网易首页 > 网易房产 > 正文

旭辉集团林峰撰文:土拍热时的冷思考

0
分享至

来源:财经自媒体

CEO Talk | 土拍热时的冷思考

原创 林峰 旭辉集团

“别人贪婪时我们要恐惧,别人恐惧时我们要贪婪”

“大家热烈时我们要冷静,如果周边所有的人都在讨论股票时,就是市场的高点了”

前一句话是巴菲特总结的,后一句则是彼得·林奇的经验。两个人都是股市著名的投资大师,而股市的投资和地产的投资其实在底层逻辑上是相通的,买到性价比高的地是房企的最重要工作,未战先胜是为善战,才是孙子兵法的核心。

近期土拍市场的高度火热的情形,让很多没有买到地的开发商们很是焦虑,一是没有拿到地,下一次又要隔几个月了;二是地价高了那么多上去,未来是不是会更高。

其实冷静下来思考一下,问问自己几个问题,比如:

房地产市场的政策属性是在加强还是减弱?

政策的本质目的是什么?导向是否改变?

市场和政策哪个因素能支撑房价大幅上涨?

土地已经断炊了吗?自有资金能买多少块地?

接下来的拍地,地价会越来越高吗?

......



每个人一定都有自己的答案,如果都思考清楚,相信就可以缓解一些焦虑了。我也和大家分享一下我的思考:

冷思考一:

存在的不一定是合理的

土拍火热,如同你路过一个面包店,发现好多人都在排队抢面包,仔细一看,门口牌子写着“售完即止,下月再来”,那种稀缺感刺激着人类遗传DNA里的生存恐慌,赶紧的跟上去排队抢,不问价格了,抢到为止。

这一轮的土拍火热,更多时候不是市场逻辑在支撑,而是恐慌逻辑,别人都拿了地,我没有,往后可能要三个月以后,也就是早饭没吃上,可能要等午饭才能吃,万一午饭也没吃上,那就要饿一天了。其实看看百强房企的土储,哪一家冰箱里的存量都够吃好几天的。

投资踏空了,最多饿一顿,但套牢了,却是会死人的。特别是土地和房价的上涨抵不过财务成本的增加的阶段,这时候土储会是你脖子上的枷锁,而不是口中的蜜糖。这个时候,仔细想想巴菲特和彼得·林奇的话,或许有助于冷静思考。

一定要相信政府的决心,敬畏政策、尊重市场。有的城市地价上涨从30%到130%,但房价却没有怎么涨,未来是不是按这个幅度涨上来?

我觉得不一定,一是市场不一定能接受这么剧烈的涨幅,二是哪怕市场接受,政府也不会接受。是以“塞翁失马,焉知祸福”。上一轮济南、天津、大湾区等地高价拍地的朋友,开始不也是欢天喜地,到后面都只是亏多亏少的问题,大镰刀之下,韭菜不论高矮。

这一轮调控的核心是“稳房价、稳地价、稳预期”,集中供地政策也是为了稳地价而出台的,初衷是短时期内集中加大土地供给量,平抑地价,但是副作用是带来饿三个月的恐慌心态。但政策的导向是不会变的,初衷没有达到,那政策的补丁一定已经在路上。

所以现在你看到的高地价,虽然存在,但不一定是合理的。当然,有些城市的集中拍地政策还是设计得不错的,限了地价,大家摇号,虽然概率低一些,但是地价相对合理安全。

冷思考二:

行业的金融属性进一步加强

在东莞集中供的一幅地中,总土地货值22个亿,引来五百个马甲共2000亿资金戮战,有两家房企甚至动用了一百多个马甲,如果1%的资金成本,就已经抵过全部的货值了。还有传闻有个企业为了上海的拍地准备了一千三百亿的保证金,地产的这种大进大出的资金需求,已经越来越像金融机构了。

除了资金量,监管机构对地产行业的管理也越来越像金融行业——

一是把房企和金融机构一样进行分类管理,比如房企的三道红线和银行的五档分类;

二是有严格的行业管控,对地产的负债率与结构,如同对金融行业的资本充足率及地产相关贷款的总额限制;

三是管控的颗粒度与方式:对主流房企像对金融机构一样,有年度控制目标,并且细化到月度管理和窗口指导,监管的颗粒度也越来越细。

没有花不完的钱,只有买不完的地。让子弹飞一会,有时不一定会错,特别是在房企负债三道红线月度管控的前提下,就如同不论餐前餐后,都要求血糖指标一样,哪一个月其实都不能多吃,但是集中供地又是一顿顶三天,吃还是不吃,这是一个问题。To be or not to be?

