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深圳二次集中供地遇到了什么

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本报记者  张慧敏  李未来  深圳报道

原定于8月9日推出的深圳第二批集中供地,共涉及22宗居住用地,突然全部中止出让。

有传闻称,中止出让背后是报名房企严重低于预期,其中本地国企参与度较高,民企参与度极低。

对于22宗地块中止出让的原因,多位专家都认为与此前7月22日召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”有关,因为深圳第二次土地集中供应发布的时间是7月9日,在7月22日之后,深圳第二轮供地规则或与国家最新指示有一些出入,或将重新调整供地计划。

“中止”不是“终止”

8月6日,深圳土地矿业权出让平台官网发布了《深圳市土地使用权出让补充公告》(下称“《公告》”)。《公告》显示,为稳妥推进深圳市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作,现中止22宗地的挂牌出让工作,具体出让时间另行公告。另外,已交纳的竞买(投标)保证金,深圳土地矿业权交易平台将原路退回。

此前的7月9日,深圳土地矿业权出让平台官网发布公告表示,将在8月9日出让22宗土地的使用权,这22宗地全部涉及居住用地,包括光明区5宗、宝安区4宗、南山区2宗、龙华区4宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕合作区1宗。出让规则保持了第一批次的竞拍相同的规则,大多数地块均采用“双限双竞”的方式挂牌出让,即限地价、限住房售价,竞地价、竞配建面积。

对于本次中止的原因,有传言称,中止出让的背后是报名房企严重低于预期,其中本地国企参与度较高,民企参与度极低,本地国企以招商、华侨城、华润、天健为代表。

“单从字面意思来看,并不能获得中止出让的具体原因。另外,本次土地出让中止的原因,并非(房企对)地块的参与度不够。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者分析道:“22宗地不但涉及的区域广,并且都是房企较为关注的区域,这些地块近几年在房地产市场的热度普遍较高,因此即使房企的资金压力再大,对于深圳这类城市的土地出让也不会选择视而不见。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从文字含义来说,“中止”的意思要比“终止”略轻,是中途修正暂停的意思。他认为,此次暂停或和土地市场行情本身关系不大,而和土地竞拍规则等有关系。

反观此前深圳的第一次集中供地,房企对深圳土地的热情较为高涨。深圳第一次集中供地共涉及6宗土地,有三宗以底价出让,剩余的三宗地都以近45%的溢价率出让。值得注意的是,南山西丽地块的竞价时间长达一个半小时,被龙光集团以44.96%的溢价率夺得;另外一宗位于宝安区尖岗山的地块被佳兆业以45.04%的溢价率竞得,竞拍成功当天就开工,佳兆业在尖岗山地块现场拉横幅祝贺该项目开工顺利。

对于本次22宗地块的中止,多位专家都认为与此前7月22日召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”有关,因为深圳第二次土地集中供应发布的时间是7月9日,在7月22日之后,所以深圳第二轮供地或与国家最新指示有一些冲突,深圳或将重新调整供地计划,以吻合今年7月22日中央和部委对于土地市场的定调精神。

据悉,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席上述会议并发表了相关讲话。该会议内容指出,要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“3线4档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理,要优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

“从全国来看,尽管第一轮集中供地实现了从涓涓细流到放量供应的目标,但是在稳地价,进而稳房价、稳预期上面,并没有实现预定的目标。”李宇嘉表示,深圳第一轮集中供地中,开发商对热点地块的追逐非常火热,土地前端融资也非常热闹,部分开发商有多个马甲参与,这样的状况与两个集中前的供地没有太大的区别。

将如何调整?

李宇嘉表示,下半年,第2轮集中供地模式需要在总结第1轮的基础上做修订,而此前杭州的第2轮供地,已经看到了变化。

据悉,杭州第二批涉宅地块于7月30日集中挂牌,杭州此次集中供地调整了土拍竞价规则,除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,还开展“竞品质”试点,要求试点地块实行先核验后销售模式,即现房销售。

值得注意的是,杭州第二次集中供地的土地共31宗,相比第一批集中供地,第二批供地在供地宗数、出让建筑面积、起始价等各方面都出现“缩水”,其中仅出让宗数就较首轮供地减少了46%。市场普遍认为,杭州第二轮集中供地的规则将会给杭州的土拍市场带来“降温”效果。

李宇嘉表示,如果深圳采取杭州的土拍模式,土地市场冷却,这对深圳已经开始回落的房地产市场将是巨大的冲击,进一步可能也会给固定资产投资、城市更新带来连锁反应。

张波认为,接下来,深圳土地竞拍规则的调整概率较高。对于深圳这样热度较高的城市来说,不能只是单一的限地价,还需要更细致深化房地联动调控机制,即地价和房价之间的传导性。另外,过度强调竞配建,可能会导致房企的利润空间被极度压缩,对于项目本身的品质会产生一定影响。如何在稳定地价和房价的基础上,更大限度保障房地产市场健康发展,或许是后续调整的方向之一。

另外,张波表示,深圳本次调整的另一个关注点可能在租赁土地供给层面有更大动作。深圳房价上涨压力偏大的重要原因之一就是供求矛盾,深圳已经在不断提升土地供应,但需求层面的压力依然偏大,因此,还需增大租赁房源的供给量。

严跃进认为,目前从房地产调控来看,购房政策不断细化、而土地市场的动作相对少,过去也仅仅停留在稳地价等层面。后续预计土地市场从供应到成交,以及后续土地开发的全流程等,都会有各类新的管控。

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