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新房涨幅收窄二手房价格下跌 楼市“银十”成交冷淡

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“我们门店全北京的二手房都在做,10月店里20多个员工的成交量加起来就七八套,今年5月之前市场好的时候,每个人月均能成交1-1.5套。”北京某房产经纪门店店长单文(化名)告诉21世纪经济报道记者。

中原地产研究中心统计数据显示,北京10月二手房住宅网签9340套,环比下降25.7%,同比跌幅达53.4%,北京二手房成交量连续7个月下调。“二手房成交不足万套,代表北京二手房市场全面出现降价。”中原地产首席分析师张大伟称。

中国房价行情网的数据显示,10月北京二手房均价6.75万元/平方米,环比下降3.2%。

北京二手房市场遇冷,是中国10月楼市的一个缩影。中指研究院分析发现,10月全国新房价格涨幅收窄,二手房价格下跌,整体成交下降,楼市错失“银十”。

楼市“银十”低温运行

中指研究院监测发现,10月全国100个城市新房平均价格为1.62万元/平方米,环比涨幅较9月收窄0.05个百分点。今年1-10月整体来看,新房价格累计涨幅处于近五年同期最低水平。二手房平均价格为1.6万元/平方米,环比由涨转跌,为2020年6月以来首次下跌,跌幅0.04%,价格下跌城市明显增加。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉21世纪经济报道记者,房价涨跌主要受结构性因素影响,很难从一个总数来讨论价格是涨了还是跌了。

就新房价格而言,潘浩指出,从统计局发布的9月70个大中城市价格指数来看,绝大多数城市的新房价格同比指数呈上涨特征,涨幅主要集中在4%-5%之间,就目前而言新房价格趋向平稳。

就二手房价格而言,推出二手房指导价城市的二手房价格成为市场关注的重要指标。中指研究院统计发现,珠三角的深圳、东莞、广州和长三角的上海、宁波二手住宅价格延续下跌态势,长三角的无锡、金华、温州由涨转跌。

10月楼市低温状态不仅表现在价格上,也体现在成交里。中指研究院统计发现,10月楼市整体成交延续下行态势,其中一线城市成交环比微涨0.25个百分点;二线城市环比下降超16%,其中苏州降幅接近38%,下降最多;三线代表城市成交环比上涨63.4%,韶关和东莞上涨较多。

不仅如此,10月土地总体供应量较9月有所减少。据中指数据CREIS,全国300城十月共推出土地9631万平方米,环比减少17%,同比减少24%;共成交土地6027平方米,环比减少26%,同比减少48%,土地平均溢价率仅为3%。具体到不同能级城市,一线城市和三四线城市10月供地较9月增加,其中一线城市增加近5成,二线城市10月供地减少。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进告诉21世纪经济报道记者,10月土地整体供应量下降,主要受集中供地节奏和房企资金承压影响。

一方面,10月重点城市第二批次集中供地陆续收尾,少数城市刚刚开启第三批次土地挂牌,10月正好处于集中供地空档期;另一方面,在楼市降温、房地产信贷紧张的情况下,房企资金压力普遍较大,拿地积极性不高。受此影响,部分非集中供地试点的二线城市和三四线城市也进一步放缓供地节奏。

某品牌房企投资经理向21世纪经济报道记者表示,土地流拍也是影响10月土地供应的原因之一。据中指数据CREIS,10月土地共流拍62宗,流拍率13.42%。

年末市场或有所回暖

房地产信贷吃紧成为10月房地产市场延续降温态势的重要原因。

“北京房贷额度紧张从8月份就开始了,现在很多银行基本都不放款,得等明年开年了。”单文说。最近几个月以来,全国多城市出现房贷放款周期延长情况。

贝壳研究院监测发现,10月90城房贷平均放款周期为74天,较9月有所延长。贝壳研究院分析认为,今年二季度以来,住房信贷环境收紧,二手房市场率先降温,并在下半年逐步传导至新房市场和土地市场,新房市场和土地市场的降温又会进一步减弱二手房市场预期。

徐跃进指出,除了下半年以来信贷环境收紧外,前期中央、地方密集调控政策的出台,也对市场预期造成影响,使得10月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9月底以来,央行多次向市场传递积极信号,但在下行预期已经形成的情况下,短期内市场表现还没有回稳。”

徐跃进认为,四季度房地产政策存在边际调整的预期,一方面,信贷政策有望出现一定程度的调整,房贷利率和放款速度等可能会有所改善;另一方面,在市场下行的背景下政府进一步加码调控的可能性较低,现在已有部分城市出台政策稳定楼市。

在信贷政策方面,10月15日,央行召开第三季度金融统计数据新闻发布会,会上金融市场司相关负责人表示,房价上涨过快城市房价回稳后,房贷供需关系也将归正常。在政策调控方面,10月23日,第十三届全国人大常委会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。近期哈尔滨、广州、湖南、义乌、孝感等地也出台政策对购房补贴、公积金贷款、商品房预售等进行调整。

“随着信贷环境的改善以及政策的逐渐稳定,我们预计接下来两个月房地产市场会经历一个逐渐筑底的过程,成交量价将逐渐回归平稳。”徐跃进说。

9月底以来央行多次释放积极信号,10月房地产信贷环境已经开始有所改善。贝壳研究院统计发现,10月90城中20个城市房贷利率出现下调,其中14个城市首套利率下降,14个城市二套房贷利率下降,重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。贝壳研究院称,10月房贷利率回调是年内首次环比下降,代表着信贷环境有所改善。

另外,潘浩预测,就新房市场而言,开发商为了完成年度销售任务、稳定现金流,将在11-12月进行项目加推和促销,预计四季度新房销量可能出现年底走高的情况。

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