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专家:房价涨幅或将继续回落

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7月份,70个大中城市房地产市场降温明显。整体来看,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅回落、转降或与上月相同。其中,一线城市房价涨幅回落更为明显。7月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.3个百分点;同比分别上涨6.0%和10.0%,涨幅比上月分别回落0.1个和0.5个百分点。

房价涨幅收敛说明不断加码的调控政策作用正逐步显现。“今年以来,各地房地产调控达380次。从整体房价数据看,2021年以来一系列房地产调控收到了初步效果,特别是二手房价格上涨放缓,热点城市开始在二手房管控方面取得成效。”中原地产首席分析师张大伟表示。

谈及后期房价走势,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,预计三季度一二手房市场还将延续回落走势。热点城市对于预售证管理非常严格,新房价格涨幅回落的趋势不会改变;二手房调控还会继续,二手房参考价制度、挂牌审核制度将全面推行,以建立房地产管理长效机制。

各线城市房价整体涨幅收敛

楼市调控对房价的影响越来越明显。7月份,房价上涨的城市数量继续下降,新房和二手房房价环比上涨的城市分别为51个和41个,数量较上月减少。

在各线城市中,一线城市房价增速的回落幅度最为明显。从环比来看,广州新房涨幅回落0.8个百分点,北京二手房涨幅回落0.6个百分点。从同比来看,与新房相比,二手房房价涨幅回落更为明显,为0.5%。

作为楼市风向标,一线城市中深圳房价已经连续三个月下跌,7月份二手房价格环比下降0.4%,跌幅进一步扩大,引发关注。李宇嘉表示,这表明深圳密集和连续调控的效果开始显现。特别是年初启动的二手房参考价制度,在打击挂牌价虚高、违规加杠杆以及引导市场预期方面的效果非常明显。

此外,二线城市和三线城市房价涨幅也均有下降或与上月相同。其中,二线城市新房和二手房销售价格较为平稳,涨幅下跌控制在0.2个百分点以内。三线城市新房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房价格环比由上月上涨转为下降0.1%。从同比来看,二者分别上涨3.3%和2.3%,涨幅比上月分别回落0.4个和0.3个百分点。

“二手房更能代表市场运行的趋势,7月份停涨趋势明显,房价下跌城市更多。”李宇嘉表示,近几个月,一些银行二手房贷款周期拉长、利率有所提高。多个城市出台措施,包括二手房参考价格、审核价格,严厉打击虚高挂牌价等,多重因素导致二手房房价涨幅走低。

商品房销售成交增速走低

全国商品房销售面积和销售额增速虽仍有两位数的增长,但今年以来增速连续下滑。1月至7月份,商品房销售面积同比增长21.5%,比2019年1月至7月份增长14.5%,两年平均增长7.0%。商品房销售额增长30.7%,比2019年1月至7月份增长28.0%,两年平均增长13.1%。

“从单月情况来看,7月销售面积和销售额同比增速分别为-8.5%和-7.1%,年内首次出现负增。”谈及原因,交通银行(4.390, 0.00, 0.00%)金融研究中心资深研究员夏丹表示,政策收紧促使购房与推盘意愿双双降低,加之基数影响,导致今年7月单月成交增速转负。

相比之下,房地产开发投资依然较为坚挺。1月至7月份,全国房地产开发投资同比增长12.7%,两年平均增长8.0%,两年平均增速微降0.2个百分点。夏丹解释称,这主要是由于施工情况尚好,1月至7月房屋累计施工面积同比增长9.0%,增速有所下降但仍处于高位;竣工面积同比增长25.7%,增速与上月持平。

此外,土地市场方面,降温也较为明显。1月至7月份,房地产开发企业土地购置面积8764万平方米,同比下降9.3%;土地成交价款5121亿元,下降4.8%。这主要是中央要求加快完善“稳地价”工作机制下,多地调整土地集中竞拍规则,土地出让相应延期或中止导致的。

二手房调控成政策焦点

今年以来,二手房市场成为部分热点城市楼市调控的“主战场”。据不完全统计,已经有超过20个城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房成交参考价等调控措施。其中,深圳、西安、成都、东莞等地发布了二手房成交参考价机制,效果显著。7月,深圳市二手住宅销售价格环比下降,同时成交量也连续4个月下跌。

针对假离婚、房产中介违规等乱象,北京、广州、上海等城市也相继出台措施。比如,北京市住建委近日明确,将会同相关部门加强监控,对短期内多次结婚、离婚且新购住房的人群,将启动重点监控程序,对骗购行为将追究法律责任,涉及刑事犯罪的将移交公安机关处理。上海市政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》,要求加大房地产中介机构专项整治力度,严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为。

对楼市违规乱象严惩不贷,彰显监管部门落实“房住不炒”定位以及严厉打击各类投机炒房行为的坚定决心。“不断加码的调控政策有望平稳市场,房价涨势会继续放缓。”张大伟表示,一线城市是上半年房价上涨龙头,针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策不断叠加,使得一线城市房价涨幅放缓。

夏丹表示,针对二手房、学区房的调控可能继续强化,由于其调控手段不如新房市场直接,预计更多地区可能参考二手房成交参考价机制,或强化整治规范房地产市场秩序,并与教育改革协同推进。

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