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“两集中”下各地土拍冷热不均 联合拿地已成新策略

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随着5月24日济南首轮集中拍地收官,从4月15日长春打响集中土拍的“第一枪”至今,已有超15个城市完成第一批集中供地。新土拍政策下,各地土地市场冷热不均,而多家联合拿地成为房企新策略,从土地到楼市,未来新政将带来哪些影响?

不同城市冷热不均

在已经完成集中土拍的城市中,各地土地市场冷热不均,一些热点城市的房企拼命厮杀,而在东北的长春、沈阳,房企参与意愿较低,土拍市场平平淡淡。

4月15日,长春迎来2021年第一场土地集中竞拍,也打响了22个城市集中竞拍第一枪。当天共推出51宗住宅用地,仅成交了38宗,其中6宗溢价成交,其余32宗均为底价成交,总成交金额194亿元,市场表现比较平淡。



沈阳也面临同样现状,在4月30日进行的沈阳今年首次土地集中竞拍中,整个竞拍过程只进行了两个小时,在当日推出的25宗地块中,有3宗地块无人报名流拍,其余22宗地块总成交金额为197.86亿元,其中有8宗地块为底价拍出。

与此相反,广州、重庆、杭州、北京等城市进行的土拍则是另外一幅场景。截至目前,杭州、北京总出让金均过千亿,分别以1178亿元、1102亿元居前两位。南京揽金993亿位居第三,广州揽金超900亿元位居第四,重庆以635亿元紧随在后。

从竞拍过程看,也是比较火爆。4月28日至29日,重庆迎来了今年首次集中供地出让。重庆此次出让46宗土地,占全年3次集中供地的50%。所有地块全部成功出让,整体溢价率约43%。其中有25宗地块的楼面价突破万元,且刷新地王天花板,甚至出现地价逼平房价的情况。

无锡市土拍同样火爆,16宗地块中有15宗地块突破最高限价,并且由于土地竞价过于激烈,土拍计划甚至由2天延长至3天。

在合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明看来,新政下的土地竞拍,也是城市间的竞争,实际上是28个重点城市在资源上的竞争,杭州、重庆等城市在资本市场上的聚集能力远高于长春、沈阳等城市。

联合拿地成房企应对新策略

新的土拍政策下,每个城市每年三次集中出让土地,出让时间比较集中,也给房企带来了不小的资金压力,不少开发商也调整了竞拍战略。联合拿地成为房企应对集中供地的新策略,已化解资金、风险等方面压力。

记者梳理发现,在北京参与首批集中土拍的50多家房企中,有金地+华润+保利、中海+中交、旭辉+首开+建工、绿城+金茂、招商+五矿+城建等37个联合体,最热联合体金地+华润+保利报名了16宗地块的土拍,已成交的地块中就有6幅地块为联合体竞得。

同样,在重庆出让的46宗土地中,金科+美的置业、融创+大发、大唐+金科、龙湖+重庆颐天康养等联合体共拿下8宗地块。在杭州土拍中,有5幅地块为联合竞拍竞得,其中融信+滨江联合体拿下其中的4宗优质土地。在广州土拍中,越秀+南投+中铁建、招商+弘阳、上坤+徐福组成联合体,其中越秀及其联合体拿下6宗地块。

从企业结合来看,以“规模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”两种模式为主。而从联合体数量上看,两家房企结合为主,在重庆的土拍中鲜见新希望+金科+华宇、融创+中梁+弘阳+财信发展这种3家甚至4家房企联合拿地。

土地“零售”改“批发”如何影响未来楼市

此前,住宅用地的招拍挂在全年不定期连续推出。而今年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。“两集中”即集中公示、集中招拍挂出让,每年发布住宅用地公告不能超过3次。

其中,22个重点城市包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

这也意味着各城市实行多年的土拍模式从“零售”改“批发”,对房企而言,资金压力大大增加。要在短期内集中准备大量资金参与多个城市的竞拍,对房企资金管控、投资逻辑和决策能力要求更高。

而新政对于未来房地产市场而言也有不小的影响,土地的集中入市必然带来后期楼盘的集中入市,一方面为购房者增加了选择余地,另一方面供应增加,导致各个项目之间的竞争加剧。

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