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“共同富裕”目标下的房地产角色

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从去年年末开始,楼市调控的民生色彩就逐渐凸显,其中有两条政策脉络值得关注,分别是房地产税改革和住房保障体系建设。

经过持续不断的去杠杆化、去投资化之后,房地产业正在加速向民生属性回归。

8月17日,中央财经委员会第十次会议召开,研究扎实促进共同富裕问题,研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。

会议公告中,仅有一处内容直接涉及房地产,即完善“住房供应和保障体系”。但作为我国居民生活中最重要的大宗资产,房地产的行业定位和政策导向,对于“共同富裕”目标的实现可谓举足轻重。

近几年来,以回归居住属性为目标的“房住不炒”,一直是我国房地产调控政策的重要目标。近期,该目标正进一步向保障民生和调节收入分配的方向延伸。这既可看作“房住不炒”内涵的深化和落地,又在很大程度上决定未来的行业走向。

在这背后,已有两条重要的政策脉络延展开来。第一,自去年末以来,旨在提高直接税比重、调节收入分配的房地产税改革频繁被提及;第二,包括保障性租赁住房在内的住房保障体系建设,正被提到前所未有的战略高度。

回归民生

房地产是在最近20年中迅速成为我国家庭的主要资产的。自1998年房改启动以来,我国房地产市场快速发展,人均居住面积也明显改善。

根据国家统计局的数据,到2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平方米,比1978年增加32.3平方米;农村居民人均住房建筑面积47.3平方米,比1978年增加39.2平方米。

这一过程也伴随着房价的快速上涨。新世纪以来,房地产市场经历了至少5个上涨周期,房价上涨的同时,投资和投机情绪一度抬头,并成为推动市场非理性升温的重要力量。

实际上,在2014年之后,我国就已迈过房地产供需平衡点,楼市全面大涨的基础已经不存在。监管部门也采取各种手段遏制投机和投资,但在市场数次大涨的“教育”下,这种需求的冲动一直存在。

2016年末,监管部门首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”(即“房住不炒”),在政策导向上回归房屋的居住属性。至今,此轮调控的力度和范围均有增无减,近5年的调控周期也属空前,尤其在土地、金融供给端的发力,在去杠杆的同时,也令投资投机需求近乎绝迹。

然而,“还不是真正的‘房住不炒’。”8月18日,自然资源部下属某研究机构负责人向21世纪经济报道记者表示,若在此基础上谈论“共同富裕”,仍有一些问题需要解决。

他表示,过去多年来,楼市调控政策的重点在于传统的房地产开发领域,对二手房、租赁、保障性住房等关联领域的规范尚需加强。尤其是在“租购并举”的框架下,租赁住房(特别是政策性租赁房)的建设还存在短板。

另一方面,结构性的供需失衡问题仍然存在,并导致居民的资产性收入出现分化。

房产在调节收入分配中的作用不可忽视。央行于2020年发布的一组数据显示,我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,高于美国居民家庭28.5个百分点。住房已成为我国居民家庭的主要资产。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示,房地产带来了家庭资产增加,但也出现了分配不均。基于房地产的财富增值效应,过去大部分家庭通过买房实现了家庭财富的积累和增值。但高房价下,一部分中低收入家庭因为买不起房而无法获得这部分资产,租房住又进一步加重了支出负担。从这点看,分配不均的现象在加剧。

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为,近年来,教育、医疗等资源越来越多地附加在(购买而非租住的)房产之上,同样会导致社会资源分配不均。

许小乐表示,放在“共同富裕”的目标框架下,房地产将更多是“保障基本居住、改善居住条件”的民生定位。

政策脉络

从去年年末开始,楼市调控的民生色彩就逐渐凸显,其中有两条政策脉络值得关注,分别是房地产税改革和住房保障体系建设。

2020年12月23日,财政部部长刘昆在人民日报发表《建立现代财税体制》一文称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。文章认为,通过房地产税立法和改革,可健全直接税体系,逐步提高直接税比重,从而达到调节收入分配的作用。

进入2021年,“房地产税”再度被频繁提及。3月24日,国务院副总理韩正召开财税工作座谈会,提出财税政策研究的三大重点,其中之一就是完善房地产市场调控。

5月6日,刘昆发表《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文,再次强调要积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局在京召开房地产税改革试点工作座谈会。

与现行的“房产税”不同,房地产税并非单一税种,而是覆盖房地产交易、持有等各个环节的税收体系。房地产税改革的目的之一,在于增加持有环节税收,从而调节收入分配。多数受访者认为,房地产税有望以试点先行的方式推进,其推出已是箭在弦上。

住房保障体系的建设,同样是近期政策发力的重点。今年4月30日召开的中央政治局会议指出,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

6月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

7月22日,韩正主持召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,强调以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

作为一个新的住房品类,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。近期,多个城市发布租赁住房建设计划,按照规划,这一住房品类将大量推出,住房保障体系将快速完善,并有望大幅改变市场供应结构。

站在“共同富裕”的角度,房地产政策还有一定的延展空间。

许小乐认为,未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”,“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段,打击投资投机行为,通过稳房价,让绝大部分家庭买得起房、住得好。

柏文喜则指出,涉及房地产的遗产税与赠予税也或将迎来调整,房地产租赁方面的税收也有望快速推进。

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