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179亿元揽下深圳5宗土地 深圳地铁地产版图再扩张

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在国企的努力下,深圳第三轮集中供地于2021年11月25日平稳收官。

深圳本轮共推出11宗用地,最终均成功挂牌出让,成交地价总额约368.37亿元。在7宗底价成交的地块中,深圳市地铁集团有限公司以178.51亿元的总价竞得其中的5宗,另2宗则分别由鸿荣源和深港科技创新合作区发展公司收入囊中。参与摇号的4宗地块则被深业集团及其联合体摇得2宗,深物业及星河则分别拿下1宗。

尽管中海、招商和保利等实力雄厚的企业也参与到这轮集中供地,但最后的赢家毫无疑问是深圳本土企业,尤其是几乎包揽了所有地块的本地国企。而这其中,光芒最为耀眼的则是深圳地铁,在其他企业审慎之时,它却是逆行者。

在房地产行业里,深圳地铁作为万科股东在地产界的投资布局已经为公众所熟知,但它的版图远不止于此。这几年,深圳地铁在大本营屡有出手,今年前10个月,其旗下的深铁置业销售额已经跻身深圳前五。

在全国范围内,地铁公司进军地产行业并非新鲜事。广州地铁、武汉地铁在当地也是土地市场的有力竞争者。当房地产行业进入运营与开发并重的下半场,地铁公司在这种复杂度较高的模式中,或许具备一定优势和实力。这也是深铁们在城市运营中的责任和使命。

土地市场逆行者

深圳地铁在深圳第三轮集中供地中闪耀,既在意料之中,又是意料之外。

实际上,在本轮土拍尚未开启之前,有两宗地块明确要求竞买人须为具有国有(不含港澳台地区)地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业,这被认为是定向出让予深圳地铁的地块。

但是,深圳地铁的步子还是比外界预计的迈得更大了一些。除了上述两宗地块之外,深圳地铁还底价拿下了其余分别位于坪山、宝安和光明的三宗地块,豪掷178.51亿元。

合一集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时指出,本次推出的地块留了相对可观的利润,这一点对于本地的国企还是比较有吸引力的。再者,它们对于本地的情况非常熟悉,对市场价值的判断也会更准确。此外,它们开发资源也相对丰富,因此实现快速开发,在这方面也有一定优势。

从运营角度来看,深圳地铁本次拿下的地块多数都是综合用地,具备一定的挑战。例如,其拿下的位于南山区招商街道的地块,就包括教育设施用地和文体设施用地;而坪山、宝安和光明的三宗地块,则都有商业用地。

罗宇表示,这一次集中供地,主流还是以刚需房为主,因此开度难度并没有那么大。对于深铁来说,由于TOD这种综合开发模式成为主流,也给了它在房地产开发运营领域的经验积累。“从另一个角度来看,像深铁这样的企业,它很容易在市场上聘用到优秀的人才来完善团队,这也是一种能力。”

实际上,从宏观的角度,深圳地铁积极参与竞拍一定程度上体现了国企的担当。在拿地之后,深铁集团也公开表示,此次顺利拿地,对于促进深圳房地产市场平稳健康发展,落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”的相关政策有十分积极的作用。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为,深铁此举起到了国企托底市场、提振市场情绪的作用,另一方面对于深铁降低拿地成本,以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本,推进轨道导向的地产供应,提高用地供应效率,实现产城融合、职住平衡。

深铁的地产蓝图

深圳地铁在地产行业被广为熟知,一个重要原因是它与龙头房企万科的交集。2017年,万科大股东易主,深圳地铁取替华润集团成为万科的第一大股东,其直接持有32.43亿股万科A股股份,占万科总股本的29.38%。

凭借着对万科的投资,深圳地铁每年能够获得可观的收益。2020年,万科分红145.22亿元,以深圳地铁的持股比例测算,其2020年能够分得大约42亿元人民币。以万科现在的盈利能力,深圳地铁的这笔投资无疑是值得肯定的。

事实上,深圳地铁对万科的投资,仅是其地产版图中的其中一块。这些年来,在其大本营,深圳地铁早已经是一家实力不可小觑的品牌房企。

据21世纪经济报道记者统计,2020年,深圳地铁在深圳也拿下了分别位于龙华、光明的两宗地块,总价约133亿元。而克而瑞的数据显示,今年前10个月,深铁置业的流量销售金额达到133.85亿元,位列深圳市场的第五位。

在深圳地铁的营收中,房地产收入也早已占据大头。据悉,2020年深圳地铁实现营业收入209.28亿元,净利润为111亿元,远远超过其他地铁公司;而深圳地铁之所以录得极高的收入和利润,即因为其“站城一体化开发”(即轨道+物业)收入极高。在其208亿的营收中,将近150亿元来自房地产收入,占比超过7成。

在大本营独自美丽,在其他城市,深圳地铁在房地产领域则更多地要依靠与万科“手牵手”。

实际上,在深圳地铁入股万科后,其管理层曾多次表态承诺全面支持万科健康、稳固、持续发展,也相信未来一定会有许多深度合作机会。就在万科今年6月份举行的股东大会上,深圳地铁股东代表还再次重申了这一点。

而两者的合作,目前能够从公开场合找到的案例,却并非有许多。可供提供的例子是,2020年4月17日,万科联合深圳地铁以总价51.8亿元竞得佛山南海区桂城的一宗地块。

今年11月,也曾有万科小股东在互动平台上提问:万科与深铁目前合作项目占比不到营收的1%,未来是否会加强合作?万科表示,在“轨道+物业”方面,万科和深圳地铁此前已在若干项目上开展合作,去年还成立了共同拓展粤港澳大湾区TOD市场的平台公司,未来拟承接市场化的新基建及轨道交通相关重点片区、重点项目。

“在粤港澳大湾区和深圳都市圈的建设过程中,深铁和万科两家企业,在很多领域有巨大的合作空间。”万科表示。

地铁集团切入房地产开发与运营领域,多数是通过合作的模式实现优势互补。而深圳地铁提供了另外的一种可行路径,这或许也是当房地产市场进入下半场,传统房企将面对的强力竞争者。

(作者:吴抒颖 编辑:张星)

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