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北京10宗“竞高标准”土地买家出炉,“树村”热地落袋融创,多房企“舍利求地”操盘难度大增

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首次集中拍地当日,等待进入拍地大厅的房企工作人员。 陆肖肖 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 陆肖肖 北京报道

5月27日,北京首次集中供地的10宗进入高标准商品住宅建设方案投报程序的土地竞拍结果公布,其中两宗热门的树村地块由融创拿下,金地保利华润联合体竞得王四营L01地块。但很多业内人士表示,此次多个地块都是限售价、高政府持有份额、高配建公租房,房企对于未来项目利润的预期有所降低,出现了“舍利求地”的现象,企业操盘难度增加。

部分地块竞标激烈,融创、卓越拿地最多

由于位置极其优越,两宗树村地块引发了多家房企激烈拼抢,最终两宗地均被融创拿下。正式拍地之前,两宗地块在报价阶段就达到了天花板,现场竞报政府持有产权份额很快达到了政府持有商品住宅产权20%的份额上限,最终在十多天的高标准商品住宅建设方案PK阶段,融创的方案获胜,一举拿下了连在一起的两宗土地。

朝阳区豆各庄乡1306-638地块的竞争也很激烈,共吸引了金茂+城建、旭辉+首开+建工、中海、中冶、万科等10家企业或联合体提报高标准住宅建设方案,最终,绿城以68.2亿元的代价竞得该地块,可售住宅楼面价约4万元/米,溢价率15%。

在5月10日竞拍当天,王四营三宗地块拼抢十分激烈,但在后期的高标准商品住宅建设方案PK阶段,很多企业最终并没报名,其中王四营L01地块在现场无企业提交方案,最终由竞拍当天出价最高的金地+保利+华润联合体拿下。王四营L03现场只有招商+五矿+北京城建一家联合体提交方案,相当于地块被提前锁定。王四营L02、05有融创、鲁能、招商+城建+五矿这几家企业或联合体参与,最终由鲁能以30.95亿元拿下,配建13800平方米的公租房。

此外,朝阳区崔各庄地块由建发竞得;通州城市副中心0302街区地块由阳光城+城建联合体拿下;延庆南菜园地块由住总获得;密云檀营乡地块由首开+住总+旭辉+花样年的联合体竞得。

从拿地企业来看,本次融创成为拿地最多及金额最高的房企,本次竞标高标准方案后拿下的树村两地块,加上此前单独拍下的金盏地块,和与石泰合作的石景山衙门口地块,融创此次共拿下了四宗土地。卓越在此次土拍中也单独或与其他企业合作也拍下了四宗地块,是拿地最多的房企之一,但在拿地金额上不及融创。中海则在此次拍地过程中“颗粒无收”。

本次土拍对北京楼市格局有何影响呢?合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,单次的土拍对房企的影响没那么大,可能会影响企业半年内的战略铺排,一年有三次拍地,后面还有两次补仓的机会。这一次中海和万科未竞得土地,说明他们对地块的价值判断和其他企业有一些出入,而且他们手里的储备项目和储备货值是比较大的,足够支撑半年左右的去化,他们可能会在后面的土拍中发力。

本次土拍也将诞生北京市场上最早的一批共有产权商品房,其中树村两地块,崔各庄黑桥村、南牟村L06地块,通州城市副中心0302街区地块,这四宗地都达到了政府持有商品住宅产权20%的份额上限。朝阳金盏两地块的政府持有份额分别为13%和15%。

企业发挥空间有限,操盘难度大增

近几年来,房地产行业整体盈利在持续下行,本次集中供地以来,尤其是一二线城市,许多热门地块争抢激烈,许多地都是限售价、高政府持有份额、高配建公租房,房企对于未来项目利润的预期有所降低,出现了“舍利求地”的现象。

在北京此次出让地块中,楼面价和限售价的差价最低的是昌平东小口镇马连店地块,楼面价和限售价仅有1万元的差距,操盘难度可想而知。郭毅分析,北京首次集中供地的热度比较高,很多地块可以说是利润微薄,甚至有的地块是算不过来账的。

一位房企投拓人士告诉《华夏时报》记者,这次土拍很多项目的拼抢激烈程度都超出了预期,后来很多企业冷静下来,意识到算不过账来了,所以后期有的企业没有再提交高标准商品住宅建设方案。很多地块拍出的楼面价和限价差距都很小,企业发挥的空间有限,利润必然是下降的,这就要求房企要具备极强的成本管控能力。

为什么房企会出现“舍利求地”的现象呢?克而瑞研究中心分析,第一,在企业核心布局城市,战略权重与业绩占比高,如果房企选择不拿地或错过拿地时机,由于补货等待期拉长,企业推货量和推货时点也会受到影响,不利于业绩的实现和规模的增长,市场份额面临稀释,削弱企业在该城市深耕的竞争力。面对激烈的土拍竞争,为了维持规模增长、稳住市占率,房企不得不降低盈利预期。

第二,在集中供地下,土拍热度也在一定程度反映了市场预期,市场预期好意味着未来去化速度和去化率也更有保障,利好于现金回流,维持正常运营,因此房企愿意以更低的利润甚至少量亏损争夺目标地块。

郭毅分析,对于后市来说,应该会造成项目的集中入市,最快今年年底就会有一批项目出来,但是在这之前,北京新房市场是一个供应不足的状态,后期价格战的可能性不大,因为拿地的成本已经达到天花板了,房企在未来的销售指导价格也是不能突破的,所以后期基本上不可能在价格上有所调整了,已经没有调整的空间了。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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