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温州出台商品房销售六大措施

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8月24日,浙江省温州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》(以下简称《通知》),自8月23日起施行,暂行一年。

《通知》涉及建立房价地价联动机制、严格控制房价涨幅、合理制定新建商品住房销售价格、统一公证摇号标准等六方面。

第三方研究机构亿翰智库研究总监于小雨认为,此番调控仍在于对二手房涨价的打击。于小雨表示,本次调控可以概括为:具体、灵活、跟进三个关键词。“具体”:不同于多个城市对于“捂盘、惜盘”的粗略表述,本次调控针对该违规行为提出了具体的实施措施与惩罚条例(如巡查监督,未及时开盘预售的半年内暂缓受理下一批次);“灵活”:此番限房价主要从两个方面着手,一个是土拍政策(限房价、竞地价或限房价、限溢价、竞地价、竞配建),将限房价前置以稳土地市场预期、稳购房者预期;另一个便是备案价指导,首推的会充分考虑楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等,加推的会在此基础上再结合上一批次去化率,以及年、季、月等价格指数进行指导;“跟进”:在各项政策制度设定上不断向杭州、宁波看齐,如“定品质”、“公证摇号”,预计后续浙江省其他城市也会持续跟进。

对于市场影响,于小雨则表示,调控细则体现了政府平稳房价的决心,但随着6-7月温州新房房价增速趋缓(连续两月不足1%),故新政对于热点区域房价影响更大;而不同于新房市场的趋稳,温州市区二手房价连续4个月同比涨幅超7%,本次调控最大的亮点就莫过于对于二手房市场“抱团涨价”,落实交易参考价格等政策的加码。

坚持目标导向,建立房价地价联动机制

温州市提出,按照房地产市场重点监测城市的标准要求,加强房地产市场监测分析,科学研判市场动态,根据区域房价水平、市场供需、价格指数等情况,指导企业合理确定销售价格,保持房价平稳。

具体举措,通过“限房价、竞地价”、“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施,合理确定土地起拍价,严格控制溢价率和楼面地价,引导市场主体理性拿地,防止地价过快上涨,保持土地市场平稳健康。

加强新出让地块居住建筑品质管理,建筑品质要求相关内容需纳入地块项目管理合同。严格执行《温州地区高层居住建筑结构设计细则(试行)》要求。工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算,且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》(试行版)相关要求。

坚持会商指导,引导房开企业合理定价

自本通知施行之日起,市区已通过招拍挂取得土地使用权的新建商品住房项目,首次申请办理预售许可或现售备案的,应根据楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等因素,合理制定新建商品住房销售价格,并在申请办理预售许可或现售备案前向市区商品住房销售价格会商指导小组申请价格指导。经会商指导确认的新建商品住房指导价格,作为该项目申请办理预(现)售批次的最高平均价格。

自本通知施行之日起,市区通过招拍挂取得土地使用权的“限房价”类型的新建商品住房项目,首次申请办理预售许可或现售备案的,其销售价格必须严格遵守以国有土地使用权出让合同中约定的该地块商品住房限价等要求,并经市区商品住房销售价格会商指导小组确认。

坚持刚性量化,严格控制房价涨幅

《通知》称,自本通知施行之日起,市区已办理过预(现)售的新建商品住房项目,后续批次住宅按以下办法申报销售价格:

(一)该项目前一批次预售的房源去化率已达到30%的,方可向市区商品住房销售价格会商指导小组申请后续批次住宅预售价格指导。续开批次申请预售时与前一批次开盘的间隔时间,根据市场情况严格把控。

(二)续开批次价格定价,以项目前一批次分面积段指导价格、去化情况、价格指数等为参考因素,原则上不得涨价。企业申请的续开批次定价,高于前一批次分面积段指导价格的,前一批次去化率已达到60%及以上的,在价格指数空间范围内可给予适当调整,必须按年、季、月等指数进行严格把关、综合监测。

坚持严查严督,预售稳定预期

《通知》显示,各房地产开发企业在开发项目达到预售许可条件后,应及时向行政主管部门申请办理商品房预售许可。

各地要加强对辖区新建商品住房项目的巡查监督,如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的,应发出提示函,督促开发企业尽快申请办理预售,并同时抄报市住建局。

已申请价格会商并确认指导价格的项目,应在一个月内办理商品房预售许可,对未及时开盘预售的,属地主管部门要责成房地产开发企业限期公开销售,且半年内暂缓受理下一批次价格会商指导。

对限期内拒不整改的项目,必须达到现房销售条件后按已会商指导价申请办理现售手续。

坚持公开公正,统一公证摇号标准

温州市要求,对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例达到2:1及以上的楼盘,必须采取公证机构主持的公开摇号方式;对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例在2:1以下的楼盘,视情采取公证摇号等方式,具体由各地自行确定。采取公证方式销售商品住房的,必须严格落实《浙江省公证协会关于办理商品住房公开销售摇号公证业务的指导意见》等有关规定,从公证摇号到公证选房,全流程均由公证处实施,并邀请相关代表现场监督,房地产开发企业不得干涉。

加强市场监管,规范交易市场秩序

《通知》提出,实行新建商品住房“一房一价”“明码实价”销售制度,不得收取任何未予标明的费用,不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

建立二手住房交易参考价格发布机制,重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测,落实交易参考价格在金融信贷等应用。加强二手房价格信息公开,提高二手住宅价格透明度,引导市场理性交易,加大执法检查力度,严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象,切实规范二手房市场交易秩序。

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