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利润比规模更重要,“不赚钱的地不会去买”

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第二批“双集中”供地即将来临,据澎湃新闻(www.thepaper.cn)从各大上市开发商在2021年中期业绩会上的表态发现,大多数认为在目前“三道红线”、融资收紧、限制拿地总金额的情况下,下半年的拿地要愈发谨慎,拿地金额都会控制在权益销售比40%以内,期望以合理的价格获取土地,公司发展以稳为主,保证现金流的稳定。

上半年土地市场“内卷”,有房企一块地都没拿

宝龙地产(01238.HK)总裁许华芳在公司2021年中期业绩会上称,“今年上半年,在集中供地的城市中,宝龙地产一块地也没拿。在集中供地的城市中,算来算去上海利润最好,而其他地方利润比较薄。”许华芳表示,土地市场还是应该回归理性,如果土地太贵,又控制了房子的售价,加上监管还比较严,开发商的生意是很难进行。因此宝龙地产调整了策略,避开较热的土地。

另一家开发商三盛控股(02183.HK)董事长林荣滨谈及上半年拿地的情况时表示,政府实施集中供地,目的是为了降地价,但就第一次集中供地情况看,效果不好,甚至把地价推得更高。第一批拿地的结果,大概率看利润率跟毛利率都会非常低。林荣滨称,这种情况下,政府给集中供地按下暂停键。第二批集中供地政策发生了很多变化,导向更倾向于竞争品质,给房企留有一定的盈利空间,这对房地产行业是好的。

正荣地产(06158.HK)董事会主席兼行政总裁黄仙枝认为,今年三道红线和集中供地政策对整个地产行业影响非常大。第一批供地虽然土地放量比较大,但价格端,在起拍价、竞配建、竞自持上做了诸多限制,热点城市价格还是在往上走,未来利润率还是会随着市场往下走,不过还是有一定的空间。

中国奥园(03883.HK)执行董事、营运总裁马军表示,今年上半年公司拿的项目不是很多,目前在观察双集中的供地情况,现阶段加紧布局三道红线的问题,投资关心现有旧改项目的转化,全年拿地不超过原来的300亿元的土地购置金额,会适当补充一些货量。另外,上半年的土拍虽然成交面积较往年有所下降,但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地,希望对地价有相应的缓冲办法。

8月中旬有消息称,监管层召开了闭门会议,对部分集中供地试点城市的供地部门作出新部署。在地价方面,会议要求“单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率”;在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号等方式确定竞得人。

随之,多地宣布延期第二批集中供地的出让,在原有规则的基础上进行补充更新,如提出“限房价、定品质、竞地价”的竞拍规则、禁止多个马甲同时竞拍同一幅地块、加强审查购地资金来源、竞现房销售的比例、竞全装修房屋的比例”,打破以价高者得的原则等等。全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。

以稳为主不再唯规模论,下半年土地市场会更理性

从澎湃新闻整理的多家房企对下半年土地市场的判断来看,大部分开发商认为第二、第三次集中供地的规则会有所改变,市场走向有望趋于平稳。

“下半年在拿地方面会相对保守,市场压力会比较大,整个融资市场的信贷市场压力也比较大,销售压力也大,我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地,会吞掉我很多利润,未来希望独资的项目更多。我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样,这就是选择。”融创中国(01918.HK)董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩会上表示,预计公司下半年权益拿地销售比将控制在20%以内,全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

对于华润置地(01109.HK)下半年拿地的节奏,华润置地总裁李欣认为,拿地的规则在变,华润置地下半年的打法坚持量入为出,坚持回报底线,符合华润置地聚焦区域、产品方向和回报率的土地会予以考虑的。

中海集团董事长颜建国认为,从土地端预测下半年会更加理性一点,不会像上半年这样热,土拍政策也在调整,行业会更加理性的发展。“上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点,但是投资纪律重要过拿地本身,不会为买地而买地。投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况,中海不赚钱的地不会去买。所以主要是看看最后集中供地的城市,竞争情况以及政府的新的规则。”

对于即将到来的第二批集中供地,正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示,如果土地价格能真正降下来,对开发商的品质提升和所有房企的利润空间都有好处。黄仙枝预计,第二批土地留了一定空间给房企。

祥生控股集团(02599.HK)首席财务官谈铭恒在业绩会上表示,公司会采取多元化拿地的政策,拓展开发模式,加大合作开发力度。祥生控股集团常务副总裁韩波认为,现在很多城市出台了新的政策来提升土拍市场的供地节奏控制,提升土拍市场的稳定性,让企业以合理的成本和合理的土地价格获得土地,从而提升项目利润率。

龙光地产行政总裁赖卓斌对于在集中供地方面拿地认为,“第一次集中供地大家各方面的一些经验可能不是太够,局部一些城市地价过热,导致拿这些地就没什么利润。第二次在规则方面做了比较大的修改,这是比较积极和正面的,无论是控制溢价率也好,强调品质也好,对整个行业利润率都是有一个帮助的。从第二次集中供地开始,整个行业利润率会有逐步探底的过程,慢慢会有回升。”但赖卓斌也强调,不能对利润率有过高的期望,这不符合各方利益,在第二次集中供地之后,利润率会回到行业比较合理的水平。

“公司对首轮集中供地做过测算,约60%的土地都不太赚钱,很多地块甚至是亏损的。没必要去做亏本生意。下半年会有一些窗口期,如果下半年地价比较理性,公司会加大投资。上半年调控比较密集,和集中供地有很大关系,政府希望通过集中供地稳地价、稳预期,但是效果不太好,出现一些比较贵的地、市场预期也好,如果不调控房价上行压力会比较大。第二轮集中供地规则已经进行一些调整,但整体政策还是偏紧,紧到一定程度,会有适度的放松。”世茂集团(00813.HK)总裁许世坛在业绩会上如是说。

旭辉控股集团(00884.HK)CEO林峰预计,下半年集中供地的城市应该会有更多的投资机会,不是集中出让土地但供求健康的城市也会有更好的投资机会。公司会盘活土地储备,加快滚动开发,减少资金的占用量,减少土储的年份,把土储周期保持在2年左右。

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