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半年成绩单出炉!杭州卖地超2000亿蝉联全国第一

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(原标题:半年成绩单出炉!杭州卖地超2000亿蝉联全国第一,5成房企“中考”达标)

2021年上半年,大多数房企的日子都不太好过,土地“双集中”供应下,僧多粥少,拿地更难了。而拿钱也更难了,2020年“三条红线”政策发布以来,房企融资的水龙头不断被拧紧。中国指数研究院相关监测数据显示,今年前5月,房地产企业融资额仅8577.48亿元,同比去年减少了10.15%。

但房地产市场仍然保持着不低的增速。国家统计局日前公布的数据显示,今年1—5月,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年1—5月份增长19.6%,两年平均增长9.3%。商品房销售额70534亿元,同比增长52.4%;比2019年1—5月份增长36.2%,两年平均增长16.7%。

虽然市场不乏机会,但机会并不会平均分配,小房企面临的压力更大一些。中指院最新数据显示,今年上半年,TOP100房企市场份额同比上升2.1个百分点,达56.6%。头部房企竞争更为激烈,TOP10、TOP30、TOP50房企的门槛值分别提升48.3%、34.1%、36.5%。

杭州卖地四年蝉联第一,最贵地块在上海

为了从源头抑制房价的不断攀升,土拍规则发生了重大变化。2月23日,“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”提出,重点城市实行“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求,原则上全年发布出让公告不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

至6月29日武汉土拍结束,22城首批集中供地全部完成。不过,从竞拍结果看,新规则的预期并未如愿达成。中原地产研究院数据显示,与2020年宅地出让情况相比,22城平均楼面价上涨了15%,溢价率也较去年上涨了2个百分点。

广州、重庆、武汉、杭州等城市均出现“抢地”现象。广州南沙、黄埔区土地单价被刷新,黄埔黄陂地块更是在进入报价30秒后即达到上限价25.65亿元、触及摇号。招商蛇口在重庆拿下的西永板块土地,溢价率高达130%,居22城推出的799宗宅地之首。杭州推出的55宗涉宅地块中,41宗地块拍至自持阶段,占比高达75%,平均自持占比约9.4%,创近4年新高。

中国指数研究院土地高级分析师张晓飞认为,首批集中供应量仍然偏少,多数城市出现僧多粥少的现象,土地市场竞争热度远超预期,集中供地的“稳地价”预期未实现。

热点城市继续受到追捧。今年上半年,杭州各类用地收金突破2000亿元,连续4年居年中榜首。单价最贵的TOP3地块则被上海包揽。 其中,2月9日出让的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块,以总价56.66亿元、楼面价92648元/平方米成交,成为上半年全国单价最高土地。

张晓飞称,在土地出让金排名TOP20的城市中,重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%,土地市场相对较热,另外有金华、佛山、绍兴、温州等城市同样受关注程度较高。

不过,在集中供地要求的资金实力面前,中小房企明显落于下风。贝壳研究院数据显示,TOP10房企以24%的集中度水平(即成交金额占比)明显领先,其后是TOP11-20的房企,而TOP41-50房企以8%的集中度表现超越中间段房企,位列第三。

头部房企、央企、国企优势明显。以排名第四位的房企为例,其在首轮集中供地中拿地总量达到41宗,在多地拿地排名靠前。如在重庆以99亿元拿下8幅地块,排名第一;在无锡以64亿元拿下4幅地块,排名第一。

超五成房企完成半年目标

与此同时,行业集中度进一步提升。今年上半年,19家房企业绩超千亿,较去年同期增加6家;132家超百亿,较去年同期增加25家。其中,碧桂园破4千亿,恒大、万科、融创突破3千亿。值得注意的是,融创与TOP3房企的差距进一步缩小,与恒大、万科的距离不到500亿元。

各门槛值业持续提升。TOP100门槛值提升最多,为177.77亿元,同比增长58.4%。3000亿以上的超级阵营房企共4家,销售额增长率均值为32.1%。第一阵营(1000-3000亿)共15家,销售额增长率均值为43.9%。第二阵营(500-1000亿)有23家企业,销售额增长率均值为35.2%。第三阵营(300-500亿)共18家企业,销售额增长率均值为41.6%。第四阵营(100-300亿)共40家企业,销售额增长率均值为54.2%。

从完成率看,超5成房企完成上半年销售目标。其中,32家房企目标完成率均值为50.5%,碧桂园、佳兆业、大发地产目标完成率超60%,滨江、正荣、绿城等14家企业完成率超50%。

中指院高级分析师马琛认为,全年商品房销售面积有望再创新高、超18亿平方米,但随着调控政策的持续跟进尤其是信贷政策的持续收紧,市场会进一步降温,下半年销售情况或将有所回落。

除了市场竞争压力,外部环境的变化也对房企形成新的考验。6月1日,三胎政策放开,未来家庭人口结构的变化,对房企的布局和产品也将带来深远影响。

中指院进行的三胎生育意愿调查显示,广东、甘肃、广西等省份的意愿较强,换房置业需求强烈,占九成,二线城市尤为突出。户型方面,三胎家庭购房仍以三居室为主、占比达40%,但四居室也明显提升,对住房面积的需求集中在100-140平方米之间。

“因三胎政策可能引起家庭人口规模增加的省份,房企可适当增加投资力度;另外,要进一步推动产品迭代升级,调节户型结构配比;物业增值服务可进一步扩充维度和深度。”中指院高级分析师张广杰建议道。

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