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楼市调控将呈现全面化精准化和常态化

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如是金融研究院院长管清友日前接受中国证券报记者专访时表示,未来楼市调控会呈现三个新特点:一是全面化,从新房到二手房,从保障房到学区房,从买房到租房,与房地产相关的监管政策会全面覆盖。二是精准化,各地因城施策,房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治,不留死角。三是常态化,房地产调控将会成为常态,很难发生逆转。

预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围,特别是二手房价格和地价增长过快、一二手房价格严重倒挂的城市有可能跟进。

楼市调控持续升级

中国证券报:近期,从中央到地方针对楼市调控出台一系列措施,在当前时点有何深意?监管层对楼市的调控呈现出哪些新特点?

管清友:2021年以来,楼市调控持续升级,从中央到地方,一系列措施相继出台,累计超过320次,远超往年同期。在当前这个时点加大楼市调控力度,我认为主要出于两方面考虑:

一是地产去金融化避免资产泡沫造成系统性金融风险。过去十几年,部分房地产公司呈现高负债、高杠杆、高周转的特点,在快速发展的过程中积累了不少风险,特别是部分核心城市高房价、资产泡沫化问题备受关注。所以去年以来,楼市被多次点名,随着房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地,房地产去金融化进程正式开启,逐渐从金融业向制造业回归。今年以来房地产金融监管更加严格,严控首付资金来源,提高首付比例,上调房贷利率,房地产去金融化进程明显加速。

二是稳房价回应社会关切,促进相关社会政策实施。稳房价关乎民生,关乎社会稳定,关乎人口可持续增长。例如,我们很明显地感受到,当前“三孩”政策推进的速度之快可以说是前所未有。5月七普人口数据公布,6月“三孩”政策实施,7月一系列生育支持政策集中出台,可见中央促进人口长期均衡发展的决心。作为相关配套政策,楼市调控持续升级和严打学区房炒作是大势所趋。

我认为,未来监管层对楼市的调控会呈现三个新特点:

一是全面化。从新房到二手房,从保障房到学区房,从买房到租房,与房地产相关的监管政策会全面覆盖。

二是精准化。各地因城施策,房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治,不留死角。

三是常态化。过去房地产作为稳增长的重要工具,呈现周期性特点,现在明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,在房住不炒的主基调下,房地产调控将会成为常态,很难发生逆转。

维持房地产市场平稳运行

中国证券报:住建部等八部门近日表示力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。如何理解“秩序明显好转”的表述?

管清友:“秩序明显好转”主要是指维持房地产市场平稳运行,既不能大涨也不能大跌,未来“稳定”成为房地产的主基调。稳地价、稳房价、稳预期,房价地价涨幅太大都会被约谈。

今年已有18个城市被约谈,近期银川、徐州、金华、泉州、惠州五城因新房价格和地价增长过快被住建部紧急约谈,并将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单,稳定市场预期。

当然也不能大幅降价,最近就有房企因定价远低于市场价格、涉嫌不正当竞争被举报。下一步预计重点城市将继续实行新房限价政策,通过“两集中”供地模式,“限房价、竞地价”,从拿地到销售,形成闭环,直接锁定了未来新房价格,稳定市场预期。

热点城市二手房楼盘指导价格或者核验价是大势所趋,通过加强二手房市场调控和监管,避免挂牌价虚高,坚决抑制投机炒作,有助于引导楼市逐步回归理性。当然在此过程中,城市分化也会更明显。

另外,加快发展保障性租赁住房,解决新市民、青年人住房困难问题,也是“秩序明显好转”的重要一环。

中国证券报:深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交参考价,该机制是否会进一步扩围,会如何扩围?

管清友:二手房成交参考价或核验价,主要是为了整顿挂牌价虚高乱象,也有稳房价的功能。多城开始实施二手房成交参考价或核验价,房管局会以市场真实价格为依据,从源头上对每套二手房房源挂牌价格进行审查,没有通过审查的不能对外公布。也就是说卖方不能随意挂高价,即使买卖双方私下协商好,网签放款也得按照官方认可的价格放款,多出的部分买方不可贷款,只能提高首付比例。

二手房成交参考价和核验价可以使挂牌出来的二手房价格相对靠谱,能够合理引导市场预期。而且银行根据二手房成交参考价和核验价放款,可适当降杠杆,削弱房产的金融属性。

预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围,特别是那些二手房价格和地价增长过快、新房和二手房价格严重倒挂的城市。

中国证券报:日前召开的中央政治局会议再提“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”,释放了什么政策信号?

管清友:7月30日中央政治局会议在部署下半年工作时,针对房地产提出了两点工作思路:一是坚持“房住不炒”,“稳地价、稳房价、稳预期”是下半年房地产调控的主基调,表明即使下半年经济存在下行压力,房地产调控也不会放松;二是加快发展租赁住房,加大政策保障房建设,并特别提到了关于租赁住房的用地、税收的支持。这意味着,不仅会在“双集中”供地中加大对保障性租赁住房的土地供应,还会对参与保障性租赁住房建设的房企,实行减税、免税等税收优惠,提高房企参与保障性租赁住房建设的积极性,加大保障性租赁住房供应,解决好大城市住房突出问题。

城市间分化会越来越明显

中国证券报:在当前调控趋紧的背景下,下半年楼市将呈现哪些趋势?

管清友:下半年楼市有五大趋势值得关注:一是房地产调控还会升级。二是一线和二线城市房价增速边际放缓,市场逐渐降温,不少三四线城市房价有下行压力,特别是人口流出、产业匮乏的收缩性城市,城市间分化会越来越明显。三是房贷利率或有所上行,银行房贷额度越来越紧张,对于热点城市,相当于变相提高首付比例,加大购房难度。四是房企去杠杆还在继续,一部分房企可能会出现现金流危机。新开工增速放缓,竣工增速继续提速,房企加快回笼资金。五是学区房仍是重点监管对象,教育改革持续深化。

中央政治局会议对下半年货币政策的定调是稳健,货币环境将总体松紧适度,可能有微调,但不会转向。虽然提到了“宏观政策跨周期调节”,但也明确保持政策连续性、稳定性、可持续性,也就是货币政策整体不会有太大变化,最多是微调。年内降息的可能性不会太大,即使降息也会是不对等降息,尽量将房地产隔离在宽松货币环境的受益范围之外。

虽然房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续15个月没有变动了,但近期深圳、宁波、杭州、上海等城市接连上调加点数,房贷利率悄然上调,楼市加息潮已至。不仅房贷成本上行,贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后,不少银行房贷额度趋紧,审核更为严格,首付资金证明、社保证明等都有严格要求。而且放款周期变长,热点城市平均放款时间从1个月至2个月延长至3个月至6个月。

中国证券报:今年以来,A股市场地产相关板块调整较多,后市会如何演绎?

管清友:从中长期来看,中国将开启科技创新的新时代,科技成长行业景气度回升,前景可期,投资性价比更高。地产股的投资逻辑已经发生逆转。

短期来看,A股市场年内有阶段性和结构性机会,投资者要轻指数重结构。2020年地产股跌了10%,2021年年初至今跌了18%,地产股估值已跌至十年低点,估值空间修复可期。年内地产股继续大幅下行的空间有限,具有较高的安全垫,是较好的防守型投资选择。如果股市出现高低切换,地产股可能会有阶段性、结构性的机会。(记者 焦源源)

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