所以只能是量力而行,在财务有限的弹性内做好安排分配,不要太担心被别人家都吃完,他吃多了血糖也是会高的,下次就会被禁食。

地产行业在资本市场的定价也很像金融机构,低市盈率、低市净率、高分红率、股价低迷。为了筹措更多的权益金融资本,多数上规模的房企都选择了上市,但是上市最佳窗口期也已经过去,2020年房企的平均市盈率不到5倍,流动性交易量也不大,上市募不到多少资,但是会增加不少中介和监管成本。地产企业借资本杠杆弯道超车的机会过去了,小规模企业要想逆风上坡,还要加速,非常难。

冷思考三:

行业的合作、竞争和整合都在加剧

一线城市集中拍地的资金压力导致行业的合作进一步加强,特别是北京、上海、深圳、杭州等一些高总价的地块,越来越多的联合参拍,都是大大结盟或强强联手,绝大多数是为了减轻资金压力,特别是在利润率不高但是又必须刷存在的核心城市。

房企行业进入一个短兵相接的竞争时代。早期的地产行业互相之间并没有太强的竞争关系,类似于武术表演,每个人上台各自打一套拳,你可以好,别人也可以好。现在变成了PK竞技赛,是你输我赢的博弈,不仅拍地场上如此,在销售时亦然,你的项目多卖十组客户,附近项目可能就直接少了十组。

除了强度,竞争的难度也增加很多。从以前的校运会、市运会、省运会、全运会,到现在的奥运会,变成了高手博弈,只有半目胜的机会。奥运会的一百米短跑,冠军也就赢人家半个身子、差个0.1秒最多,是不可能赢人家3秒钟的。房企在各类综合能力和精细化运营方面,差距都越来越小,要赢那半目,还得下很大的功夫,才能变成拍卖场上那最后一举的底气。

行业整合也在加剧。随着行业融资的规模不断缩减,越来越多的房企债务爆雷的情况出现,还有一部分房企由于地产的利润越来越低,主动选择了退出(有一部分国企是国家政策要求退出),房企之间的兼并重组也比往年要多。

整合的特点也从之前的大鱼吃小鱼,到了大鱼吃中鱼、快鱼吃慢鱼,甚至大鱼吃大鱼的阶段。整合可能还会持续一段时间,因为房企三道红线和银行五档限贷的政策下,还会有许多的雷陆陆续续爆出来,十年后行业的终局可能是,剩下的全国化房企不超过50家。

物业企业的兼并重组,也在一波浪潮上。之前说过房企的上市风口期已经过去,其实物业分拆上市的风口也已过去,除了一两个巨无霸,其他的还没有上市的物企规模都太小,基本会被主流投资机构忽略,他们只会关注行业TOP10的企业。

物业行业目前百分之五十以上的企业,平均市盈率都低于十倍,这中间既有利润率很高的,也有规模很大的。所以小型物业公司与其上市,不如和头部企业合作,没有成本,能收到大额现金,价格还好过自己去上市。但这一波浪潮可能也不会持续太久,特别是行业市盈率进一步回落之后。

冷思考四:

你改变不了世界,只能改变自己

不管是红海还是蓝海,都是大海。地产行业去年成交17万亿,妥妥的支柱型行业,哪怕竞争再强、环境再恶劣,于衣食住行而言,行业永远都会在,不在的只有可能是企业。

面对艰难的外部环境时,企业无非有两种选择,一是做好自己,真正变成行业的头部,而且是强的头部,跑不过老虎,但跑赢你的竞争对手,就可以活下去;二是创新,挖深护城河,或是彻底换赛道,那也是另一种活法。

人是反脆弱的,在生存压力面前总能找到不同的出路,要么你更快更强,要么你持续创新。如同“红皇后原则”所述,没有一劳永逸的竞争优势,你必须不停奔跑,才能够活下去。

在地产主业,旭辉还是想坚持干下去的。我们就关注如何全力以赴做好自己——

一是追求有质量的发展,而不是规模。要做强,而不仅仅是做大,要有利润和回款的销售,有可持续的增长,需要经营能力在每一个环节的提升;

二是真正做到客户导向。做到产品和服务能被客户认可,那是一个企业安身立命的根本,而且不能停留在口号上,而是刻在骨子里、落到战略上、融入文化中,要成体系化的落地;

