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贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》: 一线城市平均36.9岁买房 女性置业占比升至48.79%

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“新中产、三胎时代、银发社会、她经济……”回顾2021年,这些关键词和我们的生活息息相关。随着我国人口年龄层次的新变动,不同的消费趋势随之诞生。反映在居住方面,例如,随着流动人口进一步向大城市聚集使得租赁需求持续增加、三胎时代的到来催生多元化的购房需求、“她经济”下女性购房需求增长等等,这些新的趋势也反映了我国住房消费在新时代下的新特征。

12月28日,基于对我国人口特征新变化的研究,贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》,力图从消费趋势特征、住房消费服务需求发展图景、居住消费画像及行为分析、2022年居住消费趋势展望这四大方面来诠释我国住房消费趋势的新变化。

新青年成为购房主力军:一线城市平均36.9岁买房

2020年第七次全国人口普查数据显示,中国人口增长率下滑但质量提升、性别结构改善但户均规模减小、少儿化和老龄化并存、人口进一步向经济发达区域和大都市圈城市群集聚等。

从人口结构的角度看,在“老龄少子”的背景下,一方面,银发消费市场潜力巨大,不少开发商已经抢先布局养老地产,包括长者公寓、养老社区等等;另一方面,85及90后为主体的新生代人群正迅速取代70及80后成为住房消费市场的主力人群。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示,由于新青年(31-36岁)正处于“成家立业”的年龄段,这一人群的置业占比呈现持续走高的态势。以贝壳为例,2020年,新青年置业占比已经高达60%。

图:“新青年”购房业主占比走势

数据来源:贝壳研究院整理

虽然新青年成为消费的主力军,但是,不同能级城市的平均置业能力也有明显的差异。由于更多的流动人口向一、二线城市聚集,一、二线城市的购房成本持续走高,平均置业年龄高于其它能级城市。据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示,2021年1至10月,一线城市购房平均年龄约为36.9岁,高出新一线城市2.7岁,高出二线城市2.1岁。

同时,对于一线城市而言,已经进入了存量房市场,刚需群体买卖交易以二手交易为主,而新房多为置换人群。因此,体现在年龄上,一线城市新房的平均年龄比二手房较高。从城市分布看,在35个样本城市中,置业平均年龄偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津,以深圳、珠海及东莞为代表的大湾区城市置业年龄普遍偏高。

贝壳研究院分析认为,受限于较高的“上车”门槛,一线城市客群购房压力较大,往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想,因此,反映在置业年龄结构上,一线城市的置业年龄明显偏高。

图:2021年35城置业平均年龄分布情况(岁)

 数据来源:贝壳研究院

“她经济”时代:一线城市女性置业占比迅速提升

“七普”数据显示,我国男性人口为72334万人,占51.24%;女性人口为68844万人,占48.76%,中国男性比女性多3490万人。而“六普”男性比女性多3398万人。在高学历女性占比提升,独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下,女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升,“她经济”已经到来。

在居住领域,女性置业的百分占比也在逐年提升,贝壳研究院统计了35个样本城市,一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显,2021年度,该占比达到48.79%。新一线及二线城市,相较于2019年,同样出现不同程度的增幅。

数据来源:贝壳研究院

整体看,2021年“她需求”在城市间存在年龄差,一线城市的“她需求”主要由30-39岁的青年女性支撑,女性客群中30岁以下占比均不足三成;新一线城市的“她需求”虽然仍以80后女性为主力,但30岁以下女性购房需求明显更强。

同样,根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告(2021)》显示,全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%,逐年提升。当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢?女性受访者中,认为“房子比婚姻更让人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底气”“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感上考虑,想通过婚前置业,为自己未来的家庭生活提供安全网。

“居者有其屋”升级为“居者优其屋”

房地产行业经过20多年高速发展,居民住房水平明显提高,住房整体短缺的局面结束,消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级,人们对于房屋居住属性的需求矛盾得到缓解,开始对房子赋予更多精神层面的东西,房子的功能定位得到不断提升和变化。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示,目前,两居室仍然是主流交易户型,但从趋势看,三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势。2021年,全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%,同比增加了0.5个百分点,相较于2017年增加了3.67个百分点。其中,2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52,比一线城市高出15.12个百分点,这也意味着改善型住房需求持续释放,消费者在空间上住得更加宽敞。

另外,消费升级品质居住成为新刚需,人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性,对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例,2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%,较2017年提高15.7个百分点。此外,小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。

图:城镇人均居住建筑面积变化情况(平方米)

数据来源:贝壳研究院

疫情虽然带来了空前的不确定性,但是,在“房住不炒”的政策基调下,购房客户也逐渐向理性回归,对楼市看稳成为主流消费预期。在贝壳研究院2021年10月份的购房者消费调查中,超八成受访者认为自己所在城市未来1年房价预期持平或微涨。

贝壳研究院预测称,随着人口红利的消失,来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱,住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入到品质需求层面,未来,居住品质升级、改善需求必然会带动房地产价值链和产业链的升级和发展。

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