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一线城市购房者平均年龄36.9岁,高出新一线2.7岁

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近年来我国人口结构、空间分布、家庭结构发生了深刻变化,这也在很大程度上影响了住房市场。

12月28日,基于对我国人口特征新变化的研究,贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》。报告显示,一方面,银发消费市场潜力巨大,不少开发商已经抢先布局养老地产,包括长者公寓、养老社区等;另一方面,“85后”及“90后”为主体的新生代人群正迅速取代“70后”及“80后”成为住房消费市场的主力人群。

通过对不同城市能级置业年龄进行对比发现,一线城市置业人群年龄普遍偏高,与其他能级城市差异性比较显著。2021年1至10月,一线城市购房平均年龄约为36.9岁,高出新一线城市2.7岁,高出二线城市2.1岁。

根据第一财经记者了解,这里的平均年龄范围包括了所有购房者,而非首次置业年龄。

报告指出,受限于较高的“上车”门槛,一线城市客群购房压力较大。因此,反映在置业年龄结构上,一线城市的置业年龄明显偏高。

根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示,114个样本城市中,一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1,新一线城市约为65.2,二线城市约为63.5,三线城市约为59.3,四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高,并且随着城市能级下降,居住负担指数也依次下降。

分城市来看,以北京、上海及深圳为代表的城市,在调控政策影响下,重点城市贷款门槛提升,导致置业年龄普遍偏高;以珠海、厦门为代表的城市,过半数是属于异地置业,且以改善投资为主,导致客群平均年龄较高;以天津为代表的城市本地人群相对保守,不愿意背负过高房贷压力,因此选择全款比例较高,导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中,天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%,居于首位。

在套均总价方面,分城市级别看,2021年1-9月份,一线城市成交套均总价达到368万元,新一线城市达到143万元每套,头部二线城市也达到了121万元每套。高能级城市依靠优势的产业支撑,吸引大量人才流入,最终体现到房价上,城市能级越高,购买力相应越高。

广州广钢新城 林小昭/摄

“七普”数据显示,我国家庭小型化趋势明显。这也在很大程度上影响了购房户型。如果分区域看,以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区,两居室交易占比明显较高,从供给侧角度分析,两居室成为该地区主要的供给户型。另外,以北京、上海为代表的一线城市,两居室成交占比也比较高,主要原因是受限于购房压力,需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。

除了两居室,三居室成交户型百分占比紧随其后,35个样本城市中,佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高,除了受供给侧影响外,这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例,最新的居住负担指数约为54.44,是个典型的房价友好型城市,置业人群就有选择余地,毕竟三居才是理想户型。

另一方面,老龄化带来的楼市变化广受关注。根据第七次全国人口普查数据,我国65岁及以上人口为190635280人,占总人口比重为13.5%,即将步入深度老龄化社会。第一财经记者对近六十年出生人口统计梳理发现,1962年后我国进入了一个长达十多年的出生人口高峰期,因此明年我国即迎来退休高峰期。

贝壳研究院今年10月发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》显示,独立居住是老年人的主流居住形态。随着家庭结构趋于小型化和核心化,老年人与子女同住的比例逐渐下降,调研数据显示,65.5%的老年人选择独立居住(一人独居或与老伴同住),仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住。

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