三是要有战略定力。对市场、政策和行业变化要有敬畏之心,未来行业的容错度太小,不能踩错一个节奏,错一着可能就满盘皆输。

有些企业通过强化自己原有的护城河,不求大规模,在细分区域或细分领域做小而美的公司,也是非常好的战略选择,比如有些企业在特定区域有很强的品牌和开发能力,有的企业专注于某一些类型的开发,比如养老、文旅、商业、绿色建筑等等,都有可能构建护城河。还有一些企业则可能选择的多元化,完全换一个赛道去玩,都是很不错的选择,活下去,才是硬道理。

还有转型投资也挺好,现在卖房不如卖地,你把项目按拍地的价格买了,会发现收益更高,税还更少,而且现金还回笼快。拿了这些钱,去买地不如买股,拍卖场上举不过他,就买他公司的股票和债,回报率算算比买地还要高,而且后面不用辛苦干活,何乐而不为。

冷思考五:

对近期的七个预测

1

对房企融资会进一步收紧

根据同策研究院监测,5月份40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计440.91亿元,环比下降28.48%,同比下滑27.40%。同时最近监管部门又叫停了一批供应链融资,各个金融机构下半年的投放头寸原本就比上半年少,各个水龙头都是拧紧的趋势,建议珍惜现金流。

2

马甲拍地会被严格控制

这一轮集中土拍的一些城市,马甲的数量太多,已经引起媒体和政府部门的关注,有些城市已经明确不得马甲报名,估计其余的城市在审核是否为马甲的条件上也会严格控制。

3

限价的审批会持续收紧

地价的上涨不一定能倒逼地方政府在限价上的放松,特别是地价涨得太高的城市,上一轮看到有的项目地价两万六,最终售价只有两万三。所以售价不一定达得到买地时的预期,高价地的消化需要很长一段时间。

4

集中供地的政策会进一步优化

这一轮集中供地,各个城市的政策都不相同,围绕着稳地价的目标,监管部门很可能关注部分拍地价过高的城市,不同城市之间也会借鉴相互的成功经验,政策的优化一定会在第二轮拍地时出台。

5

今年剩余两次的

集中供地热度会逐步降低

第二次集中拍地,房企不会像第一次那么饥饿,而且政策的补丁一定也出台了;第三次拍地要四季度了,房企的年度投资额度和资金都差不多了,还要备战年底报表,大概率土拍的热度会逐次降低。

6

行业的毛净利率会进一步下滑

分化会加剧

上一轮市场调整,和这一轮的高价地,在未来平稳限价的政策下,行业的毛利率和净利率都会进一步下滑,探底周期可能在23、24年,或是更长。在此情况下,企业的分化和整合会进一步加剧,特别是20到100强的企业。

7

房价依然会涨,但不是大涨普涨

房价仍然有上涨的内在动力,不论是从宏观经济增长,还是货币发行的规模来看。而且调控的核心也不是让房价下跌,而是防止房价过快过大的上涨。未来房价平均上涨幅度大概与GDP增速差不多,但是不同城市分化会比较大,人口导入型城市上涨的幅度会高些。

黑暗过后必有黎明,只是这次黑夜会有点长,关键是要活着熬过去。要冷静思考、独立判断,做好自己、拥抱创新,用足够的耐心等待黎明。

坚持长期主义是我们的原则。而坚持长期主义,就是以最朴素的简单,去应对最纷繁的世界。

延伸阅读
相关推荐
热点推荐
我哪漏n裤了?王羽杉遭超管“钓鱼执法”怒摔鼠标:违tm个P规!

我哪漏n裤了?王羽杉遭超管“钓鱼执法”怒摔鼠标:违tm个P规!

