机
艺术
数码
公开课

房间被水淹?洪水过后家庭这样清理和消毒

手机要闻

苹果获屏下Touch ID和Face ID专利:要和刘海屏说拜拜

艺术要闻

摄影指南:看阴影如何帮助你理解光线

数码要闻

罗永浩再次晒图安利:给iPad加上门把手是认真的

公开课

今夏最火女画家:画出自信女孩,激励无数网友