娱乐搬运
2021-10-20 13:47:30
4A公司老总骗原配离婚,扶女秘书上位,管理时间,现任原配一起睡

4A公司老总骗原配离婚,扶女秘书上位,管理时间,现任原配一起睡

人生红绿灯
2021-10-20 17:26:55
海底捞紧急声明毛肚缩水事件,股价下跌近70%,产品问题屡上热搜

海底捞紧急声明毛肚缩水事件,股价下跌近70%,产品问题屡上热搜

AI财经社
2021-10-20 12:21:09
9年前,那位为救学生失去双腿的80后美女教师张丽莉,后来怎样了

9年前,那位为救学生失去双腿的80后美女教师张丽莉,后来怎样了

锵锵文史局
2021-10-20 18:30:21
一个村庄泡在水里的216个小时:床在她手中散成了一把木屑

一个村庄泡在水里的216个小时:床在她手中散成了一把木屑

时代周报
2021-10-20 18:00:07
妹子下雨天骑车的时候注意点,别光顾着玩手机了,东西都露出来了

妹子下雨天骑车的时候注意点,别光顾着玩手机了,东西都露出来了

榴莲味八卦
2021-10-20 16:53:33
“过来收尸吧”,妻子携女儿跳楼身亡后,丈夫拍照发死者家族群

“过来收尸吧”,妻子携女儿跳楼身亡后,丈夫拍照发死者家族群

胡侃社会百态
2021-10-20 10:01:41
百名身份不明人士冲击陕西一高校?警方:学校内部人员变动引发

百名身份不明人士冲击陕西一高校?警方:学校内部人员变动引发

极目新闻
2021-10-19 19:02:19
为保护3岁儿子,深圳一女子勒死22岁女儿,原因竟是女儿的一句话

为保护3岁儿子,深圳一女子勒死22岁女儿,原因竟是女儿的一句话

读文汇H
2021-10-19 22:32:37
突发!合生创展称收购恒大物业交易未能完成

突发!合生创展称收购恒大物业交易未能完成

南方都市报
2021-10-20 22:16:54
55岁巩俐被曝申请改回中国籍!加入外籍已13年,曾自称是个人选择

55岁巩俐被曝申请改回中国籍!加入外籍已13年,曾自称是个人选择

盖饭娱乐官方号
2021-10-20 22:32:05
网友爆料:某大地产区域公司停工留职通知书

网友爆料:某大地产区域公司停工留职通知书

民生热议解读
2021-10-20 14:49:53
魅力不减?调查显示近八成美国共和党人希望特朗普再次竞选总统

魅力不减?调查显示近八成美国共和党人希望特朗普再次竞选总统

环球时报评论
2021-10-20 16:03:34
身材很好的小姐姐穿连体瑜伽裤,造型太前卫,一般人驾驭不了

身材很好的小姐姐穿连体瑜伽裤,造型太前卫,一般人驾驭不了

糖果时尚
2021-10-20 14:19:20
贝壳不会真以为裁员有用吧?

贝壳不会真以为裁员有用吧?

柴狗夫斯基
2021-10-20 13:39:27
任嘉伦疑在新剧中穿肌肉衣,脖子两个色,胸肌硅胶感严重,辣眼睛

任嘉伦疑在新剧中穿肌肉衣,脖子两个色,胸肌硅胶感严重,辣眼睛

八圈儿大佬
2021-10-20 19:26:22
观众好评度89%,耗资10亿制作,击败《长津湖》夺全球票房冠军

观众好评度89%,耗资10亿制作,击败《长津湖》夺全球票房冠军

王牌电影院
2021-10-20 12:33:52
2008年山东理发店女老板夜晚被害,11年后装修工被纳入警方视野

2008年山东理发店女老板夜晚被害,11年后装修工被纳入警方视野

脑洞碎碎念
2021-10-19 23:39:56
安徽男子强奸116人,小姨子也不放过,却无一人报警

安徽男子强奸116人,小姨子也不放过,却无一人报警

炎彬娱乐说
2021-10-20 07:56:44
靠一张桌子打脸苹果!中国脑洞最大的网红,凭啥让官媒点赞?

靠一张桌子打脸苹果!中国脑洞最大的网红,凭啥让官媒点赞?

金错刀
2021-10-20 18:23:53
2021-10-21 00:26:44

头条要闻

7位省级党委书记同一天卸任 他们如何告别主政地?

头条要闻

7位省级党委书记同一天卸任 他们如何告别主政地?

财经要闻

体育要闻

毁了纳什的冠军 他又要毁保罗晚年…

娱乐要闻

升级当妈!台媒曝林依晨已平安生产

科技要闻

恒大汽车进行一系列人事任免 引战投尚无进展

汽车要闻

来真的!?小米要造定位10万级轿车 三年后量产

态度原创

艺术
本地
健康
数码
亲子

艺术要闻

“金沙模式”如何炼成?

本地新闻

《国子监》徐开骋:这部剧能让大家轻松愉快就行

以色列发现德尔塔新变种毒株AY4.2病例

数码要闻

苹果M1 Max性能太过惊人!RTX 2080/PS5双双退散

亲子要闻

警惕!天冷降温加被子,2个月大婴儿睡觉被捂到呼吸衰竭